资产负债 - 截至2025年9月30日，资产总额3983.92亿元，2024年末为3634.42亿元[3] - 截至2025年9月30日，负债总额2965.79亿元，2024年末为2694.20亿元[3] - 截至2025年9月30日，所有者权益1018.13亿元，2024年末为940.22亿元[3] 现金情况 - 截至2025年9月30日，期末现金及等价物223.08亿元，2024年末为274.87亿元[3] 经营业绩 - 2025年前九月营收213.78亿元，2024年同期为305.88亿元[4] - 2025年前九月营业成本178.75亿元，2024年同期为260.34亿元[4] - 2025年前九月毛利率16%，2024年同期为15%[4] - 2025年前九月营业利润18.85亿元，2024年同期为28.29亿元[4] - 2025年前九月利润总额18.92亿元，2024年同期为29.53亿元[4] - 2025年前九月净利润11.77亿元，2024年同期为24.00亿元[4]

投资评级与目标价 - 中金给予中国金茂“跑赢行业”评级，目标价为1.86港元 [1] - 目标价基于对预测2025年每股资产净值（NAV）给予10%的折让 [1] - 该估值对应2025年0.6倍市账率 [1] 资产净值与盈利预测 - 预计公司2025年末资产净值为256亿元 [1] - 预计公司2025年每股盈利为0.10元，2026年每股盈利为0.11元 [1] - 预计2024至2026年每股盈利年均复合增长率（CAGR）为6.5% [1] 公司管理与战略 - 公司在管理与战略端呈现明显积极变化 [1] - 管理精进与战略聚焦为价值重塑提供基础 [1] - 历史包袱可控，增量弹性可期 [1] 业务前景与资产质量 - 公司增量销售弹性已现 [1] - 存量土储风险可控 [1] - 若2026年及以后保持稳健拿地投资，后续每股资产净值还将具备可观增长空间 [1]

报告行业投资评级 - 报告对房地产行业持积极看法，建议关注困境反转、核心城市龙头及多元经营国企等投资机会 [3][11] - 报告推荐的具体公司包括新城控股（目标价18元）、绿城中国（目标价11.7元）、中国金茂（目标价2.1元），评级均为“买入-A” [6] 报告核心观点 - 2025年9月房地产行业总量数据呈现底部企稳迹象，但结构性分化明显，部分指标环比改善显示政策效果逐步显现 [1][12] - 房地产开发投资下行压力主要来自施工规模收缩、土地市场低迷及融资环境紧张三方面 [2][19] - 展望未来，房地产开发投资有望逐步企稳，复苏进程将呈现结构性特征，三四线城市因地价占比低、房地价差稳定有望率先复苏 [3][26][32] - 在当前销售环比回升但投资探底的背景下，基本面弱复苏叠加政策宽松，地产板块估值有望持续修复 [3][11] 9月地产总量数据表现 - 2025年1-9月房地产开发投资完成额6.8万亿元，同比下降13.2%，降幅较前值扩大1个百分点；9月单月完成投资0.7万亿元，同比下降21.3% [1][13] - 房屋施工面积64.9亿㎡，同比下降9.4%；新开工面积4.5亿㎡，同比下降18.9%；竣工面积3.1亿㎡，同比下降15.3% [1][15] - 商品房销售面积6.6亿㎡，同比下降5.5%；销售额6.3万亿元，同比下降7.9% [1][15] - 从环比看，除房地产开发投资外，房屋新开工、竣工、销售面积及销售额环比增速均高于2020-2024年平均水平 [1][17][18] 地产投资下行压力增加原因 - 施工规模持续收缩对建安投资形成显著拖累，2025年前9月建安相关投资同比下降16.2% [2][19] - 土地市场持续低迷，全国住宅类用地成交建筑面积从2019年峰值19.9亿㎡下降至2024年的7.2亿㎡，较高点下降63.8%，2025年降幅收窄但整体规模仍处低位 [2][27] - 融资环境紧张，2025年前9月房地产开发资金来源合计7.3万亿元，同比下降13.4%，行业整体信用债净融资为-477亿元 [2][30] 地产开发投资未来展望 - 区域分化明显：三四线城市地价占比低（15%）、房地价差相对稳定，开发商开工意愿有望率先复苏；一二线城市地价占比高（一线71%、二线37%）、价差收窄明显，投资恢复相对滞后 [3][31] - 企业分化显著：国央企凭借融资优势，2025年前9月净融资297亿元，持续保持拿地强度，支撑行业投资改善 [3][30] - 随着拿地缩量到开工缩量的负反馈过程改善，以及前期宽松政策效果体现，房地产开发投资有望企稳回升 [3][26] 周度数据跟踪（10月18-24日） - 销售回顾：重点监测32城商品住宅成交1.9万套，环比下降3.8%，2025年累计成交65.4万套，累计同比下降8.5% [36][37] - 土地供应：百城土地宅地供应规划建筑面积901万㎡，2025年累计供应2.2亿㎡，累计同比下降17.3% [62][63] - 土地成交：百城住宅用地成交规划建筑面积355万㎡，2025年累计成交1.7亿㎡，累计同比下降7.1% [87][88]

