核心观点 - 香港楼市在2025年第四季度迎来重要转折，市场成交显著回暖，机构对2026年房价走势持积极预期，主要驱动因素包括减息周期、租购倒挂、政策放宽以及内地与本地资金入市 [1][7][11] 市场成交与价格表现 - 2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88万宗，二手住宅成交3.58万宗，均创近年峰值 [1] - 2025年1—11月整体楼宇买卖登记量达7.17万套，预计全年将达7.8万套，较2024年增长15%，有望创2021年以来新高 [7] - 一手住宅连续9个月成交破1500套，二手住宅连续8个月成交破3000宗，为近年罕见活跃水平 [7] - 2025年前11个月，5000万港元以上一手豪宅成交521套，同比上升11.8%；5000万港元以上二手豪宅成交248套，同比大涨34.1% [5] 机构对后市的预测 - 中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15%，二手住宅成交量或大增三成至5万宗 [1][11] - 仲量联行香港主席曾焕平预期2026年中小型住宅价格将上升约5% [1][11] - 利嘉阁总裁廖伟强认为整体楼价将升7%，豪宅涨幅可达8% [11] - 花旗集团大中华经济师雷智颜预期2026年香港住宅价格增长3% [11] - 摩根大通预计到2026年底，香港楼价将反弹约5% [11] 驱动因素：政策、利率与租金 - 2024年2月28日起香港全面撤销住宅物业需求管理措施（“撤辣”），内地买家入市成本显著减少 [6] - 香港进入减息周期，房贷利率已降至3.25厘，出现“供平过租”（月供低于租金）现象，吸引租客转租为买 [2][10] - 租金已连续上升3年，2025年前11个月累升4.84%，高租金回报吸引投资客入市 [2] - 西半山邻近香港大学的区域呎租高达90—100港元，租金回报率达4厘（年化4%） [6] 资金动向：企业与高净值买家 - 2025年第四季度，阿里巴巴集团与蚂蚁科技集团以72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼 [3] - 2025年12月，京东集团以约35亿港元购入中环中国建设银行大厦半数权益 [3] - 内地互联网巨头百亿港元级交易打破了外资与本地家族对核心商办资产的主导格局 [4] - 地产界名人积极购入物业：鹰君集团主席罗嘉瑞家族购入至少29个住宅及1个写字楼，涉资近6.78亿港元；中原集团创始人施永青旗下基金购入6个单位，涉资超9300万港元；利希慎家族单月动用1.52亿港元购入4套住宅及2个车位 [5] 内地买家需求 - 2025年前11个月，以普通话拼音登记的买家在香港楼市共成交1.255万宗，涉及总金额1256亿港元，超越2024年全年1.1631万宗纪录，创1995年有统计以来新高 [6] - 内地买家已成为香港住宅市场的重要增量，原因包括印花税门槛放宽、租金回报高企以及香港大学非本地生学额上限由20%提高至40%带来的租赁需求 [6] 宏观与金融背景 - 香港金融市场回暖，截至2025年9月底本港银行的存款总额达19.14万亿元 [5] - 2025年前11个月，港交所首次公开招股集资额为2594亿元，按年升近2.3倍，吸引高净值资金流入 [5] - 摩根大通指出，股市财富效应、被压抑需求释放、按息下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固及金融产业复苏等多重因素支持住宅市场持续复苏 [11] 市场供应 - 香港发展局公布的2025/26财政年度卖地计划显示，该年度计划推出8幅住宅地块，供应端整体较为谨慎 [9]