报告公司投资评级 - 首次覆盖太古地产（01972.HK），给予“推荐”评级 [1][11] 报告的核心观点 - 太古地产是通过持有有护城河的底层标的资产获稳定现金流的公司，承诺分红每年稳定增长 [11] - 6个内地购物中心应占租金稳定性强，未来扩大优势购物中心面积、灵活调改保持竞争优势，三亚、西安、上海、广州4个新项目26年及以后落位将带来租金增长 [11] - 香港写字楼及购物中心租金逐步探底 [11] - 预计25 - 27年营收分别增长1%、3%、24%，归母净利润分别增长440%、58%、38% [11] - 预计25 - 27年公司分红仍保持年5%的增速，测算DDM模型下2025年每股净现值为21.5港元，对应2025年股息率为7.5% [11] 根据相关目录分别进行总结 一、高端商业地产开发商，物业投资平均贡献约117%的股东应占经常性基本溢利 - 太古地产是高端商业地产开发商，业务从香港拓展至内地及海外高能级城市，2022年宣布1000亿港元投资计划提升应占租金 [15][28] - 公司营业收入和股东应占经常性基本溢利长期主要来自物业投资租金收入，2018 - 2024年物业投资营收平均占营收88%，归母净利润平均占117% [15] - 2024年投资物业公允价值波动致归母净利润亏损，但不影响公司盈利能力及价值 [15] - 2019 - 2024年香港写字楼、内地购物中心合计占应占租金70%，内地购物中心占比提升至35%，未来有望成最大支柱 [15] （一）营收、股东应占经常性基本溢利中租金贡献占主导，公允价值波动导致的归母净利亏损不影响公司价值 - 租金收入平均占营收约88%，股东应占经常性基本溢利以租金贡献为主，租金收入下跌基本见底 [16] - 2018年以来物业投资平均贡献约88%的营收，2024年物业投资营收为134.5亿港元，占整体营收的93% [17] - 物业投资长期稳定贡献归母净利润，近两年约72亿港元 [17] - 公司投资物业以公允价值计价，近年归母净利下滑甚至亏损主因公允价值亏损，但不影响公司价值，2024年归母净利亏损7.66亿港元，主因公允价值亏损59.96亿港元 [17] - 2019年后公司营收及股东应占经常性基本溢利因宏观经济影响下降，2024年物业投资贡献归母净利润72.3亿港元，同比微降1.2%，已基本见底，未来租金收入和股东应占经常性基本溢利润有望上升 [17] （二）2024年内地购物中心占总应占租金35%，未来有望增长为最大支柱 - 应占租金更能代表公司投资物业对营收和归母净利润的贡献度及变化趋势，香港写字楼及内地购物中心合计占应占租金的70%左右 [20] - 2024年内地购物中心应占租金为52.25亿港元，占总应占租金比例提升至35%，基本与香港写字楼相当，未来有望成最大支柱 [21] - 香港购物中心、内地写字楼以及其他应占租金比例分别在17%、6%、6%左右 [21] - 物业投资净利率自2019年后有所下降，2023 - 2024年基本稳定在54% [21][25] （三）高端商业地产开发商，依托香港经验在内地占据先发优势 - 太古地产1972年成立，2012年在港交所二次上市，以开发、运营核心区高端购物中心、写字楼为主，业务版图广泛 [28] - 公司在香港起步早，打造多个核心商住综合体项目，项目位于核心区位，有明显竞争优势 [31] - 公司抢先布局内地重奢市场，打造多个高端商业项目，占据位置及品牌资源先发优势，项目定位高端 [32] （四）太古股份持股82%，管理团队稳定 - 公司股权集中度较高，太古股份长期持有82%的股权，英国太古集团持有太古股份50%以上的股份，大股东持股稳定 [33] - 公司高管在集团任职时间长，团队整体稳定，保障公司战略目标稳步推进 [33] 二、内地投资物业稳定性强，新项目落地后应占租金预计有超50%增长空间 - 24年内地购物中心贡献35%的应占租金，广州太古汇、成都太古里、北京三里屯太古里为主要支柱，合计占近86%，其余14%由北京颐堤港、上海兴业太古汇、上海前滩太古里贡献 [36] - 500亿投资计划下7个新项目落地后，内地购物中心应占租金预计可增长约50%，有望成公司应占租金最大来源 [36] - 内地写字楼贡献6%的应占租金，区位优势显著，24年广州太古汇及兴业太古汇出租率分别为90%、96%，新增项目落位后有望增长约66% [36] （一）内地购物中心具有α属性，其应占租金在新项目落地后预计有50%增长空间 - 太古地产内地已落成7座购物中心，位于高能级城市核心区域，运营品牌主要为“太古汇”和“太古里”，除部分项目外定位高，零售类业态占比高且不断提升 [37] - 内地购物中心入驻奢侈品牌数量多，还将在内地布局7个高端商业项目 [37] - 公司购物中心落位早，占据城市核心位置，具有先发优势，高奢购物中心护城河高，出租率长期保持高位 [42] - 内地购物中心应占租金稳定性强，三大主力项目24年约占内地购物中心应占租金的86%，租金变化幅度小于零售额变化 [46] 1、北京太古里 - 北京重奢竞争格局稳定，未来无新竞争者入局，太古里通过调改升级和扩建，从潮奢定位提档至重奢定位，奢侈品牌数增长至34家，零售额和租金持续增长 [48][50] - 2024年公司关闭瑜舍酒店计划改造为零售空间，新增地上建面超1万方，25 - 27年三里屯太古里租金有望持续增长 [50] - 24年三里屯太古里因调改零售额下降0.2%，但租金总额逆势增长12%并创历史新高，体现向高单价品牌调改成功 [53] 2、成都太古里 - 成都太古里位于成都核心春熙路商圈，独栋+区位优势符合奢侈品牌需求，保障租金稳定性，多个头部奢侈品牌及热门潮流运动品牌开设地标性门店 [56] - 