瑰丽酒店集团潜在资产出售 - 香港富豪郑裕彤家族正为其旗下瑰丽酒店集团的部分资产寻找买家，以应对关联房地产子公司新世界发展的流动性危机，目前讨论尚处初步阶段 [1] - 瑰丽酒店集团由郑家纯长女郑志雯领导，隶属于家族控股的周大福企业有限公司，旗下品牌包括瑰丽酒店、新世界酒店及度假村等 [1] - 集团旗舰项目香港瑰丽酒店估值达159亿港元，在全球运营58处物业，资产组合覆盖多个核心市场，去年以来持续推进轻资产转型 [1] 新世界发展资金压力 - 新世界发展是香港负债较重的大型地产开发商，为改善流动性，公司上个月宣布计划发行最多19亿美元的新债券，并通过债券交换方式进行融资 [2] - 在此次债券交换中，债券持有人可能面临高达50%的债务减记 [2] 行业资产出售趋势 - 近期为缓解资金压力而出售旗下酒店资产的地产开发商不在少数 [4] - 金茂（三亚）旅业有限公司100%股权正在挂牌转让，挂牌底价约22.65亿元，该公司主要持有金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店 [4] - 去年10月，中国金茂出售了旗下金茂三亚希尔顿酒店，最终转让总对价约为18.49亿元 [4] - 富力地产因业绩亏损和债务问题从2022年开始亏损出售酒店资产，近期泉州富力万达文华酒店以3.31亿元的底价成交 [4]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大势 [1] 报告核心观点 - 行业处于从生存到重生的分化阶段，存在结构性机遇 [1] - 港资商业地产凭借在高奢赛道的领先地位和卓越运营效率，成为穿越周期的重要力量 [2][6] - 2025年展望为二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 [2] - 政策层面预期将继续从需求侧（如调减限购）和供给侧（如回收闲置用地）发力以稳定市场 [3] 本周市场表现总结 股票市场表现 - **A股市场**：本周（2025年11月24日-28日）A股房地产板块涨跌幅为0.72%，跑输大盘（沪深300）0.92个百分点，在31个行业中排名第24 [3][38] - **港股市场**：本周港股地产建筑板块涨跌幅为0.95%，跑输大盘（恒生指数）1.58个百分点，在12个行业中排名第10 [3][49] - **个股表现**： - A股涨幅前五：张江高科（9.75%）、信达地产（8.52%）、中交地产（5.63%）、南都物业（4.71%）、栖霞建设（4.53%） [45] - A股跌幅前五：华夏幸福（-14.89%）、万科A（-11.22%）、建发股份（-7.36%）、金地集团（-6.23%）、*ST中迪（-5.58%） [45] - 港股涨幅前五：绿景中国地产（18.75%）、和泓服务（10.29%）、建业地产（9.33%）、弘阳服务（7.79%）、明发集团（5.56%） [52] - 港股跌幅前五：世茂集团（-15.19%）、融信中国（-13.46%）、万科企业（-13.13%）、方圆生活服务（-11.83%）、中梁控股（-9.72%） [52] 信用债市场 - **发行情况**：本周地产信用债发行178.40亿元，到期63.38亿元，净融资额115.02亿元 [3][56] - **累计情况**：截至2025年11月28日，地产信用债累计发行3969.32亿元，净融资额为-330.69亿元，去年同期为-202.69亿元 [3][56] REITs市场表现 - **指数表现**：本周REITs指数收于118.62点，涨跌幅为-0.11% [4][57][58] - **分类指数**： - 产权型REITs指数收于118.22点，涨跌幅为0.13% [4][57] - 特许经营权型REITs指数收于118.85点，涨跌幅为-0.40% [4][57] - **月度表现**：近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数2.92个百分点 [4][57] - **成交情况**：本周REITs成交额为14.95亿元，环比上升21.15%；换手率为0.51%，环比上升0.06个百分点 [4][57][79] 楼市成交数据 - **新房市场**：本周45城新房成交278.42万平方米，滚动四周同比-34.37%，累计同比-16.37% [6][87][88] - 一线城市滚动四周同比-38.34% - 二线城市滚动四周同比-28.03% - 三四线城市滚动四周同比-53.59% [6][88] - **二手房市场**：本周14城二手房成交161.79万平方米，滚动四周同比-19.46%，累计同比+1.82% [6][87][97] - 一线城市滚动四周同比-29.45%，累计同比+17.15% - 二线城市滚动四周同比-20.08%，累计同比-1.64% - 三四线城市滚动四周同比+70.37%，累计同比+46.52% [6][97] 土地市场情况 - **百城整体**：供应和成交建面环比分别+144.35%和+40.81%，溢价率为0.88% [5][106][107] - **一线城市**：供应和成交建面环比分别+65.62%和-30.09%，溢价率为2.14% [5][106][115] - **二线城市**：供应和成交建面环比分别+131.42%和+31.97%，溢价率为0.91% [5][106][124] - **三四线城市**：供应和成交建面环比分别+155.82%和+53.30%，溢价率为0.72% [5][106][133] 港资商业地产深度分析 竞争格局与运营优势 - 以恒隆广场、太古汇、IFC为代表的港资商业是国内高奢赛道主流玩家，占据半壁江山 [2][17] - 港资项目布局集中于上海、北京、广州、成都等高消费活力城市 [2][17] - 港资高奢项目坪效显著优于内资，代表性项目平均营业额坪效为8.6亿元/万平方米，高于内资项目的5.6亿元/万平方米 [2][20] 重点港资开发商分析 - **恒隆地产**： - 2025H1总收入49.68亿港元（yoy-19%），租赁收入占比达46.78亿港元（yoy-3%） [21] - 内地10座商场总租金收入为人民币24.12亿元，同比基本持平，出租率维持高位 [21][23] - 净负债率稳定于33.5%，预计未来将逐步下降至30%以下 [22] - **太古地产**： - 2025H1总收入87.23亿港元（yoy+19.84%），股东应占基本溢利44.20亿港元（yoy+15%） [25] - 千亿港元投资计划中半数拟投向内地，目标使内地总楼面面积增加一倍（截至2025H1已落成96.62万平方米） [25] - 净负债率维持15.7%低位，财务安全稳固 [25] - **新鸿基地产**： - 截至2025年6月30日全年度总收入901.19亿港元（yoy+8%），物业发展溢利增加6%至82.9亿港元 [28] - 内地投资物业租金收入61.73亿港元（yoy-2%），净租金收入48.64亿港元（yoy-3%） [28] - 净负债率由18.3%进一步下降至15.1%，财务结构持续优化 [28] - **新世界发展**： - 2025财年收入276.81亿港元（yoy-22.6%），净利润亏损163.57亿港元，主要受内地物业销售拖累 [32] - 面临债务压力，负债率达57.5%，正通过出售资产应对 [33] - 内地物业投资收入18.21亿元（yoy-1.1%），商业运营基本稳定 [33] 投资建议 - 建议关注财务状况安全、商业护城河稳固、股息率较高的港资商业地产 [6][35] - 港资地产普遍开发业务占比较低，商业运营收入为业绩主要驱动力，有望直接受益于内陆提振消费的政策基调 [6][35]

股份情况 - 截至2025年11月30日，公司已发行股份（不含库存）2,516,633,171，库存股份0，总数2,516,633,171[2] - 本月已发行股份（不含库存）数目无增减[2] 股份期权 - 截至2025年11月30日，上月底和本月底股份期权数目均为0[3] - 本月行使期权所得资金总额为0港元[3] - 月底可行使期权对应的可发行或转让股份总数226,834,911[3] 股权计划 - 股权计划于2016年11月22日采纳并获股东大会通过[3]

