项目融资与投资 - 为泽西市豪华高层住宅项目Harborside 8成功安排总计3.84亿美元资金 包括3.06亿美元高级无追索权建设贷款和7800万美元优先股权投资 [1] - 高级贷款由Kennedy Wilson提供 优先股权由Affinius Capital提供 JLL担任借款方Panepinto Properties和AJD Construction的融资顾问 [2][7] 项目概况与定位 - Harborside 8是一个位于新泽西州泽西市哈德逊河滨水区的豪华多户住宅开发项目 共规划678个单元 [1] - 项目是一座65层的住宅塔楼 提供719,726平方英尺的可出租面积 包括8,578平方英尺的底层零售空间和350个含电动汽车充电站的停车位 [4] - 项目配套设施丰富 超过20,000平方英尺的设施空间包括健身中心、室内游泳池、瑜伽室、高尔夫模拟器、屋顶露台、联合办公空间和酒吧 [5] - 项目地理位置优越 步行5分钟即可到达Exchange Place PATH车站 并享有Paulus Hook渡轮服务 提供前往曼哈顿的便捷交通 [2] 市场背景与前景 - 泽西市滨水区在过去二十年经历了大规模重建 从废弃的铁路站场和工业建筑转变为豪华住宅塔楼和混合用途项目 是美国最成功的大型滨水区重建案例之一 [3] - 市场评论指出 泽西市滨水区仍然是全国最强劲、最受欢迎的租赁市场之一 需求持续超过新供应 推动顶级项目实现优异的租金增长 [7] - 贷款方Kennedy Wilson表示 其战略是支持快速增长地区的变革性多户住宅开发 泽西市持续经历低空置率和稳定的租金增长 [8] 开发时间线与团队 - 开发合作伙伴计划于2026年第一季度破土动工 预计在2030年第一季度达到稳定运营状态 [9] - 借款方Panepinto Properties自1977年成立以来 一直是泽西市商业、住宅和混合用途开发的先驱 [9] - 合作方AJD Construction自1977年成立以来 已建造超过60,000套公寓 投资组合价值超过200亿美元 [12] - 贷款方Kennedy Wilson是一家领先的房地产投资公司 管理资产达310亿美元 自2009年上市以来已完成超过600亿美元的总交易 [13] 项目影响与意义 - 此次融资标志着Panepinto与AJD团队数十年来塑造泽西市天际线的专业能力得到认可 将为“黄金海岸”的豪华生活树立新标杆 [7] - 项目是Harsimus Cove车站重建区的一部分 该区域旨在通过高密度开发创建适宜步行、混合用途的社区 [2] - 开发将包括一个占地40,000平方英尺的重新设计的滨水公共公园 [4]

收购公告核心信息 - JLL Income Property Trust宣布以2100万美元收购位于佛罗里达州坦帕市的一处医疗保健设施 3000 University Center Drive [1] - 该物业100%出租给一家美国国家癌症研究所指定的综合癌症中心 [2] - 公司总裁兼首席执行官Allan Swaringen表示此次收购是对其医疗保健资产配置的有力补充 [3] 收购标的资产详情 - 物业地理位置优越位于I-275和I-75之间可便捷通达坦帕都会区各处且靠近租户的两个大型医院园区 [2] - 所在I-75走廊区域吸引了众多财富100强公司入驻如USAA、花旗集团、可口可乐、摩根大通等 [2] - 该区域因I-75走廊沿线的新建项目、高收入水平和多元化的劳动力资源近期人口出现增长 [2] 收购战略与行业背景 - 由于通胀和关税导致建筑成本上升以及医疗门诊楼独特的基础设施需求供应有限使得医疗保健租户表现出高续租率 [3] - 人口老龄化和美国医疗保健支出增加等人口结构因素推动了对该类物业的强劲需求 [3] - 该资产结合了优质的租户背景和坦帕湾地区蓬勃发展的医疗保健区位对公司而言是一项战略性投资 [3] 公司投资组合与业务 - 医疗保健房地产自2012年公司成立以来一直是其投资组合的支柱 [3] - 截至2025年11月30日医疗保健投资占其70亿美元总投资组合的9%资产价值为6.26亿美元涵盖24处医疗保健物业 [3] - JLL Income Property Trust是一家每日公布资产净值的REIT拥有并管理多元化高质量创收型物业组合包括住宅、工业、以杂货店为核心的零售、医疗保健和办公物业 [5] - 公司由LaSalle Investment Management管理后者是JLL的子公司截至2025年第二季度在全球管理着885亿美元的私人和公共房地产股权及债务投资 [6]

