财务表现与股息政策 - 全年每股盈利持平 派息率维持50%水平 股息率达4.1% [1] - 净负债率由2025上半财年17.8%降至全年15.1% [1] - 融资成本由去年同期4.4%降至3.7% 受益于人民币及港元浮动利率债务配置优化 [1] 业务运营与销售目标 - 本地物业发展全年合约销售额达423亿元 较去年同期256亿元增长65% [1] - 集团设定2026财年合约销售目标为300亿港元 [1] - 预计2026财年将录得超过300亿元未入账销售 利润率水平保持稳定 [1] 资产与投资物业前景 - 管理层对香港写字楼及零售市场前景持建设性看法 尽管续租租金录得负增长 [1] - 2026至2027财年九龙高铁站上盖IGC及上海徐家汇中心(ITC)投资物业收入将显著提升 [1] - 摩根士丹利给予目标价102.3港元 相当于每股资产净值折让50% [1] 资本管理策略 - 公司目前不考虑回购股份或设立C-REIT [1] - 评级维持"增持" 估值采用综合方式计算 [1]

住宅市场表现 - 香港住宅市场6月总成交量环比增长17% 主要受一手住宅销售大增28%推动 第二季住宅交易较第一季增加37% [1] - 住宅楼价持续承压 截至5月年初至今下跌0.9% 同比下跌6.2% 买家对1200-1500万港元住宅兴趣最大 [1] - 第二季豪宅市场录得54宗金额超7800万港元成交 环比上升29% 黄竹坑及马鞍山为新盘成交最活跃地区 [1] - 豪宅租赁市场表现向好 5月租金环比上升0.7% 年初至今增加1.4% 非本地专业人士和学生需求为主要推动力 [1] - 非金融部门外籍人士数量增加 年轻专业人士租赁活动上升 特别从英国和新加坡来港寻求工作机会人士 [1] - 预计今年一般住宅楼价下跌最多3% 豪宅和一般住宅租金上升3%至5% 住宅销售可能复苏但二手楼价持续低迷 [1] 写字楼市场动态 - 甲级写字楼市场动力改善 对冲基金为主要租户 美资投资管理公司Jane Street租用中环新海滨3号22.3万方呎楼面 [2] - 为中企提供IPO服务的律师事务所可能成为写字楼需求潜在动力 IPO活动复苏预计推动下半年香港岛租赁需求 [2] - 中环地区3000-5000方呎装修完善写字楼单位因地理优势备受青睐 租户寻找高质素且提供最大折扣的写字楼 [2] - 尖沙咀写字楼租金增长温和 6月环比上升0.7% 租赁需求主要来自保险、金融和专业服务行业 [2] - 九龙东写字楼租赁活动平静 全球贸易不确定性对供应链相关租户构成挑战 整体需求疲弱且供应持续增加 [2] - 业主提供优惠吸引租户 大业主提升设施 小业主提供租金补贴 尖沙咀因租户组合与中环相似预计表现较其他地区理想 [2][3] 零售市场趋势 - 市民收入增加但消费减少 内地游客对奢侈品兴趣减弱 导致零售商放慢扩张计划 业主重新考虑零售策略 [3] - Z世代成为奢侈品消费关键驱动力 更重视品牌价值、可持续性和定价透明度 本地消费模式逐步转变 [3] - 尽管香港旅游业复苏 但零售消费仍未完全恢复至疫情前水平 各行各业均受影响 [3]

