公司获奖与评选背景 - 我爱我家集团荣获“2025年上市公司最佳董事会奖”，该奖项由《每日经济新闻》主办的中国上市公司口碑榜评选颁发，是对公司治理、决策能力及长期价值创造的高度肯定 [1] - 评选自9月中旬启动，历经公众提名、舆情筛选、大数据模型筛选、公众投票与专家评审等多个环节，旨在挖掘兼具市场口碑与长期价值的优质上市公司 [1] - “最佳董事会奖”由二十余家知名券商研究所及十家顶级私募机构组成的评审团，围绕“治理结构与独立性、战略引领与决策质量、责任与透明度”三大维度严苛遴选 [1] 公司治理与制度建设 - 公司严格遵循《公司法》《证券法》等法律法规，建立了权责清晰、有效制衡的组织架构与内控体系 [3] - 2025年以来，董事会主导修订并发布了《公司章程》《股东会议事规则》《关联交易管理制度》《独立董事工作制度》及《投资者关系管理制度》等十余项制度，优化了决策程序与监督机制 [3] - 公司通过开展多种形式的专题培训，持续提升董事、监事及高级管理人员对资本市场法律法规、监管动态及治理最佳实践的专业能力 [3] 战略转型与经营业绩 - 董事会坚定推动公司从传统房产经纪向“居住服务运营商”深度转型，以提升上市公司质量和投资价值为核心目标 [4] - 战略举措包括巩固核心一、二线城市市场地位，积极引领数字化、平台化战略落地，并与京东物流、业之峰等头部企业合作，致力于打造覆盖客户全生命周期的居住服务平台 [4] - 2025年前三季度扣非归母净利润同比增长173.96%，经纪业务二手房成交量同比增长5.6%，新房业务成交量同比增长0.4%，资产管理业务在管房源规模达到33万套，相较年初增长8.9%，各项业务增长高于市场平均水平，公司市占率稳步提升 [4] ESG实践与社会责任 - 公司将ESG理念深度融入制度建设与经营实践，在治理层面通过完善内控与风险管理制度确保合规性与透明度 [5] - 在环境领域，公司通过数字化升级践行低碳发展，例如优化VR看房、“双人通勤租房”功能减少通勤能耗，普及电子合同与线上签约推动无纸化办公，并在全国门店推广节能设备 [5] - 在社会责任方面，公司针对返工人员、高校毕业生推出租房优惠，多部门联动保障租房权益，依托全国数千家门店网络提供便民服务，建设数百家“暖心驿站”为户外工作者提供保障，并搭建乡村振兴与社区友好交互平台，将湖北红安、麻城、福建连城等革命老区农副产品送给社区居民 [5]

其中，淄博共有7家企业入围，分别是山东千喜现代家政管理有限公司、山东唐库文化发展有限公司、淄博汉青陶瓷有限公司、淄博孟记般阳宴餐饮管理 有限公司、山东海月龙宫商业管理有限公司、山东京禾现代家政管理有限公司以及山东金城荣基地产有限公司。 据介绍，本次发布的新品牌呈现出"覆盖广、认可度高、创新强"三大鲜明特点。从行业分布来看，涵盖餐饮住宿、文娱旅游、家政服务、养老托育、体育 消费等多个重点领域，成为山东服务消费高质量发展的生动缩影。这些品牌既传承齐鲁文化基因，又精准契合现代消费需求，将为消费者带来更优质、多 元、便捷的服务体验。 | NO. | 地市 | 企业名称 | 品牌 | 行业 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 1 | 济南 | 幸福全龄(济南)生活服务有限公司 | 辛福全龄 | 家政服务 | | 2 | 济南 | 济南致庸四合院文化旅游开发有限公司 | 致庸四合院 | 餐饮住宿 | | 3 | 济南 | 至美芳华(山东)康养发展有限公司 | 闵雪泉乔 | 乔老托育 | | 4 | 汾南 | 山东颐养健康集团医养(集团)有限公司 | 益寿光年 | 养老托育 | | 5 ...

