双重刺激激活市场 哈喽，大家好，小圆最近刷到不少财经新闻，说香港楼市火得一塌糊涂，广州的看房团天没亮就组团往 香港的楼盘赶，香港中原地产有个豪宅销冠团队更夸张，直言年底佣金有望冲到1.5到1.8亿港元。 这可不是个别现象，更有机构预测，2026年香港房价涨幅可能达到15%，这波上涨势头确实够猛，和内 地楼市的调整期形成了鲜明对比，不少人好奇，香港楼市这波"疯涨"到底是咋来的？ 最近几年全球政治经济波动不小，资金越来越看重安全性和稳定性，香港作为国际金融中心，既能规避 不少地缘政治风险，又能衔接东西方市场，自然成了资本的避风港，不少资金选择进入楼市保值，不管 是人才带来的刚需，还是资本带来的投资需求，都给香港楼市注入了持续动力。 这波楼市回暖的点火器，首推香港政府的政策撤辣，2024年2月，香港取消了额外印花税、买家印花税 等多项税费，这一下可给购房者省了不少钱，本地买家的印花税从7.5%直降到1.5%，内地买家更划 算，从15%降到最低100港元、最高4.25%的阶梯税率。 相当于直接给房款打了九折左右。紧接着政府又补了两把火：把住宅按揭成数上限提至70%，意味着首 付压力大减；400万港元以下的住宅印花税直 ...

核心观点 - 香港楼市在2025年第四季度迎来重要转折，市场成交显著回暖，机构对2026年房价走势持积极预期，主要驱动因素包括减息周期、租购倒挂、政策放宽以及内地与本地资金入市 [1][7][11] 市场成交与价格表现 - 2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88万宗，二手住宅成交3.58万宗，均创近年峰值 [1] - 2025年1—11月整体楼宇买卖登记量达7.17万套，预计全年将达7.8万套，较2024年增长15%，有望创2021年以来新高 [7] - 一手住宅连续9个月成交破1500套，二手住宅连续8个月成交破3000宗，为近年罕见活跃水平 [7] - 2025年前11个月，5000万港元以上一手豪宅成交521套，同比上升11.8%；5000万港元以上二手豪宅成交248套，同比大涨34.1% [5] 机构对后市的预测 - 中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15%，二手住宅成交量或大增三成至5万宗 [1][11] - 仲量联行香港主席曾焕平预期2026年中小型住宅价格将上升约5% [1][11] - 利嘉阁总裁廖伟强认为整体楼价将升7%，豪宅涨幅可达8% [11] - 花旗集团大中华经济师雷智颜预期2026年香港住宅价格增长3% [11] - 摩根大通预计到2026年底，香港楼价将反弹约5% [11] 驱动因素：政策、利率与租金 - 2024年2月28日起香港全面撤销住宅物业需求管理措施（“撤辣”），内地买家入市成本显著减少 [6] - 香港进入减息周期，房贷利率已降至3.25厘，出现“供平过租”（月供低于租金）现象，吸引租客转租为买 [2][10] - 租金已连续上升3年，2025年前11个月累升4.84%，高租金回报吸引投资客入市 [2] - 西半山邻近香港大学的区域呎租高达90—100港元，租金回报率达4厘（年化4%） [6] 资金动向：企业与高净值买家 - 2025年第四季度，阿里巴巴集团与蚂蚁科技集团以72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼 [3] - 2025年12月，京东集团以约35亿港元购入中环中国建设银行大厦半数权益 [3] - 内地互联网巨头百亿港元级交易打破了外资与本地家族对核心商办资产的主导格局 [4] - 地产界名人积极购入物业：鹰君集团主席罗嘉瑞家族购入至少29个住宅及1个写字楼，涉资近6.78亿港元；中原集团创始人施永青旗下基金购入6个单位，涉资超9300万港元；利希慎家族单月动用1.52亿港元购入4套住宅及2个车位 [5] 内地买家需求 - 2025年前11个月，以普通话拼音登记的买家在香港楼市共成交1.255万宗，涉及总金额1256亿港元，超越2024年全年1.1631万宗纪录，创1995年有统计以来新高 [6] - 内地买家已成为香港住宅市场的重要增量，原因包括印花税门槛放宽、租金回报高企以及香港大学非本地生学额上限由20%提高至40%带来的租赁需求 [6] 宏观与金融背景 - 香港金融市场回暖，截至2025年9月底本港银行的存款总额达19.14万亿元 [5] - 2025年前11个月，港交所首次公开招股集资额为2594亿元，按年升近2.3倍，吸引高净值资金流入 [5] - 摩根大通指出，股市财富效应、被压抑需求释放、按息下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固及金融产业复苏等多重因素支持住宅市场持续复苏 [11] 市场供应 - 香港发展局公布的2025/26财政年度卖地计划显示，该年度计划推出8幅住宅地块，供应端整体较为谨慎 [9]