招聘行业季节性动态 - 年末招聘活动保持稳定甚至活跃 招聘方和招聘经理指出一个常见误解是雇主会在年底暂停面试 但实际上招聘活动往往保持稳定 在某些情况下 管理者迫于压力需要在1月人才招聘预算重置前填补职位空缺[1] - 企业存在“用尽或失去”的预算压力 促使他们在年底前完成招聘 以便新一年能立即投入运营 有招聘经理表示雇主希望“在2026年开始时就准备就绪” 不想在1月才开始招聘[2][3] 求职市场竞争格局 - 年末求职竞争相对缓和 因其他求职者暂停寻找 这为持续求职者提供了机会 一位招聘经理表示其有超过50个职位需要在加利福尼亚填补 包括行政助理、设施经理和制片人等 并预计在新年前填补至少三分之一[3] - 年初求职竞争预计将加剧 因假期暂停求职的人员回归 同时新年决心找新工作的人进入市场 导致1月份获得有效回应的几率更小[6] 企业具体招聘案例 - 皇家加勒比集团的人才招聘负责人指出其招聘团队在年底仍是相当忙碌的时期[2] - 佐治亚州的一位独立招聘人员正在帮助亚特兰大的一家人工智能初创公司在2025年底前招聘两名经理和六名软件工程师[2] - 商业房地产公司JLL的一位招聘经理分享了其个人经历 他在2019年感恩节前申请了现任运营副总裁职位 并在当年12月进行了多轮面试 最后一轮在圣诞节前五天进行[4] 求职策略建议 - 利用节日氛围进行人际网络拓展 因人们在节假日期间更愉悦 更可能接听电话并提供帮助[5] - 保持日常求职习惯能带来回报 习惯每天申请五到六个职位有助于克服周围的节日干扰 并利用竞争减弱的机会[8]

核心观点 - 文章认为，仲量联行(JLL)因其强劲的价格动能和积极的盈利预测修正，展现出作为动量投资的吸引力，其Zacks动量风格评分达到A级，Zacks评级为买入[3][4][12] 股价表现与动量 - 过去一周，公司股价上涨0.6%，而同期Zacks房地产运营行业指数表现持平[6] - 月度股价表现强劲，上涨11.85%，远超行业0.45%的涨幅[6] - 过去一个季度，公司股价上涨5.62%，过去一年上涨22.94%，表现均优于同期标普500指数5.09%和14.7%的涨幅[7] - 过去20个交易日的平均成交量为312,654股，为分析价格与成交量关系提供了基准[8] 盈利预测与评级 - 过去两个月内，市场对本财年盈利预测进行了4次上调，无下调，共识预期从16.81美元提升至17.34美元[10] - 对于下一财年，同期也有4次盈利预测上调，无下调[10] - 公司目前拥有Zacks买入评级，研究显示，评级为强力买入或买入且风格评分为A或B的股票，在接下来一个月内表现通常优于市场[4]

股价表现与市场比较 - 仲量联行股价在过去一个月上涨11.9% 并在前一交易日创下338.89美元的52周新高 [1] - 自年初以来 公司股价累计上涨33.4% 表现远超Zacks金融板块17.2%的涨幅和Zacks房地产运营行业18%的回报率 [1] 财务业绩与预期 - 公司在过去四个季度均未低于盈利共识预期 展现出稳定的盈利惊喜记录 [2] - 在2025年11月5日的最新财报中 公司报告每股收益为4.5美元 高于4.24美元的共识预期 [2] - 当前财年 预计公司营收为25.84美元 每股收益为17.33美元 分别代表营收增长10.29% 每股收益增长23.77% [3] - 下一财年 预计公司营收为27.47美元 每股收益为20.28美元 分别代表同比增长6.3%和17% [3] 估值指标分析 - 公司当前股价为当前财年每股收益预期的19.5倍 高于同行行业平均的15.1倍 [7] - 基于追踪现金流 公司当前交易倍数为15.5倍 亦高于同行平均的12.7倍 [7] Zacks评分与投资前景 - 公司拥有B的价值评分 B的成长评分和A的动能评分 综合VGM评分为A [6] - 得益于稳健的盈利预期修正趋势 公司目前拥有Zacks排名第2级（买入） [8] - 结合其Zacks排名和风格评分 公司符合推荐的投资筛选标准 表明其股价在近期可能仍有上行空间 [9]