投资评级与目标 - 再次覆盖中国金茂给予跑赢行业评级 目标价1.86港元 [1] - 目标价对应2025年净资产价值折让10% 隐含29%上行空间 [1][2] - 公司当前交易于30%的2025年净资产价值折让和0.45倍市净率 [2] 管理与战略 - 新任管理层明确一核三聚焦战略方向 以开发业务为核心 [1] - 产品端深化产品力优势 打磨金玉满堂四大产品线 [1] - 投拓端进一步向核心一二线城市聚焦 [1] - 计划用2025至2027年解决80%存量问题 [1] 销售表现与前景 - 公司2025年上半年合约销售额同比增长20% [1] - 销售增长得益于2024年下半年以来拿地强度提升 聚焦核心城市及开盘效率提升 [1] - 保守假设下 销售体量仍可保持稳健 [1] - 核心城市项目去化超预期可能成为潜在催化剂 [2] 土地储备与资产质量 - 截至2025年上半年未售货值约3200亿元 [1] - 当前平均销售毛利率预计为18%左右 [1] - 其中2021年及以前拿地项目占比约6成 毛利率为14%至15% [1] - 2020至2024年已累计计提142亿元存货减值 后续进一步减值风险可控 [1] 净资产价值与增长空间 - 预计公司2025年末净资产价值为256亿元 [2] - 若2026年及以后保持稳健拿地投资 后续净资产价值具备可观增长空间 [2] - 存量土储消化将有序进行 报表稳定性或好于市场预期 [2] 盈利预测 - 预计公司2025年每股收益为0.10元 2026年为0.11元 [2] - 2024至2026年每股收益复合年增长率为6.5% [2]

中金对6至12个月维度地产板块表现有积极预期，其中具备良好组织管理能力、基本盘稳中向好的企业 或成为投资重点，而中国金茂是该领域中的主要标的之一。基于保守的房价趋势假设，中金预计公司 2025年末资产净值256亿元人民币，若2026年及以后保持稳健拿地投资，则后续每股资产净值还将具备 可观增长空间。 中金预计公司2025至2026年每股盈利分别为0.10元人民币、0.11元人民币，2024至2026年均复合增长率 (CAGR)为6.5%；基于10%的2025年每股资产净值折让(对应2025年0.6倍市账率)给予目标价1.86港元， 隐含29%上行空间。 中金发布研报称，再次覆盖中国金茂(00817)，予"跑赢行业"评级，目标价1.86港元，对应预测2025年每 股资产净值(NAV)折让10%。中金认为，公司在管理与战略端呈现明显积极变化，历史包袱可控、增量 弹性可期，原因为公司管理精进、战略聚焦为价值重塑提供基础；增量销售弹性已现，存量土储风险可 控。 ...

