若按3区划分，3区楼价按周呈个别发展。"美联港岛楼价指数"最新报140.56点，周环比升0.3%；"美联 九龙楼价指数"最新报139.13点，周环比升0.48%；反观，"美联新界楼价指数"最新报123.29点，周环比 则微跌0.01%；若与四星期前相比，3区楼价则全面向上，港岛区、九龙区及新界区较四星期前分别升 2.1%、0.94%及2.6%；至于年内迄今楼价变化，港岛区、九龙区与新界区年内迄今分别升3.41%、6.18% 及4.32%。 信心指数方面，美联物业分析师岑颂谦指出，随着美国重启买债，市场资金流动性增加，提振香港楼市 气氛。业主对后市信心增加，信心指数回升。反映业主的放盘态度的"美联信心指数"最新报73.8点，周 环比升0.1%，连跌两周后轻微回升。最重要的是，信心指数持续高于平均值，预示香港楼价有力续 升。 智通财经APP获悉，香港楼市表现向好，楼价持续攀升。"美联楼价指数"最新报134.39点，周环比升 0.22%，连升4周，并升至约1年半新高。最新楼价指数比起四星期前上升1.87%，本年迄今累积升幅扩 大至4.89%，比起年内低位更升6.42%。 ...

香港房地产市场现状与预测 - 中原集团主席施永青预测香港楼价将在三年内升穿2021年高位，与2024年3月低位相比升幅达41.85% [4] - 施永青预测此轮升浪可持续六年至2031年，与低位134.89点相比累计升幅可达85% [4] - 香港私人住宅售价指数在连续下跌三年后，2024年前九个月止跌回升约1.14% [8] - 2024年9月楼价指数按月上升1.32%至292.5点，创18个月来最大单月升幅，且自五月起连续四个月上升累计涨幅达2.1% [8] - 2024年2月至10月，香港一手住宅成交量连续8个月突破1500宗，10月成交量达2031宗，创21年来最好成交记录 [8] 香港楼市复苏驱动因素 - 政策方面，香港于2024年2月全面“撤辣”，大幅降低印花税及外地人买房门槛 [8] - 货币政策方面，港币跟随美联储降息，显著降低了房贷利率 [8] - 人才引进方面，截至2024年7月，香港各项人才计划累计获批超34万宗，逾22万人才已抵港，其中内地人才占比超九成，为楼市注入需求和资金 [8] - 经济与需求方面，2024年前三季度内地买家在香港入市宗数达9900宗，成交总额941亿港元创历史新高，在5000万港元以上二手豪宅交易中占比超四成 [9] 内地房地产市场现状与政策展望 - 市场普遍预期内地楼市止跌可能需至2027年 [9] - 当前行政调控政策已基本出尽，仅剩北京、上海、深圳核心区域限购未完全取消 [9] - 货币政策空间受限，降准对楼市刺激作用减弱，降息因银行净息差仅1.33%及提前还贷压力而较为谨慎，即使美联储降息也未必跟随 [10] - 预计下一次降准降息可能保留至2026年一季度 [11] - 未来救市主力将是财政政策，因中央负债率相对较低 [11] - 潜在的财政政策包括：中央财政为新购房及存量贷款提供100-150个基点的贴息，使按揭利率降至1.5%-2%，接近或低于一线城市1.8%-2.5%的租金回报率 [12] - 其他可能政策包括：效仿2000年上海实行买房退个税、减免交易税费 [12] - 更大力度的政策如中央财政发行3-5万亿国债收购新房作保障房，或地方政府暂停减少供地，短期内落地难度较大 [13] - 市场应密切关注2024年12月的政治局会议和中央经济工作会议，预期会有楼市利好政策出台 [13]

