全球公寓市场发展动态 - 美国旧金山一房公寓月租中位数约为3100美元，同比上涨12%，为全美主要城市中最大涨幅，但较2019年9月仍低1% [2] - 英国房东租金收益率表现强劲，英格兰东北部地区以9%的收益率位居榜首，英格兰和威尔士平均收益率同比上升0.3%至7.5% [3] - 法国约70个实行租金管制的市镇中，32%的房屋租赁广告标价超法律上限，巴黎平均租金超支为每月237欧元 [4] 亚太租赁市场发展动态 - 澳大利亚悉尼公寓周租金中位数升至750澳元，年涨幅达4.9%，空置率降至0.9%，远低于3%的平衡水平 [6] - 新加坡整体私宅租金同比上涨3%，其中核心中央区（CCR）高档私宅租金环比上涨0.8% [7] - 韩国首尔公寓全租供需指数达154.2，创2021年10月以来新高，全租房源总量较6月28日减少约4% [8] 中国租赁市场发展动态 - 全国租金中位数为1800元/月，环比下跌2.70%，同比持平，TOP10城市租金环比呈现1涨9跌态势 [11] - 深圳平均租金单价环比跌幅最大，达11.68%，日喀则环比涨幅最大，为28.21% [12] 租赁企业开业动态 - 济南建工地产旗下长租公寓品牌"寓见家"首店开业，项目总建筑面积6288平方米，规划220间公寓客房 [13] - 方隅公寓上海吴泾项目开业，规划810套房源，并针对女性租客推出行业首创的主题楼层 [13] - 龙湖冠寓在杭州及成都均有新店开业，均为4.0版本产品，在产品配置和空间设计上全面升级 [13][14] - 保利和寓横琴店开业，标志着保利和寓在全国累计开业超2.3万间房源 [15] - 铁狮门在上海的首个长租公寓项目五角场辉盛名致服务公寓开业，提供307间公寓 [16] - 华润有巢在深圳龙岗两家新店投入运营，合计供应近800套保障性租赁住房 [17] - 凯德投资旗下雅院品牌苏州澄阳服务公寓开业，雅院品牌目前已在8座城市布局14家物业，管理房源超3300套 [19] - 碧桂园碧家公寓成功签约武汉及东莞项目，目前全国房源已超60000间 [20] 租赁住房配租动态 - 深圳光明区691套保障性租赁住房开放申请，房源涵盖35-95平方米的1-3房 [26] - 天津3641套公租房开始登记，东丽区、北辰区、西青区及津南区均有房源推出 [26] - 合肥首个配售型保障性住房项目"城改•云庐府"首批622套房源配售，均价8750元/平方米 [28] 公寓品牌指数表现 - 2025年9月ABN指数榜单TOP5品牌分别为雅诗阁（387.75）、华润置地有巢公寓（378.51）、龙湖冠寓（378.40）、万科泊寓（372.83）、瓴寓（364.47） [31] - 搜索热度TOP5品牌为华润有巢、方隅、辉盛坊、雅诗阁、龙湖冠寓，热度集中在新店开业及品牌动态 [39] - 媒体指数得分TOP5品牌为雅诗阁、万科泊寓、有巢、瓴寓、乐乎，重点宣传方向为新店开业及企业合作 [39] 行业政策与金融动态 - 我国首部《住房租赁条例》正式施行，文件共七章50条，旨在解决住房租赁市场长期存在的突出问题 [42] - 苏州及三亚发布保障性租赁住房实施办法，明确房源筹集途径并支持发行REITs [43] - 兴奉投资获批宁波首单1亿元保障性租赁住房专项债，期限20年，票面利率2.10% [45] - 信悦资管公司与华住·城家签约成立合资公司，重点布局长租公寓及存量不动产运营 [46] 租赁住房建设与供应 - 全国首个"TOD+租赁住房"项目在重庆开工，总建筑面积7.9万平方米，规划建设1228套租赁住房 [52] - 北京崔各庄乡集体产业项目开工，总建筑面积21.11万平方米，预计提供3416套住房 [52] - 京东于北京投资70亿元建成青年人才公寓，旨在降低青年人才在京生活成本 [57] - 高力预计香港2028年学生宿位短缺将达12万个，此需求缺口推动第三季度投资市场录得9宗全幢酒店及住宅交易，涉及金额逾30亿港元 [56]