香港房地产市场2025年回顾与2026年展望 - 香港住宅市场在2025年止跌回暖，整体楼价自年初至10月止跌回升1.8%，市场被认为已见底并逐步走出整固期 [2] - 2025年全年住宅成交量预计达到约6.2万宗，按年同比上升约17%，成交总值亦显著增长 [2][3] - 行业普遍预期2026年市场正面势头将延续，中小型住宅楼价预计上升约5%，有观点认为升浪可能持续更长时间 [6] 市场表现与价格走势 - 香港整体住宅楼价指数在2025年3月至10月期间出现3.3%升幅 [2][4] - 不同档次住宅价格均出现回暖：沙田第一城和太古城按季同比升幅为2.9%，豪宅贝沙湾按季同比上升6.1% [4] - 具体户型价格上升，面积431方英尺的A类单位平均售价从1月的467万港元升至9月的489万港元，升幅近5% [4] 成交量与成交金额 - 2025年住宅买卖合约数字已连续九个月录得超过0.5万宗，预计第四季度成交约1.64万宗，按年同比上升9% [2] - 截至12月初，私人住宅买卖登记约5.4万宗，涉及金额约4710亿港元，有机构推算全年成交量约5.72万宗，较2024年上升18% [3] - 以5.72万宗推算，全年成交总值将达约4970亿港元，同比增加13% [3] 驱动市场回暖的关键因素 - 宏观利率环境改善，香港银行跟随美联储降息，降低了楼市入场门槛及利息成本 [5][7] - 股票市场向好产生财富效应，进一步释放住宅需求 [5] - 特区政府政策调整，将100港元印花税门槛提升至400万港元房屋，刺激了小户型房屋成交量 [5] 细分市场需求与结构 - 400万港元以下一手及二手私人住宅前11个月交易约1.2万宗，较2024年全年增加约20%，创近九年新高 [5] - 在住宅单位总成交量中，约84%的成交价格在1000万港元或以下 [5] - 租金市场走强，住宅租金指数年初至今已录得约4.0%的升幅，部分小户型租金回报率已高于利息水平 [6] 未来市场供应与库存 - 新盘库存压力减轻，尾货量由2025年初的约2.3万套降至2万套左右，缓解了地产商推盘及开价压力 [8] - 地产商因前期市场不景气减少了拿地，未来供应存在一定压力 [8] - 私人住宅供应有望于2026年年底恢复至正常水平 [6] 2026年市场展望与潜在增量 - 低利率环境预计将持续，美国处于降息周期，香港利率可能同步下降，有助于资金流入楼市 [7][8] - 货币因素可能推动资产价格，港元与美元挂钩，美元贬值或令包括楼宇在内的实体资产价格上升 [8] - 人才计划带来新增需求，部分2023年至2024年通过人才计划来港的专业人士，在租住期满后可能考虑购置首套住房 [8]