香港楼市整体趋势 - 香港楼市呈现回暖迹象，整体物业注册量录得70245宗，较去年全年的67979宗上升约3.3%，为2021年后首次突破70000宗水平 [5] - 年内整体物业注册金额达到5368.3亿港元，超越去年全年的5341.4亿港元 [5] - 行业观点认为香港住宅市场已确认"见底回升"，预计上升周期可持续六年，从2025年延续至2031年 [7] 新房销售表现 - 多个新房项目销售火爆，新世界发展旗下瑧尔项目63套房源收到超1200张认购申请，超额认购达18倍 [2] - 新鸿基地产启德天玺天第2期次轮销售56伙单位即日全数售罄，连续两轮"日光" [2] - 湾仔春园街SPRING GARDEN项目两小时售罄，套现超5.6亿港元 [2] 内地买家需求 - 内地买家及"港漂"群体在新房买家占比超六成 [2] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数连续两个季度上升，第三季度录得3797宗，较第二季度的3559宗增幅近7% [4] - 香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [4] 市场驱动因素 - 香港楼市"撤辣"及政策组合拳降低购房税负，刺激需求释放 [5] - 美联储降息带动香港房贷利率下行，居民购房负担降低 [5] - 租金回报率维持高水平，多数片区租金回报率高于贷款利率，激活楼市金融属性 [5] - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，降低非本地买家入市门槛 [4] 租金与投资回报 - 有案例显示一套250万港元房产年租金收入约10万港元，租金回报率超过4% [2] - "供平过租"现象促使部分买家"转租为买"，租金回报率高吸引长线投资者入市 [7]

香港楼市整体趋势 - 香港楼市呈现加速回暖迹象，房价预期转向积极[1] - 截至11月24日，年内整体物业注册量达70245宗，较去年全年67979宗上升约3.3%，自2021年后首度突破70000宗水平[4] - 年内整体物业注册金额达5368.3亿港元，超越去年全年的5341.4亿港元[4] 市场需求驱动因素 - 房价趋向合理、房贷利率下行以及租金持续上涨，改变了租和买的“性价比”[1] - “供平过租”促使部分买家“转租为买”，租金回报率维持高水平吸引长线投资者[5] - 香港楼市“撤辣”及政策组合拳降低购房税负，美联储降息带动香港房贷利率下行，降低居民购房负担[4] 新房市场表现 - 新世界发展旗下油麻地住宅项目瑧尔63套房源收到超1200张认购申请，超额认购达18倍[2] - 新鸿基地产启德天玺 天第2期次轮销售56伙单位即日全数售罄，连续两轮“日光”[2] - 湾仔春园街SPRING GARDEN项目两小时售罄，套现超5.6亿港元[2] 内地买家角色 - 内地买家及“港漂”群体在新房项目中占比超六成[2] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数连续两个季度上升，第三季度录得3797宗，较第二季度3559宗增幅近7%[3] - 香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户[3] 政策与资金影响 - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，降低非本地买家入市门槛[3] - 大量资金涌入香港，IPO市场火爆带动国际金融机构在香港设立或扩大办公室[5] - 香港政府调低物业印花税及开发商积极推售新盘，助力住宅市场理想表现[5] 行业前景预期 - 分析认为香港住宅市场已确认“见底回升”，预计此次“升浪”可持续六年，从2025年延续至2031年[6] - 国际大行如摩根士丹利、花旗均认为香港地产市场将在2025年走出低谷后进一步复苏，进入上升周期[6]

