行业发展环境 - 行业定位从“其他服务业”调整为“鼓励类-商务服务业”，产业地位提升，明确了“质量提升”的核心发展主线，并成为城市治理和民生保障的参与者 [1][3] - 政策持续鼓励“物业服务+生活服务”模式，推动企业向养老、托育、家政、邮政快递等领域延伸，向“生活服务提供商”转变 [3] - 2025年中央政策及会议明确将物业管理深度绑定城市更新、基层治理和民生保障等国家战略，并实施物业服务质量提升行动 [4] - 各地政策规范密集出台，务实性与针对性显著增强，主要聚焦公共收益透明化、维修资金使用、招投标及项目退出流程等具体问题 [7] - 2021-2025年全国物业服务客户满意度得分波动下行，2025年降至72.9分，同时物业费价格承压、收缴率走低，2024年百强企业物业费收缴率为88.17%，较此前大幅下降4.54个百分点 [8][11] - 行业聚焦“质价相符”机制建设，万科物业于2025年6月发布弹性定价模式，包含508项服务清单，推动服务公开透明 [11] 企业经营表现 - 2021年初头部企业设定激进目标，如碧桂园服务目标2025年营收1000亿元、绿城服务目标500亿元，但至“十四五”末绝大多数企业未完成目标，碧桂园服务2025年预计营收不超500亿元（完成率约50%），绿城服务预计约200亿元（完成率约40%） [12][14] - 行业发展明显降速，上市物企营收增速由2021年的约40%下降至2025年上半年的3.57%，百强企业营收增速由2021年的14%左右降至2025年的4%以下 [15] - 基础服务收入压舱石作用凸显，2025上半年上市物企基础服务收入均值17.18亿元，同比增长11.49%，占总营收比重达74.12% [18] - 多元业务增长面临瓶颈并战略收缩，2025上半年上市物企社区增值服务收入均值约2.86亿元，同比下降4.98%；非业主增值服务收入均值约1.16亿元，同比下降22.15% [18] - 社区增值服务收入占比未能有效突破，2025上半年上市物企该比重约为11.52%，同比下降1.07个百分点 [21] - 非业主增值服务成为典型收缩型业务，2024年百强企业该业务收入占比仅为3.87%，较2020年下降8.25个百分点 [24] - 行业“增收不增利”现象普遍，上市物企毛利率由近30%下降为20%，净利率由约15%下降为7%左右，2025上半年毛利率均值为20.00%，净利率均值为7.31% [25] - 人员优化持续，2025上半年上市样本企业员工数量均值约1.72万人，同比下降2.27%，优化主要集中于一线员工 [28] - 管理面积增速大幅放缓，发展战略由“规模为王”转向“质效优先”，上市物企管理面积均值增速由2021年的超40%降至2025上半年的3.11% [29] - 第三方拓展驱动高质量增长，但占比微降，2024年上市公司第三方管理面积占比约60.28%，较上年下降约2个百分点 [32] 资本市场动态 - 港股物业板块总市值从2021年超万亿港元（约9000亿元人民币）深度回调，截至2025年12月3日总市值约为2464.71亿元，较年初提升约22% [34][35] - 平均市盈率从最高峰时的42.91倍大幅回落，截至2025年12月3日为13.62倍，远低于港股主板同期的近27倍，处于低估值区间 [35][38] - 上市物企通过分红提振信心，2025年共有12家企业进行中期分红，总金额42.94亿元，其中华润万象生活（20.09亿元）和万物云（11.10亿元）两家分红额占总额的72.64% [41] - IPO市场首现年度“零上市”，打破了连续十年均有企业上市的节奏，2025年无企业成功上市 [42] - 国资背景企业仍是IPO潜在主力，深业运营、联投城市运营、瑞景城市服务均处于IPO进程中 [45] - 主动退市案例增加，2025年融信服务完成私有化退市，金科服务亦公告拟撤销上市地位 [45] - 行业并购从“规模导向”转为“能力互补”，2021年并购交易总额近400亿元，此后热度逐年下降，2025年案例主要为夯实特定领域竞争地位 [46] - 企业调整募集资金用途，减少并购投入，如新希望服务将原用于战略收购的80.4%未动用款项重新分配至营运资金等用途 [46][48] 科技赋能与运营 - AI技术广泛应用于物业管理，提升运营效率，如构建企业专属知识库AI助手、智能化工单系统、数字孪生平台等 [49][50] - “数字员工”实现规模化部署，如万物云首批6名AI员工上岗，预计节省行政开支约7737万元 [50] - 物业企业布局机器人产业，实现“机器换人”，但高投入与不确定回报制约科技化改革，如南都物业2025年为构建机器人生态投入超5000万元，导致前三季度经营性现金流为-1.30亿元 [51] - 智慧系统长期运营存在隐性成本，且技术应用价值验证滞后，影响中小企业科技化转型进程 [52] - 中指研究院推出AI招投标Agent，通过AI技术高效筛查投标信息、生成标书，提升企业投标业务效率 [53][56] 市场空间与未来策略 - 行业管理规模持续扩容，预计2025年底全国物业管理总管理面积达330亿平方米，2030年将增长至近400亿平方米 [57] - 行业营收规模巨大，2023年物业管理企业法人单位全年营业总收入达16960.5亿元 [60] - 非住宅领域成为高质量增长新蓝海，全国校舍建筑面积至少达37.45亿平方米，医院类卫生机构建筑面积超7.5亿平方米，目前服务浓度较低，拓展空间大 [61][63] - 社区养老、家政服务、团餐等高需求民生赛道是多元业务重点，2025年我国65岁及以上老年人口将达2.2亿，物企凭借社区资源切入“物业+养老”模式 [64] - 部分物企已推出家政服务品牌，如碧桂园服务的“凤凰到家”、龙湖智创生活的“田螺美家”、融创服务的“融创到家”等 [66] - 未来不同类型企业采取差异化战略：全国性龙头企业转向“价值驱动”与“生态驱动”；区域性中型企业“深度聚焦”构建细分业态壁垒；地方小型企业发挥“特色化、精细化”优势 [68][69] - 行业将推动收费模式创新，从主流“包干制”向“酬金制”“信托制”等模式探索，通过构建标准化服务产品、透明化成本核算赢得业主信任 [71] - 夯实基础服务品质是关键，2025年调查显示业主最不满意的三类问题是物业费偏高、停车管理混乱、公共设施维护滞后 [72] - 科技应用将深度融合客户服务、设施运维、空间治理三大核心场景，推动服务向精细化、智能化发展 [75] - 人才建设需从“人力成本”转向“人力资本”，建立多通道职业发展体系与物质精神并重的激励机制 [79][81] - 品牌建设应转向务实战略，夯实服务内核，尽管2025年行业品牌三度得分首次出现下降，未来需侧重提升品牌认知度和美誉度 [82][84]

上市申请与市场地位 - 公司于9月30日向港交所主板提交上市申请书，独家保荐人为复星国际资本 [1] - 以2024年收益计算，公司在大湾区物业管理及物业代理服务市场排名前40位，市场份额为0.08% [1] 公司背景与品牌实力 - 公司成立于2006年，是广东及湖南省内的综合物业管理及代理服务供应商 [3] - 品牌及服务获权威机构认可，包括被评为中国物业服务企业品牌价值100强、中国物业服务百强企业等多项荣誉 [3] 业务策略与市场定位 - 业务策略重点是提供优质物业管理服务，同时满足住宅物业及非住宅物业的需求 [3] - 服务范围涵盖店铺、酒店、学校、办公场所、政府大楼、公共设施等多种物业类型 [3] - 未来将继续以大湾区及华中地区为战略重点，提供定制服务以把握市场增长机遇 [3] 财务表现 - 收益从2022年的约8812.7万元增长30.9%至2023年的约1.154亿元，再增长69.9%至2024年的约1.96亿元 [5] - 2025年上半年收益为8913.5万元，较2024年同期的8210.1万元增长8.6% [5] - 年内溢利及全面收益总额从2022年的2018.4万元增长至2024年的3904.1万元 [5] - 每股基本盈利从2022年的5.4分增至2024年的10.0分 [5]

