股价表现 - 贝壳美股盘前继续上涨2% 此前已录得7连涨 累计升幅13.7% [1] - 收盘价19.910美元 较前日上涨3.59% 盘前价20.320美元 较收盘上涨2.06% [2] - 当日最高价20.300美元 最低价19.660美元 振幅3.33% 成交量816.37万股 成交额1.63亿美元 [2] 财务指标 - 总市值237.08亿美元 市盈率(TTM)43.00倍 静态市盈率41.14倍 [2] - 市净率2.456倍 股息TTM 0.365美元 股息率(TTM)1.830% [2] - 流通市值137.16亿美元 流通股本6.89亿股 总股本11.91亿股 [2] 战略布局 - 公司围绕"一体三翼"战略打造全周期居住服务生态 覆盖房产交易、家装、租赁及住宅开发 [1] - 存量房业务依托ACN协作网络与楼盘字典形成行业壁垒 新房业务聚焦3P模式贡献交易额超80% [1] - 加快推进惠好居、整装及贝好家三大事业线布局 提升一站式居住服务能力 [1]

核心财务表现 - 2025H1公司实现收入493.4亿元 同比增长24.1% 净利润21.6亿元 同比下降7.3% [1] - 经调整归母净利润32.1亿元 同比下降21.3% 总交易额17224亿元 同比增长17.3% [1] - 2025Q2单季收入260.1亿元 同比增长11.3% 净利润13.1亿元 同比下降31.2% [1] 盈利能力与资本运作 - 2025H1毛利率21.3% 同比降低5.4个百分点 Q2单季毛利率21.9% 环比提升1.2个百分点 [1] - 2025H1运营费用率18% 同比降低3.7个百分点 Q2单季运营费用率17.8% 环比降低0.3个百分点 [1] - 股份回购计划授权从30亿美元增加至50亿美元 期限延长至2028年8月31日 [1] 存量房业务表现 - 存量房总交易额11638亿元 同比增长13.7% 净收入135.9亿元 同比增长4% [2] - 链家货币化率2.51% 贝联货币化率0.37% 较2024年全年基本稳定 [2] - 贝联交易额占比62.7% 较2024H1的59.7%提升 贡献利润率39% 同比降低7.1个百分点 [2] 新房业务表现 - 新房总交易额4876亿元 同比增长26% 净收入166.9亿元 同比增长29.9% [2] - 非链家交易额占比82.1% 较2024H1的81.1%提升 货币化率3.42% 同比提升0.1个百分点 [2] 新兴业务发展 - 非房产经纪业务收入占比38.6% 同比提升3.8个百分点 [3] - 家装家居业务净收入75.1亿元 同比增长16.5% 贡献利润率32.3% 同比提升1.3个百分点 [3] - 房屋租赁服务净收入107.6亿元 同比增长85.2% 贡献利润率7.6% 同比提升1.9个百分点 [3] 运营规模扩张 - 房屋租赁业务在管房源量突破59万套 同比增长超过88% Q2贡献利润率达8.4% [3] - 家装家居业务在Q2城市层面扣除总部费用前实现盈利 贡献利润率32.1% [3]

公司业绩与股价表现 - 贝壳美股盘前上涨2% [1] - 公司将于美东时间盘前发布财报 [1] - 预计2025年第二季度营收261.95亿元 同比增长12.09% [1] - 预计每股收益0.982元 同比下降39.01% [1] 行业政策与市场影响 - 上海市六部门联合印发通知 涉及住房限购及公积金等6项政策调整 [1] - 政策调整预计增加房地产交易量并提升市场信心 [1] - 政策对房产交易服务平台产生积极影响 包括贝壳和房多多等公司 [1]