香港楼市整体回暖 - 香港楼市整体呈现回暖态势，整体物业注册量自2021年后首度突破70000宗水平，截至11月24日，年内整体物业注册量录得70245宗，较去年全年的67979宗上升约3.3% [9] - 年内整体物业注册金额达到5368.3亿港元，超越去年全年的5341.4亿港元 [9] - 市场观点认为香港住宅市场已确认“见底回升”，预计此次“升浪”可持续六年，从2025年延续至2031年 [11] - 国际大行如摩根士丹利、花旗等均认为，香港地产市场在2025年走出低谷后，将进一步复苏，进入上升周期 [11] 驱动因素：政策、利率与预期 - 香港楼市“撤辣”及一系列政策组合拳降低了购房税负，刺激需求释放 [9] - 美联储降息带动香港房贷利率跟随下行，降低了居民购房负担 [9] - 积极的房价预期带来了香港楼市价值的重估，促进了楼市的正向循环 [9] - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，进一步降低了非本地买家入市门槛 [6] - 国际环境变动影响下，今年以来大量资金涌入香港，特别是IPO市场的火爆带动更多国际金融机构选择在香港设立或扩大办公室，带来的人、财、生意引领楼市走向正循环 [11] 市场表现：新房销售火爆 - 近期香港多个新房项目销售情况火爆，出现超额认购和“日光”盘 [4] - 新世界发展旗下油麻地住宅项目瑧尔即将开售，63套房源累计收到超过1200张认购申请，超额认购达18倍 [4] - 新鸿基地产旗下香港启德天玺‧天第2期次轮销售56伙单位即日全数售罄，该项目已连续两轮销售实现“日光” [4] - 湾仔春园街SPRING GARDEN项目两小时售罄，套现超5.6亿港元 [4] 买家结构：内地买家贡献显著 - 内地买家及“港漂”群体在新房市场中占比超六成 [4] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数已连续两个季度上升，今年第三季度录得3797宗，较第二季度的3559宗增幅近7% [6] - 除投资价值外，香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [6] - 中介机构举办“香港置业季”活动，安排客户赴港看房，反响热烈 [7] 投资逻辑：租金回报与“供平过租” - 随着房价趋向合理、房贷利率下行以及租金持续上涨，香港楼市租和买的“性价比”发生变化 [2] - 举例显示，有客户以250万港元购买一套300平方呎的两房单位，年租金收入保守估计10万港元左右，租金回报率超过4% [4] - 多数片区的租金回报率高于贷款利率，激活了香港楼市的金融属性 [9] - “供平过租”（月供低于月租）促使部分买家“转租为买”，而高租金回报率则吸引长线投资者积极入市 [11]

香港楼市近期表现 - 香港房价在经历连续40个月下跌后，于2025年5月进入反弹阶段，价格指数连涨4个月，截至9月官方数据显示涨幅为2.1%，而10月代理数据显示涨幅约为3% [1][14][16] - 市场信心明显恢复，表现为二手市场议价空间收紧，业主出现惜售现象 [1] - 香港是目前国内唯一出现房价反弹的城市，其10月房价年同比上涨1.3%，而同期全国、北京、上海、广州、深圳等一线城市均呈现下跌趋势 [16] 香港楼市历史周期分析 - 1997年回归前为房价“疯涨”周期，13年间（1984年三季度至1997年三季度）房价指数从16.7涨至169.5，涨幅超过9倍 [6] - 1997年至2003年为房价大跌周期，受金融危机及政策影响，6年间房价下跌69%，2003年受SARS影响一年内跌超10% [6] - 2004年至2021年为超长上涨周期，17年间房价暴涨4.6倍，期间经历2008年金融海啸导致8个月连跌，但2010年后进入长达10年的“疯涨”期 [8][9][11] - 2022年至2025年4月为持续下跌周期，房价指数从2021年12月的历史高点393.9下跌约27% [13] 影响楼市的关键因素 - 经济因素呈现积极信号：恒生指数2025年累计上涨三成，IPO集资额达2160亿港元，按年增长209%，重回全球首位；第三季度GDP同比增长3.8%，实现连续11个季度增长 [20][23] - 货币政策利好：美联储进入降息周期，2024年9月至2025年10月连续降息5次，香港按揭利率从峰值4.125%降至3.25%，处于历史低值，且未来仍有降息预期 [24][26][28] - 需求端表现强劲：2025年前10个月，内地买家在香港购入11121套住宅，占香港总成交量4.61万宗的约四分之一；香港本地购买力雄厚，拥有39.5万名千万富翁，占总人口7% [35][36][39] - 供应端库存压力缓解但依然存在：楼市潜在供应库存量从2024年初的11.2万套连续5个季度减少，截至2025年9月底降至10.2万套；同时港府有意减少土地供应，2024年及2025年住宅土地出让宗数和面积均大幅减少 [41][42][44][45] 市场当前动态与未来展望 - 租金持续飙升，推动部分人群“转租为买”，形成对房价的支撑 [46][49][53] - 二手市场活跃度提升，十大蓝筹屋苑在2025年11月上半月成交量价齐升，部分屋苑半月涨幅超过10% [51][52] - 一手新房市场出现分化，开发商采取低开高走策略，部分新盘以片区多年最低价开盘吸引买家，随后快速提价，例如有项目次轮售价较首轮提价4%，二期售价较一年前的一期高出30% [57][58][59][61] - 综合判断，在市场库存充足但需求旺盛的背景下，房价大概率进入微涨状态，短期内大幅增长的可能性较低 [55][56]

