内地业务表现 - 上海天汇玺 广州耀胜新世界广场住宅商场及写字楼等标杆项目顺利交付 [1] - 广州耀胜尊府加推二期特色单位建筑面积约88至245平方米 广州新世界广汇尊府加推92至125平方米复式特色单位 [1] - 深圳K11 ECOAST暑期活动新增近20个品牌优化业态 [1] - 上海K11 ELYSEA获BETTER FUTURE香港设计大奖2025建筑商业国际类金奖 宁波THE PARK by K11 Select获建筑综合用途已建类金奖 [1] - 杭州新世界·城市艺术中心获Real Estate Asia Awards 2025中国年度可持续发展项目大奖 2030+可持续发展愿景SV2030+获香港年度ESG倡议大奖 [1] 香港业务表现 - 港岛南岸第5B期DEEP WATER PAVILIA滶晨II首轮发售88套即日售82套 第5期累计售500套销售额近88亿港元 [2] - 启德柏蔚森累计售逾600套销售额逾42亿港元 项目9月开始现楼交付 其中FOREST TOWER第5座中高层A室单位成交价逾1062万港元 [2] - 豪宅STATE PAVILIA皇都所有皇都维港珍藏大宅售罄 平均售价近4000万港元 [2] - 香港K11 MUSEA举办CHIIKAWA DAYS大型特展8月1日至24日举行 首轮及次轮门票迅速售罄 [2] - CR7 LIFE博物馆本月初揭幕向葡萄牙足球传奇C罗致敬 吸引大量球迷到访 [2] 未来发展策略 - 香港市场滶晨II 启德THE PAVILIA FOREST柏蔚森持续加推延续市场热度 [3] - 内地市场在广州 沈阳等项目延续良好销售势头 [3] - 广州首个K11 Select项目即将亮相市场 [3] - 公司坚持高质量发展战略持续深耕主业追求业绩持续稳定增长 [3]

新财年伊始 新世界发展内地及香港多个项目销售取得卓越成果 稳步加快资金回笼 积极推动住宅项目交付工作[1] 内地业务表现 - 上海天汇玺 广州耀胜新世界广场住宅 商场及写字楼等标杆项目顺利交付[1] - 广州耀胜尊府加推二期特色单位 建筑面积约88至245平方米[1] - 广州新世界广汇尊府加推92至125平方米复式特色单位[1] - 深圳K11ECOAST暑期活动引客 新增近20个品牌优化业态[1] - 上海K11ELYSEA荣获BETTER FUTURE香港设计大奖2025建筑—商业—国际类金奖[1] - 宁波THE PARK by K11Select荣获BETTER FUTURE香港设计大奖2025建筑—综合用途—已建类金奖[1] - 杭州新世界城市艺术中心获Real Estate Asia Awards2025中国年度可持续发展项目大奖[1] - 2030+可持续发展愿景(SV2030+)获Real Estate Asia Awards2025香港年度ESG倡议大奖[1] 香港业务表现 - 港岛南岸第5B期DEEP WATER PAVILIA滶晨II首轮发售88套 即日售82套[2] - 港岛南岸第5期累计售500套 销售额近88亿港元[2] - 启德临海豪宅柏蔚森累计售逾600套 销售额逾42亿港元[2] - 柏蔚森项目9月开始现楼交付 FOREST TOWER第5座中高层A室单位成交价逾1062万港元[2] - 豪宅STATE PAVILIA皇都的所有皇都维港珍藏大宅售罄 平均售价近4000万港元[2] - 香港K11MUSEA举办CHIIKAWA DAYS大型特展 首轮及次轮门票迅速售罄[2] - CR7LIFE博物馆本月初揭幕 向葡萄牙足球传奇C罗致敬 吸引大量球迷到访[2] 未来发展展望 - 香港市场滶晨II 启德THE PAVILIA FOREST柏蔚森持续加推 有望延续近期市场热度[3] - 内地市场在广州 沈阳等城市的项目延续良好销售势头[3] - 广州首个K11Select项目即将亮相市场[3] - 公司将继续坚持高质量发展战略 持续深耕主业 追求业绩持续稳定的增长[3]