公司重大事项 - 贝壳董事长彭永东完成其于4月公告的捐赠承诺，向公益事业捐赠900万股A类普通股，按公告时估值计算价值约4.4亿元人民币 [2] - 此次捐赠为彭永东首次出售个人持股，且未选择减持套现，全部用于公益 [4] - 基于此次捐赠，彭永东位列《2025胡润慈善榜》企业家第三位，成为14位“亿元级捐赠慈善家”之一 [6] 公司经营与市场表现 - 贝壳在行业调整期内实现逆势增长，第三季度净收入同比增长2.1%至231亿元人民币 [6] - 公司家装和租赁业务均已在业务城市层面实现扣除总部费用前的盈利 [6] - 财报发布后，高盛、摩根士丹利、美银证券等多家国际投行维持对贝壳的“买入”或“增持”评级 [8] - 南向资金持续增持贝壳港股，截至12月4日的近20个交易日中有19天获增持，目前持有贝壳已发行普通股比例超过11% [8] 捐赠资金用途与行业意义 - 捐赠资金100%聚焦居住服务行业生态，其中50%用于居住行业服务者及其家属的医疗健康福利，另外50%用于应届毕业生租房帮扶 [9] - 帮扶应届毕业生旨在缓解其在一线城市面临的“安居难”与经济压力，有助于城市留住年轻人才与创新活力 [9][11] - 帮扶一线服务者（如经纪人、顾问）及其家属，旨在提升约55万经纪人等庞大从业群体的幸福感与稳定性，从而促进行业整体服务水平的提升 [13] - 此次捐赠被视为对行业未来的长线投资，旨在巩固行业健康发展的两大基石：年轻人才与一线服务者 [9][13] 行业发展趋势与竞争格局 - 居住服务行业正从“规模扩张”向“品质深耕”转型，竞争核心从“交易”转向“服务”与“生态” [14] - 消费者需求从简单的房源匹配转向全流程优质体验，行业需要构建健康可持续的生态体系 [14] - 贝壳此次捐赠被视为在行业转型关键节点树立“生态责任标杆”的举措 [16] - 中国新居住行业处于发展初期，整个行业呼唤“有品质的服务”和“有品质的服务者”，其健康发展需要更多企业共同参与生态建设 [18]

核心观点 - 贝壳董事长兼首席执行官彭永东完成上市后首次股票出售 并将全部税后资金用于公益捐赠 此举被视为管理层对行业未来发展的信心宣言和长期主义价值观的体现 超越了单纯的慈善行为 [1] 捐赠详情与资金流向 - 捐赠行动兑现了彭永东于今年4月作出的900万股价值约4.4亿元人民币的捐赠承诺 [1] - 税后资金将通过格林互助、贝壳公益基金会联合第三方公益机构 精准流向两大群体：居住服务者及其家庭 以及应届毕业生 [1] - 资金分配具有精准的生态导向 税后资金对半分配 一端指向行业供给侧的服务者群体 另一端指向行业需求侧的新生毕业生群体 [2] 捐赠的战略逻辑与行业影响 - 对于供给侧 捐赠通过格林互助计划为平台服务者及其家人构筑医疗保障网 截至2025年11月30日 该计划已累计救助5.3万人次 总规模达7.42亿元 其中80%惠及服务者父母辈 旨在缓解服务者家庭后顾之忧 稳定服务供给并保障服务品质 [3] - 对于需求侧 捐赠通过贝壳公益基金会 首批为在北京就业的经济困难应届毕业生提供租住补贴 旨在帮助青年减轻租房压力、扎根城市 培育未来健康、稳定、理性的住房消费市场 [3] - 此次行动是彭永东自2020年贝壳上市以来的首次股票出售 被视为一次价值的转移 将股东权益转化为对行业生态关键环节的战略投资 表明公司认为其长期价值与行业健康生态深度绑定 [3] 公司业务基本面与市场反应 - 贝壳2025年第三季度财报显示 其净收入实现同比增长 家装家居和房屋租赁两大新兴业务已在业务城市层面实现了扣除总部费用前的盈利 表明其一休三翼战略布局展现出韧性 [4] - 财报发布后 高盛、摩根士丹利等多家国际投行维持买入评级 [4] - 市场资金持续流入 截至12月4日前的近20个交易日中 港股贝壳有19天获南向资金增持 南向资金持股比例已超过11% 反映了资本市场对其转型和长期价值的认可 [4] - 高管捐赠行为与市场看好态度相互印证 表明管理层与长期股东利益和眼光一致 着眼于穿越周期的可持续行业生态价值 [4] 公司的ESG与公益实践 - 此次捐赠是贝壳系统化商业向善实践的最新注脚 其ESG报告详细阐述了在绿色运营、服务者权益、社区赋能等方面的努力 公益行动已嵌入公司运营 [5][6] - 彭永东此次捐赠使其在《2025胡润慈善榜》上位列第三 这不仅是对捐赠金额的体现 更是对其持续、系统履行社会责任模式的认可 [6]