核心观点 - 分析师预计，在内地买家、利率下调及未售新房减少等因素推动下，香港住宅楼价可能在2026年获得高达5%的提振 [1] - 印花税调整及香港股市复苏也有助于维持住宅物业市场的稳定 [1] - 楼市价格已触底，2026年前景审慎乐观 [3] 市场表现与预测 - 截至今年11月，住宅销售量按年增长超过五分之一，未售库存已下降 [5] - 预计到今年年底，未售库存数量将相当于51.3个月的供应量，这是2015年至2021年的平均水平 [5] - 预计私人住宅供应将在2026年底前恢复正常，仅需44.7个月即可消化当前库存 [6] - 今年迄今，二手住宅价格已上涨1.8% [6] - 自2021年底以来，香港住宅物业市场一直处于低迷状态 [3] 历史价格与库存 - 官方数据显示，与2021年9月的峰值相比，今年3月二手住宅价格下跌了多达28.4% [4] - 价格下滑伴随着高库存水平，2023年和2024年分别需要101.6个月和67.4个月来消化库存 [4] 买家构成分析 - 在新盘发售中，约30%的买家来自内地 [6] - 在启德和九龙站的项目中，内地买家比例超过60% [6] - 对于价格至少1亿港元（1285万美元）的豪华住宅单位，超过90%的买家来自内地 [7] 细分市场展望 - 预计资本价值将上升约5%，而豪华住宅价值将大致持平 [3] - 豪华住宅租金预计将增长高达5% [3] 开发商库存 - 预计相关因素将有助于削减香港开发商膨胀的库存，库存水平将在明年年底前回落至正常水平 [2]

核心观点 - 经历长达六年调整后，香港楼市出现转势曙光，优质写字楼租金及住宅楼价于2025年第四季显著回暖，预计2026年部分细分市场将录得增长 [1] 住宅市场 - 香港楼价已于2024年见底，对2026年前景持审慎乐观态度，预期中小型住宅价格将上升约5% [1] - 新盘及楼龄较轻的屋苑楼价升幅会较显著，新盘销情持续畅旺有助带动整体市场气氛 [2] - 银行下调最优惠利率及市场对后续减息的预期，有助纾缓按揭负担，压抑多时的住宅需求逐步释放，预计成交量可望持续增长 [2] - 近年来市场库存高企，以2023及2024年的供应计算，消化全部库存分别需时约101.6个月及67.4个月 [1] - 随着货尾单位逐步消化，预期至2025年底，库存消化期将回落至2015至2021年的平均水平约51.3个月 [1] - 至2026年底，私人住宅供应有望恢复至正常水平，去货速度可进一步缩短至约44.7个月 [1] - 豪宅价格预计维持平稳，但租金料可上升0%至5% [1] 写字楼市场 - 经历自2019年下半年起长达六年的回调后，香港甲级写字楼租赁市场料将于2026年见底 [2] - 2025年下半年，中环及尖沙咀率先带动回升，租金分别录得0.5%及0.2%的升幅 [2] - 2025年下半年净吸纳量达163万平方呎，为2019年上半年以来最高水平，反映企业开始重启扩充计划 [2] - 市场复苏主要受对冲基金、私人银行及财富管理中心的强劲需求带动，年内银行存款及证监会持牌专业人员数目均创历史新高 [2] - 展望2026年，市场表现料将呈现分化格局，复苏动力仍将主要来自金融服务机构，其中以中环写字楼市场受惠最深 [2] - 预计2026年中环甲级写字楼租金将录得0%至5%的升幅 [1] - 预计2026年整体写字楼市场租金则可能再跌0%至5%，在供应持续庞大的情况下，即使需求回升，预期整体空置率仍将维持约15% [3] 商铺市场 - 2025年优质商场及核心区街铺租金分别下跌9.1%及7.7%，但核心区街铺空置率略见改善 [3] - 租金回落促使租户趁机升级至核心地段，同时吸引新品牌把握较低租金水平进驻香港市场 [3] - 整体租赁活动有所回升，但成交仍集中于铜锣湾及中环等核心购物区 [3] - 虽然部分老牌餐饮商户相继结业，但升级换铺及新进品牌的需求依然稳健，预期2026年租务市场将保持活跃 [3] - 考虑到就业前景疲弱及出入境旅游持续失衡，预期2026年商铺结业速度将快于新租承接，空置率将维持于偏高水平 [3] - 预测2026年香港核心区街铺租金将下跌0%至5%，而优质商场租金则可能进一步下跌5%至10% [4]