奢侈品牌创意总监变动 - 思琳新任创意总监迈克尔·赖德首秀延续解构主义与极简主义风格，经典"笑脸包"以新配色新尺寸回归[3] - 马吉拉新任创意总监格伦·马尔滕斯高定首秀融入末日美学风格，其前任加利亚诺任期内品牌营收从1亿欧元增至5亿欧元[3] - 古驰取消2025年9月女装秀，新任创意总监德姆纳·格瓦萨里亚首秀延期至2026年3月，旨在重塑品牌精神而非延续视觉符号[5][7] 奢侈品集团人事调整 - LVMH任命服务40年的老将迈克尔·伯克为美洲区董事长兼CEO，2024年第一季度美洲区销售同比下滑2%[8] - LVMH美洲区增长乏力，此次人事调整被视为保守策略，新老管理层磨合仍在持续[8] 商业地产资产处置 - 新世界发展考虑出售上海K11购物艺术中心11~58楼写字楼部分，保留10楼以下商场[9][10] - 新世界发展计划出售杭州K11一期写字楼和部分商业物业，该项目2019年以近百亿成交[10] 奢侈品牌美妆业务拓展 - 路易威登中国首家美妆独立门店落地南京德基广场，此前主要通过香氛专区和电商渠道销售[11] - 奢侈品牌美妆线成为年轻化关键突破口，香氛类目因低成本高毛利成为新利润增长点[13]

中资美元债市场表现 - iBoxx中资美元债投资级指数上涨0.12，投机级指数上涨0.48 [2] - 投资级到期收益率与前一周持平，投机级收益率上升0.03% [2] 国内宏观政策动态 - 财政部调整国有商业保险公司考核方式，净资产收益率考核权重调整为当年30%、三年50%、五年20% [2] - 香港金管局扩大债券通南向通参与机构范围，新增券商、保险公司及资管公司，并优化离岸人民币债券回购业务 [2] 宏观经济数据 - 6月CPI同比上涨0.1%，环比下降0.1%，核心CPI同比上涨0.7% [3] - PPI环比下降0.4%，同比下降3.6% [3] - 外汇储备规模达33,174亿美元，环比上升322亿美元（增幅0.98%） [3] 离岸债一级市场发行 - 上周18家公司发行21只离岸债，总规模33亿美元 [8] - 城投板块13家企业发行16亿美元债券，涵盖美元、欧元及离岸人民币 [8] - 产业板块6只新发，包括长江实业发行4批总值超20亿港元中期票据（利率3.01%-3.33%） [8] - 周大福创建发行8.5亿港元可换股债券，票面利率2.8% [8] - 天长农业发展发行9,000万美元可持续发展债券，票面利率6.45%，认购倍数超4倍 [9] 企业评级变动 - 惠誉首予民银国际"BBB-"评级，展望稳定，2024年经营业绩扭亏为盈 [13] - 穆迪首予中银国际控股"A2"评级，杠杆率从2020年4.8倍降至2024年3.2倍 [13] - 济南轨道交通集团被惠誉撤销评级 [14] 房企债务重组进展 - 佳兆业累计兑付锦恒财富76%投资款，新增深圳佳园二期项目债转股方案 [4][25] - 龙光集团21只境内债券及ABS重组方案全部获持有人通过 [4][25] - 时代中国85.67%计划债权人支持重组，97.5%投票债权人赞成方案 [4][25] - 路劲启动5只票据同意征求程序，拟支付ROADKG 5.2 07/12/29利息 [15][25] - 旭辉拟调整境内债重组方案，提高股票选项上限至15亿元 [4][25] 资产处置与融资动态 - 新世界发展计划出售中国多地K11大厦等物业资产 [4][25] - 越秀地产获10亿元人民币循环贷款融资，期限364天 [25] - 金科股份重整投资款26.28亿元全部到账 [26] - 新城控股推进吾悦广场ABS发行，规模约10亿元 [4][26] - 龙湖集团拨付5.225亿元兑付境内到期债券 [26] 二级市场交易活跃债券 - 可转债：阿里巴巴（6,397.2万美元）、京东（2,012.9万美元）、理想汽车（1,378.9万美元） [17] - 金融债：保诚（1,419.7万美元）、友邦保险（430万美元+333.3万美元） [17] - 产业债：微博（1,382.8万美元）、腾讯（887万美元+850万美元） [17] - 地产债：新世界发展（339.5万美元）、丽新发展（251万美元） [17] 城投债估值变动 - 滕州信华投资债券价格涨2.67%至95.36，收益率9.05% [19] - 山东高速债券价格跌5.13%至92.39，收益率6.48% [19] 地产债估值显著波动 - 绿地香港永续债价格涨88.75%至9.44，收益率140.14% [20] - 融创多只债券价格涨幅超12% [20] - 绿地控股多只债券价格跌幅超25% [21] 金融债估值小幅调整 - 富卫集团债券价格涨幅0.29%-0.57%，收益率5.61%-8.56% [22] - 招银国际租赁债券价格跌幅1.89%-2.78% [23] 产业债估值分化 - 鹏博士债券价格涨8.68%至9.24 [23] - 一嗨租赁债券价格跌2.09%-2.16% [24]