24年因品牌调改零售额同比下降14%，但租金基本持平，此次调改提供更多驻客业态、引入热门户外运动品牌首店/旗舰店，预计未来租金有增长空间 [56] 3、广州太古汇 - 广州太古汇为广州具有垄断地位的重奢购物中心，24年广州K11品牌升级后奢侈品牌数量仍远低于广州太古汇的48家 [62] - 广州太古汇体量偏小，奢侈品牌较少，但引入六大头部奢侈品牌，出租率常年保持在99%及以上，24年零售额、租金分别下降11%、6% [62] - 2024年公司拿下太古汇北面大楼计划改造连通，新增商业面积4.58万平，项目预计2027年起落地，远期租金较24年预计有约30%的增长空间 [62] 4、持有50%股权的项目：颐堤港、兴业太古汇、前滩太古里 - 公司持有北京颐堤港、上海兴业太古汇、上海前滩太古里50%权益，均位于京沪核心区域 [67] - 上海兴业太古汇24年因工程改造零售额、租金分别下降17%、14%，未来消费下滑对内地购物中心应占租金影响不大 [67] - 前滩太古里已为上海奢侈品牌数量前三的重奢购物中心，2026年前滩综合发展项目落地后将新增15万方建面，有望培育为上海重奢购物中心第三极 [67] - 北京颐堤港定位中端，随着区域界面改善及北京太古坊2026年中起落地扩大项目体量，租金有望进一步增长 [67] 5、新扩展计划 - 内地500亿港元投资计划为优势项目的扩建、续建，以及投资竞争程度相对较低的城市，项目全部落地后预计内地购物中心应占租金较24年提升约50% [68] - 存量扩建及增量新建项目集中于2026 - 2027年起落地，25 - 27年内地购物中心应占租金预计分别增长2%、6%、13% [68] （二）内地写字楼区位优势显著，其应占租金在新增项目落位后预计有66%增长空间 - 公司长期持有3个内地写字楼项目，位于一线城市核心位置，租金稳定性较强，2019 - 2023年应占租金收入基本在7.9 - 8.8亿港元，2024年应占租金8.46亿港元，同比微降1%，剔除汇率波动影响同比上升1% [71] - 2024年第四季度北京颐堤港及上海兴业太古汇租金单价同比下滑，但广州太古汇租金逆势上涨4%，未来内地写字楼应占租金收入降幅稳定 [71] - 公司在内地有3个发展中写字楼项目，基本于2026年落地，落地后内地写字楼项目体量将超930万平方呎，远期应占租金较24年有约66%的增长空间 [83] 三、香港写字楼及购物中心位于核心位置，应占租金逐步探底 （一）香港写字楼短期内承压，但预计应占租金降幅有限 - 公司香港写字楼位于核心地段，截至2024年合计在管面积1001万平方呎，主要租户为大型企业，租金单价高 [86] - 由于经济疲软及供给增加，香港写字楼整体出租率下滑，太古广场及太古坊出租率仍在93%及以上，好于香港整体甲级写字楼出租率 [87] - 2021年以来公司应占租金收入呈下降趋势，2024年应占租金54.15亿港元，同比下降6%，剔除出售资产影响同比下降4% [87] - 截至2024年末，香港写字楼85.4%出租面积在2026年及以后到期，预计短期出租率有保障且应占租金下降幅度有限 [87] （二）香港购物中心为区域头部项目，租金波动小 - 公司香港在管购物中心仅3座，地理位置优异且为区域头部项目，出租率常年保持高位，2024年底三座购物中心均实现满租 [96] - 过去10年香港购物中心应占租金中枢约26亿港元，租金波动小于零售额波动，2024年应占租金收入为25.56亿港元，同比小幅下滑3% [99] - 随着访港旅客人数持续增加，公司购物中心租金收入具备一定稳定性 [99] 四、物业销售营收与项目交付相关，2025年起进入收入确认高峰 - 物业销售营收的确认与项目竣工后住宅交付时间相关，2017年后物业买卖收入大幅降低主因无大规模项目交付 [103] - 公司住宅项目土储位于一线城市，以豪宅、高端住宅为主，项目单价高，整体去化率或开盘去化率较高 [103] - 公司住宅项目从2025年起迎来收入确认高峰期，资金回流反哺千亿港元投资计划 [103] 五、2024年酒店营收占比约6%，折旧前营业溢利仍为正 - 酒店营收占比在10%以内，2024年占比为6%，旗下酒店位于商业综合体项目处，定位包括高端、中高端 [107] - 截至2024年末，公司控股或持股运营13家酒店，其中3家为全资持股，另外2家轻资产运营 [107] - 酒店营收与游客、商务旅客出行相关，2024年公司酒店实现营收8.88亿港元，同比下降9%，折旧前营业溢利为0.17亿港元 [107] 六、千亿投资推进以及杠杆空间充足，保障分红中单位数增长 （一）分红目标中单位数增长，内地投资物业落地打开租金空间 - 公司有稳定增长的分红目标，派发约50%的基本溢利作为普通股息，每年股息以中单位数的幅度增长，股东应占经常性净利润对分红保障比例长期超100% [7] - 内地投资物业落地将打开租金空间，预计远期应占租金较24年可增长24% [7] （二）2026 - 2027年新项目密集落地，2025年开始将面临较高资本支出 - 2026 - 2027年内地多个新项目将集中落地，2025年起将迎来资本支出高峰 [7][68] - 公司可通过出售资产、逐步结算重大货值销售物业回笼资金 [7] （三）有息负债权益比仅17%，加杠杆空间充足 - 2024年公司所有者权益为2784.3亿港元，有息负债/所有者权益仅为17%，公司杠杆提升空间充足 [7] 七、盈利预测与估值 - 预计2025 - 2027年营收分别为14,616、14,995、18,638百万港元，同比增速分别为1.3%、2.6%、24.3% [1] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为2,605、4,118、5,679百万港元，同比增速分别为440.1%、58.1%、37.9% [1] - 预计2025 - 2027年公司分红仍保持年5%的增速，测算DDM模型下2025年每股净现值为21.5港元，对应2025年股息率为7.5% [11]

