行业投资评级 - 房地产行业投资评级：优于大市（维持）[2][3] 核心观点 - 北京楼市新政出台背景是房价止跌失败，自2025年3月起重回下跌，近2个月跌幅达-1.1%，基本回到2024年"924"之前的水平[4][5] - 新政力度相较此前几轮稍弱，边际释放的购买力恐有限，主要体现在五环外不限购和京籍单身人士限购套数增加[9] - 新政有望成为一线城市新一轮放松的开始，未来3个月若房价跌幅持续，可能出台力度更大的"止跌回稳"政策[12] - 房价持续下跌意味着没有趋势性行情，但政策预期带来博弈机会，推荐关注中国金茂、绿城中国、贝壳-W、我爱我家[14] 政策内容总结 北京新政要点 - 五环外不限购：符合条件家庭在五环外购买商品住房不限套数[16] - 单身人士限购调整：成年单身人士按照居民家庭执行限购政策[17] - 公积金支持：二套公积金贷款额度最高100万元，首付比例不低于30%；缴存年限每满1年可贷15万元[18] 历史政策对比 - 2024年4月：五环外允许增购1套[11] - 2024年9月：非京籍五环外购房社保要求从5年降至2年[11] - 2025年8月：取消五环外限购，力度大于此前政策[11] 市场数据 - 北京房价表现：2020年以来核心城区（西城、东城、海淀、朝阳）涨幅集中在2021年，但2023年初高点至今跌幅约20%，与全市整体持平[5] - 居民预期：2025Q2仅8.9%居民预期房价上涨，创十年新低[9] 横向城市对比 - 北京：五环外全面取消限购，一线城市中放松力度最大[13] - 上海/深圳：仍保留部分区域限购，但外环/特定区域已放松[13] - 广州等其他城市：自2024年9月起已完全放开限购[13]

行业背景与趋势 - 行业下行与规模房企暴雷导致购房者对期房失去信心 现房销售呼声高涨 [1] - 实景示范区成为地产营销重要抓手 能减少货不对板争议并展示真实交付力 [1] - 房企加速实景示范区建设 从拿地到开放周期缩短 面积与品质全面提升 [1] - 示范区定位从早期销售功能升级为生活方式展示平台 [1] 示范区核心价值体系 - 示范区目标从单一销售功能升级为三重价值赋能体系 [2][3] - 销售体验终极道具：通过沉浸式未来生活预演缩短客户决策周期 [4][5] - 产品价值具象化表达：成为开发商产品力的三维立体说明书 [8] - 产品迭代创新工场：作为设计验证平台和成本适配试验场 [12][14] 销售转化与溢价能力 - 实景示范区解决预售制度下信任危机 西安绿城桂月云翠项目打造1.2万㎡全维示范区提供近现房体验 [5] - 高端项目通过实景展示证明溢价合理性 成都龙湖云河颂主入口采用单方造价超3000元/㎡普拉达绿石材 [7] - 精心打造示范区可使客户转化率提升40% 高端项目溢价空间达15%-20% [7] 产品价值展示维度 - 空间价值可视化：江山天悦项目展示LDKBG一体化布局 优化空中庭院面宽从12.5米增至21米 [8][12] - 工艺工法透明化：上海普陀金茂府星空车库展示隐蔽工程品质 [9] - 生活场景剧本化：济南中海九樾府通过景墙设计隐喻归家方向情感主题 [11] 产品研发与标准化 - 示范区作为设计验证平台：通过客户行为轨迹优化产品设计 [12] - 成本适配试验：龙湖建立奢石应用指南 规定高端系产品使用进口石材 [14] - 产品线标准化载体：万科三好住宅和绿城桂系产品通过示范区展示迭代 [14] 示范区分类体系 - 基础型示范区：聚焦归家路径仪式感 控制规模3000㎡以内 通过20-30分钟体验传递核心卖点 [16] - 进阶型示范区：面向改善型客群 展示范围延伸至社区大堂和架空层 大堂精装成本约2000元/㎡ [17] - 全景型示范区：高端豪宅标配 形成闭环体验系统 从城市界面到室内空间全覆盖 [18] 设计要素与控制标准 - 选址策略遵循城市界面优先原则 要求可视性大于300米 [21] - 60%示范区设施需转为永久配套 售楼处改造为物业中心或商业 [21] - 大门设计从装饰性转向身份符号塑造 融入AI人脸识别等科技元素 [22] - 景观设计转向沉浸式叙事 上海绿城留香园投入150万元羽毛枫和75万元铁冬青 [23] - 会所设计重构奢侈定义 西安桂月云翠架空层实现多场景切换 [25] - 大堂酒店化设计 上海普陀金茂府车库大堂采用古铜色金属穹顶 [26] - 样板房转向真实生活预演 透明展示材料品质和收纳系统 [27] - 立面细节采用放大镜式设计 龙湖云河颂设置材质对比墙验证耐污性 [28] 实施挑战与解决方案 - 场地管线冲突需提前设计预留接驳点 或沟通政府部门预埋管线 [30][31] - 规划设计调整需跟踪报批情况 专项验收确认差异点并告知客户 [32] - 永临矛盾通过展示区与实际交付一致化解决 减少工程浪费和销售误解 [33][34] 行业发展方向 - 实景示范区演进反映房地产从粗放销售走向精工时代 [35] - 未来优秀示范区需具备真实力量、时间价值和共情温度三大特质 [35] - 最终目标超越营销工具范畴 成为连接产品与生活的价值纽带 [35]