核心观点 - 仲量联行认为香港住宅市场已实现软着陆 市场氛围转好并趋于稳定 预计2026年中小型住宅价格将上涨约5% 豪宅价格则趋于稳定 新盘及楼龄较小屋苑的楼价升幅会较显著 [1] 市场表现与成交数据 - 截至2025年10月底 香港二手住宅市场成交量达到5.1万宗 同比涨幅超20% [1] - 根据仲量联行中小型住宅资本价格指数 香港住宅市场价格在2025年前11月上涨1.4% [1] - 市场回暖的首要推动力是积累购买力的释放 2024年2月香港多项税务宽减政策出台后 内地买家不断涌入 部分地区新盘销售中内地买家占比甚至高达90% [1] 库存与供应前景 - 随着货尾单位逐步消化 预期至2025年底 库存消化期将回落至2015年至2021年的平均水平约51.3个月 [2] - 至2026年底 私人住宅供应有望恢复至正常水平 届时库存消化期可进一步缩短至约44.7个月 [2] 利率环境与投资吸引力 - 美联储降息降低了买家的按揭成本和发展商的融资压力 从供需两侧支撑楼价整体稳定 [2] - 降息周期预计将持续 将进一步提升买家入市意愿 [2] - 当前香港银行的港元存款回报率约为2% 而购房收租的平均回报率可达3.5%-4% 扣除相关费用后仍有2.5%-3%的收益 显著高于存款利率 正吸引更多资金流向住宅市场 [2] 开发商信心与土地市场 - 2025年下半年 多幅政府地皮成交价高于市场估值上限预期逾30% 表明开发商对优质住宅用地的投资热情显著高涨 [3] - 以近期两次住宅用地出让为例 每次参与竞投的开发商均达8至9家 [3] - 住宅市场成交回暖与利率下降 直接改善了香港地产发展商的财务状况 成交回暖加速去库存 售价趋稳保障盈利空间 利率下降降低融资成本 共同推动地产商经营趋于稳健 [3]

2025年香港住宅市场复苏与2026年展望 - 2025年香港楼市已完成从复常到复苏的关键转折，2026年本地住宅市场复苏势头有望延续 [1] - 全球经济环境、香港本地供需变化与政策红利的共振，是2025年住宅市场回暖的核心推手 [1] 推动市场复苏的核心因素 - 美元年内贬值约8%提升了实物资产避险吸引力 [1] - 香港银行跟随美联储减息，叠加港股反弹逾40%的财富效应，压抑多年的购房需求集中释放 [1] - 人才政策持续发力吸引各类人才及家属抵港，叠加非本地学生数量增加，催生大量刚性居住需求 [2] - 住宅租金指数年初至今录得4%升幅，而拆息下调、置业成本走低，吸引投资者入市并促使租客转向“租转买”，形成良性循环 [2] 住宅市场成交量表现 - 截至2025年11月，香港一手私人住宅成交量达1.88万宗，全年预计突破2万宗 [1] - 二手市场前11个月成交约3.58万宗，全年预计达3.9万宗，均创近年新高 [1] 市场潜在挑战 - 当前香港商业地产虽有局部回暖迹象，但整体低迷态势未变 [2] - 公营房屋供应增加等因素，可能给住宅市场带来挑战 [2]

