港股市场沽空数据概览 - 上一交易日沽空比率最高的三只股票为新鸿基地产-R、比亚迪股份-R、京东健康-R，比率均为100.00% [1] - 上一交易日沽空金额最高的三只股票为小米集团-W、阿里巴巴-SW、腾讯控股，金额分别为14.30亿元、13.68亿元、12.51亿元 [1] - 上一交易日沽空偏离值最高的三只股票为小米集团-WR、比亚迪股份-R、远东发展，偏离值分别为41.14%、40.41%、33.08% [1] 沽空比率排行榜单分析 - 新鸿基地产-R以100.00%的沽空比率位居榜首，沽空金额为101.76万元，偏离值为23.20% [2] - 比亚迪股份-R和京东健康-R的沽空比率亦为100.00%，沽空金额分别为37.22万元和7635.00元，偏离值分别为40.41%和25.81% [2] - 商汤-WR、小米集团-WR、香港交易所-R的沽空比率分别为87.67%、84.37%、61.28%，位列第四至第六位 [2] - OSL集团、新东方-S、达势股份、复星国际的沽空比率在49.99%至55.45%之间，进入前十榜单 [2] 沽空金额排行榜单分析 - 小米集团-W沽空金额最高，达14.30亿元，沽空比率为34.44%，偏离值为17.21% [2] - 阿里巴巴-SW和腾讯控股沽空金额紧随其后，分别为13.68亿元和12.51亿元，沽空比率分别为15.56%和14.03% [2] - 中国平安沽空金额为11.15亿元，沽空比率达40.84%，偏离值为14.01% [2] - 美团-W、中国人寿、友邦保险、建设银行、汇丰控股、比亚迪股份的沽空金额在5.08亿元至9.56亿元之间，均进入前十 [2] 沽空偏离值排行榜单分析 - 小米集团-WR偏离值最高，为41.14%，其沽空金额为292.28万元，沽空比率为84.37% [2] - 比亚迪股份-R偏离值为40.41%，沽空金额37.22万元，沽空比率100.00% [2] - 远东发展偏离值为33.08%，沽空金额3.02万元，沽空比率41.17% [2] - 中石化冠德、达势股份、建发物业、周黑鸭、商汤-WR、京东健康-R的偏离值在24.93%至29.89%之间，位列榜单 [2]

租赁协议 - 2025年12月16日与厦门建发订立重续租赁框架协议，有效期至2028年12月31日[4][7] - 协议下交易构成持续关连交易，适用比率超0.1%低于5%[5][16] 租金数据 - 2024年、2025上半年分别付租金520万、233万[8] - 2026 - 2028年应付租金年度上限均为1000万元[9] 公司信息 - 主要在中国从事物业管理等服务[12] - 于英属处女群岛注册，股份在联交所主板上市[17]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[2] 报告核心观点 - 行业标题：高基数下销售疲软，年末市场延续以价换量趋势[1] - 核心观点：2025年四季度，房地产行业在2024年高基数背景下销售表现疲软，降幅扩大，市场观望情绪浓厚，年末房企促销导致“以价换量”趋势明显，预计12月销售在推盘力度加大下环比可能改善，但受高基数影响，单月销售或将延续低位盘整，四季度市场形势依旧严峻[5][8][33] 根据相关目录分别总结 1、 单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 - 2025年1-11月，全国商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，同比下降11.1%[5][14] - 2025年11月单月，全国商品房销售面积和金额同比分别下降17.3%和25.1%，销售金额降幅环比扩大，单月销售均价同比下跌9.5%，环比下跌6.4%，显示“以价换量”趋势[5][14] - 分城市能级看，2025年前50周，一线、二线和三四线城市新房成交面积同比增速分别为-10.8%、-12.9%和-15.3%，所有能级城市均进入下跌通道[5] - 2025年11月，30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-42.8%、-28.9%、-29.3%[13][19] - 分区域看，2025年1-11月，东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1%[13][18] 2、 开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 - 2025年1-11月，全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工同比下降19.9%[6][19] - 2025年1-11月，房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.0%[6][19] - 2025年11月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降27.6%和25.5%[6][19] - Wind 322城2025年前11月宅地成交面积同比下降13.7%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据[6][19] 3、 开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-11月，房地产开发投资额7.86万亿元，同比下降15.9%，其中住宅开发投资额同比下降15.0%[7][23] - 2025年11月单月，住宅开发投资额同比降幅达30.3%[23] - 开竣工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期影响了投资意愿[7][23] 4、 企业到位资金降幅扩大，房企销售回款资金降幅超15% - 2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%[7][25] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降2.5%、11.9%、15.2%、15.1%，各类资金同比降幅均较1-10月扩大[7][25] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%，年末现金流压力犹存[7][25] - 报告测算，2025年11月居民购房近似首付比例约66%[13][32] 5、 投资建议 - 报告预计12月新房推盘力度有望加大，单月成交环比数据有望改善，但在高基数下，单月销售或将延续低位盘整[8][33] - 跟踪的重点城市12月前两周商品房成交面积同比下降44.4%，显示四季度市场形势依旧严峻[8][33] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33][35] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][35] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][35]

