825新政一晃也过去三周了，但市场反响平平，似乎并没有巨大的改变。 那我们再次回顾一下新政： | 调整 से के | | 调整前 | | | | 调整后 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 户籍 | 购房条件 | 可购房套数 | 户籍 | 购房区域 | 可购房套数 | 购房条件 | | | | 在沪连续缴纳清1年个税单或 社保 | 1毫 | 非沪籍 (成年单身 | 外环外 | 不限购套数 | 在沪连续缴纳满1年个税单或社保 | | | | | | =■民文 | | | 在沪连续缴纳澜3年个税单或社保 | | | 非沪籍单身 | (购买外环外) 在沪连续缴纳满3年个税单或 | | E | 外环内 | 1套 | 注:外环外住房不计入套数 | | | | #保 (购买外环内) 不可脑观新建商品库 | 1套 | | 外媒外 | 不限购套数 | 在沪连续缴纳澜1年个税单或社保 | | | 非分鐘 | 在沪连续缴漏3年个税单或社 | 2套 | | | | | | | 多子女家庭 | 保 | | | | | | | 调整住 | | 1持《上海 ...

825新政一晃也过去三周了，但市场反响平平，似乎并没有巨大的改变。 那我们再次回顾一下新政，看看利好的具体是哪些板块： | 调整 分类 | | 调整前 | | 调整后 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 户籍 | 购房条件 | 可购房套数 | 户籍 | 购房区域 | 可购房套数 | 购房条件 | | | | 在沪连续缴纳清1年个税单或 社保 | 1毫 | 非沪籍 (成年单身 | 外环外 | 不限购套数 | 在沪连续缴纳满1年个税单或社保 | | | | (购买外环外) | | =屋民家 | 外环内 | 1套 | 在沪连续缴纳清3年个税单或社保 | | | 非治量单身 | 在沪连续缴纳满3年个税单或 | | 11 | | | 注:外环外住房不计入套数 | | | | 社保 (购买外环内) 不可助星新建商品库 | 1套 | | 外环外 | 不限购套数 | 在沪连续缴纳澜1年个税单或社保 | | | 非沪籍 | 在沪连续缴漏3年个税单或社 | 2套 | | | | | | | 多子女家庭 | ત્ક | | | | | | | ...

上海楼市新政"沪六条"核心内容 - 调减住房限购 符合条件的家庭外环外不限购 [1] - 优化住房公积金 提高公积金贷款限额 公积金可用作购房首付 [1] - 优化个人住房信贷 房贷利率不再区分首套和二套房 [1] - 完善个人住房房产税等6项举措 [1] 新政首周市场反应 - 新建商品住宅成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [2] - 全市5个区成交面积超过1万平方米 [2] - 外环外售楼处来访量明显增加 出现全部认筹完毕现象 [2] - 外环外二手房咨询量上涨约20% 部分门店带看量增长40% [8] - 8月30日周末网签量破千套 创60天新高 [8] 新盘开盘表现 - 保利海上印和外环外首个"日光盘" 金茂棠前开盘即罄 [1] - 保利天奕8月29日加推获得95%去化率 [1][4] - 象屿·天宸雅颂第四次开盘认筹100%转化 [1] - 保利虹桥和颂栖岸首开销售额超4亿元 [4] - 招商·林屿湖畔首开34分钟热销9.2亿元 去化率100% [5] - 康定壹拾玖184套房源228组客户摇号 整盘已售超80亿元 [5] - 翡雲悦府成为2025年全国第二个销量突破100亿元项目 [7] 开发商销售数据变化 - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% [4] - 保利发展上海公司成交量提升765% [4] - 保利虹桥和著项目来访量提升近30% 周度成交量上涨约20% [5] - 招商蛇口等开发商同样受益于新政 [5] 豪宅市场动态 - 嘉里金陵华庭二期将推120套房源 均价20.5万元/平方米 [8] - 金陵华庭一期3月推158套房源均价18.9万元/平方米 三小时清盘销售额92.34亿元 [12] - 太古源邸将推83套房源均价17.6万元/平方米 [12] - 中建玖上琅宸首推140套房源均价14.68万元/平方米 [12] - 静安玺樾将推165套房源均价约12.4万元/平方米 [13] - 蘭桂坊均价约11.7-14.8万元/平方米 [13] - 华润外滩瑞府均价14.78万元/平方米 认购率151% [13] - 建发海宸将推105-228平方米房源 首开均价有望11万元/平方米以内 [14] - 高福云境总价段分布在4600万-1.3亿元 [14] 市场整体表现 - 上半年上海总价1000万-3000万元豪宅成交6182套 [17] - 总价3000万元以上豪宅成交1096套 [17] - 总价5000万元以上豪宅成交482套 [17] - 市场呈现"量提振、价更稳"行情 [8] - 开发商进入应战模式全力冲刺"金九银十" [17]