行业属性与特色 - 物业管理行业兼具准公共服务、消费、资产管理三大属性 [1] - 行业形成政府、居民、业主、物管四方共赢局面 [1] - 对比海外 拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色 [1] 财务表现 - 25H1板块主营业务收入同比+4.8% 较上年同期-2.3pct [2] - 25H1板块归母净利润同比+1.1% 较上年同期+12.9pct [2] - 一线物企营收同比+7.1% 二线物企营收同比+0.6% [2] - 一线物企归母净利润同比-1.2% 二线物企归母净利润同比+7.7% [2] 盈利能力 - 25H1板块整体毛利率19.3% 同比-1.0pct [3] - 25H1板块整体净利率7.1% 同比-0.3pct [3] - 一线物企毛利率18.7% 二线物企毛利率20.5% [3] - 一线物企净利率7.8% 二线物企净利率5.6% [3] 成本与减值 - 25H1板块三费率7.2% 同比-1.3pct [3] - 应收账款减值均值9.7亿元 同比+24% [3] - 应收账款减值占比达28% 同比+7pct [3] - 商誉减值及无形资产摊销比例平均值3.7% 同比+2pct [3] 业务结构 - 基础物管/非业主增值/业主增值服务营收占比分别为75%/9%/9% [4] - 基础物管服务收入同比+8% 非业主增值服务同比-6% 业主增值服务同比-9% [4] 规模指标 - 13家主流物企在管面积平均同比+5% 较上年同期-6pct [4] - 合同面积平均同比-0.3% 较上年同期-5pct [4] - 合同/在管面积覆盖倍数1.27倍 较24年末-0.03倍 [4] 投资回报 - 25H1板块整体ROE为4.6% 同比-0.5pct [5] - 一线物企ROE为8.0% 二线物企ROE为3.7% [5] - 板块资产负债率43.7% 同比-3.7pct [5] - 板块资产周转率0.36次 同比-0.02次 [5] 行业展望 - 优质物企受益集中度提升 预计后续成长空间更大 [1] - 物管板块平均2025PE仅14倍 维持"看好"评级 [1]

财务表现 - 上半年纯利同比上升5.3% 符合市场预测 [1] - 总收入同比增长6.6% [1] 业务运营 - 第三方扩展强劲增长 [1] - 非业主增值服务收入同比下降16.1% [1] - 社区增值服务收入下跌3.7% [1] 评级与估值 - 招银国际维持"买入"评级 [1] - 目标价上调2% 由54.03港元升至54.91港元 [1] 股息政策 - 维持不派中期息政策 未达部分投资者期望 [1] - 2024财年派息率提高10个百分点至50% [1] - 派息率与同行相比仍处于相对较低水平 [1]

行业背景与趋势 - 物业管理板块年内涨幅达23% 与恒生指数25%涨幅保持同频 行业内部存在分化势头[1] - 物业行业具有轻资产运营 稳定现金流 长期成长潜力三大优势 在牛市环境中兼具稳健性和弹性[4][5][6] - 行业处于快速发展期 业务边界持续扩张至商务物业 公建物业 工业物业等多元化领域[5] 公司财务表现 - 2025年上半年实现收入36.20亿元 毛利润7.09亿元 核心净利润2.82亿元[3] - 现金及现金等价物达48.07亿元 较2024年底增长27.7% 现金价值相当于市值的近2.8倍[23] - 管理费用降至3.40亿元 人均创收同比增长35.2% 经营效率显著提升[22] 业务规模与结构 - 合约面积3.42亿平方米 在管面积2.22亿平方米 第三方在管面积和合约面积占比分别达72.0%和78.0%[8] - 非住宅物业在管面积占比达38.4% 非住基础物业收入13.11亿元 占总收入比重36.22%[14][19] - 86.0%物业项目位于一线 新一线及二线城市 高能级城市布局带来资源优势和提价空间[13] 市场拓展能力 - 第三方竞标外拓新增年化合同金额9.58亿元 同比上升54.6%[11] - 外拓新增合约建筑面积4010万平方米 同比增长126.6% 其中非住宅物业占比超80%[11][14] - 外拓新增在管建筑面积370万平方米 城市深耕战略在杭州等重点城市取得显著成效[11][15] 战略布局与竞争优势 - 聚焦高校园区 医院物业等细分赛道 非住宅领域已建立坚实壁垒[14][19] - 推进数字化转型 运用AIS智慧能源管理平台和AIOT节能技术实现降本增效[20][22] - 通过"全业态 全场景 全面焕新"战略 构建覆盖住宅与非住服务的全场景系统性服务升级路径[16] 市场认知偏差 - 市场过度关注地产关联风险 忽视公司第三方外拓能力和独立发展能力[18] - 市场低估非住宅业态拓展的战略价值 公司在该领域已形成重要增长引擎[19] - 市场未充分认识城市深耕密度效应和AI数字化赋能带来的业务价值[20]