地块交易概况 - 深圳市润投咨询有限公司以总价191000万元竞得东莞松山湖住宅用地，经过71轮竞价 [1] - 竞得方为华润置地全资控股子公司，标志着华润置地在东莞再次获取重要土地资源 [1] - 地块起拍价为17亿元，最终成交价超出起拍价21000万元 [1][3] 地块具体信息 - 地块位于松山湖康庄路东侧，占地面积73667.67平方米，总建筑面积不大于88401.2平方米 [3] - 土地用途为城镇住宅用地和商服用地，容积率不高于1.2，建筑密度不高于30%，建筑高度不高于80米 [3] - 项目开发建设期为3年，需在2026年11月29日前开工，2029年11月29日前竣工 [3] - 项目需按照一星级及以上绿色建筑标准和装配式建筑要求进行建设 [3] 地块区位与市场分析 - 地块地处松山湖核心区域，毗邻松山湖风景区松湖烟雨，周边有多个成熟住宅小区和学校配套 [3] - 行业分析认为松山湖住宅用地长期供应稀缺，新房市场供不应求，周边二手小区楼龄普遍超十年 [3] - 该地块是松山湖罕见优质低容宅地，具备打造低密高端改善项目的条件，拥有较大市场机会和发展潜力 [3]

股权结构 - 华润集团持有公司约59.55%权益[54] - 截至公告日期，华润银行由华润股份持有约49.77%股权[50][54][55] - 截至公告日期，华润万象生活由公司持有约72.29%权益[52] 协议情况 - 2022 - 2025年，华润万象生活与华润集团及华润银行订立多项框架协议[3][5][57][59] - 2026年多项框架协议期限自2026年1月1日至2028年12月31日[6][12][27][41] 货品与服务采购 - 2026 - 2028年购买金额上限分别为2026年287,500千元、2027年322,000千元、2028年345,000千元[10] - 华润集团关联人士不再根据2026年协议自华润万象生活集团采购[9] 增值服务 - 2023 - 2025年增值服务历史交易金额及年度上限不同[16] - 2026 - 2028年社区增值服务及面向物业开发商增值服务年度费用上限明确[17] 会员运营与营销业务 - 2026 - 2028年华润集团关连人士与华润万象生活集团采购额上限有规定[25] - 2026年协议助华润万象生活集团与华润集团业务场景联盟合作[46] 物业管理服务 - 2023 - 2025年物业管理服务费历史金额及年度上限有记录[32] - 2026 - 2028年商业及住宅等物业年度管理费上限确定[33] 存款及金融服务 - 2023 - 2025年及2026 - 2028年最高每日存款额有变化[39][41] - 华润万象生活集团就华润银行2026年金融服务支付费用及佣金等有规定[42] 其他 - 华润万象生活持续关连交易最高适用规模测试百分比比率超0.1%但低于5%[4][54] - 集团已就持续关连交易实施内部控制措施[53]

公司业绩与项目表现 - 公司自2006年进入长沙市场以来，通过悦府、润府、瑞府三大高端产品系连续获得长沙单盘销售冠军 [1] - 2021年长沙悦府项目创下“六开六罄”热销纪录，成为当年长沙第一盘 [3] - 2023年长沙润府项目荣获湖南省单盘销售冠军 [3] - 2024年长沙瑞府三期项目获得长沙项目销售面积与销售金额双料冠军 [3] - 截至2025年9月底，长沙瑞府项目实现销售额21亿元，其四期项目“锦宸”首次开盘去化率达到82% [3] 产品开发与运营模式 - 长沙润府项目采用“先造城、后造房”开发模式，在800天内兑现一所九年一贯制学校、5条道路、6大口袋公园及约1.5万平方米街区商业 [3] - 公司推行“开发+物业”一体化社群运营模式，通过润比邻已在全国形成2300余个认证社群，覆盖118座城市，服务超300万家庭 [5] - 长沙瑞府锦宸项目采用“公园极致渗透”理念，由JTL景观设计参与打造，以中央公园生态为基底进行酒店化精奢造园 [5] 产品特色与服务升级 - 公司发布湘江CLUB升级版，未来将联动高端品牌打造专属品鉴、私人收藏、艺术对话等活动，并提供康体康养平台 [7] - 公司将举办行业趋势沙龙、金融投资讲座、私募策略分享会及标杆企业研学等活动 [7] - 瑞府·锦宸艺境示范区实景开放，包含五大创新场景及205平方米空中庭院样板间，具备“生机之环”车库、三层悬瀑瞰台等亮点 [7]