住宅市场 - 中小型住宅价格预计2025年下跌5%，豪宅价格预测从下跌5%调整至下跌5%-10%，主要受财困影响商用物业放售及持有豪宅业主的影响 [1] - 住宅租金预计突破历史新高，受非本地专才及学生入境持续增加带动 [1] - 发展商需持续对新盘减价出售以确保去货速度，若HIBOR长期维持2%以下，低利率环境有望促进住宅销售 [1] 写字楼市场 - 2025年上半年写字楼市场气氛好转，核心地段优质写字楼租赁交投和洽商活动持续增加，尤其是中环 [1] - 整体写字楼空置率升至13.6%，但湾仔/铜锣湾及尖沙咀空置率分别降至9.5%及7.9% [1] - 上半年市场录得13.07万平方呎正净吸纳量，主要由中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀等主要地区成交增加推动 [1] - 中环优质商厦租金预计2025年底回稳，租户对地标式商厦兴趣不减，下半年租务活动将有所改进 [2] - 2025年整体写字楼租金仍处于下行周期，预计全年下跌约5% [2] 零售市场 - 截至2025年6月底，核心区街铺空置率维持在10.5%，优质商场空置率上升至10.5%的新高，主要因新供应增加及现有商场新增空置楼面 [2] - 2025年下半年即将竣工的新零售空间约60万平方呎，对优质商场空置率造成上行压力 [2] - 预计2025年核心区街铺及优质商场租金将下降5%至10% [2]

香港住宅市场 - 2025年上半年香港整体物业市场价格维持低位 港府最新财政预算案未推出重大楼市措施 [1] - 住宅市场气氛略有改善 实际按揭息率下调且银行上调按揭现金回赠 [1] - 2025年首五个月新盘成交宗数低于2024年同期 受撤辣措施高基数效应影响 [2] - 2025年及2026年预计分别有20,900个和20,100个住宅单位落成 2024年一手成交量仅16,900伙 [2] - 新盘货尾高库存问题持续 2025年新盘成交量预计低于2024年 [2] - 二手住宅成交量企稳 楼价较高峰下跌约三成且息率趋势向下 [2] - 住宅租赁市场受留学生及高才通人士带动 整体租金持续向好 [2] 豪宅市场 - 2025年首五个月大型单位(>100平方米)成交近1,000宗 市场需求可消化新增供应 [3] - 内地买家因投资移民政策持续入市 预计下半年成交宗数及呎价持续向好 [3] 工商铺市场 - 2025年上半年工商铺市场录得多宗银主盘及投资者抛售低价成交个案 [4] - 写字楼市场下半年气氛略改善 但供过于求使租金持续受压 [4] - 商厦空置率高企 学生宿位严重供不应求 [4] - 政府推出先导计划允许酒店或商厦直接改装为学生宿舍 乙级及丙级写字楼或酒店成市场焦点 [4]

内地购物中心运营数据 - 上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里一季度零售额同比上升10 1%、6%、1 5% [1] - 成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港一季度零售额同比下降2 9%、2 5%、0 4%，降幅较24年明显收窄 [1] - 内地6座购物中心占24年公司应占租金的35%，一季度零售额增速较24年整体好转 [1] - 兴业太古汇Q1零售额增速转正，得益于25年初调改后引入更多奢侈品牌 [1] - 三里屯太古里Q1出租率较24年底提升1pct至99%，零售额同比上升6%，北区重点奢侈品牌旗舰店开业后将贡献增量 [1] - 内地购物中心经营改善因项目为城市头部玩家，具备网络效应及强大招商调改能力，预计25年应占租金保持增长 [1] 香港购物中心及写字楼运营数据 - 香港太古城中心、太古广场、东荟城名店仓Q1零售额增速同比+2 9%、-5%、-5 8%，出租率连续5季度达100% [2] - 香港写字楼整体出租率保持89%，租金与24年底持平，新签约租金调幅环比收窄，预计25年应占租金小幅承压 [2] - 广州太古汇、北京颐堤港写字楼出租率均上升1pct至91%、84%，上海兴业太古汇出租率下降2pct至94% [2] 投资建议与财务预测 - 公司通过持有护城河资产获取稳定现金流，Q1内地购物中心零售额好转符合预期 [3] - 预计25-27年归母净利润分别增长449%、54%、37%，分红保持年5%增速 [3] - DDM模型测算每股净现值为21 55港元，对应2025年股息率为6 9% [3]