投资评级与目标价 - 中金给予中国金茂“跑赢行业”评级 目标价1.86港元 [1] - 目标价对应预测2025年每股资产净值折让10% 对应2025年0.6倍市账率 [1] - 目标价隐含29%的上行空间 [1] 公司管理与战略 - 公司在管理与战略端呈现明显积极变化 [1] - 公司管理精进 战略聚焦为价值重塑提供基础 [1] - 历史包袱可控 增量弹性可期 [1] 资产净值与增长前景 - 预计公司2025年末资产净值为256亿元人民币 [1] - 若2026年及以后保持稳健拿地投资 后续每股资产净值还将具备可观增长空间 [1] - 增量销售弹性已现 存量土储风险可控 [1] 盈利预测 - 预计公司2025年每股盈利为0.10元人民币 2026年为0.11元人民币 [1] - 2024至2026年每股盈利年均复合增长率为6.5% [1] 行业观点与公司定位 - 中金对6至12个月维度地产板块表现有积极预期 [1] - 具备良好组织管理能力、基本盘稳中向好的企业或成为投资重点 [1] - 中国金茂是该领域中的主要标的之一 [1]

融资活动显著回暖 - 9月房地产行业债券融资总额达561.0亿元，同比增长31.0% [3] - 9月信用债融资规模为322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4% [3] - 进入10月，房企融资活动持续活跃，招商蛇口、信达地产、北京城建等多家公司启动或完成大额债券发行 [3][6] 融资渠道与结构特点 - 信用债是当前融资主力，ABS融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%，海外债融资规模较小，仅为11.4亿元 [3] - 融资主体以央国企为主导，如华润置地发行50亿元，招商蛇口、陆家嘴集团等发行额均超20亿元 [4] - 部分民营房企如绿城中国、新城控股、新希望地产等亦成功发行信用债，合计金额约36.2亿元 [4] - 海外债市场向部分房企开放，但融资成本高，如新城控股发行1.6亿美元债券，票面利率达11.88% [4] 融资期限与产品创新 - 融资期限呈现优化趋势，9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主 [7] - ABS领域出现结构性亮点，类REITs成为发行规模最大的产品，占比达37.2% [7] - 市场创新取得进展，如首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元 [7] 债务重组进展 - 部分出险房企债务重组取得实质性进展，龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案获超75%债权人通过 [8] - 金科股份重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，并与中信信托签署破产重整专项服务信托合同 [8] 销售回款压力持续 - 房企主要资金来源销售回款面临较大压力，1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [9] - 与销售直接相关的定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显，分别下降10.3%和10.6% [9] - 销售市场持续低迷是拖累房企整体资金面的主要因素 [10]

合作协议 - 公司与中化财务订立补充协议二，修订中化金融服务框架协议部分条款[3] - 公司与平安成员企业订立经续期平安金融服务框架协议[3] 通函寄发 - 原计划2025年10月22日或以前寄发通函，现延至不迟于2025年11月4日[3]

