投资评级 - 维持买入评级 [9] 核心财务表现 - 2025H1实现营收28.37亿元（同比-8%），归母净利润0.28亿元（同比-25%），扣非净利润0.14亿元（同比+6%）[2][6] - 2025Q2实现营收17.87亿元（同比-9%），归母净利润1.02亿元（同比-21%），扣非净利润0.98亿元（同比-18%）[2][6] - 2025Q2毛利率同比提升1.2个百分点至29.7%[12] - 预计2025-2027年归母净利润分别为2.31/3.25/4.33亿元，对应PE 35/25/19倍[12] 分品类表现 - 卫生陶瓷/龙头五金/浴室家具/浴缸浴房/瓷砖收入同比变化：-13.3%/+0.7%/+1.5%/-20.4%/-10.0%[12] - 智能坐便器收入同比增长4.2%至6.6亿元，收入占比提升2.76个百分点至23.3%[12] 分渠道表现 - 经销零售/电商/家装/工程渠道收入同比变化：+4.0%/-7.9%/-3.5%/-21.4%[12] - 经销零售逆势增长，主因店效倍增项目赋能经销商[12] 分地区表现 - 内销收入同比下降5.5%，外销收入同比下降54.7%[12] - 外销下滑主因北美市场受国际贸易影响，但北美以外市场增长明显[12] 费用结构 - 2025Q2销售/管理/研发/财务费用率同比变化：-0.3/+1.1/-0.1/+0.1个百分点[12] - 最终费用率分别为8.2%/9.5%/4.7%/0.6%[12] 发展战略 - 重点开拓存量房市场，通过单品引流、智能升级、全卫焕新等策略挖掘机遇[12] - 加速海外市场拓展，深化"一带一路"、RCEP及新兴市场布局[12] - 围绕国补政策精细化升级零售打法，2025H2扩大店效倍增项目试点范围[12] 行业环境 - 卫浴类国补比例普遍为15%-20%，部分适老产品补贴30%，对零售端拉动显著[12] - 房地产市场向存量市场转型，为公司带来新的发展机遇[12]

房地产市场结构性转变 - 2025年上半年新建商品房销售面积同比下降3.5% [1] - 同期二手房成交面积预估同比增长4% 重点城市二手房成交占比从2020年38%攀升至66% 沈阳福州等二线城市超70% [1] - 新房冷二手房热格局改变家纺需求基本面 [1] 政策驱动与市场规模 - 带押过户政策将交易周期从1个月压缩至3-7个工作日 深圳昆明实现当日办结 [3] - 2025年上半年全国新开工改造城镇老旧小区1.65万个 改造老化管线1.18万公里 实施适老化改造小区4000多个 [3] - 2024年全国城市更新项目6万余个 完成投资约2.9万亿元 老旧小区改造新开工5.6万个 [3] - 上海四川新疆等地将家纺品类纳入以旧换新补贴范围 补贴比例达15%-20% [4] - 城镇存量住宅超330亿平方米 老旧小区改造带来亿级增量空间 [4] 消费群体特征 - 北京超9成二手房买家购房后有新装修需求 [3] - 20-40岁青年在购房和租房市场占比分别达76%和81% [6] - 93.3%中国青年消费者优先考虑绿色环保产品 44.2%表示经常选择 [10] 产品需求变化 - 窗帘床品套件沙发布更换率较高 因残留痕迹面料老化款式过时 [3] - 家纺产品从耐用品向场景化迭代品升级 [5] - 有孩家庭偏好防污抗菌沙发套 老年群体需亲肤透气床品 养宠家庭要耐磨耐抓面料 [9] - 窗帘更换周期从5-8年缩短至2-3年 沙发套更换周期从3-5年缩短至1-2年 部分家庭按季节更换 [9] 企业战略调整 - 环保可持续成为产品底线 绿色建材下乡政策持续推进 [10] - 定制服务精细化 针对异形沙发提供上门测量+专属打版服务 [10] - 渠道向社区场景下沉 头部品牌开旗舰店 中小品牌选社区店 [12] - 头部企业联合家装平台房产中介构建生态 罗莱生活与飞书合作优化管理 抖音生活服务拓展线上渠道 金太阳控股打造纤意坊生态平台 [13] 行业发展趋势 - 存量房改造需求持续释放 城市更新进程继续 [15] - 行业需要构建与更新时代适配的长期能力 包括材料科技投入设计美学追求服务体验打磨 [15]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产、家居家装、租赁 - 公司：贝壳找房 纪要提到的核心观点和论据 房地产市场 - 核心观点：市场整体承压且分化，政策推动平衡，行业集中度将提升 - 论据：4月70个大中城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅收窄，新房价格环比下降城市45个，二手房64个；1 - 4月房地产开发投资同比降幅10.3%，新建商品房销售面积降2.8%，销售额降3.2%；一线及核心二线城市先行回暖，三四线城市仍有压力；新开工面积下降使未来新房供应减少，头部企业将获取更多份额[1][3][4][5] 