上海K11写字楼出售传闻 - 新世界发展否认出售上海淮海中路K11写字楼部分（建筑面积8.05万平方米），称仅为出租[1] - 业内人士分析公司可能通过中介放风寻找买家，以避免公开承认导致资产贬值[1] - 戴德梁行专家指出上海大宗交易市场处于以价换量阶段，核心区物业在合适价格下易成交[1] 上海写字楼市场现状 - 2025Q2上海甲级写字楼净吸纳量仅8.53万平方米，环比降18.4%，同比降67.6%[2] - 市场空置率攀升至23.6%，平均租金降至6.99元/平方米/天（环比跌1.9%）[2] - 香港K11写字楼与上海K11商场出租率数据暗示上海写字楼出租率不理想[2] 新世界发展财务状况 - 2024年底持有现金219亿港元（含受限4亿），但短期负债达326亿港元（现金短债比0.67）[3] - 总有息负债1514亿港元，其中810亿为无抵押银行贷款（占比53%）[3] - 2023/24财年营收357.82亿港元（同比降62%），持续经营归母净亏损118.07亿港元[5] 融资与永续债压力 - 公司于6月30日完成882亿港元现有债务再融资[4] - 但延迟支付4笔合计34亿美元永续债利息（A系列7亿/B系列12亿/C系列5亿/D系列10亿）[5] - 永续债每年消耗约20亿港元净利，延迟付息引发股价单日暴跌6.47%至4.48港元[7] 战略调整背景 - 出售写字楼可缓解资金压力，但交易受阻需转向降本增效等其他措施[7] - 2013年改造的K11艺术购物中心曾是年客流超千万的文化商业标杆[1][2] - 当前市场环境使写字楼从优质资产变为潜在处置标的[2][7]

公司动态 - 港资房企巨头新世界发展被传出售上海淮海中路K11物业写字楼部分 [1] - 上海新世界淮海物业发展有限公司工作人员否认出售传闻，称写字楼仅对外出租 [1] - 公司表示近期有关写字楼出售的消息均为中介机构制造的假消息 [1] - 上海香港新世界大厦11层招商部人士证实不存在写字楼出售情况，并称正在拟公函投诉 [1] 市场反应 - 出售传闻已引发多方询问，但公司暂未发布正式公告 [1] - 公司已接到大量关于写字楼出售的询问，显示市场对该物业高度关注 [1]