公司规模与人员情况 - 公司聘任员工总数约5800人，旗下商场有超2200间零售商店，约7万人在旗下办公楼工作[10] - 公司员工每年平均培训时数为25小时，培训总时数约173,900小时，较2016基准年增加25%[39] - 公司非酒店业务工伤引致损失工时比率为0.56，酒店业务为1.08[40] - 公司女性员工比例为42.5%，40%策略领袖职位由女性担任，男女薪金比率（女性对比男性）为1:0.97[41] - 公司爱心大使计划义工共服务12,696小时，支持84项活动[42] 公司业务活动与合作 - 2024年太古地產藝術月首度展出「SHELF II」，与巴塞爾藝術展香港展會合作迈进第12年[15] - 2024年宣布将頤堤港综合发展项目及其二期扩建部分命名为北京太古坊[18] - 2024年德勤中国续签十年租约，成为太古广场一座最大租户[22][30] - 2024年购入广州聚龙湾太古里50%权益，为该综合发展项目的零售部分[22][30] - 2024年成功投得天河路387号，将翻新作为广州太古汇高级零售物业组合新增部分[22][32] - 2024年中国内地首个代表性住宅项目「陆家嘴太古源 源邸」展开预售[25] - 2025年大湾区文化商业新地标广州聚龙湾太古里正式命名[28] - 公司自2019年以来通过太古地产Placemaking Academy支持活动，创造逾6000万港元社会价值[38] - 2024年公司爱心大使计划超3000位爱心大使参与社区活动，「书出爱心 十元义卖」活动筹得超130万港元善款[91] - 2024年公司Placemaking Academy举办的白色圣诞市集吸引超8万人次参加，「双城青年文化人才交流计划」迄今130名来自北京及香港的大学生参与[91] - 2024年2月集团取得太古广场六座占用许可证，总楼面积约22.3万平方呎，2024年12月31日租用率为53%[120] - 2024年6月集团以约8.91亿元人民币收购北京太古坊14.895%股权，权益从35%增至49.895%[121] - 2024年8月广州太古汇投得天河路387号，总楼面积约65.5万平方呎，预计2027年完成，集团持有97%权益[122] - 2024年12月集团持有40%权益的联属公司预售上海陆家嘴太古源源邸，截至2025年3月7日50个单位售出49个[122] 公司社会责任与可持续发展 - 公司两片全新绿化设施提供超7万平方呎户外绿化空间[38] - 公司在地产管理及发展业界中，获企业标普全球ESG评分最佳1%[35] - 公司香港发展项目每1000名承建商工人5年移动平均意外率下降55%[43] - 公司可持续采购开支为4.47亿港元[44] - 公司53%租户已签署「环境绩效约章」计划，参与租户合共减少用电强度3.8%，节省约750,000度电，废物分流率提高10%[44] - 2024年北京物业组合接近全面采购场外可再生电能，中国内地物业组合超60%电力来自可再生能源[90] 公司财务数据关键指标变化 - 股东应占基本溢利为67.68亿港元[49] - 2024年公司收入为144.28亿港元，较2023年的146.70亿港元下降2%[52] - 2024年公司基本溢利为67.68亿港元，较2023年的115.70亿港元下降42%[52] - 2024年公司基本（经常性）溢利为64.79亿港元，较2023年的72.85亿港元下降11%[52] - 2024年公司来自营运的现金为64.89亿港元，较2023年的74.92亿港元下降13%[52] - 2024年公司融资前的现金流出净额为25.15亿港元，较2023年的84.16亿港元下降70%[52] - 2024年公司第一次中期每股股息为0.34港元，较2023年的0.33港元增长3%；第二次中期每股股息为0.76港元，较2023年的0.72港元增长6%[52] - 2024年末公司权益总额为2784.27亿港元，较2023年末的2881.49亿港元下降3%[52] - 2024年末公司债务净额为437.46亿港元，较2023年末的366.79亿港元增长19%[52] - 2024年末公司资本净负债比率为15.7%，较2023年末的12.7%增加3.0个百分点[52] - 2024年公司股东应占溢利为亏损7.66亿港元，其中物业投资溢利72.34亿港元，物业买卖亏损2.33亿港元，酒店亏损1.91亿港元[55] - 2024年年度股息为63.79亿港元，每股股息为1.10港元[55] - 2024年所用资产净值为3221.73亿港元，其中物业投资2897.99亿港元，物业买卖261.08亿港元，酒店62.66亿港元[55] - 2024年公司股东应占权益为2753.26亿港元，非控股权益为31.01亿港元，债务净额为437.46亿港元[55] - 2024年每股盈利为亏损0.13港元，股东应占每股权益为47.35港元[55] - 2024年公司股东应占平均权益回报为 - 0.3%，资本净负债比率为15.7%，利息倍数为1.72，派息比率不适用[55] - 2024年基本溢利为67.68亿港元，基本每股盈利为1.16港元，基本公司股东应占平均权益回报为2.4%，基本利息倍数为8.92，基本派息比率为94.3%[55] - 2024年股东应占经常性基本溢利为64.79亿港元，较2023年的72.85亿港元减少8.06亿港元[67] - 2024年基本溢利为67.68亿港元，2023年为115.7亿港元[67] - 