行业政策调整 - 上海新房项目自9月1日起回收折扣1个百分点并缩短付款周期 特殊政策原因为配合8月底新政并冲刺利润 [1][3] - 北京上海8月出台限购松绑等宽松政策 但政策效果尚未完全体现在成交数据上 [3] 房企销售表现 - TOP100房企1-8月销售总额23270.5亿元 同比下降13.3% 降幅与1-7月持平 [1] - 33%百强房企8月单月业绩环比增长 其中21家环比增幅超30% 包括绿城中国、中海地产等企业 [2] - 千亿房企阵营减少至5家 较去年同期减少1家 销售额均值1508.7亿元 [2] - 保利发展以1812亿元销售额领跑 绿城中国1563亿元和中海地产1503亿元分列二三位 [2] 区域市场分化 - 一线城市8月成交量125万平方米 环比下降20%同比下降26% 但前8个月累计同比增长4% [3] - 上海新房成交量同环比分别下跌45%和27% 但局部出现"日光盘"现象如保利海上印项目 [3] - 二三线城市合计成交628万平方米 环比下降11%同比下降16% [4] - 杭州武汉合肥等核心城市成交量同环比齐增 成都青岛等单月成交量超40万平方米支撑市场 [4] 企业战略动向 - 部分房企如绿城中国、滨江集团8月销售表现强劲 在传统淡季实现逆势增长 [2] - 销售额百亿元以上房企数量为53家 其中100-300亿元阵营企业减少8家至35家 [2]

新政核心内容 - 上海外环外区域符合条件的居民家庭不限购 [1] - 提升公积金贷款额度 [1] - 商业贷款利率不再区分首套与二套 [1] 新房市场表现 - 外环外新盘售楼处人气爆棚 单日成交量较新政前翻倍 [1] - 金茂棠前项目开盘推出160套房源 均价5.39万元/平米 有效认筹率162.5% 实现"日光" [2] - 保利海上印项目开盘推出168套房源 备案均价81846元/平米 认筹286组 认购率170% [2] - 招商时代潮派项目单日成交量从6套增至12套 增幅100% [1][3] - 保利虹桥和著项目来访量及成交量相比前一周翻倍 [3] - 保利西郊和煦领墅项目周度来访量提升近40% 二批次开盘当日完成九成销售 [3] - 上周新建商品住宅成交面积11.34万平米 环比增加35.25% [7] 二手房市场表现 - 中介门店咨询量带看量直线上升 [5] - 链家平台新政实施日二手房浏览量环比上涨17% 同比上涨22% [5] - 链家咨询量环比上涨14% 同比上涨26% [5] - 新政一周二手房线上浏览量增长11% 咨询量增长15% [5] - 太平洋房屋外环以外门店新增带看同比增长42.6% 环比增长5.1% [5] - 链家经纪人日均带看量达十几组客户 咨询量达此前3倍 [6] 市场预期与展望 - 业内预计新政效应将持续释放 推动市场活跃度稳步回升 [1] - 金九银十传统销售旺季预计带来积极拉动作用 [1][7][8] - 金茂棠前项目预计新政将带来20%以上增量客户 [7] - 上海中原地产认为政策有助于稳定预期 成交有望看高一线 [7] - 太平洋房屋预测成交体量有上升趋势 价格走势维持平稳 [8] 市场分化现象 - 部分项目认筹率较低 如象屿天宸雅颂认筹率仅51.6% [9] - 建议房企优化推盘和定价策略 深入落实去库存战略 [9]