贝壳找房经营表现 - 核心观点：2025年第一季度各业务表现良好，多元化业务优于大盘 - 论据：GTV约8440亿元，同比增长34%；总收入同比增长37%，核心业务同比增速28%；存量业务GTV同比增长28%，新房业务GTV增速达53%，市占率提升；家装业务收入增速22%，毛利率近33%，4月城市层面盈亏平衡；租赁业务同比增长90%，在管房源量突破50万套，毛利率提升[1][6][7][9] 贝壳找房家装业务 - 核心观点：发展态势良好，模式跑通并引领行业 - 论据：收入增速22%，毛利率超32%；北京、广州、郑州等城市表现突出；4月城市层面盈亏平衡得益于硬装销售占比和集采比例提升，集采单价降幅超20%；应用AI技术优化流程，缩短合同签订时间，实现施工在线巡检[7][10] 家居行业 - 核心观点：向存量房市场转变，头部企业合作解决痛点 - 论据：上市公司重视整装、家装，新房交易占比降低，存量房成重点；头部装修企业与定制软体公司合作解决消费者痛点[2][13] 存量房市场 - 核心观点：前景广阔，头部企业优势明显 - 论据：公司开拓重点转向小B端家装整装公司；国补订单门槛提升，头部企业获取国补能力强，能获更高市场份额[14] 其他重要但可能被忽略的内容 - 贝壳找房存量业务收入确认按净收入计入，货币化率同环比下降，费率稳定且环比增长；新房费率从去年一季度的3.24%增长到今年一季度的3.48%[6] - 贝壳在家装业务中凭借流量和AI技术优势，与众多公司合作，推动家装、整装业务布局[11][12] - 2025年管理层致力于降本增效及经营效率优化，公司整体表现预计将继续为市场带来惊喜[16][17]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][6] 报告的核心观点 - 考虑房产交易市场不确定性、公司积极投入生态改善及家装业务战略调整，下调公司2025 - 2026年non - GAAP净利润预测至73.3/83.3亿元，新增2027年净利润预测91.4亿，对应同比增速为+1.5%/+13.6%/+9.7%，对应摊薄后EPS 2.1/2.4/2.6元 [6] - 尽管地产交易市场承压，但存量占比持续提升、前期积压需求以及房价预期企稳有望驱动存量房市场企稳，公司平台化优势及门店扩张驱动份额提升，家装家居及租赁业务驱动二次增长，当前股价60.0HKD对应2025 - 2027年26.7/23.5/21.5倍PE，维持“增持”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 报告日期为2025年3月20日，当前股价60.000港元，一年最高最低为73.500/32.750港元，总市值2173.05亿港元，流通市值2094.72亿港元，总股本36.22亿股，流通港股34.91亿股，近3个月换手率10.4% [1] 财务情况 - 2024Q4贝壳收入311亿元，同比增长54.1%，小幅高于彭博一致预期（288亿），non - GAAP净利润13.4亿元，低于彭博一致预期（17.7亿） [7] - 2024Q4存量房GTV同比增长59.1%，收入同比增长47.5%，变现率同比下滑；新房交易GTV同比增长49.3%，收入同比增长72.7%；家装家居收入同比增长12.8%，房屋租赁业务收入同比增长109% [7] - 2023 - 2027E营业收入分别为777.77亿、934.57亿、1044.60亿、1166.95亿、1260.05亿元，YOY分别为28.2%、20.2%、11.8%、11.7%、8.0%；Non - GAAP净利润分别为46.19亿、72.23亿、73.31亿、83.27亿、91.35亿元，YOY分别为62.5%、56.4%、1.5%、13.6%、9.7% [10] - 2023 - 2027E毛利率分别为27.9%、24.6%、24.6%、24.5%、24.8%；净利率分别为5.9%、7.7%、7.0%、7.1%、7.2%；ROE分别为4.5%、6.6%、6.3%、6.7%、6.8%；EPS（摊薄/元）分别为1.3、2.1、2.1、2.4、2.6；P/E（倍）分别为43.4、27.1、26.7、23.5、21.5；P/B（倍）分别为1.9、1.7、1.6、1.5、1.4 [10][12] 业务发展 - 公司积极扩张门店网络及加盟品牌驱动份额提升，家装家居业务持续优化迭代优先提升产品及交付品质，租赁业务高速扩张 [8] - 房产交易短期市场仍存在波动，存量趋势下追份额增长及中长期生态系统发展；新业务家装家居业务随基础能力完善不断提升服务质量，持续迭代优化亏损率有望收窄；长租业务运营规模有望高速扩张 [8] 股东回报 - 2024年以来回购及分红约11.2亿美元（约为当前市值的4%） [8]