基金表现与交易数据 - 10月28日基金收盘下跌0.74%，成交额为4547.33万元 [1] - 基金成立于2024年6月26日，管理费率为每年0.50%，托管费率为每年0.10% [1] - 截至10月27日，基金最新份额为15.93亿份，最新规模为17.03亿元 [1] - 相较于2024年12月31日，基金今年以来份额减少36.42%，规模减少26.58% [1] - 近20个交易日累计成交金额为11.08亿元，日均成交金额为5541.58万元 [1] - 今年以来197个交易日累计成交金额为181.07亿元，日均成交金额为9191.57万元 [1] 基金经理与业绩基准 - 基金现任基金经理为霍华明和吕鑫 [2] - 霍华明自2024年6月26日管理该基金，任职期内收益为8.60% [2] - 吕鑫自2025年4月30日管理该基金，任职期内收益为22.17% [2] - 基金业绩比较基准为同期中证国新港股通央企红利指数收益率 [1] 投资组合与持仓 - 基金前十大重仓股均为港股通央企，集中于能源、通信、运输等行业 [2][3] - 中国石油股份为第一大重仓股，持仓占比10.86%，持仓市值1.74亿元 [3] - 中国移动为第二大重仓股，持仓占比10.32%，持仓市值1.65亿元 [3] - 中国神华持仓占比9.70%，中国海洋石油持仓占比9.52%，中远海控持仓占比8.42% [3] - 前三大重仓股合计持仓占比超过30% [3]

报告行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 三四线楼市呈现“分化提质、格局优化”新变化，结构性机会仍存，其演变经验对一二线城市具有启示意义 [1][3][80] - 三四线城市供需格局优化，高品质住宅项目利润率更优，市场对“好房子”接受度高且付费意愿强 [3][35][63] - 未来国内楼市将逐步向“止跌—分化—提质”演变，优质房企有望走出业绩低谷 [3][83] 三四线格局优化，仍存结构性机会 - 三四线城市库存去化周期已相对稳定，截至2025年8月，35城商品房平均出清周期为45.7个月，其中三四线城市达50.5个月，高于一线城市的35.1个月和二线城市的39.9个月，但房价调整幅度逐渐收缩 [9][10][11] - 三四线土拍竞争强度较弱，2025年1-8月三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7个百分点，而一线和二线城市分别增长7.9和5.9个百分点，为项目利润率留有更多余地 [13][14] - 改善及大户型化趋势明显，三四线城市4房成交占比持续提高，且110平米以上产品市场份额呈增长趋势，居民因家庭观念强、总价门槛低及“熟人社会”属性，更愿意为品质付费 [16][18][20][21] - 市场参与者出清，格局优化，如金华、台州主流房企仅剩滨江、绿城拿地，莆田仅剩建发、联发、保利三家，深耕型房企更易“胜者为王” [29][30][34] - 三四线项目利润率更优，中海宏洋位于三四线城市的项目毛利率达26%，高于其二线城市项目的20%及公司新拿地项目整体毛利率19% [35][36] 三四线布局房企及项目案例测算 - 2025年前9月，仍在三四线保持拿地的品牌房企主要为保利发展、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国等国央企，以及滨江集团等，拿地溢价率多数低于10% [41][42][44] - 具体项目测算显示利润率高于公司整体水平：金华绿城·凤起潮鸣项目毛利率15%、滨江城投·和品项目毛利率19%，均高于其公司近年整体毛利率 [45][46][48]；南通中海宏洋项目毛利率31%、建发项目毛利率29% [50][51][53]；莆田联发保利禧悦项目毛利率21%、建发联发望湖项目毛利率27% [55][56][58] 三四线楼市演变对一二线的启示 - 三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显超跌，反映本地购房者对房价下跌脱敏，更易达成房产“消费品属性”共识 [62][63][64] - 部分三四线城市房价接近成本线，2025年上半年316个三四线城市成交地价为2039元/平米，加上建安成本约2100元/平米，合计约4000元/平米，部分城市成交价已逐步走稳 [66][67][68] - 