上海"沪六条"新政满月，楼市热度几何？ 新京报贝壳财经记者从沪上开发商、中介、购房者等了解到，上海新政激活了购房需求，新房、二 手房成交都有明显增幅，而外环外区域升温则是此轮行情中最突出的亮点。 (相关资料图) 来自上海中原地产的宋沪雄表示："新政后，门店的带看量和咨询量确实有明显增加，但从成交量 来说，从决策到出手还需要一段时间。" 中指研究院上海数据总经理张文静总结表示："新政实施以来，政策效果已经初步显现。新房市场 短期成交量明显回升，二手房市场在预期博弈中有所修复，而从区域来看，外环外交易活跃度提升更为 明显。" 位于上海外环外宝山区顾村板块山水雅境项目的相关负责人向记者介绍："新政利好加上优惠加 码，我们项目的来访量、成交量相比之前都有大幅增加。周度来访成交量同比增长50%以上，工作日来 访量平均50组/日，周末单日来访可突破180组，在新政影响下成交的客户占1/5左右。" 同时，来自第三方的数据也印证着外环外市场正在升温。中指研究院的数据显示，"8·25"新政后首 月，外环外新房成交占全市比重达73.45%，达到年内新高，较年内平均水平高出12.29%，充分说明政 策对外环外市场的引导作用正在显现 ...

新政效果初步显现 - 上海"沪六条"新政激活购房需求 新房和二手房成交均有明显增幅 外环外区域成为突出亮点 [1] - 新政实施以来政策效果初步显现 新房市场短期成交量明显回升 二手房市场在预期博弈中有所修复 [1] - 外环外限购松绑即对符合住房购买条件的居民家庭在外环外购房不限套数 成年单身按照居民家庭执行住房限购政策 [1] 外环外市场显著升温 - 外环外新房成交占全市比重达73.45% 较年内平均水平高出12.29个百分点 达到年内新高 [1] - 新政后首月外环外二手房成交比重分别为49.5%和49.1% 明显高于44.3%的年内平均值 [2] - 上海链家数据显示新政后四周外环外新增挂牌量增长19% 客户咨询量增长18% 带看量增长4% 成交量增长16% [2] 项目层面具体表现 - 宝山区顾村板块山水雅境项目周度来访成交量同比增长50%以上 工作日日均来访50组 周末单日突破180组 新政影响下成交客户占1/5左右 [1] - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% 在唐镇、大虹桥、闵行等热点板块项目直接受益 [1] - 闵行梅陇保利·海上印项目8月26日开盘均价8.18万元/平方米 168套房源当日售罄 宝山杨行金茂棠项目均价5.39万元/平方米 160套房源同日"日光" [5] 二手房市场整体回暖 - 9月单月二手房网签16677套 9月20日和21日单日网签量突破千套 [3] - 新政出台首周二手房交易量环比增长8.5% 后续两周环比增幅分别达到5.2%和7.8% [3][4] - 新政后首周房东可议价空间小幅回落但仍保持在16.5%以上 市场整体处于"以价换量"阶段 [4] 高端市场持续火热 - 嘉里金陵华庭二期120套房源开盘当日销售额近百亿 其中复式单位以32.68万元/平方米刷新上海新房备案单价纪录 [5] - 上海新政落地后首周新房成交量环比提升超30% 近两周成交稳定在9万平方米以上 [6] - 9月21日上海有9个新建商品住房项目取得预售许可证 合计推出824套房源 其中单价10万元/平方米以上高端项目占据4席 [6] 开发商积极应对 - 建发上海表示将加快改善型项目入市 如上海保利建发印象青城和上海建发朗玥陆续加推产品 [1] - 中建东孚位于上海中环南大智慧城核心区的麓岛项目将于国庆期间公开示范区及样板房 预计10月底首批入市 [6] - 保利虹桥和颂项目首开销售4亿元 成为新政后大虹桥区域首个热销"红盘" [5]