沽空比率最高的股票 - 新鸿基地产-R、华润啤酒-R、友邦保险-R、安踏体育-R上一交易日的沽空比率均达到100% [1] - 京东集团-SWR、腾讯控股-R、比亚迪股份-R、商汤-WR、快手-WR、中国移动-R的沽空比率也位居前列，分别为90.48%、87.88%、86.09%、86.07%、78.53%、74.83% [2] 沽空金额最高的股票 - 小米集团-W、阿里巴巴-SW、腾讯控股的沽空金额位居市场前三，分别为21.61亿元、7.93亿元、7.33亿元 [1] - 中国平安、美团-W、建设银行、泡泡玛特、招商银行、农业银行、百度集团-SW的沽空金额也进入前十，金额在3.93亿元至7.23亿元之间 [2] 沽空比率偏离值最大的股票 - 华润啤酒-R、建发物业、友邦保险-R的沽空比率偏离值位居前三，分别为39.83%、37.09%、35.65% [1] - 粤海投资、大家乐集团、比亚迪股份-R、长江基建集团、京东集团-SWR、中国移动-R、珍酒李渡的偏离值也较高，在24.37%至35.26%之间 [2]

服务内容与结算 - 公司为甲乙提供物业管理等服务[3] - 物业管理服务按“面积×单价”结算[6] - 社区增值及协同服务按每项收费或依合同[6] 服务费用与期限 - 现行协议2025年12月31日到期，拟签新协议[4] - 2026 - 2028年向甲方收费上限分别为1.8亿、2亿、2.2亿[7] - 2026 - 2028年向乙方收费上限分别为16.4亿、18.9亿、21.7亿[8] - 新协议2026年1月1日起至2028年12月31日[9]

会议安排 - 建发物业管理集团有限公司股东特别大会2025年12月30日上午10时在香港举行[1] 会议事项 - 需批准、确认及追认经重续业务框架协议及其交易[1] 代表委任 - 代表委任表格签署及提交要求[4] - 填妥交回后股东仍可亲身参会投票[4] - 参会须出示身份证明等文件[4]

股东特别大会信息 - 2025年12月30日上午10时在香港湾仔举行[3] - 考虑处理确认、批准及追认业务框架协议等决议案[4] 交易相关 - 批准截至2028年12月31日止三个年度交易建议年度上限[4] 手续安排 - 2025年12月23 - 30日暂停办理股份过户登记[5] - 代表委任表格须在大会48小时前交回[5]