报告核心观点 - 内地上月工业生产者出厂价格指数（PPI）跌幅扩大，加上美国关税阴霾未散，港股本周二反弹后昨日受挫，经济数据未如理想，恒指料继续整固 [4] 海外市场重要指数表现 - 道琼斯工业指数收市44458.3，幅度0.49；标普500指数收市6263.26，幅度0.61；纳斯达克综合指数收市20611.34，幅度0.94；英国富时100指数收市8867.02，幅度0.15；德国DAX指数收市24549.56，幅度1.42；日经225指数收市39821.28，幅度0.33；台湾加权指数收市22527.01，幅度0.74 [3] - 上证指数收市3493.05，幅度 - 0.13；深证成指收市10581.8，幅度 - 0.06 [3] - 恒生指数收市23892.32，幅度 - 1.06；国企指数收市8597.27，幅度 - 1.28；红筹指数收市4108.58，幅度 - 0.19；恒生科技指数收市5231.99，幅度 - 1.76；AH股溢价指数收市130.64，幅度0.48；恒生期货（07月）收市23863，幅度 - 0.08；恒生期货（08月）收市23875，幅度 - 0.10 [3] 港股市场表现 - 港股本周二反弹后昨日曾挫逾300点，失守两万四收市，科指跑输恒指，全日挫1.8%；恒指昨日低开86点或0.4%，报24061点，随后跌幅扩大，失守两万四大关，午后跌穿早上低位，最多跌320点，低见23827，尾市跌幅收窄，最终收市跌255点或1.1%，收造23892；国指挫1.3%，报8597；科指挫1.8%，报5231；全日成交2338.78亿元 [4] - 蓝筹友邦微跌0.3%，造68.5元；美团挫2.5%，造119.2元；网易挫2.9%，造205.8元；快手挫2.3%，造64.75元；小米挫2.1%，收57.4元；汇控走高0.5%，报96.7元；中国生物制药收高10.1%，造5.91元，为表现最好蓝筹 [5] 宏观&行业动态 - 内地6月全国居民消费价格（CPI）按年升0.1%，今年上半年CPI下降0.1%；6月食品烟酒类价格按年上涨0.1%，鲜果价格升6.1%，水产品价格升3.4%，蛋类价格跌7.7%，畜肉类价格跌4.2%，猪肉价格跌8.5%，粮食价格跌1.2%，鲜菜价格跌0.4%；6月工业生产者出厂价格指数（PPI）按年跌3.6%，跌幅比上月扩大0.3个百分点，按月计亦跌0.4%，今年上半年PPI按年跌2.8% [7] - 6月扩内需、促消费政策持续显效，CPI按年升0.1%，为连续下降4个月后转涨，主要受工业消费品价格有所回升影响；PPI按年跌幅比上月扩大0.3个百分点，但随着各项宏观政策加力实施，部分行业供需关系有所改善，价格呈企稳回升态势 [8] - 摩根大通指6月中以来，本港地产股跑赢恒生指数8%，加上恒基地产发债集资及本港银行同业拆息（HIBOR）上升消息，短期料引发获利回吐，尤其恒地，建议在股价回调时增持具有明显催化剂的股票，如太古地产及领展；对于恒地，在市场消化其上半年疲弱业绩后建议买入，从战术角度看好九龙仓置业可望追落后；恒地发行80亿元可转换债券（CB），融资成本低仅0.5厘，或促使其他发展商探索CB融资以降低平均融资成本；新世界发展是最有可能进行供股的公司 [9] 上市公司要闻 - 中广核新能源6月完成发电量1403.5吉瓦时，按年减少1.3%，其中中国风电项目减少4.2%，中国太阳能项目增加27.5%，中国燃气项目减少30%，中国水电项目减少18.9%，南韩项目减少0.6%；上半年累计完成发电量9575.5吉瓦时，按年减少0.9%，其中中国风电项目增加4.1%，中国太阳能项目增加11.5%，中国燃气项目减少42.5%，中国水电项目减少28.4%，南韩项目减少9.4% [11] - 彭博引述知情人士报道，新世界发展在6月达成110亿美元再融资协议之后，寻求剥离在内地的房地产项目，计划逐步出售其在中国的房地产资产，包括在杭州、深圳和上海的K11大厦等地标建筑；该公司青睐能够快速做出决策、以及可提供较快资金回流的投资基金或私人公司等买家；在上海，新世界寻求以28.5亿元人民币出售K11大厦；截至12月31日，新世界在内地有价值500亿元的房地产投资；新世界面临流动性压力，并正在寻求通过一笔新的贷款筹集最多20亿美元资金，其设定的承诺截止日期为7月11日 [12] - 基石药业配售1亿股新股，每股配售价4.72元，集资4.72亿元，配售价较前收市价折让约8.88%，配售股份相当于扩大后已发行股本约6.83%；该公司拟将配售所得款项净额90%用于与「管线2.0」中的资产有关的进一步研发，及余下作其他一般公司用途 [13]

大宗交易市场概况 - 2025年上半年上海大宗交易成交额显著下滑 戴德梁行数据显示上半年合计成交158亿元 同比下降57% 世邦魏理仕数据为230亿元 同比下降30% [6][7] - 市场呈现"以价换量"特征 买家观望情绪浓厚 交易周期普遍拉长 例如博华广场签约后仍未完成交割 [7][8] - 内资买家占比自2019年起持续保持75%以上 5亿元以下小额交易占总量的75% [10] "短年限"物业交易动态 - 新世界发展拟出售上海K11写字楼部分 建筑面积8 05万平方米 委托单价3 9万元/平方米 总价超31亿元 剩余使用年限19年 [1][6] - 近期典型案例包括：力宝广场(剩余9年)由北京国资接盘 仙乐斯广场(剩余16年)交易因价格分歧僵持 某国资接手仅剩13年使用权的写字楼 [3][4] - "短年限"物业估值普遍下调 交易痛点在于买卖双方对资产估值的预期差距 例如仙乐斯广场报价较初始降低25%仍难达成一致 [12] 资本化率与投资趋势 - 戴德梁行调整商办物业资本化率：办公类5 7% 商业类5 9% 非核心区域办公6 1% 商务园区6 2% 反映风险溢价要求提升 [11] - 当前写字楼出租率约70% 且市场预期短期内难以回升至90% 推动资本化率攀升 [11] - 世邦魏理仕指出资本化率上涨趋势较2024年有所缓和 但投资者对风险溢价要求仍在提高 [12] 买家行为变化 - 投资性买家活跃度增加 瞄准价格低位布局 部分成交价已跌破银行贷款线 [10] - 非机构买家成为主力 更关注"价廉物美"的资产 对使用年限较短的物业接受度提高 [6][10] - 地方国资进场接盘外资持有的"短年限"物业 但交易流程复杂化特征明显 [4]