上海豪宅市场再迎日光盘。9月21日，位于黄浦区外滩街道的嘉里金陵华庭二期首批房源迎来线下开 盘，120套房源引来227组客户争取，最终全部售罄，单日销售额高达98.43亿元。 公开信息显示，金陵华庭二期首批共推出120套房源，户型面积约358平方米起步，最大约865平方米， 销售均价为20.5万元/平方米，套均总价约8200万元。从公布的"一房一价"表来看，其中一套865.49平方 米的复式房源单价约32.68万元/平方米，总价高达2.83亿元。这一价格成为上海新房备案单价的最高纪 录。 早在认购期，金陵华庭二期就备受关注。9月11日9时30分至9月15日12时00分的登记认购期间，该项目 共吸引228组意向客户签订购房意向书，经政府相关部门审核，227组客户符合上海住房限购政策等相关 规定，项目认购率达190%。由于个人认购金额需820万元，228组客户光缴纳的认购金就至少18亿元。 此次开盘距离金陵华庭首次开盘相隔半年。今年3月22日，项目首期推出158套房源，彼时每平方米均价 近19万元，总价格段在4000万元至1.7亿元，项目推出后迅速实现 "日光"，单日实现收金92.34亿元。 上海易居房地产研究院 ...

今年全国两会，"好房子"首次被写入政府工作报告——适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范， 推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"。随着国家标准的出炉，一场覆盖全国的居住升级行动正 全面展开。 今年4月，位于闵行梅陇春申板块的保利·海上印项目首次开盘，首批次房源仅仅1小时全部售罄；二批 次三批次开盘，市场反响依然热烈，均实现"日光"，其背后反映了当前上海房地产市场尤其是优质住宅 的需求依然旺盛。 记者从区房屋管理局获悉，上半年，闵行新房销售94.6万平方米，增幅12.8%，占全市总量的10%。如 今叠加"沪六条"利好，"好房子"撬动闵行楼市进一步回暖，引起新的置业热潮。从"有房住"转向"住好 房"，市民对居住的需求，已然发生改变。 "超国标"品质 回应"好房子"期待 随着住建部发布国家标准《住宅项目规范》，进一步明确"好房子"底线：层高≥3米，4层以上配电梯， 提升隔音性能，提高户门、卫生间门的通行净宽等。记者走访闵行区多个房地产项目后发现，不少商品 房不仅严格对标"好房子"标准建设，甚至以更高品质打造住宅，进一步提升了居住体验。 不久前，位于梅陇春申版块的安高·申陇院项目的实景示范区正式对外开放。不少 ...

新政核心内容 - 上海调整住房限购政策 对符合条件居民家庭在外环外购买住房不限套数 包括新建商品住房和二手住房[3] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士在外环外购买住房不限套数 在外环内限购2套住房[4] - 非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士连续缴纳社保或个税满1年及以上可在外环外不限购 满3年及以上在外环内限购1套住房[4] - 政策优化住房公积金 购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款并允许"又提又贷"[9] - 优化个人住房信贷政策 二套房贷款利率明显降低 以商贷200万元期限30年计算 非差异化地区月供减少439元[10] 市场即时反应 - 新政实施首日保利·海上印和金茂棠前两个外环外项目加推房源均实现"日光"[2] - 保利发展上海公司外环外项目整体访客量与成交量显著提升 光合TOD项目单日迎来20多组复访客户并成交3套 保利天奕新增6组认筹[2] - 金茂棠前项目推出160套房源 备案均价53850元/平方米 认购率达164%[7] - 保利·海上印项目推出168套房源 备案均价81846元/平方米 认购率达170% 成为今年上海外环外唯一两次触发积分楼盘[7] - 保利发展云湖壹号项目来访量提升150% 总成交提升20%[6] 外环外市场现状 - 截至8月23日上海市新建商品住宅成交2.97万套 外环外成交超1.8万套占比超60%[4] - 今年1-7月二手房成交约12.7万套 外环外成交约6.5万套占比约51%[4] - 外环外新房库存去化仍面临压力 政策放开购房额度可释放购买力降低库存[4] 政策影响分析 - 新政放宽购房资格并降低首付和贷款成本 将促进住房消费需求释放 尤其活跃外环外新房和二手房市场[2] - "单身视同家庭"政策增加"房票" 更好满足单身人士增购住房需求和多元化居住需求[5] - 政策有助于降低外环外二手房挂牌量 保持一二手房置换链条顺畅运行 释放改善性住房需求[4] - 二套房贷款利率降低使购房者实惠感受明显 相比以往降LPR月供只减少几十元 新政月供可减少数百元[10] 企业应对策略 - 保利发展推出丰富购房福利 在物业费、消费券、车位券、装修包、全年家政包等方面向购房者让利[6] - 多家房企借力新政加推新房源 新政实施首日外环外4盘齐开共推出485套房源[6] - 房企应优化推盘和定价策略 把握政策对不同区域板块和产品的影响 深入落实去库存战略[10]