2025年1-8月中国房企销售排名 - 保利发展以1428亿元销售金额位列榜首 [1] - 中海地产以1382.8亿元位居第二 [1] - 销售金额超千亿房企仅3家，第三名在海量地915.7亿元 [1] 梯队门槛值分化 - TOP10房企门槛值705.3亿元，同比增长8% [8] - TOP30房企门槛值164亿元，同比下降10% [8] - TOP100房企门槛值28.2亿元，较TOP50门槛值86.2亿元（同比下降18%）呈现显著梯度分化 [8] 限购政策调整效果有限 - 北京取消五环外住房限购，上海取消外环外限购，但未对楼市形成明显影响 [10][14] - 政策调整后上海出现两个"日光盘"：保利海上印认筹率超170%，金茂棠前认筹率超164% [11] - 同期其他外环项目去化率参差：保利西郊和煦领墅61套房仅40组客户选房，招商序96套房仅47组客户选房 [13] 土地规划调整案例 - 深圳宝安地块经调规后由招商蛇口&华润置地联合体以86.4亿元竞得，溢价率34.81%，成为年度总价地王 [17] - 宁波江北地块经指标调整后由宁波城宏置业以19.3亿元底价竞得，较2022年成交价30.3亿元下降36% [18] - 广州南沙两宗商业用地调整为商住用地，上海、武汉、长沙等多城出现类似调规案例 [18] 行业政策转向 - 房地产政策重点从"增量扩张"转向"存量提质" [16] - 土地调规通过降低容积率（如深圳地块从5.7降至3.4）、调整用地性质等方式提升开发价值 [17][18] - 政策松动为改善型客户提供购房条件，但行业仍需更大力度政策支持 [14][15]

8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政 策措施的通知》（下称《通知》）。作为上海2025年首次房地产政策优化，此次调整从购房资格放宽、 资金支持强化、利息负担降低、持有成本优化四大维度精准发力。克而瑞集团董事长丁祖昱指出，上 海、北京楼市限购政策松绑有一个共同点，即"核心区严控、郊区松绑"，这已成为房地产市场因城施策 新的风向标。 据上海易居房地产研究院数据，今年前7月上海外环外新房成交占全市的60%。此次新政直指外环外库 存高企问题，有望为即将到来的"金九银十"楼市注入关键动力。上海中原地产市场分析师卢文曦向《华 夏时报》记者表示，此次政策回应了市场期待，缓解了观望和焦虑情绪。 消息发出后，上海远郊项目积极响应，保利海上印、招商·云澜湾、万科四季隐秀等多个项目纷纷发出 政策解读海报，加大渠道推广和现场邀约力度。不过，亦有远郊楼盘的销售负责人向记者坦言，新政落 地时间较短，且恰逢工作日，因而项目来访量目前还没有明显波动，"实际效果后期（仍有待）观望"。 单身人士购房资格等同于家庭 本次上海楼市新政最大的亮点，是外环外限购政策大幅调减。《通知》提出，符合条件 ...

政策核心调整 - 上海发布房地产新政 涉及限购、信贷、公积金和税收6项调整 自2025年8月26日起施行 [2][5] - 新政重点包括外环外不限购、房贷利率统一、公积金支付首付等组合措施 [5][9] - 政策旨在促进市场复苏 业内预计将提升"金九银十"销售成色 [5][14] 限购政策调整 - 沪籍家庭及符合条件非沪籍家庭（1年社保）在外环外购房不限套数 [5][6] - 成年单身人士按家庭标准执行限购政策 直接增加房票数量 [5][6] - 外环内维持原有政策：沪籍限购2套 非沪籍需3年社保限购1套 [18] 信贷政策优化 - 商业贷款利率不再区分首套与二套 统一降至3.05% [9][11] - 以100万元30年期贷款计算 月供减少220元 总利息节省8万元 [9][11] - 二套房贷利率从原3.45%降至3.05% 降幅达0.4个百分点 [9][11] 公积金政策升级 - 允许提取公积金支付新建商品住房首付款 且不影响贷款额度计算 [9] - 购买二星级以上绿色建筑 公积金贷款额度上浮15% [9][10] - 绿色建筑占比约60% 政策惠及面广泛 [10] 税收政策调整 - 非沪籍家庭首套住房暂免征收房产税 [10] - 非沪籍家庭二套及以上住房享受人均60平方米免税面积扣除 [10] - 新税收政策自2025年1月1日起执行 [10] 市场现状背景 - 上半年上海一二手房成交1311万平方米 为2022年以来同期最高 同比增17% [12] - 1-7月新房价格指数环比累计上涨5.8% 多个月份涨幅居全国首位 [12] - 外环外成交占比超50%：新房18018套（占比60%） 二手房64773套（占比51%） [13] 区域市场分化 - 46%新盘认筹率低于50% 其中七成是单价低于6万元/平方米项目 [13] - 外环外库存去化承压 部分项目出现无人认购现象 [6][13] - 豪宅项目拉动整体价格 上半年成交前十中单价10万+项目占4个 [13] 同业政策对比 - 北京同步调整五环外不限购 京籍限2套/非京籍3年社保限1套 [18] - 广州已全面取消限购 深圳实行分区限购政策 [15][19] - 非深户在深圳核心区需1年社保限购1套 非核心区免社保要求 [19]

