行业投资评级 - 看好（维持）[6] 核心观点 - 北京、上海新政节奏符合预期，力度较为克制，有助于区域库存去化，强化对行业中长期修复通道的信心[1] - 地产股修复主要依赖无风险利率下行和行业风险评价降低，而非政策出台的具体节奏或力度[2] - 上海新政包括放松外环外限购、加大公积金支持、调整商贷利率及住房房产税，针对性释放外环外购房需求，外环外新房成交占比超60%，二手房成交外环外占比超50%[3] - 行业进入筑底阶段，政策出台强化中长期修复信心，后续仍有较大政策空间，包括深圳跟进政策、城市更新优化、存量房收储等[4] 投资建议 - 建议关注标的：招商蛇口（001979，买入）、保利发展（600048，买入）、贝壳-W（02423，买入）、龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，增持）、新城控股（601155，未评级）[5] 相关事件评述 - 上海新政于8月25日发布，内容包括解除外环外购房数量限制（非户籍社保年限要求未调整），优化公积金贷款额度、提取首付、支持又提又贷，调整商贷利率和房产税政策[3] - 2025年1-8月（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）销售2.97万套，外环外成交1.8万套，占比超60%[3]

住房租赁市场结构性变化 - 租客平均年龄逐年上升 2024年35岁以上租客占比达37.2% [1][2] - 家庭户型需求显著增加 家庭型租客显著增加 [1][2] - 租后服务成为核心诉求 租客最关注租后服务质量 [1][2] - 分散式房源占供应主体80% 一线城市老旧房源占比近70% [1][5] 政策法规推动行业转型 - 《住房租赁条例》9月15日施行 支持企业盘活存量资产 [1] - 条例明确租赁企业独立主体地位 与经纪业务和二房东区分 [8] - 推动服务标准化运营 清退虚假房源 [8] - 激活分散式民宅出租意愿 推动非居改租等存量资产盘活 [8] 贝壳业务战略布局 - 租赁业务成为一体三翼战略中的一翼 [2] - 覆盖5.5万家门店和49万经纪人 [2] - 楼盘字典覆盖2.7亿套房源 [2] - 提供分散式和集中式租赁服务 包括贝壳省心租和新青年公寓 [2] 创新商业模式发展 - 贝壳省心租采用轻资产托管模式 不赚租金差价 [3] - 在全国13个城市累计服务客户约180万 北京超43万 [4] - 提供700+项免费维修 24小时响应 0押月付等服务 [3] - 重塑租赁机构与用户关系 从零和博弈转向价值共创 [3] 品质提升体系建设 - 推出HQI房源品质分 覆盖全品类房源 [6] - 评估五大核心维度：房况装配 租金竞争力 信息完备度 生活便利性 支付灵活性 [6] - 划分钻石好房 黄金好房 白银好房三个等级 [6] - 采用统一评估标准 赋能品质交付及效率提升 [7] 行业未来发展方向 - 全国租房人口近2.6亿人 [2] - 推动租购并举的住房制度 [8] - 合规经营成为发展基础 重点考核品质交付和租住安全 [8] - 大租赁时代迎来发展机遇 租住成为一种生活方式 [9]

公司动态 - 贝好家(南京)科技发展有限公司于近日成立 注册资本为1000万元人民币 [1] - 经营范围涵盖互联网信息服务 建设工程设计 人防工程设计及建筑智能化系统设计等业务领域 [1] - 该公司由贝壳(天津)投资有限公司全资持股 [1]

行业投资评级 - 看好（维持）[7] 核心观点 - 房地产行业进入筑底阶段，无风险利率下行和行业风险评价降低是推动地产股修复的主要原因，政策节奏对基本预期影响有限[2][3] - 1-7月全国新房销售降幅扩大，但部分城市优质新盘热销，改善型需求释放与二手房挤压效应并存，市场整体企稳需时间[2][4] - 新开工面积降幅收窄，因新供应地块性价比提升及第四代住宅推广增强开发商盈利前景[5] - 后续政策具备较大发力空间，包括限购优化、公积金支持、城市更新及货币宽松等[4][5] 具体数据表现 - 1-7月全国商品房销售额同比-6.5%，销售面积同比-4.0%[4] - 7月单月销售额5325亿元，同比-14.1%（降幅较6月扩大2.6个百分点）[4] - 7月单月销售面积5709万方，同比-8.4%（降幅较6月扩大1.9个百分点）[4] - 一/二/三线城市新建商品住宅价格同比分别下降1.1%/2.8%/4.2%，但降幅均收窄[4] - 上海新房价格同比上涨6.1%，北京/广州/深圳分别下降3.6%/4.6%/2.2%[4] - 1-7月新开工面积同比-19.4%，降幅持续两个月收窄[5] 投资建议 - 建议关注标的：招商蛇口（001979，买入）、保利发展（600048，买入）、贝壳-W（02423，买入）、龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，增持）、新城控股（601155，未评级）[6]

