西安市未央区团结片区楼市热度分析 - 团结片区通过城市更新结束多年“供地荒”，宅地供应端发力，交通、医疗、教育、商业等配套相继落实，居住舒适度显著提升，形成“供需两旺”局面 [3] - 片区从“城郊结合部”老旧面貌全面焕新，成为西安楼市新晋顶流，绿城、保亿、招商、龙翔等房企竞相落子，多个全新住宅项目成为现象级“网红盘” [3] 明星项目销售表现 - 绿城·绿汀芳菲项目在11月9日进行第三轮摇号选房，超过170套房源再次售罄，实现“三开三罄” [4] - 保亿·润园项目加推5楼100套房源摇号售罄，同样实现第二次“开盘即罄”，其首开选房比约为5:1 [4][6] - 近40天内，绿城与保亿两项目总计开盘五次，均实现“五开五罄” [4] - 根据克而瑞陕西数据，绿城·绿汀芳菲在第43周与45周分别以139套和172套的成交数据两度登顶热销榜首 [5] - 保亿·润园在第44周与46周均以100套的成交数据两度夺魁热销榜 [5] 市场人气与到访情况 - 绿城·绿汀芳菲在第42周与43周分别以1160组和1156组的到访量连续两周登顶人气榜单 [5] - 保亿·润园自第44周入榜后，第45周与46周分别以1600组和1540组的到访量，成为连续三周“人气王” [5] 城市更新与配套落地 - 红旗铁路公园改造以铁路专用线为主体，两侧外扩30-50米，建设7大功能区，升级为8公里带状生态公园，极大提升片区环境品质和宜居性 [7][8] - 2024年团结片区配套设施集中呈现，包括红旗铁路公园开放、引入高新一中一小教育综合体、团结实验学校、地铁10号线和8号线开通、未央区金融中心入驻等 [11] - 配套先行的做法消除了开发商和购房者后顾之忧，成为销售火爆的前提 [3] 土地供应与项目布局 - 10月20日，陕西朔锦置业有限公司摘得未央团结片区约35.719亩地，成交总价42410万元，楼面价7124元/平方米，案名为橄榄树，成为区域内第五个纯新盘 [10] - 区域内项目布局密集，绿城·绿汀芳菲、保亿·润园、橄榄树三个项目位于仁惠路和仁宇路之间，龙翔·未央和鸣位于仁宇路以北 [10] 产品优势与政策窗口 - 绿城、保亿项目受益于2024年6月至8月的政策窗口期，其报批的第四代住宅“不计容面积”和“赠送面积”占比更高，被购房者认为具有更高性价比 [11] - 项目去化表现具有特殊性，是政策支持、配套集中落地及产品力多重利好叠加的结果，难以复刻 [12]

西安房地产市场动态 绿城新盘发布 - 西安绿城一次性发布4个新项目案名 包括绿城·润百合 绿城·桂冠东方 绿城·长安玉华 绿城·绿汀芳菲 定位覆盖刚需至高端改善 [1][2] - 绿城·绿汀芳菲预计9月底开盘 主打89-139㎡全尺寸四代宅 赠送率达40% 139㎡户型空间对标市场190㎡产品 [4][6] - 绿城·润百合为西安首座百合系产品 选址奥体核心 规划125-195㎡四代宅 主力户型139-170㎡ 8月中下旬开放实景示范区 [6][8][9] - 绿城·桂冠东方定位城市封面作品 对标上海现象级项目潮鸣东方 预计年底入市 目标塔尖客群 [12][15] - 绿城·长安玉华为S级月华系产品 位于高新软东片区 以大户型为主 计划9月亮相 [15][17][19] 其他房企动向 - 华润将于8月9日推出玺宸上院 龙湖咸阳新项目龙湖山河境主打92-143㎡户型 含四代宅设计 [19] - 中海锦业拾光项目将推133-186㎡产品 为西北首个五代宅 高科越秀星汇云澜已开放展厅 [19] - 邦泰观宸曲江项目示范区7月开放 多项目集中入市将激活西安下半年楼市 [19] 产品设计亮点 - 绿城新盘普遍采用四代宅设计 强调空间利用率 如绿汀芳菲99㎡户型对标市场115㎡产品 [4][6] - 润百合项目配备儿童科技馆 机器人象棋等设施 实景示范区体验时长可达2小时 [9] - 桂冠东方融入东方人文元素 长安玉华结合盛唐文化进行属地化定制 [12][17] 区位优势 - 绿汀芳菲毗邻红旗铁路公园 地铁10号线团结村站 润百合临近高新一中陆港学校及奥体公园 [4][9] - 长安玉华距陕西宾馆600米 桂冠东方紧邻西安奥体中心 均占据核心地段资源 [12][15][17]