行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐"（维持）[2] 核心观点 - 新房二手房成交呈现低位波动，第33周20城新房成交面积140万方（环比-2%，同比-21%），11城二手房成交面积173万方（环比+2%，同比-2%）[5][19][21] - 优质供给驱动核心城市新房及宅地成交热度，但挤压老库存和二手房去化，价格仍存下行压力[29] - 政策聚焦广义财政发力，地方层面出台公积金提取、宅基地管理、项目开发支持等差异化措施（天津、广州、福州等16条政策）[13][14] 板块行情 - 第33周申万房地产指数上涨3.9%，在31个一级行业中排名第6位[8][10] - A股涨幅前三：万通发展（+39.4%）、衢州发展、电子城；港股涨幅前三：恒大物业（+21.5%）、中国海外宏洋集团、美的置业[11][12][15] 政策动态 - **天津**：允许公积金直接支付存量房首付款（8月13日）[13][14] - **广州**：明确"一户一宅"标准，宅基地建房限高11米/280平方米（8月13日）[13][14] - **福州**：推出16条开发支持政策，优化容积率计算及预售回款（8月13日）[13][14] - **深圳**：招商蛇口联合华润置地以86.4亿元竞得宝安地块，溢价率34.81%（8月15日）[16][17] 销售数据 - **新房市场**：年初至今20城累计成交6380万方（同比-8%），一线城市同比-5%（北京+8%，上海-30%）[19][23] - **二手房市场**：年初至今11城累计成交6413万方（同比+13%），一线城市同比+18%（深圳+32%）[21][25] 公司动态 - **中国金茂**：7月单月签约销售84.6亿元，1-7月累计618.1亿元[16][17] - **华润置地**：7月新增香港/柳州/杭州3幅地块，权益对价15.5亿元[16][17] - **招商蛇口**：发行10亿元中期票据，票面利率1.75%[28] 投资建议 - 关注三类标的：1）产品力突出的房企（绿城中国、华润置地）；2）商业地产租金稳定标的（太古地产）；3）存量房中介（贝壳-W）[29] - 行业见底信号需观察二手房价企稳情况，当前二手房为整体房价锚定基准[29]

项目背景与开发进度 - 中建智地联合中国金茂、越秀地产及朝阳城发以126亿元联合体拿下北京朝阳区黄杉木店地块[3] - 项目分为南侧紫京宸园（中建智地操盘）与北侧璞樾（金茂设计、越秀营销）的双子座豪宅格局[3] - 从拿地至规划方案公示耗时超100天 期间经过多轮方案调整[3] 产品规划与设计细节 - 紫京宸园总占地5.43公顷 地上建筑面积14.14万平方米 容积率2.6 规划15栋7-25层住宅共815户[17] - 套均建筑面积172平方米 层高3.1-3.4米 预计售价约10万元/平方米[17] - 户型配比包括130平方米120套、148平方米204套、166平方米288套、230平方米126套、275平方米38套及400平方米3套[17] - 6号楼为23层楼王 21层设一层一户约400平方米大平层 22-23层为顶层复式 2-20层为标准层每户275平方米[15] - 项目采用南向进深1.2米内嵌式阳台 北面进深1米设备阳台 无飘窗面积赠送[18] 配套设施与景观设计 - 项目设置宽11米S型街坊路 虽浪费2500平方米占地但形成景观带 部分区域兼作消防场地[11] - 下沉庭院约1700平方米 地下会所连接6号楼首层约500平方米全架空层[10] - 幼儿园规划于地块东南角刀把型区域 有效隔离东侧高压线影响[6] - 东西两侧配有大片绿地公园 但东面50米外存在110伏高压线及四座线塔[20] 行业信息保密现象 - 项目规划图提前月余遭草图泄露 与最终公示方案高度吻合[22] - 类似情况发生于华润置地后沙峪项目 反映房企设计图保密机制存在漏洞[25] - 报规图泄露可能影响购房者对开发商项目管理能力的信任度[26]