2024年股东应占呈报亏损为7.66亿港元，2023年股东应占呈报溢利为26.37亿港元[67] - 2024年投资物业公平值亏损62.99亿港元，2023年为44.01亿港元[67] - 2024年全年股息每股1.10港元，较2023年增加5%[68] - 2024年公司已回购47,778,600股股份，现金代价总额为7.5亿港元，每股平均价为15.7港元[68] - 2024年办公楼租金收入为54.88亿港元，2023年为58.35亿港元；零售物业租金收入2024年为73.88亿港元，2023年为71.43亿港元[103] - 2024年物业投资营业溢利中，来自营运为82.5亿港元，出售投资物业权益为 - 22亿港元，投资物业公平值亏损为 - 59.96亿港元；2023年对应数据分别为82.61亿港元、 - 6亿港元、 - 28.29亿港元[103] - 2024年公司营业溢利总额为17.02亿港元，2023年为51.8亿港元[103] - 2024年公司应占合资公司及联属公司除税后溢利为8.26亿港元，2023年为 - 2.92亿港元[103] - 2024年公司股东应占亏损为7.66亿港元，2023年溢利为26.37亿港元[103] - 2024年公司股东应占呈报亏损为7.66亿港元，2023年为溢利26.37亿港元[105][108] - 2024年投资物业公平值亏损为62.99亿港元，2023年为44.01亿港元，均主要来自香港办公楼组合[108] - 2024年股东应占基本溢利为67.68亿港元，较2023年的115.7亿港元下跌48.02亿港元[105][108] - 2024年经常性基本溢利为64.79亿港元，2023年为72.85亿港元[105][108] - 2024年香港投资物业录得公平值亏损92.07亿港元，中国内地和美国分别录得公平值收益26.47亿港元及3.41亿港元[104] 公司业务线数据关键指标变化 - 物业投资 - 2024年公司物业投资收入为134.52亿港元[55] - 2024年12月31日，已落成投资物业总楼面面积极（不包括酒店）占比为香港42%、中国内地56%、美国2%；2023年12月31日占比为香港43%、中国内地54%、美国3%[131] - 截至2024年12月31日止年度，应占租金收入总额占比为香港40%、中国内地58%、美国2%；截至2023年12月31日止年度占比为香港41%、中国内地56%、美国3%[132] - 2024年12月31日，所用资产净值占比为香港74%、中国内地23%、美国及其他地区3%；2023年12月31日占比为香港73%、中国内地24%、美国及其他地区3%[133] - 2024年，集团香港办公楼物业应占租金收入总额为54.15亿港元，2024年12月31日，集团香港已落成及发展中办公楼物业估值为1736.84亿港元，集团应占权益为1648.95亿港元[134] - 2024年香港办公楼物业组合租金收入总额为51.09亿港元，较2023年同期下跌7%，撇除出售港岛东中心九楼层所失收入，租金收入总额减少4%[136] - 2024年12月31日，办公楼物业组合租用率为89%，太古坊二座和太古广场六座租用率分别为69%和53%，不计这两座，余下办公楼物业组合租用率为93%[136] - 2024年12月31日，十大办公楼租户合共租用集团应占香港办公楼总楼面面积极约23%[142] - 2024年12月31日，太古广场一座、二座及三座办公楼租用率为95%，太古广场六座租用率为53%[143][144] - 2024年12月31日，太古坊一座及港岛东中心租用率分别为97%和92%，太古坊二座租用率为69%，太古坊另六座办公楼租用率为91%，South Island Place办公楼租用率为96%[145][146][147] - 预计2025年香港办公楼市场将持续低迷，按2024年12月应占租金收入总额计，约14.6%的租约于2025年期满，13.1%的租约于2026年期满[148] - 香港已落成的零售物业组合总楼面面积为320万平方呎，2024年公司香港零售物业应占租金收入总额下跌3%至25.56亿港元[151] - 2024年12月31日，公司香港零售物业估值为528.74亿港元，公司应占权益为436.62亿港元[151] - 2024年香港零售物业组合租金收入总额为23.69亿港元，较2023年下跌3%[153] - 2024年太古广场购物商场、太古城中心和东荟城名店仓零售销售额分别下跌11%、2%、4%，香港市场整体零售销售额下跌7%[153] - 2024年12月31日，十大零售物业租户租用公司应占香港零售总面积约26%[159] - 太古城中心总楼面面约110万平方呎，截至2024年12月31日全部租出[161][162] - 东荟城名店仓2024年全年租用率为100%[164] - 按2024年12月应占租金收入总额计，约20.1%的香港零售物业租约于2025年期满，26.2%的租约于2026年期满[165] - 公司香港零售物业组合中太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓及其他物业于2024年12月31日租用率均为100%[152] - 2024年，中国内地投资物业应占租金收入总额为61.54亿港元，年末估值为1245.38亿港元，集团应占权益为890.07亿港元[173] - 2024年，集团在中国内地投资物业组合租金收入总额为49.07亿港元，较2023年增加7%[178] - 中国内地已落成零售物业组合总楼面面共780万平方呎，集团应占权益620万平方呎[179] - 2024年，中国内地零售物业应占租金收入总额上升2%至52.25亿港元，撇除人民币价值变动影响上升4%[179] - 截至2024年12月31日，中国内地已落成零售物业估值为689.66亿港元，集团应占权益为579.53亿港元[179] - 2024年中国内地已落成零售物业组合总楼面面积7836380平方呎，北京三里屯太古里等各商场租用率在78%-100%之间[180] - 2024年集团在中国内地应占零售销售额（不含汽车零售商销售）下跌7%，较2019年同期高出55%[181] - 2024年北京三里屯太古里零售销售额微跌少于1%，成都太古里等分别下跌14%、11%、4%及14%，上海前滩太古里上升3%[181] - 2024年与2019年相比，三里屯太古里等零售销售额分别上升1%、24%及67%，颐堤港下跌1%，兴业太古汇下跌15%[181] - 2024年集团中国内地零售物业租金收入总额上升7%至港币