业绩预期 - 预计第二季度每股收益1.14美元 高于去年同期的0.97美元 [1] - 预计第二季度营收11.2亿美元 高于去年同期的9.9225亿美元 [1] - 第一季度净营收233亿元人民币(32.1亿美元) 同比增长42.4% 超出市场预期的30.9亿美元 [2] 股价表现 - 上周五股价上涨1.1% 收于18.53美元 [2] 分析师评级 - 巴克莱维持超配评级 目标价从33美元下调至25美元 分析师准确率72% [5] - 摩根大通维持超配评级 目标价从24美元下调至22美元 分析师准确率61% [5]

房地产中概股市场表现 - 房地产中概股盘前整体走高 房多多股价上涨超过10% 贝壳股价上涨超过5% [2]

政策优化内容 - 上海六部门联合发布房地产政策优化通知 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷和完善个人住房房产税政策[1] - 政策自2025年8月26日起施行 通过放宽限购 加大金融支持和税收优惠等措施刺激房地产市场活跃度[1] 市场影响 - 政策旨在更好满足居民住房需求 预计通过增加交易量和提升市场信心对房产交易服务平台产生积极影响[1] - 房多多盘前股价上涨7.59%至1.45美元 总市值566.16万美元[1] - 贝壳盘前股价上涨5.02%至18.53美元 总市值220.64亿美元[1]

公司回购概况 - 2025年8月22日共有14家港股上市公司进行股份回购 包括元征科技 富智康集团 清科创业 腾讯控股 中国宏桥 中国石油化工股份 天福 恒生银行 旭日企业 北森控股 康宁医院 百胜中国 贝壳-W等[1] - 腾讯控股单日回购金额达5.51亿元 为当日回购金额最高的公司 回购数量91.70万股[1][2] - 中国宏桥单日回购数量达1302.70万股 为当日回购数量最多的公司 回购金额3.15亿元[2] 单日回购数据 - 中国石油化工股份单日回购6762.40万股 金额2.98亿元[2] - 恒生银行回购20.00万股 金额2252.56万元[2] - 贝壳-W回购64.80万股 金额400.00万元[2] - 元征科技回购21.05万股 金额239.74万元[2] - 北森控股回购14.56万股 金额117.69万元[2] - 富智康集团回购7.50万股 金额109.21万元[2] - 康宁医院回购2.92万股 金额30.11万元[2] - 天福回购7000股 金额2.13万元[2] - 清科创业回购8800股 金额1.14万元[2] - 旭日企业回购8000股 金额1.06万元[2] 年度累计回购情况 - 百胜中国年累计回购501.34万股 占公司总股本比例达1.350%[2] - 元征科技年累计回购257.50万股 占总股本比例1.594% 为占比最高的公司[2] - 北森控股年累计回购749.06万股 占总股本比例1.066%[2] - 腾讯控股年累计回购4211.20万股 占总股本比例0.458%[2] - 中国宏桥年累计回购6713.80万股 占总股本比例0.720%[2] - 贝壳-W年累计回购2734.94万股 占总股本比例0.759%[2] - 富智康集团年累计回购374.68万股 占总股本比例0.476%[2] - 康宁医院年累计回购49.23万股 占总股本比例0.680%[2] - 恒生银行年累计回购320.00万股 占总股本比例0.170%[2] - 中国石油化工股份年累计回购6762.40万股 占总股本比例0.060%[2]

公司回购动态 - 贝壳-W(02423)于2025年8月22日实施股份回购 斥资400万美元 [1] - 回购数量为64.8万股 回购价格区间为每股6.10-6.22美元 [1] - 单日回购金额折合美元计价 未披露人民币等值金额 [1]

公司回购动态 - 贝壳-W于2025年8月22日斥资400万美元回购64.8万股 [1] - 回购价格区间为每股6.10-6.22美元 [1]