杭州土地市场概况 - 4月28日杭州出让6宗宅地总起拍价103亿元 钱江世纪城地块为唯一热门地块 [2] - 当天土拍共揽金125.76亿元 整体平均溢价率22.4% [6] - 2025年至4月22日杭州市区累计出让43宗涉宅地 成交金额775.2亿元位列全国第一 [13] 核心地块竞争格局 - 保利以51611元/平米楼面价竞得钱江世纪城奥体地块 创板块新高 [1] - 杭州现有6宗楼面价超5万/平米地块 除保利外由滨江、绿城、华润、建发竞得 [7] - 2025年滨江以64834元/平米创湖墅地块纪录 建发蒋村地块达88029元/平米 [8] - 核心地块主要被央企获取 仅滨江为民企代表 [8] 房企战略动向 - 滨江集团2024年表现优异 但杭州集中度高达49.1% 董事长强调五大杭州优势 [11][13] - 本土龙头滨江、绿城合计拿地金额380.4亿元 占市场49.1% 集中度持续提升 [13] - 央企开发商表示杭州为全国少数优质市场 双限政策取消增强利润预期 [8][9] 市场分化特征 - 核心板块地块竞争白热化 非核心地块如双浦、钱塘区多为零溢价成交 [6] - 取消限价后开发商对核心地块预期高 但千万级项目尚未首开 客户分流风险存在 [15] - 二手房三月成交创新高 但土地市场热度传导有限 核心区与边缘板块分化加剧 [15] 区域价值判断 - 钱江世纪城奥体被誉为杭州楼市"第二中心" 配套成熟车位紧张 [3] - 上官剑指出核心板块具备区位资源优势 新房补涨预期强烈 [2] - 云城、萧山市北、运河新城地块曾出地王 本次由滨江以合理价格获取 [6]

港股市场表现 - 恒生指数涨0 07%至21997点 恒生科技指数涨0 50% 早盘成交额966亿港元 [1] - 耀才证券金融大涨66% 蚂蚁控股拟溢价17 6%提全购要约 [1] - 金猫银猫涨9 6% 明日起更名"珠峰黄金" 机构认为市值未充分反映上游业务潜力 [1] - 泡泡玛特涨超11% Labubu IP推动其官方应用登顶美国App Store购物榜 [1] - 布鲁可涨超7% 机构看好IP潮玩行业景气度及公司新品加速放量 [1] - 古茗涨超9%创历史新高 股价较招股价累计涨幅超1 4倍 [1] - 洛阳钼业涨超4% 一季度净利润同比增长90% 拟收购Lumina黄金公司 [1] - 绿色动力环保一度涨9% 一季度归母净利润同比增长33 21%至1 85亿元 [1] - 荣昌生物涨超4% 泰它西普三期MG数据积极 多项成果入选2025 ASCO口头报告 [1] - 内房股集体下跌 金辉控股跌5% 绿城中国跌3% 机构认为Q2政策以托底为主 [1] 业绩下滑公司 - 中国神华跌3 57% 一季度煤炭业务量价齐跌导致净利润同比下滑18% [2] - 比亚迪电子跌7% 一季度营收利润微增 iPhone出货结构变化或影响中框业务 [2] - 赤峰黄金跌3 66% 但月内累计涨幅近60% 金价上涨推动一季度净利润增长超1 4倍 [3]

房地产行业股价表现 - 金辉控股(09993 HK)股价下跌6 87% [1] - 万科企业(02202 HK)股价下跌3 85% [1] - 绿城中国(03900 HK)股价下跌3 28% [1] - 华润置地(01109 HK)股价下跌3 14% [1]