核心观点 - 经历长达六年调整后，香港楼市出现转势曙光，优质写字楼租金及住宅楼价于2025年第四季显著回暖，预计2026年部分细分市场将录得增长 [1] 住宅市场 - 香港楼价已于2024年见底，对2026年前景持审慎乐观态度，预期中小型住宅价格将上升约5% [1] - 新盘及楼龄较轻的屋苑楼价升幅会较显著，新盘销情持续畅旺有助带动整体市场气氛 [2] - 银行下调最优惠利率及市场对后续减息的预期，有助纾缓按揭负担，压抑多时的住宅需求逐步释放，预计成交量可望持续增长 [2] - 近年来市场库存高企，以2023及2024年的供应计算，消化全部库存分别需时约101.6个月及67.4个月 [1] - 随着货尾单位逐步消化，预期至2025年底，库存消化期将回落至2015至2021年的平均水平约51.3个月 [1] - 至2026年底，私人住宅供应有望恢复至正常水平，去货速度可进一步缩短至约44.7个月 [1] - 豪宅价格预计维持平稳，但租金料可上升0%至5% [1] 写字楼市场 - 经历自2019年下半年起长达六年的回调后，香港甲级写字楼租赁市场料将于2026年见底 [2] - 2025年下半年，中环及尖沙咀率先带动回升，租金分别录得0.5%及0.2%的升幅 [2] - 2025年下半年净吸纳量达163万平方呎，为2019年上半年以来最高水平，反映企业开始重启扩充计划 [2] - 市场复苏主要受对冲基金、私人银行及财富管理中心的强劲需求带动，年内银行存款及证监会持牌专业人员数目均创历史新高 [2] - 展望2026年，市场表现料将呈现分化格局，复苏动力仍将主要来自金融服务机构，其中以中环写字楼市场受惠最深 [2] - 预计2026年中环甲级写字楼租金将录得0%至5%的升幅 [1] - 预计2026年整体写字楼市场租金则可能再跌0%至5%，在供应持续庞大的情况下，即使需求回升，预期整体空置率仍将维持约15% [3] 商铺市场 - 2025年优质商场及核心区街铺租金分别下跌9.1%及7.7%，但核心区街铺空置率略见改善 [3] - 租金回落促使租户趁机升级至核心地段，同时吸引新品牌把握较低租金水平进驻香港市场 [3] - 整体租赁活动有所回升，但成交仍集中于铜锣湾及中环等核心购物区 [3] - 虽然部分老牌餐饮商户相继结业，但升级换铺及新进品牌的需求依然稳健，预期2026年租务市场将保持活跃 [3] - 考虑到就业前景疲弱及出入境旅游持续失衡，预期2026年商铺结业速度将快于新租承接，空置率将维持于偏高水平 [3] - 预测2026年香港核心区街铺租金将下跌0%至5%，而优质商场租金则可能进一步下跌5%至10% [4]

核心观点 - 香港住宅市场已见底并逐步走出整固期 预计明年成交量与今年相约 楼价升幅在5%之内 租金增长可能放缓至3%左右 [1] - 市场回暖受惠于利率下调、股市财富效应及持续的外来住屋需求 带动成交量价回升 并吸引投资者入市及租客转购 [1][2] 市场表现与趋势 - 整体住宅楼价指数自3月至10月期间录得3.3%升幅 年初至今楼价止跌回升1.8% [1] - 住宅租金指数年初至今录得4%升幅 受外来专才和非本地学生住屋需求带动 [1] - 自今年3月起 住宅买卖合约数字连续9个月录得超过5000宗 [2] - 预计第四季住宅成交宗数约16400宗 同比升9% 即全年总成交量约62000宗 同比升17% [2] 市场结构与需求 - 年内发展商积极推盘去库存 1月至10月的一手成交约占整体住宅交投数目的33% [2] - 近期豪宅交投量较高 若明年金融市场好 豪宅市场可能率先表现 并可能带动中小型市场 [2] - 换楼活动于今年开始但进程缓慢 [2] - 在拆息下调背景下 继续吸引投资者入市 亦有租楼人士转而考虑置业 [1] 未来展望 - 预计明年香港住宅成交量有望与今年水平相约 [1] - 预计明年楼价升幅约5%之内 [1] - 2026年租金预计有一定增长 可能比今年稍微放缓至3%左右 [1] - 酒店改装学生宿舍的物业改造可能需要时间 不一定会一下子全部推出市场 [1]