大宗交易市场现状 - 上海大宗交易市场成交量降至5年来最低水平，2025年上半年戴德梁行统计成交额158亿元同比下降57%，世邦魏理仕统计为230亿元同比下降30% [5] - 市场呈现"以价换量"特征，买家观望情绪浓厚，交易周期普遍拉长，部分项目如博华广场虽签约但未最终完成 [6] - 内资买家占比自2019年起持续保持75%以上，非机构买家成为主力，5亿元以下交易金额占比达75% [7] "短年限"物业交易特点 - 上海K11写字楼剩余使用年限19年，委托售价3.9万元/平方米，总价超31亿元，低于市场传闻的28.5亿元 [1] - 仙乐斯广场剩余年限16年，象屿集团拟收购价较初始报价降低25%，创南京西路商圈三年最大折扣但仍陷僵局 [8] - 力宝广场剩余年限仅9年，由北京国资接盘，显示地方国资成为"短年限"物业主要接盘方 [2][3] 资产估值与资本化率变化 - 戴德梁行调整2025年二季度资本化率：办公类5.7%、商业类5.9%、非核心办公6.1%、商务园区6.2%，较以往明显提升 [8] - 世邦魏理仕数据显示资本化率上涨趋势缓和，但投资者对风险溢价要求持续提高 [8] - 部分项目成交价跌破银行贷款线，如长风公园未来项目售价低于外资银行贷款额 [6] 买卖双方博弈焦点 - 买卖双方对资产估值分歧导致交易僵持，仙乐斯广场因价格低于业主及金融机构要价陷入停滞 [1] - "短年限"物业估值普遍下调，买方持续砍价导致交易周期延长，后续运营规划成买家挑战 [4] - 当前市场折价成交成主流，部分卖家处于零收益状态，投资性买家趁机布局低价资产 [7] 行业趋势展望 - 戴德梁行预计折价项目将持续成交，办公类资产交易或回升，业主进一步降价可能刺激企业资产配置需求 [7] - 写字楼出租率普遍维持在70%，市场预期短期内难以回升至90%，加剧资本化率攀升压力 [8] - 外资套现机会增加但交易流程复杂化，地方国资进场改变市场买家结构 [4][6]

核心观点 - 新世界发展延迟派发4笔美元永续债利息，引发市场对其流动性的担忧，但根据会计准则，永续债属于权益工具，延迟派息不构成一般债务违约 [2][4][7][8] - 公司通过882亿港元再融资计划缓解短期债务压力，覆盖810亿港元无抵押银行贷款，最早到期日延长至2028年6月30日 [2][12] - 盈利困难与现金流紧张主要源于投资物业回报周期长、流动性弱，以及2023-2024年累计266亿港元归母净利润亏损 [10][16][18] - 公司计划通过出售非核心资产（如上海K11写字楼）和抵押核心资产优化债务结构，优质资产（2058亿港元投资物业）提供资本操作空间 [25] 债务与融资 - 2024年底公司有息负债1514亿港元，其中53%为无抵押银行贷款（810亿港元），现金短债比0.67（现金219亿港元 vs 一年内到期负债326亿港元） [12] - 永续债规模354亿港元，延迟派息的4笔涉及2020-2022年发行，票面利率4.13%-6.15% [4][5] - 再融资882亿港元覆盖现有境外无抵押债务，债务期限延长至2028年 [2][12] 财务与资产 - 2024年总资产4276亿港元，投资物业占比48%（2058亿港元），发展中物业及待售物业占比19%（824亿港元） [16] - 2018-2024年累计现金流净流出394亿港元，主要因偿还债务本金及支付股息，2024年资产处置净流入120亿港元仍无法覆盖债务偿还 [18][19] - 2023-2024年归母净利润累计亏损266亿港元，永续债持有人应占利润稳定在20亿港元 [10] 业务表现 - 2024年香港及内地物业投资营收分别下滑3%和4%，内地物业合同销售额连续两年下滑（2023年-21%，2024年-8%） [21][23] - 香港物业发展营收2024年同比暴跌77%，建筑业务营收增长50% [22] 应对措施 - 计划出售非核心资产（如上海K11写字楼拟28.5亿港元出售）并抵押核心资产优化债务期限 [25] - 股东权益1727亿港元（含943亿港元储备）为债务重组提供缓冲空间 [25]