以中海宏洋、建发国际为例，其在三四线城市的多个标杆项目售价自2022年以来保持相对平稳，显示“好房子”能维持产品溢价，楼市正由普跌向分化、提质演变 [69][71][73][78][79] - 启示一二线城市也将分化提质：核心区好房子有望止跌回稳，项目利润率优化；郊区或旧规产品则因库存压力大延续阴跌，购房者逐渐接受其消费品属性 [80] 投资建议 - 建议关注两类房企：一是历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；二是布局低能级区域、打造本地“好房子”项目的房企，如中国海外宏洋等 [3][83]

会议规则 - 委员会每年至少召开一次会议[7] - 现场会议法定人数为三名成员，决议须获过半数出席成员通过[9] - 书面决议案须经包含主席在内的半数以上成员签署[9] 业务审批 - 批准公司总部各部门等业绩合同制定与评价[12] - 批准销售型等业务投资，单笔交易金额低于公司市值10%的公开市场项目等[12] - 批准生态圈要素型业务投资，权益对价低于20亿元的项目[12] - 批准单项项目股权对价低于50亿元的资产证券化等退出项目回购[12] - 批准金额不低于1000万元的持有类项目大型资本化改造[12] - 批准金额超过1000万元的持有物业重大租金减免[12] - 批准单项项目资产账面价值或评估值不超过50亿元的股权资产处置项目[12] - 批准资产包交易金额低于50亿元的公募REITs、私募基金首次发行及扩募[13] - 批准单项进场交易金额低于50亿元的类REITs、私募REITs发行及扩募[13] - 批准单笔交易合同金额3亿元以上或面积1万平方米以上但交易金额低于50亿元的可供销售类大宗交易[13] - 批准账面净值或评估值不超过3亿元，或超过3亿元但交易金额低于50亿元的非股权、非存货类资产处置项目[13] - 批准账面净值或评估值不低于3000万元的持有物业转销售或销售物业转持有的经营策略[13] - 批准存货的资产减值计提及同类资产（存货除外）当年累计新增减值金额不低于5000万元的资产减值准备计提[13] - 批准单笔资产原价或资金不低于500万元（或等值金额）的资产减值准备核销[13] - 批准五项规模测试比率均低于5%的对外付款（特定情况除外）[13] 资金调用 - 年度预算内大额资金单笔调用和使用不低于30亿元[13] - 超预算资金单笔调动和使用不低于5亿元[13]

审核委员会组成 - 最少由三名成员组成，至少一名符合规定的独立非执行董事[2] - 现任核数公司前任合伙人两年内不得担任成员[2] 会议相关规定 - 法定人数为两位成员[5] - 每年会议不少于两次，可召开特别会议[6] - 成员至少每年与核数师开会两次[9] 委员会职责 - 就外聘核数师委任、薪酬等向董事会提建议[8] - 审查外聘核数师独立性和核数程式有效性[8] - 制定并执行外聘核数师非核数服务政策[8] - 监察财务报表及报告完整性，审核重大财务申报意见[9] - 检讨财务、内部监控及风险管理系统[9] - 研究内部监控调查结果及管理层回应[10] - 检查外聘核数师函件及管理层回应[10] - 检讨及监察内部审核计划成效，协调内外核数师工作[10] - 检讨集团财务及会计政策实务[10] - 确保董事会及时回应外聘核数师函件[10] - 检讨公司雇员举报安排，确保调查公平独立[10] - 担任公司与外聘核数师主要代表并监察关系[10] - 向董事会汇报职权范围事宜[10] 会议管理 - 主席制定和批准会议议程，确保成员资讯充足[11] - 秘书记录会议，传阅记录和报告，向董事会汇报决定或建议[11]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4] - 房地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4] 房价市场表现 - 2025年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降2.7%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.3%、0.4%、0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为5个，较上月减少4个，环比下跌城市数量为63个，较上月增加6个 [1][11] - 2025年9月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.2%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.7%、0.6% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，较上月减少1个，环比下跌城市数量为70个，较上月增加1个，各能级城市单月环比跌幅均有扩大 [1][11] - 一线城市自5月以来环比跌幅大于二三线城市，北京、上海、广州、深圳9月二手房价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%、1.0% [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计变动幅度为1.5%，落后沪深300指数1.73个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [1][14] - 报告期内房地产板块上涨个股共89支，较上周增长50支，下跌股数为24支 [14] - 报告期内市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、绵石投资、万方发展、荣丰控股、深振业A，涨幅分别为61.0%、27.6%、23.4%、19.8%、14.7% [14][19] - 报告期内重点48家A/H房企中共计上涨25支，较上周增长22支，涨幅位居前五的为龙光地产、荣盛发展、富力地产、远洋集团、世联行，涨幅分别为8.5%、5.2%、5.1%、4.9%、4.9% [14][23] 新房成交情况 - 报告期内30个样本城市新房成交面积为211.1万平方米，环比下降0.2%，同比下降26.1% [2][24] - 分能级看，样本一线城市新房成交面积为57.7万方，环比上升2.8%，同比下降24.6%；样本二线城市为107.7万方，环比下降0.9%，同比下降19.2%；样本三线城市为45.7万方，环比下降2.2%，同比下降39.8% [2][24] - 截至报告期当年累计43周，样本30城新房成交面积共计7894.1万方，同比下降5.7% [2] - 分能级累计看，一线城市为2112.5万方，同比持平；二线城市为3801.5万方，同比下降6.4%；三线城市为1980.0万方，同比下降9.8% [2] - 10月累计新房成交面积方面，样本30城共计526.9万方，同比下降29.7%；一线、二线、三线城市同比分别下降28.9%、17.6%、47.9% [27] 二手房成交情况 - 报告期内14个样本城市二手房成交面积合计211.7万方，环比下降4.4%，同比下降16.3% [2][32] - 分能级看，样本一线城市二手房成交面积为86.0万方，环比下降2.6%；样本二线城市为97.2万方，环比下降7.1%；样本三线城市为28.5万方，环比持平 [2][32] - 年初至今累计二手房成交面积为8453.3万方，同比增长13.9% [2][32] - 分能级累计看，样本一线城市为3480.6万方，同比增长15.4%；样本二线城市为3913.4万方，同比增长13.9%；样本三线城市为1059.3万方，同比增长9.2% [32] 信用债市场 - 报告期内共发行房企信用债18只，环比增加5只；发行规模共计180.30亿元，环比增加101.55亿元 [3][42] - 报告期内总偿还量68.59亿元，环比增加18.46亿元，净融资额为111.71亿元，环比增加83.09亿元 [3][42] - 发行主体评级以AAA为主，占比77.4%；债券类型以一般中期票据为主，占比54.6%；债券期限以1-3年和3-5年为主，各占40.5% [42] 政策动态 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [46] - 