财务表现 - 净收入总额493.39亿元人民币 同比增长24.13% [1] - 归属于公司净利润21.57亿元人民币 同比下降7.2% [1] - 每股基本净收益0.64元人民币 [1] - 第二季度非房产交易服务业务净收入占比达41% 创历史新高 [3] 业务运营 - 非链家活跃门店数同比增长36.8% [3] - 非链家活跃经纪人数同比增长接近24% [3] - 家装家居及房屋租赁服务实现高质量增长 [3] - 租赁业务通过AI驱动精细化运营提升效率 [2][3] - 家装业务持续提升产品力和交付力 [3] 战略方向 - 业务模式由规模驱动转向效率驱动 [1][2] - 运用AI技术深度建立对"房"和"客"的服务能力 [2] - 家装家居业务以商圈精耕为核心打造产品化样板房展厅 [2] - 贝好家业务深度打磨C2M能力 [2] - 通过社区精耕改造服务界面 以AI释放组织效能 [2] 股东回报 - 2025年已斥资3.94亿美元回购股份 占2024年末总股本约1.7% [3] - 股份回购授权从30亿美元增至50亿美元 [3] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [3] 行业环境 - 中国房地产行业消费者需求发生巨大转变 [1] - 年初房地产市场延续去年修复态势 第二季度态势逐步减弱 [2] - 公司存量房和新房业务上半年表现超出市场 [3]

核心财务表现 - 净收入总额493.39亿元人民币 同比增长24.13% [1] - 归属于公司净利润21.57亿元人民币 同比减少7.2% [1] - 每股基本净收益0.64元人民币 [1] 业务运营表现 - 非链家活跃门店数同比增长36.8% [3] - 非链家活跃经纪人数同比增长接近24% [3] - 第二季度非房产交易服务业务净收入占比达41% 创历史新高 [3] - 第二季度运营费用率同环比下降 经营杠杆逐渐显现 [3] 战略发展方向 - 业务模式从规模驱动转向效率驱动 聚焦AI技术与科学管理提升生产力 [1][2] - 家装家居业务以商圈精耕为核心 通过签约服务中心打造产品化样板房展厅 [2] - 房屋租赁业务通过产品迭代和AI重构运营追求极致效率 [2] - 贝好家业务深度打磨C2M能力 基于客户洞察创造新价值 [2] 股东回报措施 - 截至第二季度末斥资约3.94亿美元回购股份 占2024年末已发行总股本约1.7% [3] - 股份回购授权从30亿美元增加至50亿美元 回购计划期限延长至2028年8月31日 [3] 行业环境认知 - 中国房地产行业消费者需求发生巨大转变 [1] - 年初房地产市场延续去年底修复态势 第二季度态势逐步减弱 [2] - 平台人店网络规模持续扩大 多个行业优质品牌加入 [3]

港股市场表现 - 中国黄金国际股价涨近7%再创新高 核心产品产量进度超年度指引一半 甲玛矿未来扩产潜力较大 [1] - 泡泡玛特股价涨近2% 公司新品瞬间售罄 上半年业绩持续高增 [1] - 美图公司股价涨超7% 正式进入MSCI中国指数 大摩看好公司长期增长潜力 [1] - 中烟香港股价涨近6.5%刷新上市新高 上半年业绩延续稳健增长 作为中烟国际指定境外平台外延拓展空间可期 [1] - 中海石油化学股价跌超1% 中期股东应占溢利同比减少6.74% 尿素销售价格同比较大幅度降低 [1] - 中国智能交通盈喜后股价涨超42% 预计中期取得股东应占溢利约3.61亿元 [1] - Keep绩后股价跌近5% 上半年成功实现扭亏为盈 公司战略转型全面聚焦AI [1] - 西部水泥绩后股价涨近6.5% 中期股东应占溢利同比增加93.4% 海外市场销量高增 [1] - 中软国际绩后股价涨超4% 公司上半年纯利同比增超10% 鸿蒙5终端设备数量突破1200万台 [1] - 双登股份首挂上市高开33% 集团在全球通信及数据中心储能电池供应商中出货量排名第一 [2] 美股市场表现 - 蔚来股价跌3.94% 获花旗给予目标价8.1美元并列出五大买入理由 [3] - 房多多股价涨28.28% 贝壳股价涨1.57% 上海优化房地产政策通过放宽限购、加大金融支持和税收优惠等措施刺激市场活跃度 [3] - 禾赛股价涨0.52% 预计今年整个机器人激光雷达市场出货量在30万台到40万台之间 公司面向机器人市场出货量将超过20万台 [3] - 拼多多股价涨0.87% 