政策调整内容 - 上海出台楼市新政调整住房限购、公积金、住房信贷和住房税收等措施[1] - 非沪籍人士外环外购房取消数量限制仅需1年社保或个税证明外环内需3年以上证明[4] - 首套和二套利率统一降至3.05%公积金可提取作首付且不影响贷款额度计算[4] - 购买二星级及以上新房公积金贷款额度上浮[4] 市场成交量变化 - 中介公司合作盘认购量达40单较新政前工作日日均提升182%[2] - 外环外合作盘认购量34单较新政前工作日日均提升196%[2] - 某大区9家门店单日成交7单而正常周成交量仅10单[4] - 8月1日至26日房产公司销售3900多套较7月全月3000多套显著增长[7] 项目销售情况 - 闵行梅陇项目"保利·海上印"168套房源当日售罄均价8.18万元/平方米[6] - 宝山杨行项目"金茂棠前"160套房源实现"日光"均价5.39万元/平方米[6] - 某TOD综合体项目周末两天销售15套剩余200多套均价6.5-6.9万元/平方米[10][7] - 项目推出九五折优惠加10-15万元停车券和家装包清盘活动[10] 客户反应与市场情绪 - 潜在购房客户普遍表示周末看房意愿提升[4] - 房东心态转稳选择观望价格和成交量变化[4] - 年轻夫妇及家庭客户看房积极性提高[7][10] - 多个楼盘推出通宵卖房活动中介加班联系客户[5][1] 产品与配套优势 - 现房销售优势明显社区配套齐全含商超、医院、学校和产业园[10] - 全屋智能装修交付购房即赠柜类家具[11] - 交通便利绿化良好公园三面环水运动场配套完善[10]

新政核心内容 - 上海8月25日发布楼市新政 涵盖住房限购 公积金 信贷和税收等多项调整 [1] - 非沪籍人士外环外购房取消数量限制 仅需1年社保或个税证明 外环内需3年以上证明 [2] - 首套和二套贷款利率统一降至3.05% 公积金可提取作为首付且不影响贷款额度计算 [2] - 购买二星级及以上新房可享受公积金贷款额度上浮 [2] 市场成交量变化 - 中介公司合作盘认购量达40单 较新政前工作日日均提升182% [1] - 外环外合作盘认购量34单 较新政前工作日日均提升196% [1] - 某大区9家门店单日成交7单 此前周均成交约10单 [2] - 8月1-26日全市成交3900多套 较7月全月3000多套显著提升 [5] 项目销售情况 - 闵行梅陇"保利·海上印"项目均价8.18万元/平方米 168套房源当日售罄 [3] - 宝山杨行"金茂棠前"项目均价5.39万元/平方米 160套房源实现"日光" [3] - 某TOD综合体项目2700多套房源仅剩200余套 近地铁房源单价6.9万元/平方米 [6] - 某楼盘周末两天销售15套 推出总价95折+10-15万元停车券+家装包优惠 [5] 客户行为变化 - 工作日晚间售楼处仍人流密集 出现下班后看房和连夜签单现象 [1][5] - 多个楼盘推出"今夜不打烊"通宵卖房活动 [1][3] - 中介人均联系50位客户 多数客户表示周末看房意向 [2][3] - 房东心态转稳 选择观望政策对价格和成交量的影响 [2] 产品特征与优势 - 现房销售成为重要卖点 部分项目已完成交付和业主入住 [6] - 项目配套完善 包含商业 文化 教育 医疗及产业园区 [6] - 全屋智能精装交付 购房即赠家具柜体等清盘优惠 [6] - 公积金贷款额度提升至180多万元 资金使用效率优化 [5]