指数表现 - 中证香港300高贝塔指数报1274.62点 以2005年12月30日为基日且基点1000点[1] - 近一个月上涨14.01% 近三个月上涨35.04% 年初至今上涨45.66%[1] 权重构成 - 前十大权重股合计占比17.45% 包括东方甄选(2.71%) 英诺赛科(2.34%) 融创中国(1.94%) 招商证券(1.78%) FIT HON TENG(1.67%) 中国信达(1.63%) 中金公司(1.54%) 中国银河(1.52%) 平安好医生(1.47%) 中国金茂(1.45%)[1] - 全部持仓集中于香港证券交易所 占比100.00%[1] 行业分布 - 金融行业占比最高达19.88% 可选消费占比19.82% 信息技术占比18.22%[2] - 医药卫生占比12.38% 房地产占比11.38% 工业占比6.66%[2] - 通信服务占比5.86% 主要消费占比2.93% 原材料占比2.87%[2] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 实施时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日[2] - 权重因子随样本定期调整 特殊情况下进行临时调整[2] - 样本退市时从指数中剔除 收购合并分拆停牌等情形参照细则处理[2]

行业格局 - 中国房地产行业已进入10强争霸阶段，未来可能由5-7家大型寡头主导 [1][2] - 10强房企在销售力、投资力、战略力等维度出现明显分化，将影响未来行业地位 [2] - 2025年行业基本面比2024年更艰难，尽管表面呈现拿地热、豪宅热现象 [2] 销售表现 - 2025年上半年10强房企销售呈现"二元分化"：腰部房企正增长，头部房企集体负增长 [3] - 腰部房企中，中国金茂增长19%，越秀地产增长11%，建发房产增长7% [3][4] - 头部房企普遍负增长：万科-46%，中海-19%，保利-16%，招商-12%，华润-12%，滨江-9%，绿城-3.5% [3][4] - 10强头部房企负增长幅度(10%-20%)超过百强房企平均降幅(11.8%) [5] 拿地策略 - 2025年成为10强房企的"拿地大年"，主要因地方政府推出优质地块和销售基本面改善 [6][7] - 拿地策略分为"虎派"(进攻型)和"狼派"(谨慎型) [9][12] - 虎派特征：拿地额超300亿，增速100%以上，代表房企包括保利(414亿,+276%)、中海(393亿,+228%)、绿城(385亿,+103%)、金茂(261亿,+161%)、滨江(313亿,+100%) [10][11] - 狼派特征：拿地额低于300亿，增速低于40%，代表房企包括华润(195亿,+27%)、招商(180亿,+39%)、越秀(257亿,+36%)、建发(313亿,+12%)，万科仅拿地9.96亿(-95%) [14][15] 房企分类 - 进攻型(高拿地低销售)：金茂(拿地销售比0.66)、招商(0.54)、中海(0.46)、保利(0.42) [23][26] - 谨慎型(高销售低拿地)：滨江(拿地销售比0.37)、越秀(0.29)、万科 [28][31] - 均衡型：华润(拿地销售比0.38)、绿城(0.39)、建发(0.49) [35][37][38] 行业趋势 - 10强房企集中度持续提升，上半年新增货值占百强73%，拿地强度均值达0.4 [41] - 64%的百强房企已停止拿地，中小房企生存空间被进一步挤压 [42] - 行业份额加速向"资金实力+产品力"双优房企集中 [42]