核心业绩与市场表现 - 仲量联行2025年第三季度调整后每股收益为4.50美元，超出市场预期的4.24美元，较去年同期的3.50美元增长 [3] - 第三季度总收入为65.1亿美元，超出市场预期的64.6亿美元，较去年同期的58.7亿美元增长10.9% [4] - 财报发布后约一个月内，公司股价上涨约13.7%，表现优于同期标普500指数 [1] 分业务板块表现 - 房地产管理服务板块收入为49.8亿美元，同比增长10.2%，增长主要由工作场所管理的强劲表现以及美国和亚太地区项目管理的新签及扩大的合同驱动 [5] - 租赁顾问板块收入为7.419亿美元，同比增长7.3%，增长由办公楼租赁的持续势头带动，美国市场增长显著，德国和加拿大亦有贡献 [6] - 资本市场服务板块收入为6.121亿美元，同比增长22.7%，增长由债务咨询、投资销售和股权咨询交易驱动，多户住宅和零售部门贡献显著，美国、日本和澳大利亚是增长主要地区 [7] - 投资管理板块收入为1.154亿美元，同比增长13.9%，增长由更高的激励费驱动，截至2025年9月30日，资产管理规模从去年同期的846亿美元增至885亿美元 [8] - 软件和技术解决方案板块收入为5860万美元，同比增长3.4%，增长由软件业务的两位数增长驱动，但部分被技术解决方案业务的下降所抵消 [9] 财务状况与展望 - 截至2025年第三季度末，公司现金及现金等价物为4.289亿美元，高于第二季度末的4.014亿美元，净杠杆率从第二季度末的1.2降至0.8，公司流动性从第二季度的33.2亿美元增至35.4亿美元 [11] - 公司首席执行官表示，预计增长势头将延续至第四季度，并提高了全年调整后息税折旧摊销前利润目标的中点，公司数据、技术和人工智能能力与核心业务的紧密结合有助于深化客户关系和推动长期盈利增长 [5] - 过去一个月，市场对公司的盈利预估呈上升趋势，公司获得Zacks 2（买入）评级，预计未来几个月将带来高于平均水平的回报 [12][14] 行业比较 - 仲量联行所属的Zacks房地产运营行业，同行世邦魏理仕在过去一个月股价上涨7.7% [15] - 世邦魏理仕在截至2025年9月的季度收入为102.6亿美元，同比增长13.5%，每股收益为1.61美元，高于去年同期的1.20美元 [15] - 市场预计世邦魏理仕当前季度每股收益为2.68美元，同比增长15.5%，其共识预期在过去30天内上调了0.2%，目前其Zacks评级为3（持有） [16]