香港住宅市场 - 10月香港私人住宅价格同比上升1.1% 年初至今上升1.8% 显示价格及交投量呈温和复苏 [1] - 湾仔新盘Spring Garden销售率达97% 吸引中国内地及海外买家投资 [1] - 租赁市场1至2房单位需求强劲 特别是中国内地专业人士 月租6万港元以下租赁活动集中 月租20万至40万港元租赁亦见增加 [1] 香港写字楼市场 - 香港岛优质甲级写字楼展现强劲韧性 复苏速度显著快于传统办公楼 [1] - 传统规格办公楼因供应过剩及租户以质换量偏好而承压 [1] - 受中国内地企业及初创公司IPO需求带动 小型办公空间及共享办公需求进一步增加 [1] - 九龙区甲厦11月成交量增加 主要由租用3000方呎以下单位的中小企业搬迁带动 低于每方呎20港元的交易居多 [1] - 大型企业倾向续租以避免高额资本支出 市场跌幅放缓显示九龙或进入筑底阶段 [1] 香港零售物业市场 - 1月至9月香港零售销售总额达2765亿港元 跌幅收窄至1% [2] - 零售自4月结束连续14个月负增长后持续回升 奢侈品5月至9月增加6.2% [2] - 核心零售区租赁活跃 新零售商积极进驻 [2]

香港住宅市场前景 - 香港住宅市场处于转折点，预计未来3至5年进入上升周期 [1] - 新盘及二手住宅成交量强劲回升，私人房屋供应已见顶 [1] - 内地人才及学生持续流入使住宅空置率维持在约4%的低水平，租金增长稳健 [1] - 发展周期较长及土地销售疲弱导致供应持续受限 [1] - 失业率从疫情后的8%下降至最近的3.8%，家庭收入温和增长 [1] - 随着减息，更多租户可能转为置业，预期3至5年内楼价可重返2021年高位 [1] - 公共房屋供应增加不会影响私人住宅需求，因目标群体不重迭 [1] 香港楼市差异化优势 - 在"一国两制"框架下具有产权保护、资金自由流动、与美元挂钩及低税制等优势 [2] - 预期内地投资者对香港物业的需求保持强劲，大学区附近物业投资潜力较高 [2] 商业物业市场 - 零售业因电子商务面临结构性挑战，餐饮业具韧性但整体租赁需求疲弱 [2] - 写字楼市场在资本市场改善支持下出现复苏迹象 [2] - 商业物业将逐步改善，但需留意宏观经济及全球货币政策的不确定性 [2]

香港住宅市场表现概述 - 今年以来香港私人住宅市场呈现量价齐升的复苏态势，1-10月一二手成交量同比增加21% [2] - 房价于3月见底后持续复苏，9月私人住宅售价指数同比增长1.6%，为2022年以来首次同比回正 [2] - 中原地产发布的香港城市领先指数持续改善，表明楼市复苏趋势延续 [2] 价格上涨的驱动因素 - 租金回报率超过贷款利率是核心触发剂，购房相对吸引力明显提升 [3] - 随着美联储加息周期结束及Hibor快速下降，新发放住宅贷款利率在4月份首次低于租金收益率 [3] - 即使8月末后Hibor有所上行，新发放住宅贷款利率也仅为3.4%，仍低于当前3.7%的住宅租金回报率 [3] 市场供需格局根本性变化 - 人口流入是需求端主要动力，2023和2024两年合计签发人才签证超过27万宗，较2021年翻倍增长，占香港人口比重接近4% [4] - 赴港留学生数量大幅增加，2024学年入学人数较2022年增长近80%，加剧校外租房需求 [4] - 租金市场自2023年已企稳回升，私人住宅租金指数从2023年1月低点上涨超过15%，指示供需格局早已转为紧张 [4] - 香港股市回暖和经济复苏进一步提振楼市购买力 [4] 香港与内地市场差异 - 香港人口与楼市规模不大，国内赴港需求容易带动其市场企稳回升 [4] - 香港楼市转好不能简单视为国内地产的提前指标，因国内租金与租金回报率仍在调整过程中 [4]