核心观点 - 香港楼市近期呈现显著上涨势头 与内地楼市调整期形成鲜明对比 其上涨由政策松绑、利率下行、人才涌入、资本避险及股市财富效应等多重因素共同驱动[1] 政策与利率刺激 - 香港政府于2024年2月取消多项印花税 本地买家印花税从7.5%降至1.5% 内地买家税率从15%降至最低100港元、最高4.25%的阶梯税率 相当于为房款提供约九折优惠[3] - 政策同时将住宅按揭成数上限提至70% 并规定400万港元以下住宅印花税仅100港元 大幅降低购房门槛与首付压力[3] - 伴随美联储降息 香港房贷利率从约5.5%降至4%以下 2024年8月数据显示 在143个主要屋苑中有112个的租金回报率超过按揭利率 即近八成屋苑出现“供平过租”现象 促使租房者转向购房[5] 需求端驱动因素 - 香港人才引进计划成效显著 2024年6月至2025年6月申请量超19万份 近14万份获批 其中科技人才占比超六成[8] - 2025年前11个月 以普通话拼音登记的买家成交1.255万宗 总金额达1256亿港元 占私人住宅总成交量24% 创1995年有统计以来新高[8] - 全球政治经济波动下 资金出于安全性与稳定性考虑 将香港楼市视为资本避风港 带来持续投资需求[10] 财富效应传导 - 自去年1月至今年11月 恒生指数累计上涨51.69% 牛市催生“新富群体”[11] - 花旗银行报告显示 香港千万富翁人数达39.5万 占相关人口7% 股市带来的财富效应促使资金向楼市配置 进一步推高成交热度[11][13] 与内地楼市的关联 - 香港楼市热度难以传导至内地 甚至可能分流部分内地核心城市高端住宅的潜在需求[15] - 两地楼市基本面不同 香港此前为正常去泡沫 开发商资产负债表稳健且个人按揭违约率低 而内地楼市正处于更复杂的调整期[15][16]