公司领导层变动 - 仲量联行旗下全球投资管理业务LaSalle Investment Management宣布计划中的领导层过渡，Brad Gries晋升为全球首席执行官，Tim Kessler晋升为总裁，均于2026年1月1日生效 [1] - 现任全球首席执行官Mark Gabbay将过渡至执行董事长一职，其成功任期包括带领公司度过全球疫情和当前房地产周期，并强化了全球平台、拓展关键市场能力、持续为客户带来强劲投资业绩 [1] - Brad Gries将担任全球首席执行官并继续兼任美洲区负责人，他自2021年起一直是LaSalle全球管理委员会成员，将向仲量联行资本市场首席执行官Richard Bloxam汇报 [1] - Tim Kessler被晋升为LaSalle总裁，同时保留其全球首席运营官职务，他自2018年起一直是全球管理委员会成员，将向Brad Gries汇报 [1] 管理层背景与公司战略 - Mark Gabbay在LaSalle的15年任期始于2010年担任亚太区首席投资官，2015年兼任该区域首席执行官，并于2021年被任命为全球首席执行官 [1] - 此次任命展示了LaSalle内部人才发展和继任计划的力量，反映了公司致力于从内部培养领导者和确保业务连续性 [1] - 新任全球首席执行官Brad Gries表示，公司的全球覆盖、跨多个市场的多元化产品以及人才团队为成功的未来奠定了完美基础 [1] - 新任总裁Tim Kessler表示，公司前进的道路清晰，即建立在信任和牢固客户关系上的可持续增长，以及对员工、创新和运营卓越的承诺 [1] 公司业务与规模 - LaSalle Investment Management是仲量联行的子公司，是一家全球一体化、多元化的房地产投资管理公司 [1] - 截至2025年第二季度，LaSalle在全球管理着885亿美元的私人及公共房地产股权和债务投资资产 [1] - 其客户群包括全球公共和私人养老基金、保险公司、政府、企业、捐赠基金和个人投资者 [1] - LaSalle发起多种投资工具，包括独立账户、开放式和封闭式基金、公开证券以及实体层面的投资 [1] 母公司概况 - 仲量联行是一家领先的全球商业房地产和投资管理公司，拥有超过200年历史 [1] - 仲量联行为《财富》500强公司，年收入达234亿美元，业务遍及全球80多个国家，拥有超过113,000名员工 [1]

项目概述 - 纽约肯尼迪国际机场的新一号航站楼已选择全球房地产和设施管理领导者仲量联行为其提供全面的设施维护服务[1] - 新一号航站楼是纽约和新泽西港务局耗资190亿美元对肯尼迪机场进行改造升级的关键组成部分 该改造计划包括新建两个航站楼 现代化扩建两个现有航站楼 新建一个地面交通中心以及全新的简化道路网络[1] - 新一号航站楼预计于2026年开放 将成为法航 荷航 阿提哈德航空 大韩航空等多家领先国际航空公司的基地[1] 服务范围与职责 - 仲量联行的专业航空团队将负责新航站楼的暖通空调 管道 电气 消防生命安全及其他基本技术服务的维护[1] - 工作范围还包括从明年年初开始的运营准备与过渡以及启动支持 以确保顺利启用和持续的航站楼高效运营[1] - 仲量联行还将管理和运营该设施高度复杂的建筑管理系统和电力监控系统及开关设备 这些系统为航站楼的全电动地勤设备车队的充电站供电和监控[1] 项目愿景与意义 - 新一号航站楼旨在树立设计和服务的新标杆 并力争获得最高的五星级Skytrax评级[1] - 该项目代表了最先进的机场基础设施和设计 合作旨在为运营卓越 技术集成和可持续性设定新标准 不仅针对纽约 更面向全球航空业[1] - 合作方致力于确保从路边到登机口的每一个接触点都体现出高效 卓越和欢迎体验的愿景[1] 项目规模与时间线 - 新一号航站楼建在现有1号航站楼及原2号和3号航站楼的旧址上 将锚定肯尼迪机场南侧[1] - 建设将分阶段进行 最终于2030年全面完工 包括新到达和出发大厅以及首批14个新登机口的第一阶段预计于2026年开放[1] - 到2030年完工时 新一号航站楼将拥有总计23个登机口 面积达260万平方英尺 成为肯尼迪机场最大的航站楼 其面积几乎与拉瓜迪亚机场两个新航站楼的总和相当[1] 合作方与承诺 - 新一号航站楼由Ferrovial, JLC Infrastructure, Ullico和Carlyle牵头的劳工 运营和财务合作伙伴联盟共同推进[1] - 项目由工会劳工建造 并致力于本地包容和劳工参与 重点关注多样性和能力建设机会 包括承诺实现少数族裔企业20% 女性企业10% 残疾退伍军人企业3%的参与目标 并强调本地企业[1] - 仲量联行工业部门是面向航空当局 航空公司 货运运营商及机场相关企业的首要战略房地产咨询提供商 其专业航空团队覆盖从战略投资组合规划 公私合作伙伴关系到设施管理 交易服务 项目管理和运营优化的整个房地产生命周期[1] 公司背景 - 仲量联行是一家领先的全球商业房地产和投资管理公司 拥有超过200年历史 帮助客户购买 建造 占用 管理和投资各种商业 工业 酒店 住宅和零售物业[1] - 作为一家财富500强公司 年收入达234亿美元 业务遍及全球80多个国家 拥有超过113,000名员工[1]