行业投资评级 - 地产及物管行业评级为"看好" [3] - 核心城市房地产市场预计将领先筑底回升 [4] - 好房子政策将推动核心城市房地产市场改善 [4] 核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底但核心城市已处于底部拐点区域 [4] - 居民资产负债表预计需要2年左右修复时间 [4] - 行业经营模式正由金融业转向制造业 [4] - 推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理四类标的 [4] 行业数据 新房市场 - 34城新房周成交175.8万平米环比下降24.3% [5] - 一二线城市成交环比下降25.7%三四线环比上升0.6% [5] - 8月新房成交同比下降14.2%较7月下降14.3% [5] - 15城库存去化月数20.7个月环比上升0.5个月 [22] 二手房市场 - 13城二手房周成交102.1万平米环比下降5.2% [14] - 8月二手房累计成交同比下降2.8%较7月下降0.1个百分点 [14] 政策动态 - 北京放松五环外限购并加码公积金贷款政策 [4] - 上海明确2026年全面启动城中村改造项目 [4] - 惠誉将2025年新房销售预测降幅从15%收窄至7% [4] - 中国房协发布促进中小房企健康发展通知 [32] 公司动态 销售表现 - 越秀地产7月销售额60亿元同比上升19% [37] - 金地集团7月销售额26亿元同比下降58% [37] - 中海地产7月销售额119亿元同比下降11% [37] 融资与回购 - 华发股份可转债申请获证监会同意 [37] - 贝壳-W耗资2400万美元回购405万股 [41] - 华发股份累计回购1227万股耗资6018万元 [37] 板块表现 - 房地产板块上周上涨2.16%跑赢沪深300指数0.93个百分点 [44] - 物业管理板块平均上涨2.51%跑赢大盘1.28个百分点 [44] - 主流房企25/26年PE均值分别为14.7/13.1倍 [44] - 物管板块25/26年PE均值分别为13.6/12.1倍 [44]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] - 配置方向包括基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介及物业类标的 [4] 核心观点 - 北京定向松绑五环外限购政策：符合购房条件的居民家庭（京籍或社保满2年的非京籍）在五环外购买商品住房不限套数，但未放松外地居民购房要求 [1][11] - 政策效果预判：新政有助于北京郊区库存去化，但效果可能有限，需关注上海、深圳跟进可能性 [1][11] - 行业逻辑：政策力度或超2008/2014年水平，地产作为早周期指标具备经济指向性，竞争格局向头部国央企集中 [4] - 城市分化：一线+2/3二线+极少量三线城市组合在销售反弹中表现更优 [4] 行情数据 市场表现 - 本周申万房地产指数上涨2.2%，跑赢沪深300指数0.93个百分点，在31个申万一级行业中排名第16 [2][13] - 个股表现：荣丰控股（+16.7%）、*ST匹凸（+14.1%）涨幅居前；世茂集团（-24.4%）、远洋集团（-14.3%）跌幅显著 [13][18][21] 成交数据 新房市场 - 30城周度成交面积120.5万方，环比-35.0%，同比-19.3% [2][22] - 一线城市：33.0万方（环比-37.8%，同比-36.2%） - 二线城市：60.7万方（环比-30.5%，同比-4.0%） - 三线城市：26.8万方（环比-40.4%，同比-22.1%） - 累计数据：30城年初至今成交6096.6万方（同比-1.5%），一线城市同比+4.2%，二线城市同比-5.2% [2][25] 