行业格局变化 - 房地产行业三巨头已从恒大、万科、碧桂园转变为保利发展、中海地产和华润置地（保中华）[1][2] - 恒大已退出资本市场，碧桂园和万科仍在艰难求生，行业经历深刻调整[1] - 新三巨头均为大型央企，在当前环境下具有显著优势[3] 销售业绩表现 - 保利发展2023年全口径销售额4222.4亿元，2024年3230.3亿元，2025年1-7月1631.9亿元，位居行业第一[9] - 中海地产2023年销售额3098.1亿元（排名第三），2024年3106.9亿元（排名第二），2025年1-7月1320亿元（排名第二）[9] - 华润置地2023年销售额3070.3亿元，2024年2611亿元（排名第三），2025年1-7月1236亿元（排名第三）[9] - 三家企业权益销售金额位列行业前三，业绩差距逐渐缩小[8] 盈利能力对比 - 华润置地2024年归母净利润255.8亿元，2025年上半年118.8亿元，利润水平行业第一[12] - 中海地产2024年归母净利润156.4亿元，2025年上半年86亿元，利润增速放缓[12] - 保利发展2024年归母净利润50亿元，2025年上半年27.1亿元，利润规模相对较小[12] - 华润置地2025年上半年归母净利润是保利发展的4.4倍[9] 业务结构差异 - 华润置地非地产开发板块年经营性收入超400亿元，租金收入能全额覆盖利息及股息支出[10] - 中海地产持有类业务以写字楼为主，但出租率和利润贡献不及购物中心[10] - 保利发展和中海地产仍以传统地产开发业务为主[10] 土地投资策略 - 中海地产聚焦一线城市高端市场：2024年以153亿元拿下北京朝阳区地块刷新当地纪录，以185.12亿元获得深圳地王，2025年在杭州以80.8亿元拿地[17][18][19] - 华润置地2024年新增土储393万㎡，94%位于一二线城市，2025年以244.7亿元获得上海浦东新区耀华和黄浦区余庆里组合地块[20][22] - 保利发展2024年新增拓展总地价683亿元，99%位于38个核心城市，74%位于北上广核心区域[24] - 三家企业均采取聚焦核心城市的投资策略[16] 市场竞争态势 - 除三巨头外，越秀、绿城、建发、金茂、招商等国企央企也在积极争夺优质地块[25] - 广州市场越秀表现抢眼，北京上海有招商、绿城、金茂等竞争对手[25] - 优质地块资源稀缺，企业需提升产品力才能维持竞争力[26] 产品力建设 - 绿城、金茂、建发等企业在产品打造方面具有优势，如绿城的徐汇潮鸣东方开盘即罄，金茂的金茂府以科技住宅著称[26] - 保利发展的上海保利天奕、华润的翡雲悦府、中海的玖系项目都取得良好销售业绩[27] - 华润置地引入高端人才加强豪宅项目管理，表明对产品力的重视[27] - 在"好房子"政策导向下，产品竞争力成为企业发展的关键因素[27]

行业基本面 - 2025年1-7月全国商品房销售额同比-6.5% 降幅较1-6月扩大1.0个百分点 [2] - 2025年1-7月全国商品房销售面积同比-4.0% 降幅较1-6月扩大0.5个百分点 [2] - 2025年7月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的43%和44% 创2022年以来同期新低 [2] - 2025年7月新建商品房销售均价9613元/㎡ 同比-2.6% 降幅较1-6月扩大0.5个百分点 [3] 城市维度价格表现 - 2025年7月70城新建商品住宅销售价格同比-3.4% 降幅较6月收窄0.3个百分点 连续9个月收窄 [3] - 2025年7月70城新房销售价格环比-0.3% 降幅与6月持平 一线城市环比跌幅收窄 二线城市扩大 三线城市持平 [3] - 2025年7月70城二手住宅销售价格同比-5.9% 降幅较6月收窄0.2个百分点 连续10个月收窄 [3] - 2025年7月70城二手房价环比-0.5% 降幅较6月收窄0.1个百分点 一线城市环比跌幅-1.0%继续扩大且连续3个月超过二三线城市 [3] 政策动态 - 8月8日北京放松限购政策 符合条件的家庭五环外不限购 成年单身人士视为家庭 [3] - 8月25日上海放松限购政策 符合条件的家庭外环外不限购 成年单身人士视为家庭 同时取消首套房房贷利率下限并不再区分首套与二套 [3] - 一线城市后续仍有需求端放松空间 [3] 板块表现 - 房地产板块上涨11.3% 跑赢沪深300指数0.3个百分点 在31个行业中排名第16 [4] - 板块2025年动态PE为19.8倍（剔除亏损企业后按Wind一致预期计算） [4] 投资建议 - 推荐关注中国金茂(00817) 华润置地(01109) 招商蛇口(001979 SZ) 滨江集团(002244 SZ) 绿城中国(03900) [1]