公司高管股票处置与捐赠 - 贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东出售股票，用于兑现其于2024年4月公告的捐赠承诺，拟捐赠900万股A类普通股，当时外界评估价值约4.4亿元人民币 [1] - 此次是彭永东自2020年贝壳美股上市以来首次出售股票，除此次为捐赠出售外，其未曾出售、转让或以其他方式处置过其实际拥有的贝壳股份 [1] - 捐赠税后资金的50%将用于经纪人等居住行业服务者及其家庭的医疗健康福利，50%将用于应届毕业生等群体的租房帮扶，资金将通过格林互助和贝壳公益基金会联合第三方执行 [1] - 根据当前股价计算，此次捐赠股票价值约4亿多元，与其2024年年报披露的“年薪”大致相当，但公司曾说明该薪酬的97%是为满足港股上市规则要求授予的限制性股票摊销，并非实际年薪 [3] 公司人员调整与市场传言 - 针对外界“整体裁员30%”、“裁员50%”等大规模裁员传言，综合媒体报道显示，贝壳存在根据业务发展的人员调整优化，但实际涉及百余人，比例不及0.5%，远低于外界传闻的规模 [4] - 网传贝壳提供了“N+4”的离职补偿方案，被许多人认为条件优厚 [4] 公司近期市场表现与资金流向 - 在彭永东为捐赠出售股票消息公布次日（12月10日），贝壳港股收盘上涨4.32%至44.44港元，盘中最高涨幅约4.69%，当日总成交约1602.98万股，量比达1.93，呈现量价齐升态势 [5] - 贝壳2025年第三季度财报发布后，截至11月21日，其美股股价在财报后的10个交易日内合计上涨超12.2%，其中8个交易日实现上涨 [6] - 南向资金持续加仓贝壳港股，截至12月4日的近20个交易日中有19天获得增持，南向资金持股占公司已发行普通股比例接近超11% [7] - 根据Wind数据，截至12月5日，南向资金合计持有贝壳4.03亿股，近30个交易日累计增持21.86%，累计持股市值达179.29亿港元，持股比例为11.49%，近30个交易日累计净买入31.84亿港元 [7] 公司业务与机构观点 - 贝壳2025年第三季度财报显示，公司净收入实现同比增长，家装和租赁业务均在业务城市层面实现了扣除总部费用前的盈利 [6] - 包括高盛、摩根士丹利、美银证券、华泰证券、中金、国泰君安及海通等多家国内外知名机构集体维持对贝壳的“买入”或“增持”评级，机构共识认为其作为行业龙头，通过新业务拓展与精细化管理构筑了韧性，是捕捉中国房地产领域长期价值的核心标的 [6] 公司相关公益项目 - 此次捐赠的承接方之一“格林互助”是贝壳推出的面向平台员工及服务者的互助计划，截至2025年11月30日，该计划总救助规模达7.42亿元人民币，累计受益5.3万人次，其中参与人员本人受益占比约8%，父母及配偶父母占比约80% [1] - 公司及相关人员的捐赠为格林互助的长期可持续运营提供了重要支撑 [2]

活动与奖项 - 2025年12月9日，在深圳举办了以“远望未来·共赢可持续”为主题的第九届企业社会责任活动，聚焦透明、创新、责任三大议题 [1] - 北京链家的“社区好邻居”项目入选“2025企业社会责任公益优秀案例” [1] 公司社区服务基础与规模 - 北京链家作为居住服务品牌已深植社区24年，依托全市1400家门店和2万多名经纪人的网络优势开展服务 [3] - 公司每年与社区居民的服务链接超过1600万人次 [3] - 公司已与1329个社区签订了共建协议，2800多名党员和2万多名经纪人长期活跃在社区服务一线 [5] 社区助老服务 - 自2018年起推出“我来教您用手机”项目，已开展手机课超过2.36万节，服务老年人超过58万人次 [3] - 2024年推出“我来教您防跌倒”项目，通过社区课堂提升老人防跌倒意识与能力，已开展活动超过1000场 [3] 日常便民与公益服务 - 提供免费打复印、免费擦玻璃、公益理发、公益维修、链家社区跑等服务，聚焦社区居民“关键小事” [3] - 在门店长期设立社区体育补给站，提供饮用水、应急药品、应急充电、物品寄存等服务 [4] - 每月开展特色主题社区活动（如写春联、包粽子、猜灯谜），今年已举办8824场社区活动 [4] 特定时期与专项服务 - 作为2025年北京马拉松官方独家指定居住服务支持商，举办了400场主题社区跑备战活动 [4] - 今年高考期间，考点周边近200家门店化身“高考服务站”，提供休憩、文具、消暑等服务，并安排251辆应急车待命，提供免费应急接送 [4] 服务创新与深化 - 今年推出16家“链链驿站”，为居民、快递员、外卖员等新就业群体提供饮水、休息、充电、应急药箱等基础服务 [4] - 与朝阳大屯街道开展党建引领网格共建，首批16名经纪人已化身社区网格员，未来将提供更精细化服务 [5]