上海新房市场表现 - 上海新房市场整体表现亮眼，部分开发商在第一批次开盘后不久即加推第二批次 [1] - 中心城区新盘项目热销，如宝山区某新盘拟推264套房源，冻资建档客户已有500多组，预计触发积分 [2] - 浦东新区某新盘4月21日开盘的两栋楼已全部售罄，第二批次加推房源认购情况良好 [2] - 多个新盘项目认购率超高：翡雲悦府412%、保利海上印230%、浦发莲园319%、绿城潮鸣东方160%，均开盘售罄 [2] - 5月上海新房市场分化明显，市区项目表现出色，郊区项目去化相对较弱 [2] 高端改善市场动态 - 改善产品交易升温，如徐汇滨江的绿城潮鸣东方触发限售，显示高端消费客群潜力大 [3] - 土地市场释放积极信号，热门地块溢价率超过20%，楼板价保持高位运行，房企拿地信心增强 [3] - 高端改善市场销售保持较快去化节奏，与土地市场信心传递有关 [3] 二手房市场活跃度 - 上海二手房市场成交活跃，浦东新区房地产交易中心业务办理人数较多 [4] - 中介公司5月以来已成交七八套房子，5月13日单日业绩达150余万元，较平时日均几十万元大幅增长 [4] - 5月前18天与4月同期相比，链家二手房流量、咨询量上涨5%，线下带看量上涨20%，成交量上涨10% [4] 新房与二手房市场关联 - 新房市场稳定交易与二手房成交活跃密切相关，房东卖房后购买更好产品，改善需求稳定释放 [5] - 总价300万元以内的刚需房保持"中流砥柱"状态，二手房热度高于新房 [5] - 二手房价格筑底迹象越来越明朗，房东在价格谈判中占据一定优势 [5]

五一假期楼市动态 - 上海闵行区安高申陇院和杨浦区保利外滩序98项目售楼处人流量大，出现限流情况 [2] - 安高申陇院224套房源已认购180组，认购率达80% [4] - 保利外滩序98临时加推5号楼，新增60套房源 [6] 市场供应情况 - 上海"五一"假期首日新增8个楼盘入市，共计1271套住宅 [9] - 新增楼盘备案均价区间为29600元～124673元/平方米 [9] - 4月26日公示11个项目共1577套住宅，其中4个单价超10万元/平方米 [9] - 近期上海出现3个备案价超10万元/平方米的高端项目 [11] 市场表现分析 - 一季度上海核心地块出让活跃，民营房企拿地积极性高 [12] - 土地溢价率上升加速新房销售，带动其他板块业绩 [12] - 次新房业主议价空间收窄，显示市场信心增强 [12] - 中高端改善产品市场活跃度高，显示高端需求潜力大 [12] 项目详情 - 翠波顾庭备案均价124673元/平方米，为表中最高价项目 [11] - 绿城·潮鸣东方备案价达195000元/平方米，陆家嘴太古源·源邸171800元/平方米 [11] - 翡雲悦府认购率超过400% [11]