文章核心观点 - 介绍太古地产今年以来的股份回购情况，包括不同日期的回购股数、价格、金额及股价变动 [2][3] 回购情况 - 4月7日公司以每股15.520 - 16.100港元的价格回购60.00万股，回购金额达949.03万港元，当日收盘价15.520港元，下跌8.81%，全天成交额1.43亿港元 [2] - 自4月1日以来公司已连续4日进行回购，合计回购240.00万股，累计回购金额3964.12万港元，其间该股累计下跌4.79% [2] - 今年以来公司累计进行62次回购，合计回购3312.10万股，累计回购金额5.19亿港元 [3] 回购明细 | 日期 | 回购股数（万股） | 回购最高价（港元） | 回购最低价（港元） | 回购金额（万港元） | | --- | --- | --- | --- | --- | | 2025.04.07 | 60.00 | 16.100 | 15.520 | 949.03 | | 2025.04.03 | 60.00 | 17.000 | 16.740 | 1018.62 | | 2025.04.02 | 60.00 | 16.780 | 16.400 | 1001.09 | | 2025.04.01 | 60.00 | 16.720 | 16.300 | 995.37 | | 2025.03.27 | 0.04 | 17.000 | 17.000 | 0.68 | | 2025.03.26 | 12.96 | 17.000 | 16.880 | 219.95 | | 2025.03.25 | 12.26 | 17.000 | 16.960 | 208.35 | | 2025.03.24 | 44.16 | 17.000 | 16.820 | 747.70 | | 2025.03.21 | 45.94 | 17.000 | 16.780 | 775.83 | | 2025.03.20 | 5.66 | 17.000 | 16.980 | 96.22 | | 2025.03.19 | 0.80 | 17.000 | 16.940 | 13.60 | | 2025.03.18 | 32.80 | 17.000 | 16.940 | 557.53 | | 2025.03.17 | 60.00 | 17.000 | 16.820 | 1015.19 | | 2025.03.14 | 26.98 | 16.920 | 16.240 | 452.62 | | 2025.03.13 | 60.00 | 16.420 | 16.140 | 974.90 | | 2025.03.12 | 60.00 | 16.140 | 15.900 | 962.82 | | 2025.03.11 | 60.00 | 16.240 | 15.920 | 969.20 | | 2025.03.10 | 60.00 | 16.260 | 15.960 | 966.55 | | 2025.03.07 | 60.00 | 16.220 | 15.920 | 965.37 | | 2025.03.06 | 60.00 | 16.120 | 15.860 | 962.28 | | 2025.03.05 | 60.00 | 15.960 | 15.740 | 952.41 | | 2025.03.04 | 60.00 | 15.620 | 15.260 | 928.21 | | 2025.03.03 | 60.00 | 15.780 | 15.440 | 935.73 | | 2025.02.28 | 60.00 | 15.560 | 15.380 | 928.17 | | 2025.02.27 | 60.00 | 15.680 | 15.480 | 935.11 | | 2025.02.26 | 60.00 | 15.660 | 15.460 | 932.80 | | 2025.02.25 | 60.00 | 15.540 | 15.360 | 927.30 | | 2025.02.24 | 60.00 | 15.600 | 15.120 | 926.21 | | 2025.02.21 | 60.00 | 15.020 | 14.780 | 893.87 | | 2025.02.20 | 60.00 | 15.160 | 14.880 | 899.76 | | 2025.02.19 | 60.00 | 15.200 | 14.960 | 902.95 | | 2025.02.18 | 60.00 | 15.760 | 15.220 | 924.80 | | 2025.02.17 | 60.00 | 15.860 | 15.360 | 936.46 | | 2025.02.14 | 60.00 | 15.340 | 15.060 | 911.11 | | 2025.02.13 | 60.00 | 15.320 | 15.020 | 912.93 | | 2025.02.12 | 60.00 | 15.340 | 15.100 | 913.65 | | 2025.02.11 | 60.00 | 15.200 | 14.980 | 903.20 | | 2025.02.10 | 60.00 | 15.380 | 15.040 | 911.77 | | 2025.02.07 | 60.00 | 15.340 | 15.040 | 913.58 | | 2025.02.06 | 60.00 | 15.340 | 15.080 | 912.81 | | 2025.02.05 | 60.00 | 15.520 | 15.280 | 923.78 | | 2025.02.04 | 60.00 | 15.740 | 15.420 | 937.66 | | 2025.02.03 | 60.00 | 15.520 | 15.320 | 927.16 | | 2025.01.28 | 10.50 | 15.560 | 15.420 | 162.62 | | 2025.01.27 | 60.00 | 15.620 | 15.420 | 929.49 | | 2025.01.24 | 60.00 | 15.640 | 15.360 | 926.02 | | 2025.01.23 | 60.00 | 15.740 | 15.480 | 935.18 | | 2025.01.22 | 60.00 | 15.860 | 15.720 | 948.50 | | 2025.01.21 | 60.00 | 16.000 | 15.840 | 954.86 | | 2025.01.20 | 60.00 | 15.900 | 15.620 | 950.02 | | 2025.01.17 | 60.00 | 15.700 | 15.120 | 927.55 | | 2025.01.16 | 60.00 | 15.260 | 15.040 | 909.51 | | 2025.01.15 | 60.00 | 15.120 | 14.920 | 903.04 | | 2025.01.14 | 60.00 | 15.180 | 15.000 | 905.65 | | 2025.01.13 | 60.00 | 15.180 | 14.840 | 901.30 | | 2025.01.10 | 60.00 | 15.460 | 15.080 | 913.21 | | 2025.01.09 | 60.00 | 15.420 | 15.220 | 919.70 | | 2025.01.08 | 60.00 | 15.340 | 15.000 | 911.64 | | 2025.01.07 | 60.00 | 15.320 | 15.120 | 913.09 | | 2025.01.06 | 60.00 | 15.640 | 15.300 | 925.96 | | 2025.01.03 | 60.00 | 15.660 | 15.500 | 933.76 | | 2025.01.02 | 60.00 | 15.820 | 15.440 | 936.07 | [3][4][5]

文章核心观点 - 证券时报数据宝统计太古地产回购情况，今年以来累计回购多次，4月1日有具体回购操作且当日股价上涨 [1] 太古地产4月1日回购情况 - 4月1日以每股16.300 - 16.720港元价格回购60.00万股，回购金额达995.37万港元 [1] - 该股当日收盘价16.660港元，上涨2.21%，全天成交额7856.57万港元 [1] 太古地产今年以来回购总体情况 - 今年以来累计进行59次回购，合计回购3132.10万股，累计回购金额4.89亿港元 [1] 太古地产部分日期回购明细 - 2025年1月2日 - 4月1日期间多个日期有回购操作，各日期回购股数、最高价、最低价、回购金额不同，如2025.01.28回购10.50万股，最高价15.560港元，最低价15.420港元，回购金额162.62万港元；2025.04.01回购60.00万股，最高价16.720港元，最低价16.300港元，回购金额995.37万港元等 [1][2]

财务数据和关键指标变化 - 2024年经常性基础利润为65亿港元，同比下降11%，主要因净财务费用增加和香港写字楼租金收入减少 [4] - 全年每股股息为1.10港元，同比增长5%，连续八年股息增长，复合年增长率达5.6% [5][25][26] - 2024年宣布最高15亿港元的股份回购计划，截至年底已完成约50% [5] - 投资物业估值为2715亿元人民币，较2023年底下降3%，主要因香港写字楼投资物业净公允价值损失等 [27] - 净债务增至437亿日元，资产负债率为15.7%，处于健康资产负债表参数范围内 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 香港写字楼 - 整体入住率维持在93%，太平洋广场入住率为95%，太古坊一座和太古城中心一座入住率升至94%，其他太古坊塔楼入住率为91%，2太古坊新落成甲级写字楼入住率接近70% [11] - 毛租金收入同比下降6%，若不计1太古坊9层处置影响，下降4% [12] 香港零售 - 太平洋广场、城市广场和城门奥特莱斯入住率达100% [12] - 三间商场零售销售增长略有下降，应占毛租金收入下降3% [12] 中国内地零售 - 2024年第四季度零售销售增长企稳，除上海太谷里天潼外，整体零售销售下降7% [14] - 应占毛租金收入以人民币计增长4%，以港元计增长2% [15] 中国内地写字楼 - 应占毛租金收入以人民币计增长1% [17] 