会议与交易相关 - 公司将于2025年12月30日举行股东特别大会审议经重续业务框架协议及年度上限[60] - 代表委任表格须在股东特别大会或其任何续会指定举行时间48小时前交回[4] - 公司将于2025年12月23日至12月30日暂停办理股份过户登记手续[64] - 股份过户文据连同相关股份证书最迟须于2025年12月22日下午四时三十分前送达指定地址[64] 业务框架协议 - 原业务框架协议将于2025年12月31日到期[18] - 经重续业务框架协议日期为2025年10月30日，年期为2026年1月1日起至2028年12月31日，须待独立股东批准[18][19] 收费机制与标准 - 物业管理费按“前期物业管理服务合同”约定单价经协商后乘以管理面积计算[23] - 社区增值及协同服务服务费参考市场价格经协商确定[24][26] - 非业主增值服务费用按成本加成机制计算，公式为成本+间接管理费（不含税收入x10%至15%）+税金[24][27] - 2023 - 2025年上半年成本加成机制下预期毛利率与非业主增值服务整体毛利率约17%至18%一致[27] - 六家业务规模相当的上市公司2023 - 2025年上半年基准毛利率分别约为20%、16%、15%[28][30] - 为开发商提供咨询、定制化服务费用按固定单价计算，价格根据市场价格乘以交付面积确定[30] 过往交易金额 - 2023 - 2025年上半年，建发房产集团及关联公司、建发国际集团支付服务费过往交易金额总计分别为11.33亿、11.47亿、5.16亿元[40][42] - 2025年上半年，建发国际集团实际交易金额较2024年同期减少约9%[48] 建发国际数据 - 2025年6月30日，建发国际土地储备约为1270万平方米，较2024年12月31日增加2%[48] - 截至2025年6月30日止六个月，建发国际归属股东权益的合约销售额约为534亿元，较去年同期增长5%[48] - 2025年6月30日，建发国际开发中物业总值约为2439亿元，较2024年12月31日增长约9%[48] 股权结构 - 最后实际可行日期，建发国际持有股份并控制投票权占股份总额约53.75%[51] - 最后实际可行日期，益能持有股份占股份约6.08%[51] - 最后实际可行日期，建发房产由建发股份及厦门建发分别拥有64.654%及35.346%权益[52] - 建发股份由公众股东及厦门建发分别拥有53.21%及46.79%权益[52] - 益能持有建发国际已发行股本约55.68%[53] 未来展望 - 过往收费水平及可比市场收费水平预计未来2至3年基本持平或略高[54] - 建发房产集团及其关联公司未来物业管理服务需求增长不大，但现有需求预计保持稳定[54] 建议年度上限 - 2026 - 2028年，建发房产集团及关联公司应付服务费建议年度上限分别为1.8亿、2亿、2.2亿元[45] - 2026 - 2028年，建发国际集团应付服务费建议年度上限分别为16.4亿、18.9亿、21.7亿元[45] 交易样本相关 - 交易样本共30份，涵盖2023 - 2025年不同时段，7份与项目管理服务相关，9份与社区增值及协同服务相关，14份与非业主增值服务相关[110] - 交易样本中8份与建发房产集团及其关联公司交易有关，22份与建发国际集团交易相关[110] 人员持股情况 - 最后实际可行日期公司已发行股份总数1,408,264,016股[148] - 林伟国先生持有本公司股份1,979,958股，占比0.14%[146] - 乔海侠女士持有本公司股份600,000股，占比0.04%；另1,021,979股，占比0.07%[146] - 黄党辉先生持有本公司股份600,000股，占比0.04%；另660,022股，占比0.05%[146] - 许伊旋先生持有本公司股份1,979,958股，占比0.14%[146] - 最后实际可行日期建发国际已发行普通股总数2,240,154,132股[149] - 林伟国先生持有建发国际股份1,337,459股，占比0.06%；另510,000股，占比0.02%[147] - 乔海侠女士持有建发国际股份42,729股，占比0.00%[147] - 许伊旋先生持有建发国际股份468,000股，占比0.02%；另1,344,458股，占比0.06%；333,000股，占比0.01%[147] - 林伟国先生在建发国际2022年激励计划中待归属股份360,000股，2023年激励计划中待归属股份150,000股；许伊旋先生在建发国际2022年激励计划中待归属股份318,000股，2023年激励计划中待归属股份150,000股[149]

公司信息 - 公司为建发物业管理集团有限公司，股份代号为2156[2] 通函寄发 - 原计划2025年12月5日或之前寄发通函给股东，现延迟至12月12日或之前[3] 公司人员 - 执行董事为乔海侠（主席）及黄党辉（行政总裁）[4] - 非执行董事为林伟国及许伊旋[4] - 独立非执行董事为李卓然、李国泰及胡一威[4]

股份数据 - 截至2025年11月底，公司法定/注册股份数目为30亿股，面值0.01港元，法定/注册股本3000万港元[1] - 截至2025年11月底，公司已发行股份（不包括库存股份）及总数均为14.08264016亿股[2] - 本月法定/注册股份、已发行股份（不包括库存股份）和库存股份数目无增减[1][2]