核心财务表现 - 2025年上半年综合营业额949.2亿元，同比增长19.9%，核心净利润约100亿元，同比下降6.6% [2] - 开发销售业务营收743.6亿元（占比78.3%），同比增长25.8%，但核心净利润同比下滑23.8%至39.8亿元 [2][4] - 经常性业务营收205.6亿元（占比21.7%），同比增长2.5%，核心净利润超60亿元（占比超60%），同比增长9.6% [3][8] 开发销售业务分析 - 毛利率约为15.6%，较2024年末下降1.2个百分点，较2020年29.1%累计下跌超12个百分点 [4][5] - 上半年新增18个项目，总计容建筑面积148万平方米（同比减少超20%），权益投资额322.8亿元（同比增长超70%） [5] - 新增项目97%为住宅货值，聚焦一二线城市核心区域，年内开盘去化率超40% [6] 土地投资策略 - 上半年联合越秀地产以50亿元总价获上海浦东地块（溢价率33%），以超70%溢价率获杭州地块 [6] - 7月联合上海南房集团以244.7亿元获上海浦东地块，创2025年全国总价地王纪录 [6] - 8月联合招商蛇口以86.4亿元获深圳宝安地块（溢价率34.81%） [6] - 年内累计权益拿地金额488亿元，接近2024年全年526亿元水平 [7] 经常性业务表现 - 经营性不动产业务营收121.1亿元（同比增长5.5%），核心净利润49.9亿元（同比增长10.7%） [8][9] - 购物中心营收104.2亿元（同比增长9.9%），出租率97.3%，资产评估增值51.4亿元，总资产账面值2235亿元 [10] - 轻资产管理业务营收60亿元（同比增长1.1%），生态圈要素型业务营收24.5亿元（同比减少7.7%） [8][9] 购物中心发展计划 - 截至6月末在营购物中心94座，总建筑面积1185万平方米（同比增长13.3%） [10] - 未来三年年均新开购物中心6-8个，较2023年10座、2024年16座明显放缓 [1][10] - 在建及规划中购物中心33座，商业土地储备515万平方米（占投资物业土储66.3%） [10][11] 行业竞争态势 - 商业地产布局呈现下沉趋势，低能级城市需求支撑能力存疑 [11] - 同业企业如龙湖、新城已转向轻资产扩张模式 [11]

财务表现 - 上半年收入同比上升20%至949亿元人民币 主要受物业交付增加带动 [1] - 整体毛利率同比上升1.7个百分点至24.0% 毛利同比上升29.3%至228亿元人民币 [1] - 扣除一次收益影响后核心利润同比下降6.6%至100亿元人民币 [1] 业绩展望 - 预计全年合同销售规模介于2660亿至3050亿元人民币区间 [1] - 目标价被上调至35.3港元 当前评级为"买入" [1]

财务表现 - 上半年收入同比上升20%至949亿元人民币 [1] - 整体毛利率同比上升1.7个百分点至24.0% [1] - 毛利同比上升29.3%至228亿元人民币 [1] - 扣除一次性收益后核心利润同比下降6.6%至100亿元人民币 [1] 业务展望 - 预计全年合同销售金额范围为2660亿至3050亿元人民币 [1] - 目标价上调至35.3港元 [1] - 投资评级为买入 [1]

赛事概况 - 华润置地联合华润万象生活、华润文体发起"润BA2025全国业主篮球联赛" 于8月24日在成都东安湖体育公园闭幕 成都・凤凰城太阳队获总冠军 [1] - 赛事采用"政府引导、企业搭台、业主共创、多业态协同"创新模式 推动全民健身进社区 响应"健康中国2030"与"体育强国"战略 [1] 赛事规模与覆盖 - 赛事覆盖全国48座城市、196个社区 举办超500场比赛 吸引约2.45万名业主参与 [3] - 总决赛直播曝光量超683万 全平台观赛人次超141万 "住华润置地不一样"话题挑战赛全网曝光量超3413万 [5] 模式创新与行业价值 - 整合多业态资源探索社区体育新路径 盘活东安湖体育公园等国际级场馆服务大众 解决基层"运动难"问题 [3] - 赛事获业主高度评价 被称为"社区交流与情感连接的宝贵机会" 专业度获资深篮球媒体人认可 [3] 业务协同与战略落地 - 华润怡宝、华润三九提供补给与医疗保障 华润啤酒、有巢推出观赛福利 全国在售项目、在管商场及社区同步转播赛事 [5] - 公司未来将在全国超2000个社区开展"全民健康乐活一夏"运动嘉年华 持续将"健康中国"战略转化为业主可感知的日常生活 [5]