迈阿密 - 商场零售销售同比增长3%，入住率100%，应占毛租金收入增长9% [18] 住宅 - 上海陆家嘴太古城住宅首批预售市场反响良好，2025年计划进一步推出 [6] - 香港南区Savia Vasa单位预售超过30%，销售速度加快 [21] 酒店 - 2024年管理酒店组合表现不一，香港复苏慢于预期，中国内地表现较好 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 香港写字楼市场因供应过剩和新需求不足仍疲软，预计整体市场将保持低迷 [10][38] - 中国内地零售市场预计相对稳定，随着消费者信心改善和业态升级积极影响显现，前景稍乐观 [38] - 香港住宅市场情绪逐渐改善，上海住宅项目需求良好 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 实施积极的资本循环战略，计划未来十年内在三个核心市场投资100亿港元，目前已落实67% [7] - 持续升级业态组合，投资大型活动、忠诚度计划和高端客户体验，提升整体体验吸引购物者和游客 [38] - 专注核心地段，打造平衡的投资组合，未来五年内地零售主导投资物业总楼面面积几乎翻倍 [7][18] - 坚持可持续发展，目标到2050年实现净零排放，2024年已将范围一和范围二绝对碳排放减少40% [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临市场逆风，公司业绩仍稳健，有信心实现长期增长目标，持续提升股东回报 [37] - 香港写字楼市场预计将保持低迷，公司将专注租户保留，中期内优质写字楼有望逐步复苏 [38] - 中国内地零售市场预计相对稳定，前景稍乐观，公司将继续升级业态组合 [38] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面表现出色，在多个可持续发展指数中排名靠前 [31] - 公司继续推进能源效率创新，PEDF项目已节省29万千瓦时电力 [32] - 租户参与方面，129个写字楼租户签署绿色绩效平台，绿色厨房倡议获超120个餐饮租户承诺 [33][34] 问答环节所有提问和回答 问题1: 是否会继续股份回购计划 - 公司将在接近5月时根据市场情况和公司流动性评估是否继续股份回购，且需遵守港交所规则 [45] 问题2: 中国内地零售销售情况及是否会带来正向租金调整 - 2024年第四季度内地购物中心零售销售改善，2025年第一季度有轻微正增长，预计随着客流量增加和零售销售表现提升，将带来正向租金调整 [46] 问题3: 奢侈品零售商对新建购物中心的承诺是否可靠 - 公司对奢侈品品牌对内地新购物中心的支持有信心，因与品牌密切合作且项目选址和设计良好 [51] 问题4: 是否考虑改变管理层薪酬结构 - 目前暂无改变管理层薪酬结构的计划，现有薪酬结构在市场基准、财务激励和运营激励间取得合理平衡 [52] 问题5: 如何在满足资本支出需求和股东回报间保持资产负债表纪律 - 2025年住宅项目预计有可观销售收益，且2025 - 2026年有多个住宅项目竣工，无需急于加速销售 [55][56][57] 问题6: 香港写字楼租金调整前景及何时见底 - 2025年香港写字楼市场仍面临压力，但续租租金调整幅度将略有收窄，预计2026 - 2027年优质甲级写字楼需求将增强 [58][59] 问题7: 股息支付率何时会停止增长 - 公司长期股息政策是支付约50%的基础利润，随着100亿港元计划推进，未来基础利润盈利能力可见性良好 [65][66] 问题8: 剩余30亿港元投资资金来源及非核心资产情况 - 公司近期积极推进资本循环，将有助于改善现金流和盈利能力 [66] 问题9: 迈阿密商场资产出售交易是否会在今年执行 - 迈阿密商场符合公司非核心资产剥离策略，公司正积极寻找机会出售 [71] 问题10: 2025 - 2026年资本支出上调原因及长期目标资产负债率 - 资本支出上调因项目推进，公司目标维持20%的资产负债率，未来两年资产负债率预计在中高个位数水平 [75][76] 问题11: 是否放弃深圳福田项目 - 公司仍看好大湾区长期前景，积极寻找深圳合适投资机会，但尚未找到符合战略目标的项目 [73][74]

文章核心观点 - 太古地产进行股份回购，展示了回购的价格、数量、金额等情况及股价表现 [1] 回购情况 - 3月10日以每股15.960 - 16.260港元价格回购60.00万股，回购金额达966.55万港元 [1] - 自2024年10月3日以来连续106日回购，合计回购6310.50万股，累计回购金额9.96亿港元 [1] - 今年以来累计进行45次回购，合计回购2650.50万股，累计回购金额4.09亿港元 [1] 股价表现 - 3月10日收盘价16.080港元，下跌0.12%，全天成交额5343.75万港元 [1] - 2024年10月3日以来该股累计下跌6.94% [1]