香港楼市整体趋势 - 香港楼市呈现回暖迹象，整体物业注册量录得70245宗，较去年全年的67979宗上升约3.3%，为2021年后首次突破70000宗水平 [5] - 年内整体物业注册金额达到5368.3亿港元，超越去年全年的5341.4亿港元 [5] - 行业观点认为香港住宅市场已确认"见底回升"，预计上升周期可持续六年，从2025年延续至2031年 [7] 新房销售表现 - 多个新房项目销售火爆，新世界发展旗下瑧尔项目63套房源收到超1200张认购申请，超额认购达18倍 [2] - 新鸿基地产启德天玺天第2期次轮销售56伙单位即日全数售罄，连续两轮"日光" [2] - 湾仔春园街SPRING GARDEN项目两小时售罄，套现超5.6亿港元 [2] 内地买家需求 - 内地买家及"港漂"群体在新房买家占比超六成 [2] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数连续两个季度上升，第三季度录得3797宗，较第二季度的3559宗增幅近7% [4] - 香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [4] 市场驱动因素 - 香港楼市"撤辣"及政策组合拳降低购房税负，刺激需求释放 [5] - 美联储降息带动香港房贷利率下行，居民购房负担降低 [5] - 租金回报率维持高水平，多数片区租金回报率高于贷款利率，激活楼市金融属性 [5] - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，降低非本地买家入市门槛 [4] 租金与投资回报 - 有案例显示一套250万港元房产年租金收入约10万港元，租金回报率超过4% [2] - "供平过租"现象促使部分买家"转租为买"，租金回报率高吸引长线投资者入市 [7]

香港楼市整体趋势 - 香港楼市呈现加速回暖迹象，房价预期转向积极[1] - 截至11月24日，年内整体物业注册量达70245宗，较去年全年67979宗上升约3.3%，自2021年后首度突破70000宗水平[4] - 年内整体物业注册金额达5368.3亿港元，超越去年全年的5341.4亿港元[4] 市场需求驱动因素 - 房价趋向合理、房贷利率下行以及租金持续上涨，改变了租和买的“性价比”[1] - “供平过租”促使部分买家“转租为买”，租金回报率维持高水平吸引长线投资者[5] - 香港楼市“撤辣”及政策组合拳降低购房税负，美联储降息带动香港房贷利率下行，降低居民购房负担[4] 新房市场表现 - 新世界发展旗下油麻地住宅项目瑧尔63套房源收到超1200张认购申请，超额认购达18倍[2] - 新鸿基地产启德天玺 天第2期次轮销售56伙单位即日全数售罄，连续两轮“日光”[2] - 湾仔春园街SPRING GARDEN项目两小时售罄，套现超5.6亿港元[2] 内地买家角色 - 内地买家及“港漂”群体在新房项目中占比超六成[2] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数连续两个季度上升，第三季度录得3797宗，较第二季度3559宗增幅近7%[3] - 香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户[3] 政策与资金影响 - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，降低非本地买家入市门槛[3] - 大量资金涌入香港，IPO市场火爆带动国际金融机构在香港设立或扩大办公室[5] - 香港政府调低物业印花税及开发商积极推售新盘，助力住宅市场理想表现[5] 行业前景预期 - 分析认为香港住宅市场已确认“见底回升”，预计此次“升浪”可持续六年，从2025年延续至2031年[6] - 国际大行如摩根士丹利、花旗均认为香港地产市场将在2025年走出低谷后进一步复苏，进入上升周期[6]

融资计划 - 公司预计发行新永续证券，发行规模为9490万美元 [1]