评选背景与目的 - 为落实山东省促进服务消费高质量发展的政策文件，在省商务厅指导下，由齐鲁晚报·齐鲁壹点组织开展了首批“服务消费新品牌”培育工作 [1] - 旨在提升全省服务消费品质，培育壮大服务消费市场新动能 [1] 评选流程与规模 - 评选工作得到全省16市积极响应，共收到各地提报企业239家 [1] - 经过资格审核，140家企业因主体资质完备、经营状况良好、行业代表性强入围线上投票 [2] - 线上投票于11月25日至28日进行，3天内累计收获投票418万余票 [2] - 最终由多部门及行业协会专家、学者组成的评审委员会进行综合评审，确定66家企业入选首批名单 [2] 入选企业地域分布 - 入选企业覆盖山东省内多个地市，包括济南、青岛、淄博、枣庄、东营、烟台、潍坊、济宁、泰安、威海、日照、临沂、德州、聊城、滨州、菏泽等 [3][4][5] 入选企业行业分布 - 入选品牌广泛覆盖多个重点服务消费赛道 [1] - **家政服务**：包括幸福全龄、儒管家、千喜现代、时铭、尚伟家政、起跑到家、康庄家政、泰山大家园、荣成大姐、爱得果园、沂蒙红嫂家政、骏伯、优逸家政等品牌 [3][4][5] - **餐饮住宿**：包括致庸四合院、阿水大杯茶、泉客厅、铭家、荷田水铺、TSINGTAO 1903、般阳宴、海月龙宫、海厨酒鲜坊、福山周郎烧鸡、权家大娘面馆、君恬果园、坦伯咖啡、一滕、老山东·山东菜、家悦烘焙、聖驴王子、林小生等品牌 [3][4][5] - **文娱旅游**：包括使於放所、世與米留感過的啦、海信探索中心、唐库文创园、汉青、“梦的礼物”、大码头苇编、耕海一号、狙宝宝、天台云青、醉东风乡村艺栈、红蒙培训、德州589街区、乐陵影视城、水浒好汉城等品牌 [3][4][5] - **养老托育**：包括闵善康养、益寿光年、买邻好好、德赡养老、万福苑等品牌 [3][4] - **健康消费**：包括医它、威立戒、立健、寿比泰山、普泽、欣悅健康等品牌 [3][4][5] - **体育消费**：包括山东奇策、万声健康、智轩铭诚等品牌 [3][4][5] - **商贸流通**：包括田猫、沂州里、悠乐里等品牌 [4][5] - **居住服务**：包括金城未去、彩但云等品牌 [3][4]

行业发展趋势 - 居住服务行业步入品质化发展的新阶段，消费者需求日益多元化[1] - 公司致力于推动行业向更规范、更有保障的高质量阶段发展[4] 专业能力建设 - 公司举办第26届新经纪品牌搏学大考，平台上超40万经纪人参加[1] - 搏学大考核心理念为“以用定考、以考促学”，旨在助力全员提升专业能力，筑牢服务质量根基[1][7] - 该考试自2011年发起至今已走过14年，是衡量经纪人专业度的权威考核[7] 服务保障体系升级 - 公司对“安心服务承诺”进行全面升级，推出“真保障”全流程服务保障体系[4] - “真保障”体系聚焦房产交易关键痛点，涵盖五大环节，包含6项平台级与29项品牌级承诺[8] - 其中“真实房源假一赔百元”、“交易不成佣金无理由退”、“物业欠费损失先行垫付”已实现全国落地[8] - 该体系发布同步联动全国76城品牌共创[8][10] 具体服务承诺与举措 - 推出平台级“漏水披露、损失补偿”服务承诺，针对交房后1年内发生的漏水问题提供补偿[4][10] - 在东莞已携手12个新经纪品牌，900多家门店，6000多名经纪人提供服务[8] - 推出“美好家”一站式加速卖房服务，通过轻美化、专属权益和精准推广帮助房源快速出售[11] - 通过“美好家”服务，房源带看量提升50%，成交周期从平均225天缩短至平均32.6天[11] 公司战略与愿景 - 公司持续推进“一体两翼”战略升级，在实现美好人居的征途上持续创新赋能[11] - 核心理念为“贝壳让家更美好”，致力于让购房者从“选房”到“入住”的全流程享受到省心安心的服务[12]