地方政策活跃，例如浙江杭州多个地区开展“购房+消费券”限时补贴活动，对符合条件的购房对象给予每套10万元的消费券补贴 [47] - 广东广州出台多项政策，包括拓展房票安置适用范围、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建为保障性租赁住房等 [47] - 江苏南京、湖北武汉等地也出台了包括提高公积金提取额度、提供购房补贴、贷款利息补贴等在内的支持性政策 [47][48] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括基本面alpha公司，如H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 建议关注地方国企/城投/化债主题，如城投控股、城建发展 [4] - 建议关注中介公司贝壳 [4] - 物业公司属于跟涨板块，可关注华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

房企新增土地储备概况 - 前50房企9月新增土地建筑面积319.94万平方米，环比大幅回升41.79% [1] - 前50房企1-9月累计新增土地建筑面积3944.17万平方米，同比上升5.26% [1] - 从全口径土地储备看，中海地产、招商蛇口、保利发展控股分别新增407.58万、320.19万、289.91万平方米，处于领先位置 [3] 领先房企投资力度与新增货值 - 1-9月权益拿地金额最高的企业为中海地产766.3亿元、华润置地594.1亿元、保利发展控股528.4亿元 [3] - 1-9月新增货值最多的企业为中海地产1031.8亿元、保利发展控股939.9亿元、招商蛇口930.1亿元 [3] - 新增权益土储排名前五为中海地产363.4万平、保利发展控股256.1万平、招商蛇口200.9万平、绿城中国199.7万平、华润置地171.6万平 [4] 土地市场供应情况 - 报告期内全国住宅用地供应835宗，规划建筑面积5355.72万平方米，环比上升42.86%，但同比下降15.87% [6] - 供应土地起始楼面价4267元/平方米，环比上升15.04% [6] - 二线城市供应土地建面1536万平方米，环比升21.42%，同比升16.68%；三线城市供应3707.23万平方米，环比升49.99%，同比降25.91% [6] - 9月单月土地供应规划建筑面积19974.46万平方米，环比上升42%，同比下降4.22% [9] 土地市场成交情况 - 报告期住宅用地成交554宗，建面3680.34万平方米，环比大幅上升95.41%，同比降6.79% [12] - 成交总价1718.63亿元，环比升104.71%，同比降17.30%；成交楼面均价4669.75元/平，环比升4.76% [12] - 二线城市成交建面1172.01万平，环比升119.63%，同比升21.69%；三线城市成交建面2459.44万平，环比升86.25%，同比降15.44% [13] - 一线城市成交楼面均价达52139.75元/平，环比升20.35%，溢价率13.63% [14] 房企拿地策略与行业趋势 - 头部央国企如中海地产、招商蛇口等倾向于采取联合拿地或股权交易方式获取核心地块 [4] - 强强联合的开发模式有助于分散投资风险、整合优势资源，尤其在杭州等核心城市优质地块 [5] - 市场呈现"总量增长、结构分化"特征，企业对改善型产品及低密宅地关注度提升 [7][16] - 企业拿地行为更趋审慎，投资意愿保守，1-8月土地购置费累计值23751.87亿元，同比降10.2% [16][18] 重点城市土地市场动态 - 统计期内6个重点城市170宗地块挂牌，总面积435.44万平方米，起始总价319.01亿元 [19][20] - 北京昌平区供应7宗含住宅地块，东城区罕见推出二环内住宅用地，起始楼面价7.8万元/平 [21] - 重点城市成交地块86宗，总面积303.46万平方米，成交总价176.44亿元 [22] - 广州白云区住宅地块经15轮竞价由中建国际以6.44亿元竞得，溢价率16.24% [22] - 北京太阳宫等热点区域优质地块因稀缺性仍吸引房企激烈竞争，显示市场结构性热度 [23]