今年全国两会，"好房子"首次被写入政府工作报告——适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范， 推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"。随着国家标准的出炉，一场覆盖全国的居住升级行动正 全面展开。 今年4月，位于闵行梅陇春申板块的保利·海上印项目首次开盘，首批次房源仅仅1小时全部售罄；二批 次三批次开盘，市场反响依然热烈，均实现"日光"，其背后反映了当前上海房地产市场尤其是优质住宅 的需求依然旺盛。 记者从区房屋管理局获悉，上半年，闵行新房销售94.6万平方米，增幅12.8%，占全市总量的10%。如 今叠加"沪六条"利好，"好房子"撬动闵行楼市进一步回暖，引起新的置业热潮。从"有房住"转向"住好 房"，市民对居住的需求，已然发生改变。 "超国标"品质 回应"好房子"期待 随着住建部发布国家标准《住宅项目规范》，进一步明确"好房子"底线：层高≥3米，4层以上配电梯， 提升隔音性能，提高户门、卫生间门的通行净宽等。记者走访闵行区多个房地产项目后发现，不少商品 房不仅严格对标"好房子"标准建设，甚至以更高品质打造住宅，进一步提升了居住体验。 不久前，位于梅陇春申版块的安高·申陇院项目的实景示范区正式对外开放。不少 ...

上海楼市新政"沪六条"核心内容 - 调减住房限购 符合条件的家庭外环外不限购 [1] - 优化住房公积金 提高公积金贷款限额 公积金可用作购房首付 [1] - 优化个人住房信贷 房贷利率不再区分首套和二套房 [1] - 完善个人住房房产税等6项举措 [1] 新政首周市场反应 - 新建商品住宅成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [2] - 全市5个区成交面积超过1万平方米 [2] - 外环外售楼处来访量明显增加 出现全部认筹完毕现象 [2] - 外环外二手房咨询量上涨约20% 部分门店带看量增长40% [8] - 8月30日周末网签量破千套 创60天新高 [8] 新盘开盘表现 - 保利海上印和外环外首个"日光盘" 金茂棠前开盘即罄 [1] - 保利天奕8月29日加推获得95%去化率 [1][4] - 象屿·天宸雅颂第四次开盘认筹100%转化 [1] - 保利虹桥和颂栖岸首开销售额超4亿元 [4] - 招商·林屿湖畔首开34分钟热销9.2亿元 去化率100% [5] - 康定壹拾玖184套房源228组客户摇号 整盘已售超80亿元 [5] - 翡雲悦府成为2025年全国第二个销量突破100亿元项目 [7] 开发商销售数据变化 - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% [4] - 保利发展上海公司成交量提升765% [4] - 保利虹桥和著项目来访量提升近30% 周度成交量上涨约20% [5] - 招商蛇口等开发商同样受益于新政 [5] 豪宅市场动态 - 嘉里金陵华庭二期将推120套房源 均价20.5万元/平方米 [8] - 金陵华庭一期3月推158套房源均价18.9万元/平方米 三小时清盘销售额92.34亿元 [12] - 太古源邸将推83套房源均价17.6万元/平方米 [12] - 中建玖上琅宸首推140套房源均价14.68万元/平方米 [12] - 静安玺樾将推165套房源均价约12.4万元/平方米 [13] - 蘭桂坊均价约11.7-14.8万元/平方米 [13] - 华润外滩瑞府均价14.78万元/平方米 认购率151% [13] - 建发海宸将推105-228平方米房源 首开均价有望11万元/平方米以内 [14] - 高福云境总价段分布在4600万-1.3亿元 [14] 市场整体表现 - 上半年上海总价1000万-3000万元豪宅成交6182套 [17] - 总价3000万元以上豪宅成交1096套 [17] - 总价5000万元以上豪宅成交482套 [17] - 市场呈现"量提振、价更稳"行情 [8] - 开发商进入应战模式全力冲刺"金九银十" [17]

上海浦江区域发展规划 - 新浦江中心浦锦板块成为上海"一江一河"战略重要组成部分 定位为滨水生态与TOD融合的产城融合典范 [1][3] - 黄浦江沿岸开发从单一生产功能升级为生态生活产业多元融合 45公里岸线划分为多个主题区段 [5][8] - 前滩与浦锦形成错位互补：前滩聚焦金融与总部经济 浦锦主打低密宜居与新兴产业（生物医药和集成电路） [8][10] 区域开发与基础设施 - 以沈杜公路站TOD为核心开发 从交通枢纽升维为城市缝合器 整合公共交通商业商务文化活动功能 [3][11] - 依托773万平方米郊野公园与双河环抱生态基底 构建疏朗绿色岸线及高能级服务核心区 [10][11] - 规划包含召稼楼古镇商业地块 由瑞安地产打造地标级微度假目的地 被誉为"新天地"升级版 [11] 住宅项目定位与特色 - 象屿·天宸雅颂|颂墅项目以宋式美学为设计核心 容积率约1.2 推出166席墅居产品 包含联排叠墅及大平层 [13][15] - 建筑采用宋式三段式立面 深檐挑角等元素 运用古铜色铝板陶土瓦等材料 融合传统形制与现代需求 [13][15] - 项目通过"三街八巷"肌理设计 实现五进归家礼序 联排产品配备7.1米横厅 消融建筑与公园边界 [15] 产业与人口协同效应 - 浦江板块形成生物医药（基因未来谷）与集成电路（浦江创芯之城）两大核心产业集群 [8] - 与前滩仅距6站地铁 实现商务节奏与生态栖居的无界切换 承接国际企业高管及科研人员居住需求 [10][12] - 构建工作生活一体化场景：从实验室步行回家 郊野公园休闲 微度假目的地体验等多维生活模式 [12]