投资评级与估值 - 报告对公司的投资评级为“买入” [2] - 目标价为60.00港元/22.80美元 较当前股价有36.2%/36.8%的上涨空间 [2] - 估值基于2026年16倍市盈率 并考虑了公司持有的广义现金 [4] 核心财务表现与预测 - 2025年第三季度经调整净利润为12.9亿元人民币 同比下降27.8% [4] - 2025年第三季度总交易额为7367亿元人民币 同比基本持平 净收入为231亿元人民币 同比增加2.1% [4] - 预计公司未来三年的调整后净利润分别为57.6亿 76.8亿及96.7亿元人民币 [4] - 2025年预计总收入为945.3亿元人民币 同比增长1.1% 预计净利润为35.98亿元人民币 同比下降11.8% [3] - 预计2026年和2027年收入将分别增长2.9%和16.4% 净利润将分别增长49.9%和64.6% [3] 业务分部的运营状况 - 存量房业务：2025年第三季度交易额为5056亿元人民币 同比增长5.8% 净收入60亿元人民币 同比下降3.6% 贡献利润率为39.0% 同比下降2个百分点 [4] - 新房业务：2025年第三季度交易额为1963亿元人民币 同比下降13.7% 净收入66亿元人民币 同比减少14.1% 交易费率为3.38% 保持稳定 [4] - 非房产交易服务业务（两翼）：收入占营收比例提升至45.0% 贡献利润占总毛利比例接近四成 [4] - 家装家居业务：2025年第三季度收入43亿元人民币 同比基本持平 贡献利润率为32.0% 同比提升0.8个百分点 [4] - 房屋租赁业务：2025年第三季度收入为57.3亿元人民币 同比增长45.3% 贡献利润率8.7% 同比提升4.3个百分点 [4] 成本控制与运营效率 - 2025年第三季度整体运营费用为43亿元人民币 同比减少1.8% 环比减少6.5% 显示降本增效成果显现 [4] - 公司的固定人工成本环比下降6.5个百分点 成本控制正在逐步兑现 [4] - 2025年第三季度毛利率为21.4% 同比下降1.3个百分点 [4] 现金流与股东回报 - 公司现金储备坚实 广义现金余额维持在约700亿元人民币 [4] - 2025年第三季度 公司斥资约2.8亿美元进行股票回购 同比增加38.3% [4] - 自2022年9月以来 公司累计回购金额约23亿美元 回购股数占比约11.5% [4] 关键财务指标预测 - 预计2025年每股盈利为1.12元人民币 2026年及2027年分别升至1.67元和2.76元人民币 [3] - 预计2025年市盈率为35.8倍 2026年及2027年将分别降至23.9倍和14.5倍 [3] - 预计2025年股息率为1.6% 2026年及2027年将分别升至2.4%和3.8% [3]

公司ESG评级表现 - MSCI将贝壳-W的ESG评级从"A"上调至"AA"，实现从2023年至2025年的连续三次评级上调 [1] - 公司在ESG管治类别中获得6.6分，优于行业平均水平 [1] - 公司在ESG环境类别中的评分同比显著提升 [1] 公司ESG实践举措 - 公司持续完善商业道德与反贪污细则政策，并实施全面的商业道德标准培训计划，在企业行为方面取得显著进展 [1] - 公司推行《公寓环保公约》，引导租户与公寓管理人员践行绿色实践，并通过公寓项目推动城市社区发展 [1] 公司使命与战略 - 公司秉持"有尊严的服务者，更美好的居住"的使命，致力于通过基础设施改造和科技驱动创新重塑中国居住服务行业 [1] - 公司旨在创造长期可持续的价值，同时赋能服务者的职业化成长，为消费者提供美好居住体验 [1]