财务表现 - 上半年核心利润同比下降6.9% 主要由于一次性收益减少 [1] - 发展物业利润率多年来首次改善 [1] - 经常性业务利润贡献在2025年上半年升至60% [1] - 中期股息保持稳定 显示股东回报稳健 [1] 业务展望 - 2026年有望实现盈利复苏 主要由于经常性业务贡献增加及发展物业利润率改善 [1] 估值与评级 - 目标价从32.2港元上调至35.4港元 [1] - 隐含2026年市盈率8.5倍 估值基准转为2026年预测每股盈利 [1] - 维持跑赢大市评级 仍是首选股 [1]

核心财务表现 - 上半年核心利润同比下降6.9% 主要由于一次性收益减少 [1] - 中期股息保持稳定 显示股东回报稳健 [1] - 发展物业利润率多年来首次改善 [1] - 经常性业务利润贡献在2025年上半年升至60% [1] 盈利前景与估值调整 - 2026年有望实现盈利复苏 基于经常性业务贡献增加及发展物业利润率改善 [1] - 估值基准转为2026年预测每股盈利 [1] - 目标价从32.2港元上调至35.4港元 隐含2026年市盈率8.5倍 [1] 投资评级 - 华润置地仍是该行首选股 评级跑赢大市 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年营收949亿元，同比增长19.9% [2] - 股东应占净利润119亿元，同比增长16.2%，核心净利润同比下降6.6%至100亿元 [2] - 中期股息每股0.2元，与去年同期持平 [2] 业务板块表现 - 开发销售型业务营收743.6亿元，同比增长25.8%，毛利率15.6% [3] - 经营性不动产业务收入121.1亿元，同比增长5.5% [3] - 轻资产管理业务营收60亿元，同比增长1.1% [3] - 生态圈要素型业务收入24.5亿元，同比下降7.7% [3] - 经营性业务总收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重21.7% [6] 销售与土地储备 - 合约销售额1103亿元，同比下降11.6%，一二线城市签约额占比超90% [2][3] - 签约面积412万平方米，同比下降21%，签约均价26777元/平方米，同比增长11.9% [3] - 新增土地储备148万平方米，权益地价322.8亿元，一二线城市投资占比100% [2][4] - 总土地储备4895万平方米，开发销售型业务土储4119万平方米，一二线城市占比70% [2][4] 资产管理业务 - 资产管理规模4835亿元，较2024年末增长214亿元，增速4.6% [2][6] - 购物中心资管规模3131亿元，占比65%，较2024年末增长5.1% [6] - 轻资产管理平台包括华润万象生活及两个公募REITs平台，华夏华润商业REIT总市值突破百亿元 [6] 财务健康状况 - 总资产规模11487亿元，资产负债率55.3%，总有息负债率40.7% [7] - 现金储备1202亿元，净有息负债率39.2% [5][7] - 加权平均融资成本2.79%，境内新增融资平均成本2.5%，平均债务期限6.4年 [7] 未来业绩保障 - 已签未结算开发物业收入2513.7亿元，预计1595.3亿元将于2025年下半年结算 [3] - 总可售货源3894亿元，88%位于一二线城市，住宅产品占比72% [4]

核心观点 - 华润置地上半年核心纯利同比下跌6.9%但符合预期 商场业务和经常性业务表现强劲贡献60.2%盈利 管理层对下半年销售持正面看法 公司计划定期上市房地产投资信托基金(REIT)对短期盈利产生积极影响 目标价由32.8港元上调至34.1港元 评级维持买入 [1] 财务表现 - 上半年核心纯利同比下跌6.9% [1] - 商场业务和经常性业务贡献60.2%盈利 [1] 业务运营 - 商场业务和经常性业务表现强劲 [1] - 公司计划定期上市房地产投资信托基金(REIT) [1] 管理层展望 - 管理层对下半年销售持正面看法 [1] 投资评级 - 目标价由32.8港元上调至34.1港元 [1] - 评级维持买入 [1]