文章核心观点 - 太古地产进行股份回购及相关股价、成交额等情况介绍 [1] 回购情况 - 2月28日以每股15.380 - 15.560港元价格回购60.00万股，回购金额928.17万港元 [1] - 自2024年10月3日以来连续100日回购，合计5950.50万股，累计回购金额9.38亿港元 [1] - 今年以来累计39次回购，合计2290.50万股，累计回购金额3.52亿港元 [1] 股价及成交额情况 - 2月28日收盘价15.400港元，下跌1.28%，全天成交额5577.49万港元 [1] - 2024年10月3日以来该股累计下跌10.88% [1]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级，目标价18.00港元 [2][5] 报告的核心观点 - 2024F太古地产业绩疲软，预计核心盈利同比降10%至65亿港元，比预期低3%，整体收入下跌5%，2024年下半年派息增长2.8%，全年派息增加2.9% [1] - 太古地产盈利在2025F保持平稳，2026F轻微回升，将2024 - 2026F盈利预测下调3 - 5%，2024 - 2026F股息收益率为7.1% - 7.5%，持续股份回购支撑下行风险 [2] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024F业绩受写字楼市场疲软、零售业停滞、高利息成本拖累，核心盈利下降，整体收入下跌，融资费用同比激增约30% [1] - 2024年第四季度，部分太古写字楼出租率下降，香港和大陆商场零售额微升，太古前滩太古里转为正增长 [14][16][19] 盈利预测 |项目|2024F|2025F|2026F| |----|----|----|----| |总收入（百万港元）|13,887|13,951|14,404| |同比（%）|(5.3)|0.5|3.2| |可分配收入（百万港元）|6,544|6,599|6,973| |同比（%）|(10.2)|0.8|5.7| |基本每股收益（港元）|1.12|1.13|1.19| |同比（%）|(10.2)|0.8|5.7| |每股股息（港元）|1.1|1.1|1.1| |股息率（%）|7.1|7.3|7.5|[3] 财务概要 - 损益表显示各业务板块收入、成本、利润等情况，2024F多项指标下滑，如收入、息税前利润等 [22] - 现金流方面，经营、投资、财务现金流在不同年份有不同表现，现金及等价物期末余额呈下降趋势 [22] - 资产负债表展示资产、负债、股本等情况，总负债呈上升趋势，股东股本呈下降趋势 [22] - 重要比率体现增长、盈利、利息覆盖、回报杠杆、流动性等情况，如收入、核心利润增长有波动，利润率有变化 [22] 股份回购 - 太古地产15亿港元股份回购计划，截至2025年2月12日，已回购28,200,000股，总代价43800万港元，进度29% [21]

文章核心观点 - 介绍太古地产的回购情况及股价表现 [1] 回购情况 - 2月20日以每股14.880 - 15.160港元价格回购60.00万股，回购金额达899.76万港元 [1] - 自2024年10月3日以来连续94日回购，合计回购5590.50万股，累计回购金额8.83亿港元 [1] - 今年以来累计进行33次回购，合计回购1930.50万股，累计回购金额2.96亿港元 [1] 股价表现 - 2月20日收盘价14.940港元，下跌0.53%，全天成交额8956.39万港元 [1] - 2024年10月3日以来该股累计下跌13.54% [1]

喜茶战略调整 - 喜茶宣布暂停加盟申请 成为行业首个暂停加盟的品牌[1] - 公司从全直营模式转向加盟后 门店数量从2022年底855家增至2023年底4548家 成为中国门店数量第六多的现制茶饮品牌[1] - 行业竞争加剧导致同店下滑 2023年行业门店总数净减少1.6万间[1] - 公司重新开设DP(白日梦)店 定位高端自营 价格高于常规店[1] 比亚迪智能化战略 - 比亚迪宣布2024年起绝大部分车型将搭载"天神之眼"高阶智驾系统[2] - 首批覆盖21款车型 10万元以上全系标配 最低应用车型为6.98万元的海鸥[2] - 系统分为三个版本 其中C版本应用最广 可实现高快领航功能[2] 彩票销售情况 - 2024年全国彩票销售6234.86亿元 同比增长7.6%创历史新高[3] - 人均购彩442.8元 较2023年增加31元[3] - 乐透型(1788.71亿元)、竞猜型(2868.1亿元)、基诺型(417.47亿元)彩票保持增长 即开型(1160.57亿元)下滑2.5%[3] 数码产品国补 - 2025年国补新政实施20天内 已有2009.2万名消费者申请2541.4万件数码产品补贴[4] - 今年超过6000家商户获得国补资格 主要电商平台订单量增长超40%[4] - 平台升级风控措施 采用动态口令签收等策略打击黄牛行为[4] 京东外卖业务 - 京东外卖近期接入海底捞、袁记云饺、绝味鸭脖等连锁餐饮品牌[5] - 业务已覆盖北上广深及多个二线城市[5] - 计划以5%佣金吸引商家入驻 低于美团6%-8%的佣金水平[5] 台积电海外董事会 - 台积电将在美国召开成立38年来首次海外董事会[6] - 可能涉及扩大美国投资、技术转移等议题[6] - 2024年四季度营收同比增长39% 净利同比增长57%[7] 法国AI投资 - 法国计划未来几年在AI领域投资1090亿欧元(约8217亿元人民币)[8] - 阿联酋基金拟投资300-500亿欧元在法国兴建数据中心园区[8] 苹果机器人研发 - 苹果扩大机器人技术团队规模 近期发布相关岗位招聘[9] - 研发团队展示类似皮克斯台灯的智能产品原型[9] - 预计2025年发布双折叠手机[10] 资生堂业绩 - 2024年营业利润75.8亿日元 同比下滑73%[11] - 推出两年计划 确立三大核心品牌 计划全球裁员节省超400亿日元(约19亿元)[11] 太古地产亏损 - 预计2024年亏损8亿港元 主要受写字楼租金及出租率下滑影响[12] - 香港太古广场四季度出租率95% 租金下调16%[12] 汽车行业重组 - 东风与长安两大央企筹划重组 2023年分别销售新车248万辆和268万辆[13] - 合并后将成中国最大汽车集团[13] 宝马技术路线 - 宝马宣布将继续投资内燃机和混动技术[14] - 2023年纯电动车销量42.7万辆 占总销量17%[14]