项目动工仪式 - 华润置地与新世界发展于11月18日举行香港北部都会区元朗南住宅项目动工仪式 [1] - 仪式由华润置地副总裁、香港公司董事长常颖与新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚共同主持 [1] 项目背景与合作历程 - 自2022年起，华润置地即积极研究参与北部都会区建设，并与新世界发展等4家香港大型发展商签署战略合作协议 [3] - 双方于2023年12月签署合作协议，共同开发元朗南项目 [3] - 2024年11月，公司签订企业参与北都发展的《一般意向书》，并深入开展片区统筹及TOD可行性研究 [3] - 2025年4月，公司就北都三个"片区开发"试点和"双信封制"提出意见建议 [3] 项目具体细节 - 元朗南项目总楼面面积约72万平方呎，将分阶段发展 [3] - 首幅用地已完成补地价手续，可建楼面面积近28万平方呎，预计2027财年推售，可提供约700个住宅单位 [3] - 两幅用地合共将提供约1800个住宅单位 [3] - 项目位处北部都会区规划中的"高端专业服务和物流枢纽"区域，生活配套完善 [3] 战略意义与未来规划 - 项目动工标志着公司支持参与北都建设从规划研究推进至实质开发阶段 [4] - 未来公司将继续全力支持北部都会区发展，发挥其在片区统筹开发与城市综合运营方面的专业优势 [4] - 公司旨在助力北部都会区打造"创科新城"和"宜居、宜业、宜游"的国际都会 [4]

住宅租金表现 - 2025年10月重点50城住宅租金单价降至29.78元/平方米/月，环比跌幅从9月的3.06%扩大至4.39%，同比跌幅从5.48%加深至8.91% [1][4] - 50城租金环比变动区间为-17.21%至2.3%，其中86%城市租金环比下滑，90%城市租金同比下跌，跌幅区间为-29.38%至-0.53% [4] - 短期四季度传统租赁淡季需求端难有实质性提振，租金将维持调整态势，中长期核心城市优质房源抗跌性凸显，上海、深圳核心地段资产具中长期配置价值 [1][4] 政策与规范 - 上海市政府印发新时代城市建设者管理者之家项目规定，自2025年11月1日施行，构建遴选-认定-改造-运营-复核七环节全周期管理体系 [2] - 源头遴选要求各区按供需适配、职住平衡原则，优先在交通便利、配套成熟区域储备项目，中心城区以4人间为主且单床位月租金低至800元 [2] 租赁企业运营 - 头部企业规模增长趋势未改，行业竞争进入多维能力比拼阶段，相寓管理房源规模达约33万套，较年初增加约2.7万套，但GTV下滑反映交易单价或成交套数承压 [8][10] - 泊寓第三季度新拓展房源7608间，新开业10089间，截至9月底运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，13.3万间纳入保障性租赁住房，出租率达94.3%，1-9月营业收入同比增长4.4%至27.4亿元 [8] - 龙湖冠寓全国累计开业超300家门店，纳保房源超7万间，企业扩张策略趋向轻资产输出、国企合作、企业定制等多元化方式 [8][9][10] 新增项目开业 - 2025年10-11月样本企业录得18个租住项目新开业，延续国企扛旗、多元补位主体分工，合肥承寓、郑州城发美寓等国企背景企业项目普遍纳入保租房或人才公寓体系 [11][12][13] - 新增项目产品类型覆盖白领公寓、人才公寓、服务式公寓、保租房等，保障性租赁住房已确立绝对主导地位，成为企业扩张核心产品 [13] 租赁住房REITs表现 - 2025年第三季度8只住房租赁REITs合计实现收入1.95亿元，环比增长8.33%，合计净利润约5662.98万元，环比增长5.64%，年化现金流分派率介于2.31%-3.96% [15][16] - 底层资产出租率均维持在92%以上高位，整体平均出租率达95.97%，中金厦门安居REIT出租率99.25%，红土深圳安居REIT出租率97.96%，华夏北京保障房REIT租金单价46.17元/平方米/月 [17][18] - 二级市场表现分化，2025年11月18日8只REITs中5只下跌、3只上涨，波动幅度控制在1%以内，体现较强抗波动能力 [19][20] 资本市场动态 - 住房租赁资本市场持续活跃，华夏基金华润有巢REIT扩募申请获批，成为市场第二单获批扩募项目，上海新黄浦实业集团保租房ABS项目拟发行规模11.94亿元 [21][22] - 地方国资主导租赁主体通过债券、ABS、REITs、CMBS等多元工具融资，如杭州安居集团20亿元公司债获通过，广州安居集团发行全国首单数字人民币托管CMBS [21][22]

