美联储降息对房贷成本的影响 - 美联储降息后，美国30年期固定房贷利率连续四周下降至6.17%，创2024年10月初以来最低水平[3] - 国内市场部分城市房贷利率已降至3%左右，市场普遍预测未来3-6个月5年期以上LPR有望下调10-15BP[3] - 以100万元30年期房贷计算，利率每降0.25个百分点，月供可减少约140元，30年总利息节省超5万元[3] 房地产市场需求基本面 - 2025年7月商品房销售面积累计同比降幅收窄至-4%，但主要源于基数效应，真实需求仍处筑底阶段[3] - 居民收入预期改善不足、就业稳定性担忧等内生矛盾是制约购房决策的核心因素[3] - 存量房贷利率下调空间有限，政策更侧重支持新购需求，不同群体减负效果存在差异[3] 资金流向与核心资产表现 - 美联储降息后，美国再融资申请量同比激增111%，购房贷款申请量同比上升约20%[5] - 外资与国内机构资金聚焦一线及强二线城市核心资产，上海新建商品住宅价格环比逆势上涨0.4%[5] - 长三角优质写字楼租金指数环比微升0.3%，反映核心资产抗跌性[5] 非核心资产风险与市场分化 - 三四线城市2025年1-8月二手房价格跌幅达5.8%，部分区域楼盘价格较峰值腰斩，去化周期超36个月[7] - 三四线城市商业综合体空置率普遍超25%，而核心商圈写字楼空置率稳定在12%左右[7] - 人口持续流出导致需求萎缩，投资非核心资产面临显著贬值风险[7] 政策导向与投资策略 - 美联储降息释放国内货币政策空间，缓解稳汇率与稳增长的平衡压力[7] - 政策重心围绕“稳地价、稳房价、稳预期”，避免资金大规模流入房地产[7] - 投资需转向“精选资产”逻辑，重点关注人口净流入、产业升级的核心城市优质住宅与持有型物业[7]