核心观点 - 仲量联行认为香港住宅市场已实现软着陆 市场氛围转好并趋于稳定 预计2026年中小型住宅价格将上涨约5% 豪宅价格则趋于稳定 新盘及楼龄较小屋苑的楼价升幅会较显著 [1] 市场表现与成交数据 - 截至2025年10月底 香港二手住宅市场成交量达到5.1万宗 同比涨幅超20% [1] - 根据仲量联行中小型住宅资本价格指数 香港住宅市场价格在2025年前11月上涨1.4% [1] - 市场回暖的首要推动力是积累购买力的释放 2024年2月香港多项税务宽减政策出台后 内地买家不断涌入 部分地区新盘销售中内地买家占比甚至高达90% [1] 库存与供应前景 - 随着货尾单位逐步消化 预期至2025年底 库存消化期将回落至2015年至2021年的平均水平约51.3个月 [2] - 至2026年底 私人住宅供应有望恢复至正常水平 届时库存消化期可进一步缩短至约44.7个月 [2] 利率环境与投资吸引力 - 美联储降息降低了买家的按揭成本和发展商的融资压力 从供需两侧支撑楼价整体稳定 [2] - 降息周期预计将持续 将进一步提升买家入市意愿 [2] - 当前香港银行的港元存款回报率约为2% 而购房收租的平均回报率可达3.5%-4% 扣除相关费用后仍有2.5%-3%的收益 显著高于存款利率 正吸引更多资金流向住宅市场 [2] 开发商信心与土地市场 - 2025年下半年 多幅政府地皮成交价高于市场估值上限预期逾30% 表明开发商对优质住宅用地的投资热情显著高涨 [3] - 以近期两次住宅用地出让为例 每次参与竞投的开发商均达8至9家 [3] - 住宅市场成交回暖与利率下降 直接改善了香港地产发展商的财务状况 成交回暖加速去库存 售价趋稳保障盈利空间 利率下降降低融资成本 共同推动地产商经营趋于稳健 [3]