公司战略与组织调整 - 公司启动厦门和上海双总部模式并推动三大变革包括战略聚焦华东地区及市场化改革引入外部职业经理人 [6] - 公司2024年4月进行大规模组织调整合并天津公司和唐山公司至沪浙区域重庆公司合并至江苏区域全国仅剩三家区域公司 [12] - 公司2024年5月调整高管职位沪浙区域总经理由原江苏区域总经理接任运营副总经理岗位发生变动 [12] 土地获取与储备状况 - 公司2021年至2024年共摘得38宗地其中上海18宗苏州8宗但上海拿地数量从2021年5宗逐年降至2025年8月11日的2宗 [8] - 公司2023年在上海拿地105.6亿元首次跻身第三方机构拿地排行榜第十位 [6] - 公司2024年上半年在上海土拍中多次竞价失利仅成功获取一宗地包括嘉定新城等地块竞拍落败 [9] 销售业绩表现 - 公司2023年全口径销售额269.4亿元排名全国第42位2024年销售额243.4亿元排名升至第35位 [9] - 公司2023年在上海销售额284.7亿元位列当地房企第五名但2024年销售额119.1亿元排名大幅跌至第14名 [10] - 公司2025年1月至7月销售额169亿元全国排名第26位落后于建发房产770.3亿元和国贸地产220.1亿元 [11] 项目开发与去化情况 - 公司过去四年在上海的18宗地块均销售顺利嘉定远香湖岸和浦东金海汀云台项目多次开盘售罄并已清盘 [8] - 公司2025年6月1日至8月11日内环内项目苏河琹庐仅成交15套外环外项目天宸雅颂和江湾悦府分别成交33套和48套 [11] 行业竞争与市场环境 - 上海2023年涉宅土地成交金额2200亿元央国企表现亮眼公司与建发地产同被列为新闽系代表并跻身拿地额前十 [6] - 上海2024年6月恢复价高者得土地规则导致溢价成交增多投资风险上升央国企转向中内环核心地段竞争 [9] 人才变动与高管背景 - 公司营销中心总经理2023年加盟2024年8月因个人职业发展离职其职业生涯涵盖华润置地7年融信集团6年及金辉集团短期任职 [2][4][5] - 公司2023年至2024年引入多名外部高管包括沪浙区域总经理和营销总经理助理均来自知名房企背景 [9][12]

公司战略与组织变革 - 象屿地产启动厦门和上海双总部模式 推动战略聚焦华东地区尤其是上海市场 并主导市场化改革引入外部职业经理人[5] - 2024年4月进行大规模组织调整 原天津公司和唐山公司合并至沪浙区域 重庆公司合并至江苏区域 全国仅保留三家区域公司[9] - 2024年5月鲍轶群转岗担任公司运营副总经理 沪浙区域总经理由原江苏区域总经理吴杰接任[10] 土地获取与储备状况 - 2021-2024年共摘得38宗地 其中上海18宗 苏州8宗 但上海拿地数量逐年递减：2021年5宗 2022年6宗 2023年4宗 2024年3宗 2025年截至8月11日仅2宗[7] - 2023年在上海拿地金额达105.6亿元 首次进入第三方机构拿地排行榜前十位[6] - 2024年上半年在多宗核心板块土地出让中竞价失利 仅成功获取一宗地 例如嘉定新城地块经历49轮竞价后惜败招商蛇口[8] 销售业绩表现 - 全国销售额：2023年269.4亿元排名第42位 2024年243.4亿元排名第35位 2025年1-7月169亿元排名第26位[8][9] - 上海销售额：2023年284.7亿元位列上海房企第五 2024年大幅下跌至119.1亿元排名第14位[8] - 2025年6月1日至8月11日 内环内项目苏河琹庐仅成交15套 外环外项目天宸雅颂和江湾悦府分别成交33套和48套[9] 人才流动与团队建设 - 营销中心总经理孙群存于2025年8月8日离职 其曾于2023年加盟负责营销工作 新营销总人选尚未确定[1][6][10] - 2023年引入多位职业经理人：鲍轶群担任沪浙区域总经理 佟文艳担任沪浙区域营销总经理助理[8] - 孙群存职业轨迹呈现从央企（华润7年）到民企（融信6年 金辉半年）再到国企（象屿2年）的流动特征[2][3][4][6] 行业竞争环境变化 - 2024年6月上海恢复"价高者得"土地规则 导致土地溢价成交增多 投资风险与获取难度上升[7] - 央国企加剧在上海中内环及内环核心地段竞争 象屿地产在嘉定新城、奉贤新城、松江等多宗地块竞拍中处于下风[7][8] - 2023年上海涉宅土地成交2200亿元 建发地产与象屿地产均跻身拿地额前十 被称为"新闽系"国企[4] 项目开发与去化情况 - 过去四年上海获取的18宗地块均销售顺利 嘉定远香湖岸和浦东金海汀云台项目多次开盘售罄并清盘[7] - 2025年重点推售三个项目：象屿·天宸雅颂、象屿·苏河琹庐、象屿·江湾悦府 均进入新一轮加推[7] - 公司早期聚焦上海外环外新兴板块（松江、奉贤南桥、嘉定） 近年转向闵行、浦东等潜力区域 并向静安、徐汇等核心区渗透[9]