房地产市场回暖 - 2025年以来房地产市场呈现"止跌回稳"态势 土地市场持续改善 核心城市如北京 杭州 成都成交楼面价创新高 [1] - 台州 嘉兴 重庆等城市土地市场活跃度提升 中小民营房企加快拿地步伐 市场信心边际改善 [1] 中小民营房企表现 - 2025年3月百强房企销售操盘金额达3175.7亿元 环比增长68.8% 房企土地布局意愿增强 [2] - 22个重点城市溢价成交宅地中 民企拿地金额占比升至24% 中小民营开发商参与度提高 [2] - 方远地产以2.18亿元总价竞得台州椒江区地块 楼面价8431元/平方米 溢价率12.38% [2] - 万祥地产以4.47亿元总价摘得郑州经开区住宅用地 楼面价5366元/平方米 溢价率3.7% [2] 土地市场热度扩散 - 2025年1-4月22个重点城市月度平均溢价率达20% 土地市场显著回暖 [3] - 土地市场热度从一线城市扩散至更多城市 优质地块频繁溢价成交 [3] - 南京秦淮区地块经过38轮竞价 由中小民营房企联合体以11.14亿元竞得 楼面价3.88万元/平方米 溢价率7.12% [3] - 绿城中国旗下公司以6.55亿元竞得嘉兴南湖区地块 楼面价8493元/平方米 溢价率16.98% [3] 区域市场表现 - 重庆渝北区地块以13.42亿元成交 楼面价10418元/平方米 溢价率38.94% 由四川省远达集团竞得 [4] - 地块品质和项目可开发性成为决定成交热度的关键因素 产品品质提升有望驱动改善需求释放 [4] 市场展望 - 土地市场活跃度提升 为下半年房地产市场走势提供积极信号 [5]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 绿城中国股东背景优质，业绩与销售在行业下行期均保持一定的韧性，投资端聚集核心城市，看好公司在存量时代下凭借高品质持续赢得市场青睐。短期受行业基本面下行、项目利润率下滑以及减值所影响，预测公司2025 - 2027年EPS分别为0.74、0.86、1.00元/股（原预测值为2025 - 2026年EPS为1.43、1.48元/股），考虑到公司当前估值水平较低，维持“买入”评级[5] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2023 - 2027年营业收入分别为1319.47亿元、1585.46亿元、1529.97亿元、1496.31亿元、1512.77亿元，增长率分别为3%、20%、 - 4%、 - 2%、1%[1] - 2023 - 2027年归母净利润分别为30.92亿元、15.96亿元、18.83亿元、21.86亿元、25.48亿元，增长率分别为20%、 - 48%、18%、16%、17%[1] - 2023 - 2027年每股收益分别为1.22元、0.63元、0.74元、0.86元、1.00元[1] - 2023 - 2027年每股现金流量分别为9.05、无数据、 - 4.51、4.01、2.88[1] - 2023 - 2027年净资产收益率分别为9%、4%、5%、6%、6%[1] - 2023 - 2027年P/E分别为8.0、15.5、13.1、11.3、9.7；P/B分别为0.7、0.7、0.6、0.6、0.6[1] 业绩情况 - 2024年全年收入1585.46亿元人民币，较去年增长20.7%，股东应占利润为15.96亿元，较2023年的31.18亿元下降了48.8%。一方面由于房地产市场环境转冷，公司计提了资产减值，总计达49.17亿元人民币（2023年为20.35亿元人民币），另一方面，公司毛利率为12.76%，较上年同期下降0.23pct[5] 销售与拿地情况 - 2024年公司销售面积为1409万平米，同比下降8.9%，销售金额为2768亿元，同比下降8.1%，在行业下行期，公司销售表现好于行业平均水平，自投项目首开去化率达82%。2024年绿城新增42个项目，总建筑面积约418万平方米，预计可售货值约人民币1088亿元，其中，一二线城市货值占比92%，北京、上海、杭州货值占比51%[5] 融资与债务情况 - 截至2024年末，公司加权平均融资成本降至3.7%，较2023年末的4.1%下降40个基点；一年内到期债务的比例为23.1%，短期偿债压力可控。2024年，公司成功发行债务125.31亿元，其中包括中长期无抵押信用债90亿元及一年期供应链ABN35.31亿元，融资渠道通畅。境外方面，集团全年完成境外债务置换约8.2亿美元，并积极回购约5.2亿美元的美元债，境外债务比例稳定在合理水平[5]