二手房市场 - 14城周度成交面积171.1万方，环比-7.2%，同比-2.1% [2][32] - 一线城市：67.5万方（环比-11.1%） - 二线城市：79.7万方（环比-5.0%） - 三线城市：23.9万方（环比-2.8%） - 累计数据：年初至今成交6495.0万方（同比+17.6%），一线城市同比+21.2% [32] 信用债动态 - 本周房企信用债发行22只（环比+6只），规模228.70亿元（环比+116.19亿元），净融资额159.94亿元（环比+110.18亿元） [3][42] - 发行结构：AAA级占比76.9%，5年以上期限占比45.8%，中期票据及ABS为主要类型 [42][43] - 融资成本下降：25中海03（3年期）利率较可比债券下降130bp [44][45] 政策动向 - 北京新政：五环外取消购房套数限制，公积金贷款二套房额度提至100万元、首付比例降至30% [11][12][48] - 中房协启动中小房企支持计划，提供融资对接等服务 [47] - 苏州出台14条住房更新规定，强化历史文化保护 [48]

报告行业投资评级 - 未提及 报告的核心观点 - 2025年6月30日 - 2025年7月6日第27周土地供应规模连续两周环比大幅增长，成交规模环比回落但仍处年内高位，平均溢价率再度下降至近期低位 [4] 供应方面 - 本周重点城市监测供应建筑面积为608万平方米，环比上升26%，连续两周大幅增长，供应含宅用76幅，平均容积率为1.99，南京、南通、合肥、天津本周供应宅地平均容积率均不高于2.0 [4] - 深圳龙华区挂牌一宗宅地，出让底价19.06亿元，容积率3.1，规划建面6.8万平方米，起拍楼板价2.8万元/平方米，地块周边配套成熟，相邻地块2025年成交价达7万元/平方米，6月成交的相邻地块溢价率达46.55%，成交楼板价4.5万元/平方米 [5] - 南京挂牌16宗宅地，合计建面70.9万平方米，起拍总底价72.5亿元，起拍楼板价最高的鼓楼河西北地块出让底价2.8亿元，起拍楼板价3万元/平方米，周边配套成熟；出让底价最高的江北新区小鱼嘴地块出让底价17.1亿元，起拍楼板价1.9万元/平方米，一线临江且周边生态体育配套完善 [6] 成交方面 - 成交建筑面积556万平方米，环比下降11%，成交金额392亿元，环比下降26%，二线优质宅地成交频次下降致平均溢价率降至3.3% [6] - 6月30日成都金牛区成交一宗高溢价宅地，成交总价17.48亿元，溢价率24%，成交楼板价2万元/平方米，地块周边配套成熟，去化预期良好，周边在售新房价格超3.3万元/平方米 [7] - 武汉江岸区一宗小体量低密宅地成交总价6.6亿元，成交楼板价2.8万元/平方米，刷新武汉住宅楼板价第二名纪录，地块周边配套成熟，周边优质二手房售价超5万元/平方米 [7] 单价TOP5地块 |排名|城市|重点地块|竞得房企|竞得楼板价|溢价率| |----|----|----|----|----|----| |1|广州|荔湾区小梅大街7号AL011408地块|广州力迅|30000元/平方米|0%|[13]| |2|武汉|江岸区新兴街二、三期地块P(2025)049|绿城中国|27920元/平方米|54%|[13]| |3|福州|榕宗地2025 - 10号地块|福州新榕筑业|21882元/平方米|0%|[13]| |4|天津|津西双(挂)2025 - 14号|中国海外|21002元/平方米|11%|[13]| |5|福州|榕宗地2025 - 12号地块|福州园开安筑|20900元/平方米|0%|[13]| 总价TOP5地块 |排名|城市|重点地块|竞得房企|成交总价|竞得楼板价|溢价率| |----|----|----|----|----|----|----| |1|福州|榕宗地2025 - 12号地块|福州园开安筑|24亿元|20900元/平方米|0%|[15]| |2|广州|白云区槎头车辆段(一期)地块|广州地铁|22亿元|19000元/平方米|0%|[15]| |3|福州|榕宗地2025 - 29号地块|福州国贸|18亿元|17822元/平方米|0%|[15]| |4|成都|金牛区金府路555号（D地块）|中能建城市投资|17亿元|20200元/平方米|24%|[15]| |5|福州|榕宗地2025 - 10号地块|福州新榕筑业|17亿元|21882元/平方米|0%|[15]|