香港楼市内地买家现象 - 香港楼盘出现火爆现象，部分中签率仅2.5% [4] - 内地赴港大学生在香港买房并非个例，案例显示月供约1.8万元与预估租金持平，实现以租养供 [5] - 有案例显示购房行为促使投资者在8月底套现股票，成功规避后续市场下跌 [5] 内地家长及高净值人士在港购房 - 深圳企业高管花费约1488万元为子女在香港西九龙购买59.44平方米房产，一次性付款，考虑子女未来在港发展 [6] - 内地二三线城市房企老板为准备考香港大学的孩子购买九龙片区总价约8000万元、面积近200平方米的豪宅 [6][7] - 拥有香港身份的80后高净值私有企业主在跑马地购买约1800万元新房后，计划再购两套总价五六百万元的小户型用于出租 [11] 知名企业及人士在港资产配置 - 阿里巴巴及蚂蚁集团以约9.25亿美元（约66亿元人民币）购得香港铜锣湾“港岛壹号中心”最高13层楼，拟打造香港总部 [8] - 阿里巴巴前CEO张勇以约4911万元人民币购入香港半山193平方米住宅 [8] 内地买家在港购房规模与趋势 - 自2016年至2025年9月底，约有67813名内地客在香港买房，总购买金额达8022亿元 [10] - 2024年香港“撤辣”后，内地买家注册量增加，2025年前9个月录得约9700多宗，较2023年约6200宗明显上升 [12] - 2025年前9个月，内地买家在港购房总值达941亿元，套均总价948.6万元，较2018年套均总价1384万元下降435.4万元，降幅达31.5% [12] - 高价值个案包括浙江富商邱建林以约3亿元购入港岛薄扶林道138号单号屋，低价值个案为屯门缇岸单位约208万元 [12]

香港楼市整体复苏态势 - 在一系列刺激政策下，香港楼市呈现“量价齐升”的稳步复苏态势 [1] - 支撑市场回暖的因素包括金融市场助力以及人口与资金流入带来的结构性变化 [1] 住宅市场价格表现 - 香港“美联楼价指数”连升6周，最新报131.99点，环比上升0.79%，创近1年半最大单周涨幅，今年以来累计涨幅达3.01% [2] - 私人住宅售价指数已连升5个月，处于低位回升阶段 [2] - 本季度香港房价涨幅或达到2% [2] 住宅市场成交量表现 - 住宅成交自今年3月份起一直维持在每月5000宗以上水平 [2] - 第三季度住宅买卖合约总数达约16700宗，同比上升63% [2] 市场回暖驱动因素 - 房贷利率下调、房价超跌反弹、股市表现及经济基本面复苏预期共同促成房价回升 [3] - 高租金回报率是吸引买家赴港置业的关键因素 [3] - 反映业主放盘态度的“美联信心指数”最新报77.3点，已连续46周高于平均值 [2] 内地买家活动 - 来自内地的买家表现踊跃，身影活跃在各个价格段 [1][4] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数连续两个季度上升，第三季度录得3797宗，较第二季的3559宗增幅近7% [4] - 除投资价值外，香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [4] 写字楼市场动态 - 香港写字楼市场再现大宗交易，阿里巴巴与蚂蚁集团斥资近72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层商业写字楼 [4] - 该交易是自2021年以来香港最大宗的写字楼成交案例 [4] - 部分开发商针对准备赴港上市或开展业务的内地科技企业调整写字楼项目策略 [5] 政策与结构性变化 - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，进一步降低非本地买家入市门槛 [4] - 香港近年来优化的人才与投资政策，积极吸纳专业人才、企业家及高资产人士，为楼市注入新活力 [4] - 来港开展业务的内地科技企业越来越多，香港作为重要金融中心是企业“出海”的第一站 [5]