新政对上海房地产市场的直接影响 - 上海六部门联合发布房地产新政 涉及住房限购 公积金 住房信贷和住房税收等6项调整 [1] - 新政首日外环外两个新盘保利·海上印和金茂棠前实现"日光"销售 分别以8.18万元/平方米和5.39万元/平方米的均价售出168套和160套房源 [1] - 两个项目均实现"三开三罄"的销售成绩 助推市场情绪走高 [1] 新房市场供应与推盘情况 - 上海网上房地产官网公示10个新入市项目共计1154套房源 分布在6个区域 [2] - 其中7个楼盘位于外环外 占比达70% [2] - 开发商借助新政加快推盘速度 外环外区域需要借助政策发力期加速去化 [2] 二手房市场反应 - 中介门店咨询量显著增加 有中介反映新政后单日接到六七个客户咨询电话 [1] - 安居客平台数据显示新政发布当日看房用户咨询量增长20% [2] - 上海链家数据显示新政发布日二手房浏览量环比前一天增加17% 同比上周一增加22% [3] - 二手房咨询量环比前一天增加14% 同比上周一增加26% [3] 市场参与方预期 - 分析师预计"金九银十"行情可能提前至8月底出现 [2] - 中介预计周末二手房带看量将增加 未来成交量将上涨 [3] - 新政主要通过增加房票和降低购房成本影响市场 但二手房市场仍面临高挂牌量压力 "以价换量"将是主要趋势 [3]

新房市场表现 - 4月上海新房市场呈现"提质缩量"特征 主城区高端改善型住宅成为主流 刚需类供应减少[1] - 4月共31个项目开盘 推出4125套房源 供应项目数量较上月及去年同期大幅下滑[1] - 主城区改善型和高端项目占比超六成 开发商聚焦优质土地和高端需求[1] - 浦东新区供应847套 宝山区1167套 黄浦静安徐汇等中心城区成交均价普遍超10万元/㎡[3] 优质项目热销情况 - 浦东新杨思翡雲悦府228套房源获939组认购 认购率412% 入围积分64分刷新今年记录[3] - 杨浦滨江中海云邸玖章187套房源获383组认购 认购率204%[5] - 闵行梅陇保利·海上印104套房源认购超240组 认购率230% 触发积分制入围分51.8分[6] - 4月诞生3个"日光项目" 一季度上海共10个日光项目领先全国[8] 市场供需数据 - 4月新房供应4125套 成交3131套 供求比1.3 成交均价64755元/㎡环比降21.87%[11] - 截至4月10日新房成交399套 前十天累计成交2881套[9] 二手房市场联动 - 4月第15周二手房网签6279套 环比增62.79% 周末单日成交量突破1000套[12][13] - 截至4月26日二手房网签20316套 同比增30% 连续六个月超1.5万套荣枯线[13] - 二手房活跃促进新房改善型需求 置换链条运转顺畅[14] 五一假期展望 - 5月四个项目开启认购 七个项目认购期延续 绿城潮鸣东方等热点项目受瞩目[15] - 二手房热度传导或加速新房改善型区域复苏 认购热度可能延续"小阳春"行情[18] - 市场结构性分化明显 高端项目抢购与远郊项目遇冷并存[18]