土地市场热度 - 杭州土地市场延续高热度 萧山市北和闻堰各出让1宗优质宝地双双高溢价成交并同时创下板块地价新高 [4] - 4月28日杭州还将出让6宗宅地 包括奥体 市北 云城等板块核心区宝地 总起价102.7亿元 [4] - 主城区新增3宗宅地挂牌 分别位于东新 白马湖和三墩 将于5月20日出让 总起价30亿元 [7] 市北37号地块交易详情 - 杭政储出[2025]37号地块由绿城以311314万元总价竞得 折合楼面价35066元/平方米 溢价率59.39% [5] - 地块出让面积40354平方米 容积率2.2 建筑面积88779平方米 起价195314万元 楼面起价22000元/平方米 [5] - 该价格创市北楼面价新高 超过融信2017年30816元/平方米的纪录 甚至高于英冠今年1月世纪城南地块33558元/平方米的价格 [6] 闻堰38号地块交易详情 - 杭政储出[2025]38号地块由滨江以135959万元总价竞得 折合楼面价19306元/平方米 溢价率74.4% [6] - 地块出让面积64021平方米 可建面积70423平方米 容积率1.1 起价77959万元 楼面起价11070元/平方米 [6] - 闻堰地价首次接近2万元大关 创板块新纪录 直追湘湖核心区 [6] 新挂牌地块信息 - 东新58号地块出让面积21853平方米 可建面积39335.4平方米 容积率1.8 起价114476万元 起始楼面价29103元/平方米 [7] - 白马湖59号地块出让面积23726平方米 容积率1.1 可建面积26098平方米 起价73074万元 起始楼面价27999元/平方米 [7] - 三墩57号地块出让面积29921平方米 可建面积77794平方米 容积率2.6 起价112879万元 起始楼面价14510元/平方米 [8]

指数表现 - 中证港股通内地地产指数4月21日平盘报收 报0.0点 成交额0.0亿元 [1] - 近一个月上涨1.59% 近三个月上涨11.00% 年初至今上涨9.75% [1] 指数构成 - 指数从港股通范围内选取内地控股地产主题上市公司证券作为样本 基日为2007年12月31日 基点1000.0点 [1] - 十大权重股合计占比71.46% 华润置地(17.19%) 中国海外发展(15.69%) 龙湖集团(8.93%) 华润万象生活(7.56%) 碧桂园服务(4.93%) 万科企业(3.97%) 万物云(3.86%) 融创中国(3.56%) 中国金茂(3.49%) 绿城中国(3.28%) [1] - 全部样本均在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] - 行业分布为房地产开发(74.61%) 房地产管理(25.39%) [1] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 特殊情况下进行临时调整 [2] - 样本不再满足互联互通资格时指数将相应调整 [2]

港股内房股表现 - 港股内房股整体走高，建业地产涨幅超过15% [1] - 融创中国、龙湖集团、万科企业、远洋集团、绿城中国等房企股价跟随上涨 [1] - A股投资者可通过T+0交易机制直接参与港股内房股投资 [1]