决议案投票结果 - 2025年11月20日股东周年大会提呈决议案均获通过[3] - 审核财务报表赞成票926,183,316（99.95%）[3] - 重选郑家纯博士为董事赞成票896,110,610（96.70%）[3] - 重新委聘核数师赞成票861,295,107（92.94%）[4] - 回购股份授权赞成票925,891,020（99.91%）[4] - 发行股份授权赞成票844,899,529（91.18%）[4] - 授予购股权授权赞成票810,464,142（87.46%）[4] - 厘定董事酬金赞成票925,360,422（99.86%）[4] 公司股份及董事会 - 股东周年大会当日已发行股份总数2,516,633,171股[5] - 董事会有七位执行董事、四位非执行董事及六位独董[7]

文章核心观点 - 港资房企在内地房地产市场正经历显著的战略调整，从过去的高调扩张转向收缩或转型，部分公司面临债务和盈利压力 [1][9] - 面对市场变化，港资房企呈现出不同的应对策略：包括急流勇退抛售资产、加速项目开发、寻求合作开发以及转向轻资产运营模式 [11][15][23][28] - 内地房企竞争力的提升促使行业洗牌，而积极调整战略的港资房企在精准细分市场中仍有机会 [28] 港资房企战略收缩与财务压力 - 英皇集团旗下英皇国际面临166亿港元银行借贷逾期的债务危机 [1] - 香港置地启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队，呈现“断腕式”调整 [1] - 香港置地2024年上半年核心业务出现700万美元亏损，而2023年同期为盈利4.22亿美元 [9][10] - 长实集团近十年持续抛售内地资产，去年以低至40万元/套的价格抛售大湾区四个城市的400套房源 [11] - 九龙仓从2019年开始停止在内地拿地，内地布局城市从约15个锐减至7-8个核心城市，并有序出售存量资产 [13][15] 港资房企昔日辉煌与市场表现 - 港资房企曾以创纪录价格拿地：香港置地2020年以310.5亿元拿下上海地块，创当时全国总价地王纪录；嘉里建设在2022-2023年以约221亿元拿下上海地块 [4] - 开发项目销售成绩优异：新世界发展在广州的广粤观邸以21.8万元/㎡的网签均价成为2025年全国网签均价最高的豪宅 [5] - 香港置地上海启元项目推出80套房源，总价5000万元起，开盘当天售罄，销售额超44.5亿元，均价17.8万元/㎡ [6] - 瑞安房地产开发的翠湖六期以21万元/㎡的备案均价打破上海纪录 [8] 积极的战略调整与新模式探索 - 部分港资房企提升开发速度：新鸿基地产拿下广州番禺南站TOD地块后8个月动工，首批住宅已交付；嘉里建设将上海金陵东路住宅项目首开时间提前半年至今年3月，项目全年销售额累计近220亿元 [16][19] - 转向合作开发模式：太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里和住宅项目陆家嘴太古源，实现“土地资源+开发运营”的优势互补 [20] - 卓越的商业运营能力显现：太古地产运营的上海兴业太古汇“路易号”巨轮活动后，日均客流达8万至10万人次，周末最高17万人次，商场首周客流翻番，销售额实现三位数增长 [22] - 轻资产模式成为新选择：瑞安房地产在佛山岭南天地项目通过出售成熟物业保留管理权，获得约6.83亿元现金净流入 [23] - 新世界发展通过旗下K11 Select品牌进行轻资产输出，从2022年3月到2023年底计划将内地轻资产项目增至10个 [24][27]