即将发布财报 Put/Call持仓量持续下降反映市场对财报持乐观预期 [3] - 英特尔股价跌1.01% 联邦政府收购公司10%股份成为最大股东 [3][4] - 美国航空股价跌4.06% 航班因乘客电子设备起火紧急改道备降 [4] - 奈飞股价涨1.11% 迎来北美院线首个票房冠军 [4] - Spirit Aviation股价大幅下跌14.02% 公司探索战略替代方案 [4] - Keurig Dr Pepper股价下跌11.48% 公司以157亿欧元现金收购荷兰咖啡巨头JDE Peet's NV [4] - Roblox股价涨6.02% Wedbush维持"跑赢大盘"评级并给出165美元目标价 长期具备显著增长潜力 [4] - Opendoor股价跌9.38% 上周累涨超58% 美国7月成屋销售环比增2%至年化401万套 房价中位数42.24万美元同比微涨0.2% [5]

时效提升 - 公司通过流程重构将房产交易全流程时效从平均68.2天压缩至35天[3][4] - 针对急单可实现72小时内完成签约到放款全流程的"极限操作"[3] - 5月数据显示10天内办结订单占比达13.5%，商贷客户最快两日完成交易[4] - 通过并联流程设计实现网签与资质审核同步、面签与评估报告并行推进[4] 科技赋能 - 推出"网签自动化"系统实现150多个字段自动提取，单次网签节省10分钟[5][6] - 加密系统确保网签合同全程留痕可追溯，改变以往通过邮箱微信传递的方式[6] - 网签时间从35分钟压缩至10分钟，实现"指尖革命"[1][5] 协同创新 - 与17家银行深度合作实现"签约即面签"，商贷24小时内出结果[7] - 13家签约中心均设银行驻点，每日4家银行实行"排班制"保障服务[7] - 联合银行优化老小区贷款政策，全北京老小区房源统一可贷30年[7] - 13家签约中心设有公积金驻点支持上门服务[8] 专业服务 - 建立"阶梯式赋能体系"培养签约经理复合能力，包括贷款方案设计和跨部门协调[9] - 签约经理作为客户专属对接人实现"只找一个人，办好所有事"的服务模式[9] - 通过"集签加速营"和"签约能力认证"等培训机制提升应对复杂交易能力[9] 行业影响 - 将传统以"月"为计时单位的二手房交易改写成高效透明的新体验[1][5] - 通过管理提效+系统提效双轮驱动实现从"能办"到"办好"的服务进阶[9] - 典型案例包括20天完成连环单交易保障子女入学、72小时解决业主离京紧急需求[1][3]

核心观点 - 线下商业在数字经济时代仍具有不可替代的价值，通过重构"人货场"关系成为商品与服务落地的关键载体[1] - 线下商业正迎来新发展拐点，2025年一季度线下消费热度指数同比增长14.2%，实体零售创新项目同比增长47%[2] - 线下商业的核心优势在于提供真实触感、即时服务和情感连接，这是线上渠道难以复制的体验[3][4] - 线下商业的未来在于从"交易场"向"交易场+生活场"转型，成为多功能社区服务中心[7][8] 线下商业的重要性 - 作为商品流通渠道和品牌信任桥梁，承担商品从生产端到消费端的流转[3] - 是体验经济时代的关键场景，提供奢侈品专柜的高端服务、生鲜超市的互动采买等差异化体验[3] - 作为城市记忆容器，如北京王府井百货大楼的"和平菓局"唤醒集体记忆[4] - 在房产、家居、教育等行业中，线下体验具有不可替代性[4] 线下商业的新活力 - 2024年全国24城600+购物中心新开门店约3.2万家，显示行业持续进化[7] - Z世代将"线下体验感"列为购物决策关键因素，偏好"能拍照发朋友圈"的场所[7] - 上海TX淮海商场通过"策展型零售"模式，将购物场景转化为文化体验空间[8] - 链家门店通过社区服务如高考服务站、共享空间等建立日常依赖关系[8][11] 链家的创新实践 - 链家5.0门店打造共享办公室、会议室等社区共享功能，放大社区服务价值[5] - 推出"链家空间"超200平方米，融合办公、展示和社区交流功能[11] - 