土地市场热度 - 2025年前7月重点30城含宅地块成交面积5520万平方米同比增17%与全国300城面积同比降9%形成鲜明对比显示结构性回暖 [1] - 30城溢价地块数量占比达30%为近三年新高较2024年增加12pts溢价地块平均溢价率26%较过去两年成倍增长 [2] - 百强房企新增土储总价6828亿元同比增33%连续4年下滑趋势企稳面积下降1.2%反映拿地集中于核心城市高总价地块 [5] 企业投资分化 - 销售TOP100中半数房企无新增土储但头部企业带动下投资金额实现正增长 [3] - TOP10房企新增货值占百强比重达70%较2024年末增8pts拿地销售比0.41远超行业平均0.3 [6][7] - 中海招商绿城金茂等拿地金额成倍增长保利发展华润置地同比增95%和51% [8] 高溢价拿地主体 - 滨江绿城华润置地溢价拿地占比最高分别达100%84%73%招商建发金茂比重低于40% [11] - 溢价率TOP10地块中建发房产包揽两宗溢价超100%地块中海滨江招商各占两块 [12] - 央国企在一二线优质地块竞争中占据主导地位民企和地方国企参与度较低 [14] 市场格局演变 - 房企投资聚焦一二线优质地块改善驱动逻辑下核心区域竞争激烈 [1][14] - 头部企业通过高溢价拿地补仓强化未来销售规模优势市场集中度持续提升 [6][8] - 土地市场呈现"核心城市高热全国低温"的分化态势企业战略趋同加剧资源争夺 [1][12]

绿城中国(03900.HK)中期业绩 - 预计2025年中期股东应占利润同比下降90%至约2.045亿元（2024年同期为20.45亿元），主要因上下半年交付节奏不均导致结转面积和收入下降 [1] - 2025年中期计提资产减值损失以推动长库存去化，进一步影响利润 [1] - 债务结构持续优化，短期负债占比低于20%创历史新低，现金短债比达2.5倍以上创历史新高 [1] 华检医疗(01931.HK)战略合作与加密资产 - 与HashKey集团签订全球战略合作框架协议，打造"全球增强版以太坊(ETH)金库" [2] - 完成首批5190枚以太坊(ETH)的合规购买 [3] 中慧生物-B(02627.HK)IPO - 香港IPO发行价定为每股12.9港元，净筹资3.83亿港元 [2] 国际商业结算(00147.HK)业务拓展 - 成立合营企业从事加密资产相关业务 [2] 赛目科技(02571.HK)合作 - 与通标签订战略合作协议 [2] 金涌投资(01328.HK)加密资产持有 - 目前持有527.2048个以太币 [2] 中基长寿科学(00767.HK)合作 - 附属公司与中航健康订立合作备忘录，共同开展长寿检测及管理业务 [2] 和记电讯香港(00215.HK)业绩 - 上半年EBITDA同比增长6%至7.71亿港元，中期息每股2.28仙 [2] 康耐特光学(02276.HK)业绩 - 中期母公司所有者应占利润同比增长30.7%至约2.73亿元 [2] 百仕达控股(01168.HK)业绩预警 - 预期中期拥有人应占亏损不超过5.35亿港元 [2] 中国民航信息网络(00696.HK)盈喜 - 预期中期净利润约14.5亿元 [2] 阳光纸业(02002.HK)业绩预警 - 预期中期溢利同比下降55%至65% [2] 汤臣集团(00258.HK)盈喜 - 预期中期股东应占除税后综合溢利同比增长约6至7倍 [2] 首钢资源(00639.HK)业绩预警 - 预计中期拥有人应占综合溢利同比下降52%至50% [2] 非凡领越(00933.HK)盈喜 - 预计上半年权益持有人应占溢利同比增长不少于50% [2] 鲁大师(03601.HK)业绩预警 - 预计上半年净利润同比下降40%-50% [2] 千百度(01028.HK)盈警 - 预计上半年股东应占净亏损约1.40亿-1.45亿元 [2] 舜宇光学科技(02382.HK)运营数据 - 7月车载镜头出货量1134.9万件，同比增长28.8% [2] 广汽集团(02238.HK)运营数据 - 7月汽车销量119,482辆，同比下降15.38% [2] 德康农牧(02419.HK)运营数据 - 7月销售生猪78万头 [2] 龙湖集团(00960.HK)销售数据 - 7月实现总合同销售金额60亿元 [3] 新天绿色能源(00956.HK)运营数据 - 7月完成发电量84.42万兆瓦时，同比增长9.32% [3] 中梁控股(02772.HK)销售数据 - 1至7月累计合约销售金额73.3亿元 [3] 江山控股(00295.HK)运营数据 - 1至7月总发电量18.84万兆瓦时 [3] 博安生物(06955.HK)产品获批 - 度拉糖肽注射液博优平在中国获批上市，用于成人2型糖尿病患者血糖控制 [3] 天成控股(02110.HK)资产出售 - 拟出售船只及地盘设备 [3] 宏信建发(09930.HK)股权激励 - 授出最多958万份期权及565万股限制性股份 [3] - 获董事及高级管理层增持619.2万股 [3] 大唐西市(00620.HK)配股 - 拟折让约3.23%配售6680万股，净筹3840万港元 [3] 佰达国际控股(01949.HK)配股 - 拟折让约17.69%配发1.6亿股，净筹约1698万港元 [3] 美的集团(00300.HK)回购 - 8月8日耗资9999.3万元回购139.5万股A股 [3] 汇丰控股(00005.HK)回购 - 8月7日耗资1.18亿港元回购120万股 [3] 渣打集团(02888.HK)回购 - 8月7日耗资747.84万英镑回购54.29万股 [3] 贝壳-W(02423.HK)回购 - 8月7日耗资500万美元回购84.5万股 [3] 阿里巴巴-W(09988.HK)回购 - 8月7日耗资333万美元回购22.2万股 [3] 保诚(02378.HK)回购 - 8月7日耗资289.9万英镑回购29.8万股 [3] 药明康德(02359.HK)回购 - 8月8日耗资2799.74万元回购30.83万股A股 [3] 恒生银行(00011.HK)回购 - 8月8日耗资2287万港元回购20万股 [3] 美高梅中国(02282.HK)回购 - 8月8日耗资1636万港元回购100万股 [3]

西安房地产市场动态 绿城新盘发布 - 西安绿城一次性发布4个新项目案名 包括绿城·润百合 绿城·桂冠东方 绿城·长安玉华 绿城·绿汀芳菲 定位覆盖刚需至高端改善 [1][2] - 绿城·绿汀芳菲预计9月底开盘 主打89-139㎡全尺寸四代宅 赠送率达40% 139㎡户型空间对标市场190㎡产品 [4][6] - 绿城·润百合为西安首座百合系产品 选址奥体核心 规划125-195㎡四代宅 主力户型139-170㎡ 8月中下旬开放实景示范区 [6][8][9] - 绿城·桂冠东方定位城市封面作品 对标上海现象级项目潮鸣东方 预计年底入市 目标塔尖客群 [12][15] - 绿城·长安玉华为S级月华系产品 位于高新软东片区 以大户型为主 计划9月亮相 [15][17][19] 其他房企动向 - 华润将于8月9日推出玺宸上院 龙湖咸阳新项目龙湖山河境主打92-143㎡户型 含四代宅设计 [19] - 中海锦业拾光项目将推133-186㎡产品 为西北首个五代宅 高科越秀星汇云澜已开放展厅 [19] - 邦泰观宸曲江项目示范区7月开放 多项目集中入市将激活西安下半年楼市 [19] 产品设计亮点 - 绿城新盘普遍采用四代宅设计 强调空间利用率 如绿汀芳菲99㎡户型对标市场115㎡产品 [4][6] - 润百合项目配备儿童科技馆 机器人象棋等设施 实景示范区体验时长可达2小时 [9] - 桂冠东方融入东方人文元素 长安玉华结合盛唐文化进行属地化定制 [12][17] 区位优势 - 绿汀芳菲毗邻红旗铁路公园 地铁10号线团结村站 润百合临近高新一中陆港学校及奥体公园 [4][9] - 长安玉华距陕西宾馆600米 桂冠东方紧邻西安奥体中心 均占据核心地段资源 [12][15][17]

财务表现 - 公司预计2025年中期股东应占利润较2024年同期人民币20 45亿元下降90%左右 主要受交付节奏分布不均影响 [1] - 2025年上半年结转面积同比下降 收入同比下降 导致利润下滑 [1] - 公司积极推动长库存去化 2025年中期计提相关资产减值损失 进一步影响股东应占利润 [1] 债务与现金流 - 公司持续优化债务结构 压降短期负债 2025年上半年短债占比低于20% 创历史新低 [1] - 现金储备充裕 现金短债比达2 5倍以上 创历史新高 [1] - 整体经营安全稳健 财务指标表现良好 [1]

业绩预告 - 公司预计2025年中期股东应占利润较2024年同期20 45亿元下降90%左右 [1] - 利润下降主要受2025年上下半年交付节奏分布不均影响 [1] - 2025年上半年结转面积同比下降导致收入同比下降 [1] 资产减值 - 公司2025年中期计提相关资产减值损失影响股东应占利润 [1] - 减值损失与公司积极推动长库存去化策略相关 [1]