行业融合趋势 - 全球产业格局深度调整与国内产业升级加速推动各领域跨界融合，"融合的力量"重塑产业格局与社会生活 [1] - 跨产业链合作打破传统壁垒，资源共享与优势互补模式释放巨大潜能 [1] - 多元业态以创新为引擎，拓展市场边界满足消费者多元化需求 [1] - 企业通过资源整合、模式创新与价值重构开辟新赛道，打造竞争性新模式与产品 [1] 房地产与商业地产标杆企业 - 头部房企包括保利发展、滨江集团、华润置地、万科等20家代表企业 [4] - 商办典范项目包括北京中信大厦、上海中心大厦、深圳平安金融中心等10个标杆 [6] - 零售商业体典范包括遵义星悦茂、立丰城LE CITY等3个项目 [6] 物流与产业运营 - 物流仓储标杆项目为京东智能产业园·廊坊广阳 [7] - 产业园区典范为苏州太湖具身智能产业园 [7] - 物流资产增长卓越企业包括京东产发、万纬物流、普洛斯中国等10家 [9] - 产业运营发展企业30强涵盖中电光谷、星河产业集团、临港集团等30家 [11] 物业服务与轻资产运营 - 物业服务30强企业包括碧桂园服务、万科物业、龙湖智创生活等30家 [16] - 品质服务标杆为卓越商企服务，品牌标杆为彩生活服务集团 [17] - 产业轻资产运营5强包括联东U谷、招商蛇口、中电光谷等 [12] 住宅与租赁市场 - 年度影响力好房子20强包括滨江·鸣湖里、广州保利天奕、绿城·上海潮鸣东方等 [21] - 长租公寓标杆品牌包括万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢等10家 [23] 康养与科技服务 - 康养产业综合运营10强包括泰康之家、复星康养、中海康养等 [26] - 科技服务商标杆为腾讯智慧零售与生活产业、金蝶 [26] 投资价值与资产管理 - 投资价值地产10强包括保利发展、华润置地、中国海外发展等 [29] - 不动产基金品牌10强包括保利资本、黑石集团、华平投资等 [33] - 产权类基础设施REITs 10强涵盖博时蛇口产园REIT、华夏华润商业REIT等 [34] 代建与ESG发展 - 代建管理10强企业包括绿城管理、金地管理、龙湖龙智造等 [30][31] - ESG发展标杆为招商蛇口，新质生产力创新标杆为凯德发展(中国) [32]

行业投资评级 - 地产及物管行业维持"看好"评级，核心观点包括广义住房需求见底、核心城市市场领先筑底回升、好房子政策开辟新发展赛道等 [2][61] 行业数据表现 - 34城新房周成交环比下降9%，一二线环比下降7.9%，三四线环比下降23.5% [4] - 8月34城一手房成交同比下降19.1%，较7月下降11.6个百分点，其中一二线同比下降17.6%，三四线同比下降35.5% [7] - 13城二手房周成交环比下降3.6%，8月累计成交同比下降3%，较7月下降3.2个百分点 [13] - 15城新房库存环比上升0.1%，3个月移动平均去化月数环比上升0.6个月至21.3个月 [24] 政策动态 - 北京"五环外不限购"新政落地后首个周末，五环外新房到访量增长约20% [34] - 上海发布"商改住"新政，允许存量商务楼宇兼容租赁住房功能 [34] - 苏州公积金首付比例降至15%，成都调整贷款额度计算方式较原公式提升38% [34] - 1-7月全国房地产开发投资额同比下降12.0%，销售面积同比下降4.0% [34] 公司动态 - 华润置地1-7月销售额1236亿元同比下降11.8%，中国金茂销售额618亿元同比上升23.0% [42] - 龙湖集团预告上半年归母净利润同比下降45%，核心净利润同比下降70% [42] - 华发股份上半年归母净利润1.7亿元同比下降86.4% [42] - 招商蛇口与华润置地联合体86.4亿竞得深圳宝安宅地 [34] 板块表现 - SW房地产指数上周上涨3.94%，相对沪深300指数超额收益1.56%，在31个板块中排名第6位 [47] - 物业管理板块平均上涨2.79%，相对沪深300指数超额收益0.42% [51] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为15.4/13.7倍，物管板块25/26年PE均值分别为14.1/12.6倍 [51]

公司人事变动 - 非执行董事刘文获委任为公司战略及投资委员会委员 [1] - 执行董事乔晓洁不再担任战略及投资委员会委员 [1] - 上述变动自公告之日起生效 [1]

核数师相关 - 向董事会提外聘核数师委任、重委及罢免建议，批薪酬及聘用条款[3] - 每年至少与核数师开会两次[5] 财务与管理检讨 - 检讨财务会计政策、实务，审阅审核说明函件[5] - 检讨财务监控、风险管理及内控系统有效性[5] - 讨论检讨法规执行与决议案执行情况[5] 人事与制度 - 提内部审计部门负责人任免建议[5] - 确保建立并检讨员工直接报告制度[7] 追责 - 对损害企业利益或违规董高人员提追责意见[7]

公司人事变动 - 中国金茂非执行董事刘文获委任为公司战略及投资委员会委员 [1] - 执行董事乔晓洁不再担任战略及投资委员会委员 [1] - 上述变动自公告之日起生效 [1]

公司治理变动 - 刘文获委任为公司战略及投资委员会委员 [1] - 乔晓洁不再担任战略及投资委员会委员 [1] - 相关变动自公告之日起生效 [1]