与MANNER咖啡合作实现"咖啡+房产"一站式服务新模式[11] - 高考服务站12年累计服务超百万人次，从简单休息空间升级为综合服务站[11] 店长的关键作用 - 链家店总需要具备绩效表现力、组织贡献力、价值观影响力等多维能力[15] - 深业东岭店根据学区特点提供学校资料整理等精准服务[15] - 通过儿童绘画活动、小小阅读室等创新方式深度融入社区[15] - 海底捞给予店长高度自主权，可针对大学城客群调整服务内容[19] 线下商业的本质 - 是人类情感的栖息地和社会连接的纽带，解决"好不好""暖不暖"的深层命题[22] - 最小经营单元价值创造中心，如链家通过创新重新定义实体店价值[22] - 未来在于提供差异化体验、专业化服务和情感化连接[23] - 核心不是"对抗线上"而是"回归本质"，用真实体验和温暖互动服务人群[23]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“推荐”评级 [1][7][113] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司作为领先的一体化房产交易服务平台，房产经纪优势明显，止跌回稳政策导向下规模发展存在支撑，家装家居快速突破，房屋租赁及贝好家能力构建、未来可期，重视股东回报 [7][113] 根据相关目录分别进行总结 领先的线上线下一体化房产交易和服务平台 - 房产交易服务领先，战略聚焦一体三翼：报告研究的具体公司 2001 年通过北京链家开始经营业务，2020 年纽交所上市，2022 年回港上市，2025 年成功纳入港股通；2023 年战略升级为一体三翼，以房产经纪为主体，同步驱动整装、惠居、贝好家三翼赛道协同发展，2024 年总交易额达 3.3 万亿元 [11][12] - 收入规模趋势上行，持续保障股东回报：2024 年总交易额 3.3 万亿元，同比增长 6.6%，净收入 934.6 亿元，同比增长 20.2%，净收入绝对规模创历史新高；2024 年归母净利润 40.6 亿元，经调整归母净利润 72 亿元；2018 年以来经营活动所得现金净额持续为正，2024 年末现金及短期投资达 616.2 亿元；设立 30 亿美元回购计划，至 2025Q1 末累计回购金额 17.6 亿美元，2023 年、2024 年分别宣派现金股息 6 亿美元、4 亿美元 [21][28] 房产经纪：龙头地位稳固，经营优势强化 - 经纪行业发展迅速，渗透率仍具提升空间：全国通过经纪服务产生的房产交易总额 2016 - 2021 年 CAGR 10.8%，佣金收入 2016 - 2021 年 CAGR 为 15.5%；全国新房及二手房总交易额短期止跌回稳，2025Q1 十大城市一二手合计成交套数同比增长 12.8%，2024 年全国二手房交易同比增长 2%至 7.2 万亿元，占比升至 46%；国内经纪渗透率、佣金率较美国仍具提升空间 [35][41][47] - 贝壳龙头地位稳固，ACN + 真房源构筑竞争壁垒：2024 年报告研究的具体公司总交易额 3.3 万亿元，存量房及新房交易额 3.2 万亿元，领先于其他经纪公司；ACN 网络促进服务者信息共享、跨门店和跨品牌合作，提升交易效率；“真房源”标准促进信息透明及消费者信任，截至 2024 年末楼盘字典涵盖 2.89 亿套房源，平台拥有约 600 万套二手房交易真房源 [51][54][62] - 存量房交易再创新高，大店模式效用强化：2024 年存量房交易总交易额 2.2 万亿元，同比增长 10.8%，占全国二手房交易额比例 31%；2024 年存量房交易整体佣金率 1.26%，受政策调整影响下行；2024 年存量房业务净收入 282 亿元，同比增长 0.9%；大店模式下链家人店比逐年抬升，店均交易额趋势上行 [67][73][79] - 新房市占率&佣金率齐升，应收款风险下行：2024 年新房交易总交易额 9700 亿元，占全国新房交易额比例 