公司高管变动 - 象屿地产集团营销中心总经理孙群存在公司多个上海项目即将入市的关键时刻离职 该85后高管为主动提出离职 接替人选尚未确定 公司考虑内部培养或外部招聘方案 [1][6] - 孙群存拥有丰富房企营销经验 曾任职华润置地、融信集团、金辉集团 在融信任职期间公司年销售额超1500亿元 但后续两家公司均遭遇流动性危机 [3] - 有消息称前绿地与旭辉系营销高管佟文艳可能接替孙群存职位 [6] 上海战略布局 - 象屿地产2022年确立"上海+厦门"双总部模式 战略重心从福建转向长三角 2023年获取8宗地块中上海占4宗 2024年5宗地块中上海占3宗 [4] - 2023年3月以66.79亿元总价拿下闵行兰香湖地块 溢价率18.97% 第六批次土拍中联合厦门国贸以7.58亿元获奉贤区地块 [4] - 上海销售表现突出 2022年237.42亿元销售额排名第九 2023年205.7亿元升至第六名 超越建发、绿城等房企 [4] 项目去化情况 - 闵行浦江镇象屿·天宸雅颂三期认购率从首开112%降至55% 网签比例从66.88%降至16.67% [5] - 奉贤金汇板块象屿·江湾悦府五次推盘网签比例从80.23%持续下滑至9.6% [5] - 内环项目象屿·苏河琹庐表现最佳 12.5万元/平方米均价下认购率129% 网签比例达87.12% [5] - 闵行紫竹科学园区新项目象屿·天誉蘭香城市展厅已开放 预计八月开放售楼处 [5]

上海城市发展脉络 - 上海城市发展经历1.0到3.0时代 1.0时代以外滩、陆家嘴、北外滩为核心奠定国际金融中心基石 2.0时代以徐汇滨江、前滩、世博为核心拓展文化创新和数字经济 3.0时代以大零号湾为核心打造全球科技创新中心 [2] - 大零号湾位于黄浦江、大治河、金汇港三水交汇之地 成为上海城市发展3.0时代的黄金三角核心 [2] - 大零号湾引领"单极辐射"格局 超越传统三足鼎立模式 [2] 大零号湾战略地位 - 大零号湾汇聚人工智能、新能源与数字化科技等前沿领域 形成千亿级产业集群 [3] - 大零号湾是上海链接全球创新网络、突破关键核心技术的战略高地 [3] - 大零号湾通过创新策源与产业辐射能力 重塑浦江沿岸发展重心与价值链条 [3] 紫竹高新区发展模式 - 紫竹高新区集聚航空航天、智能装备、生物医药、海洋工程、新型能源5大未来产业 是上海唯一以科技创新为策源定位的功能区 [6] - 紫竹高新区采用"校区-园区-城区"三区联动模式 深度绑定上海交通大学和华东师范大学两所985高校 [8] - 紫竹高新区与上海交通大学签署1亿元人民币合作协议 建设概念验证中心加速产业成果转化 [10] 象屿·天誉蘭香项目 - 象屿·天誉蘭香位于紫竹高新区核心 紧邻40万平方米兰香湖 打造低密湖畔社区 [11][17] - 项目容积率1.01 包含洋房、叠加、联排产品 设计灵感来自英伦切尔西社区 [17] - 周边配套包括双轨交(15、23号线在建) 华师大附属学校 精品商业 赛艇俱乐部等高端设施 [15] 象屿地产发展战略 - 象屿地产秉持"产业为锚、生态为脉"开发哲学 打造驱动区域升级的城市级大盘 [18] - 除象屿·天誉蘭香外 公司还开发前滩南TOD公园大盘象屿·天宸雅颂和金桥东扩核心区项目象屿·金海汀雲台 [18]