美联储降息对房贷成本的影响 - 美联储降息后，美国30年期固定房贷利率连续四周下降至6.17%，创2024年10月初以来最低水平[3] - 国内市场部分城市房贷利率已降至3%左右，市场普遍预测未来3-6个月5年期以上LPR有望下调10-15BP[3] - 以100万元30年期房贷计算，利率每降0.25个百分点，月供可减少约140元，30年总利息节省超5万元[3] 房地产市场需求基本面 - 2025年7月商品房销售面积累计同比降幅收窄至-4%，但主要源于基数效应，真实需求仍处筑底阶段[3] - 居民收入预期改善不足、就业稳定性担忧等内生矛盾是制约购房决策的核心因素[3] - 存量房贷利率下调空间有限，政策更侧重支持新购需求，不同群体减负效果存在差异[3] 资金流向与核心资产表现 - 美联储降息后，美国再融资申请量同比激增111%，购房贷款申请量同比上升约20%[5] - 外资与国内机构资金聚焦一线及强二线城市核心资产，上海新建商品住宅价格环比逆势上涨0.4%[5] - 长三角优质写字楼租金指数环比微升0.3%，反映核心资产抗跌性[5] 非核心资产风险与市场分化 - 三四线城市2025年1-8月二手房价格跌幅达5.8%，部分区域楼盘价格较峰值腰斩，去化周期超36个月[7] - 三四线城市商业综合体空置率普遍超25%，而核心商圈写字楼空置率稳定在12%左右[7] - 人口持续流出导致需求萎缩，投资非核心资产面临显著贬值风险[7] 政策导向与投资策略 - 美联储降息释放国内货币政策空间，缓解稳汇率与稳增长的平衡压力[7] - 政策重心围绕“稳地价、稳房价、稳预期”，避免资金大规模流入房地产[7] - 投资需转向“精选资产”逻辑，重点关注人口净流入、产业升级的核心城市优质住宅与持有型物业[7]

市场环境转折 - 2025年全球市场正经历重大转折 美国经济在第一季度实际出现收缩 发达市场指数表现超过美股 美元自1月峰值已贬值10% [1][3] - 六个月前的市场共识已被颠覆 此前预期美国将保持卓越地位 特朗普执政将推动经济增长和风险资产 [3] - 当前市场共识比六个月前更加模糊 存在对美国加征关税影响、欧元区前景的盲目乐观以及美元将进一步走弱的自满迹象 [4] 投资策略建议 - 建议投资者采取精选资产和分散投资策略 坚信更高质量资产配置是投资组合的基石 [1][5] - 投资者不应追逐最新趋势或对近期担忧过度反应 而应专注于保持稳健的操作 市场叙事变化速度快于投资组合调整速度 [4] - 短期机会大量存在 包括重新调整地域配置、利用升高的收益率以及通过非关联性策略改善分散投资 [5] 宏观经济前景 - 在2025年剩余时间及明年 全球经济增长似乎会走弱 通胀也会随之降低 利率应会进一步下降 [4] - 预期结果将相当温和 美国经济不会出现繁荣也不会彻底崩盘 欧盟正在取得进展但无法迅速解决所有问题 [4] - 尽管全球投资者可能会重新考虑资金投向 但他们不会放弃美国资产 [4]