11.4%；新房业务佣金率逐年上涨；2024 年新房业务净收入 336.5 亿元，同比增长 10.1%；推行预付佣模式，与央国企合作，2024 年新房业务应收账款周转天数 52 天，较 2023 年缩短 3 天 [81][86][90] 三翼业务：家装家居空间广阔，租赁＆贝好家潜力可期 - 家装家居规模初具，交易引流优势明显：2024 年家装家居交易额 169 亿元，2021 - 2024 年 CAGR 329.7%，净收入 147.7 亿元，2021 - 2024 年 CAGR 321.3%；预计 2030 年国内家装家居市场规模可达 7.1 万亿元；房产经纪引流、基础设施建设强化家装家居优势，2024 年四季度基装加主材工期 94 天，较 2023 年同期显著降低 [93][96][99] - 房屋租赁高速扩张，贝好家探索开发新模式：2024 年末在管房源总规模超过 43 万套，全年净收入 143.3 亿元，贡献利润率 5%；贝好家定位数据驱动型住宅开发服务平台，提供“1 + 2”模式综合解决方案，2024 - 2025 年 5 月先后获取、合作 9 个项目 [102][104][105] 盈利预测与投资建议 - 存量房业务：预计 2025 - 2027 年全国二手房交易额增速分别为 2%、5%、3%，公司存量房交易额增速分别为 8.5%、6%、5.2%，存量房业务净收入分别为 295 亿元、310.5 亿元、324.9 亿元 [108] - 新房业务：预计 2025 - 2027 年全国新房交易额增速分别为 - 6.5%、 - 2.0%、0%，公司新房交易额同比分别增长 6.3%、6.3%、5%，新房业务净收入分别为 361 亿元、383.8 亿元、402.8 亿元 [109] - 家装家居：预计 2025 - 2027 年家装家居业务收入增速分别为 22%、17%、17% [110] - 房屋租赁服务：预计 2025 - 2027 年房屋租赁服务收入增速分别为 60%、38%、30% [110] - 整体盈利：预计 2025 - 2027 年营业收入分别为 1091.8 亿元、1249.1 亿元、1414.7 亿元，归母净利润分别为 57 亿元、65.8 亿元、75.9 亿元，EPS 分别为 1.58 元、1.83 元、2.11 元 [111]

财务表现 - 2025年第一季度净收入总额23.3亿元人民币，同比增长42.4% [1] - 存量房业务净收入69亿元人民币，同比增长20% [1] - 新房业务净收入81亿元人民币，同比增长64.2% [1] - 家装家居净收入29亿元人民币，同比增长22.3% [2] - 房屋租赁服务净收入51亿元人民币，同比增长93.8% [2] - 非房产交易服务业务净收入同比增长46.2%，占总净收入35.9% [2] - 毛利48亿元人民币，同比增长17% [3] - 毛利率从25.2%下降至20.7% [3] 业务运营 - 存量房交易总交易额5803亿元人民币，同比增长28.1% [1] - 活跃门店数量55210家，同比增长29.6% [1] - 活跃经纪人数量490862名，同比增长23.0% [1] - 贝联经纪人促成的二手房交易占比提高 [2] - 省心租模式下的租赁房源数目增加推动房屋租赁服务增长 [2] - 家装订单量增加主要来自房产交易业务推荐的客户 [2] 成本结构 - 外部分佣57亿元人民币，同比增加66.6% [3] - 内部佣金及薪酬48亿元人民币，同比增加33.1% [3] - 固定薪酬成本占存量房业务净收入比例提高 [3] 战略发展 - 2021年底确立"一体两翼"战略，2023年7月升级为"一体三翼" [2] - 新增业务板块贝好家作为第三翼 [2] - "一体三翼"业务结构支撑整体业务增长 [2] 资金状况 - 现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计余额548亿元人民币 [4]