政策核心内容 - 北京市四部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自12月24日起施行 [1] - 政策优化调整主要涉及限购政策、商业性个人住房贷款政策以及降低公积金贷款首付比例 [1] - 政策旨在支持居民刚性和改善性住房需求，体现去库存及稳楼市的导向 [2] 市场即时反应 - 新政落地后首个周末，新房及二手房市场趋于活跃，带看量与到访量均有所提升 [1] - 北京石景山区某五环外新房项目洽谈区有大量意向购房者，近期来访量有所增加，尤其是新政叠加“好房子”项目吸引客户 [1] - 二手房市场咨询量与带看量均出现一定程度增长，五环外非京籍刚需群体的带看量、咨询量出现明显回升 [2] - 市场整体价格走势有所企稳，修复过程呈现渐进式特征 [2] 具体政策影响分析 - 商业性个人住房贷款政策不再区分首套和二套住房利率，由银行根据情况合理确定具体利率水平 [3] - 政策优化后，购买二套住房有机会享受首套利率优惠，利率比原先水平低20个至40个基点 [3] - 以购买五环内二套住房为例，等额本息分30年还清贷款，政策出台前贷款利率为3.45%，政策出台后可能降至3.05% [3] - 按贷款100万元计算，政策出台后月供为4243元，比政策出台前少220元，利息总额为52.8万元，比政策出台前少7.9万元 [3] 行业长期展望 - 业内人士普遍认为政策不仅提升当前楼市活跃度，还将释放长期的积极影响 [2] - 考虑到刚需客户入市的季节性特点及交易准备期，政策影响更有可能明显体现于明年一季度甚至二季度 [2] - 政策优化体现出稳定市场的政策导向，符合北京市房地产市场的实际情况 [1]