公司近期土地获取动态 - 公司近期以底价17.51亿元竞得宝山杨行地块，对应楼面价约1.46万元/平方米 [1] - 公司今年二度在上海扩土，此前曾联手资方以38.2%的高溢价率、89.6435亿元代价竞得虹口区瑞虹新城地块，楼面价达11.75万元/平方米，创下当年全国最高纪录 [2] 公司产品战略与市场表现演变 - 自2015年大宁金茂府成功后，公司在上海核心地段布局减少，高端产品线“金茂府”自2019年起在外环外区域批量推出5个项目，均价在4.39万元/㎡至7.8万元/㎡之间 [4] - 为应对2023年以来楼市遇冷，公司加快推盘，两年间4个府系产品入市，部分项目出现中途更名以促进销售的情况 [4] - 公司推出新一代高端产品线“璞系”以匹配核心地段项目，首个落地项目为璞元，宣称在科技系统、空间设计、圈层营造三个维度实现突破 [8] 璞元项目具体分析与市场反应 - 璞元项目采取价格锚点策略，前期市场吹风价超18万，最终取证价为16.8万，与周边二手房价格相当 [11] - 项目地价房价比接近70%，远超常规项目45%-55%的水平，利润空间有限，专家质疑其降本能力 [13] - 项目开启高周转模式，因加班施工噪音问题被周边居民多次投诉 [13] - 项目首开99套房源收获170多组认筹，认购率达175%，宣传称26分钟售罄 [13] - 但网签数据显示，开盘两个月后（截至10月23日）仍有22套房源待售，去化率约78%，超过两成未售 [14] - 网签数据出现异常变动，已售套数从9月16日的79套减少至10月16日的72套，出现合同撤销情况 [16] - 结合156组有效认筹数计算，最终弃选率超过一半 [17] 行业背景与历史参照 - 璞元所在瑞虹新城板块配套成熟，已三年无新盘供应，上次新盘瑞虹瑧庭（609套，均价12万/㎡）认购率达312.6%，招商虹玺认购率达353% [5] - 公司张江金茂府项目此前也出现高弃选率，130组认筹客户中仅60组选房，最终去化率47.6% [18] 项目产品特征与后续推盘 - 璞元项目容积率高达3.95，远超常规住宅2.0-3.0标准，楼间距较密 [19] - 受政策约束，项目主力户型为128-239㎡，其中128㎡户型占比近半，小户型偏高影响圈层纯粹性 [19] - 项目通过“赠送面积”提高得房率，但实质是压缩了功能区尺度，且科技系统后期维护成本较高 [19] - 项目一期开盘后紧锣密鼓加推111套房源，市场关注其去化表现 [19]

黄衫木店“双子星”项目开盘表现 - 10月中旬，北京市朝阳区黄衫木店“双子星”项目紫京宸园和璞樾相继开盘，官宣开盘当日销售额分别达到56.5亿元和45.65亿元 [1][2] - 紫京宸园首推353套房源，其中133平方米户型开盘即清盘，实现总成交金额56.5亿元 [4] - 璞樾项目首推308套房源，开盘当日售出230套，销售金额达45.65亿元 [4] - 目前紫京宸园网签3套，成交均价9.37万元/平方米，璞樾网签30套，成交均价接近9.9万元/平方米 [5] 项目背景与地块信息 - 两个项目源于今年4月28日出让的百亿组团地块，该地块由中建智地、金茂、越秀、朝阳城发以126亿元底价竞得，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [2] - 黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是所属朝青板块近十年唯一新增住宅地块，地理位置优越 [3] - 项目开发主体存在区别：2107-01住宅和02托幼地块由金茂和越秀负责开发，项目定名为璞樾；2107-03地块由中建智地开发，项目定名为紫京宸园 [3] - 两个项目股东一致，中建智地持股48.5%，金茂持股33%，越秀持股17%，朝阳城发持股1.5% [3] 项目产品定位与设计 - 两个项目均面向高端改善型客户，通过内嵌阳台+设备平台等赠送空间提高实际得房率，整体得房率都在90%以上 [3][4] - 紫京宸园规划15栋7～25层产品，共815户，户均建面172平方米，主力户型为133至278平方米的四室、五室 [3] - 璞樾规划9栋住宅楼共426户，户型为152～258平方米全四居，主力户型为152平方米 [4] 朝阳区房地产市场格局 - 近两年房企在北京投资进一步聚焦核心区域，朝阳区凭借配套完善和发展潜力成为重点布局区域，新房竞争升级 [6][7] - 区域内高端改善盘林立，黄杉木店地块东向3公里处为保利+金茂拿下的三间房组团地块，对应项目朝观天珺和金茂满曜成交均价分别为8.3万元/平方米和7.8万元/平方米 [7] - 距离约6公里的中海·万吉玖序成交均价达11.29万元/平方米，去化率51% [7] - 自去年以来朝阳核心区拍出多幅优质地块，市场供应增加，今年已先后出让三间房、黄杉木店+孙河组团、呼家楼南里及太阳宫地块 [1][8] - 去年中建智地在酒仙桥打造的北京宸园开盘当日销售额61.5亿元，五个半月实现110亿元收官 [7]