长沙新房市场复苏态势 - 2025年3月长沙新房市场呈现显著复苏态势，头部房企与新兴势力协同发力，市场在政策调控与企业战略转型中逐步企稳向好 [1] - 头部企业持续聚焦核心地段和产品力升级，本土房企凭借精准定位与产品创新，通过优良地段与差异化产品策略巩固标杆项目，实现改善、教育等细分市场份额抢占 [1] 房企销售排名 - 华润置地以17.72亿元蝉联冠军，招商蛇口、中建信和分别以8.76亿元、6.53亿元稳居前三 [17] - TOP30企业总销售贡献117.75亿元，头部房企市场集中度达72%，同比提升6个百分点 [17] - 国央企在TOP30房企中占据主导地位，业绩占比57%，民企上榜数量16个，业绩占比43% [18][19] 房企表现亮点 - 鑫远集团业绩增幅达1513%，名次跃升102位至榜单第7位，旗下鑫远紫樾府项目一季度销售3.52亿元 [20][24] - 润和城业绩增幅126%，排名前进11位至第5位，润和瑞玺台联排别墅首开销售完毕 [24] - 绿城中国业绩同比增长162%，排名上升19位至第8位，绿城玉海棠首开去化表现优异 [24] 区域市场表现 - 湘江新区以9个项目位居区域第一，天心区占比6个，两区合计上榜数量近一半 [58] - 天心区以8.00亿元成交金额位居榜首，芙蓉区以7.67亿元紧随其后 [58] - 高端改善热盘占6席，高品质项目9个，高性价比项目9个，教育优势项目6个 [60][61] 典型项目表现 - 招商蛇口江山境成交5.03亿元，建发观云3.35亿元，绿城玉海棠2.79亿元 [38] - 青云上府项目定位高端改善，一季度热销近4亿元 [20] - 浩华麓悦尚宸销售3.37亿元，以140-400㎡湖居产品革新浏阳高端市场 [21] 市场趋势 - 长沙楼市正从"性价比优先"转向"品质+资源双驱动"，具备强教育属性、产品创新力及主城地段的项目持续领跑 [60] - 市场形成"民企激活毛细血管、国央重塑城市骨架"的双轨格局 [22] - 核心区改善住宅领跑市场，政策宽松及"零公摊"产品推动需求释放 [62]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 公司销售有韧性、投资聚焦，随着2022年后优质项目入市结转，业绩预计逐步改善，考虑减值压力，调整2025/2026/2027年归母净利润至18.3/23.0/27.4亿元，同比增速分别为14.6%、25.7%和19.1% [4] 根据相关目录分别进行总结 公司经营数据 - 2025年1 - 3月绿城中国自投项目合同销售金额约363亿元，绿城集团累计总合同销售金额约524亿元 [2] - 2024年实现营收1585.46亿元，同比+20.7%；归母净利润15.96亿元，同比 - 48.8% [2] 归母净利润下滑原因 - 合联营企业业绩亏损，2024年亏损6.33亿元，同比减少27.98亿元 [3] - 计提非金融资产减值和公允价值变动损失净额49.17亿元，同比多计提和损失28.82亿元 [3] 销售情况 - 2024年总合同销售金额2768亿元，同比 - 8.1%，自投销售金额1718亿元，同比 - 11.6%（TOP10房企平均增速 - 24.4%），自投排名升至行业第6（2023年第7） [3] - 2024年一二线城市销售额占比79%，在8个城市销售市占率第一，销售权益持续提升 [3] - 2024年销售回款率104% [3] 投资情况 - 2024年新增42个项目，权益拿地金额484亿元，预计新增货值1088亿元 [4] - 2024年一二线拿地货值占比92%，其中北上杭货值占比51% [4] - 截至2024年，总土储项目146个，总建面2747万方，可售建面1843万方，一二线城市货值占比76%，长三角区域占比60%，北上杭等十大战略核心城市占比53% [4] 融资情况 - 2024年境内发债125.31亿元，完成境外融资置换8.2亿美元 [4] - 总有息负债融资成本3.7%，同比下降40BP；短期有息负债占总有息负债比为23.1%，维持低位 [4] 主要财务指标预测 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|131383|158546|152361|149820|153433| |营业收入增长率|3.33%|20.67%|-3.90%|-1.67%|2.41%| |归母净利润(百万元)|3118|1596|1830|2300|2738| |归母净利润增长率|/|-48.79%|14.61%|25.69%|19.05%| |摊薄每股收益(元)|1.23|0.63|0.72|0.91|1.08| |每股经营性现金流净额|9.07|0.00|11.32|6.75|3.58| |ROE(归属母公司)(摊薄)|8.63%|4.39%|4.98%|6.13%|7.09%| |P/E|6.13|13.93|13.15|10.47|8.79| |P/B|0.53|0.61|0.65|0.64|0.62| [9]