香港楼市整体复苏态势 - 在一系列刺激政策下香港楼市呈现量价齐升的稳步复苏态势 [1] - 市场回暖受到金融市场助力以及人口与资金流入带来的结构性变化支撑 [1] - 住宅市场买家入市意欲提升成交自3月起维持在每月5000宗以上第三季度住宅买卖合约总数达约16700宗同比上升63% [2] 住宅市场价格表现 - 美联楼价指数连升6周最新报131.99点环比上升0.79%创近1年半最大单周涨幅今年以来累计涨幅达3.01% [2] - 美联信心指数报77.3点连续46周高于平均值本季度房价涨幅或达2% [2] - 8月私人住宅售价指数连升5个月处于低位回升阶段 [2] 市场驱动因素分析 - 房价回升由房贷利率下调前期超跌反弹股市表现及经济复苏预期等多因素促成 [3] - 高租金回报率是吸引内地买家赴港置业的关键因素 [3] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数连续两季度上升第三季度录得3797宗较第二季的3559宗增幅近7% [4] 买家结构变化 - 内地买家身影活跃于各价格段咨询2000万港元以上豪宅物业的客户增多 [4] - 香港房产的身份象征教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [4] - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加降低非本地买家入市门槛 [4] 写字楼市场动态 - 写字楼市场再现大宗交易阿里巴巴与蚂蚁集团斥资近72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层商业写字楼 [4] - 该交易是自2021年以来香港最大宗写字楼成交案例预计12月底前完成 [4] - 大宗交易在市场调整时期展现出结构性活力 [4] 开发商策略调整 - 部分开发商针对准备赴港上市或开展业务的内地科技企业调整写字楼项目营销策略 [5] - 香港招商和人才引进政策优化吸引越来越多内地科技企业来港开设办公室 [5] - 香港作为重要金融中心成为企业出海的第一站 [5]

香港楼市整体复苏态势 - 在一系列刺激政策下，香港楼市呈现"量价齐升"的稳步复苏态势 [1] - 支撑市场回暖的因素包括金融市场助力以及人口与资金流入带来的结构性变化 [1] - 市场回暖势头不仅体现在住宅市场，写字楼市场也再现大宗交易 [1][6] 住宅市场价格表现 - 美联楼价指数连升6周，最新报131.99点，环比上升0.79%，创近1年半最大单周涨幅 [3] - 今年以来楼价累计涨幅达到3.01%，本季度房价涨幅或达到2% [3] - 香港私人住宅售价指数已连升5个月，处于低位回升阶段 [3] - 第三季度住宅买卖合约总数达约16700宗，同比大幅上升63% [3] 住宅市场成交量与需求 - 住宅成交自今年3月份起一直维持在每月5000宗以上的水平 [3] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数连续两个季度上升，第三季度录得3797宗，较第二季的3559宗增幅近7% [6] - 内地买家表现活跃，咨询范围从总价低的小户型扩展至2000万港元以上的豪宅物业 [5] 市场回暖驱动因素 - 房贷利率下调、房价超跌反弹、股市表现及经济基本面复苏乐观预期共同促成房价回升 [3] - 高租金回报率是吸引内地购房者赴港置业的关键因素 [3] - 香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [6] - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，进一步降低非本地买家入市门槛 [6] 写字楼市场动态 - 阿里巴巴集团与蚂蚁集团斥资近72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层商业写字楼，作为香港总部 [6] - 该交易是自2021年以来香港最大宗的写字楼成交案例 [6] - 部分开发商针对准备赴港上市或开展业务的内地科技企业调整写字楼项目策略 [6] - 香港作为重要金融中心，是不少内地企业出海的第一站，带动写字楼需求 [8]