文章核心观点 - 南方顺丰物流REIT作为仓储物流基础设施证券投资基金，通过持有深圳、武汉、合肥三处仓储物流项目，专注于获取稳定的运营收益和长期可持续的分配 [1][2][4] - 报告期内基金实现总收入75,011,260.99元，净利润21,639,898.29元，经营活动现金流净额50,757,767.58元，整体运营平稳 [3] - 基础设施项目出租率达96.30%，平均有效租金单价48.17元/平方米/月，租金收缴率97.35%，但武汉和合肥市场面临竞争压力 [4][7][11] 基金基本情况 - 基金简称南方顺丰物流REIT，代码180305，运作方式为契约型封闭式，存续期43年，于2025年4月21日在深交所上市 [1] - 基金总份额1,000,000,000.00份，投资目标为通过持有基础设施资产支持证券取得项目完全所有权或经营权利，追求稳定收益分配 [1][4] - 收益分配政策要求每年至少分配一次，且不低于90%的年度可供分配金额以现金形式分配 [1] 财务表现 - 报告期末基金总资产3,717,932,036.28元，净资产3,311,639,898.29元，总资产与净资产比例112.27% [3] - 本期可供分配金额37,770,605.45元，单位可供分配金额0.0378元，年化现金流分派率3.55% [3] - 折旧和摊销34,871,428.01元，利息支出156,472.34元，息税折旧摊销前利润54,051,994.54元 [4] 基础设施项目运营 - 三项目可租赁面积合计465,231.18平方米，实际出租面积448,031.40平方米，加权平均剩余租期931.53天 [4][6] - 前五名租户租金收入占比超60%，顺丰关联方为主要客户，贡献经营性现金流超10% [7][19] - 合肥项目因租户欠缴租金导致收缴率阶段性波动，已计划解除合同并引入新租户顺丰泰森，租赁面积33,501.92平方米 [7][8] 行业与市场竞争 - 中国仓储物流设施总库存约10亿平方米，但现代化设施占比仅7%，人均面积不足1平方米，低于发达国家水平 [11] - 行业周期性受电商和制造业需求影响，1-2月为淡季，9-10月需求提升 [11] - 深圳项目周边租金约2.8-3.2元/平方米/天，出租率95%-100%；武汉项目租金0.6-0.8元/平方米/天，出租率70%-90%；合肥项目租金0.8-1.0元/平方米/天，出租率90%-100% [11][12] 地区市场分析 - 深圳高标仓存量118.0万平方米，宝安区存量10.5万平方米，供需紧张，租金稳定 [13] - 武汉高标仓存量721.9万平方米，东西湖区存量191.8万平方米，市场竞争激烈，租金下行 [14] - 合肥高标仓存量333.2万平方米，蜀山区存量59.8万平方米，区位优势明显，空置率较低 [15] 资金使用与回收 - 原始权益人净回收资金190,758.09万元，85%用于新项目投资，15%补充流动资金 [25] - 截至报告期末已使用31,346.66万元，使用率16.43%，剩余资金将按项目进度投入 [25] - 顺丰控股已建立回收资金管理制度，确保合规使用 [26] 管理团队与运营 - 基金管理人南方基金配备3名以上具备5年经验的基础设施投资管理人员，覆盖仓储物流、数据中心等领域 [27][28] - 运营管理机构通过信息化系统、预算管理和安全生产措施提升运营效率，报告期内无安全事故 [37][38] - 基金管理人定期现场巡查，监督运营机构履职情况，未发现重大风险事件 [39]

截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元[1][2] 今年以来多数REITs产品获得正收益 涨幅最高的嘉实物美消费REIT今年以来涨幅超50%[1] 具体数据显示58只REITs中57只取得正收益 其中嘉实物美消费REIT涨幅达51.84% 华安百联消费REIT 华夏首创奥莱REIT 华夏大悦城商业REIT涨幅均超48% 共有16只REITs涨幅超过30% 13只涨幅在20%-30%[2] 行业头部效应 头部三家基金公司管理近40%的REITs规模[1] 69只已成立的公募REITs来自25家基金管理人[1][2] 华夏基金独占14只REITs 中金基金旗下有10只 其余机构产品数量均不足5只[2] 从规模看华夏基金REITs规模突破340亿元 中金基金超过280亿元 平安基金超过150亿元位列第三 其他机构规模在十几亿元到85亿元之间[2] 新参与者动态 南方基金 汇添富基金 中银基金 创金合信基金等机构今年纷纷入局REITs市场[1] 汇添富基金上半年发行两只REITs：汇添富九州通医药REIT募资11.58亿元 汇添富上海地产租赁住房REIT募资13.62亿元[4] 南方基金发行南方顺丰物流REIT 另有南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT即将发行[4] 中银基金首只REIT中银中外运仓储物流REIT于6月26日成立[5] 创金合信基金首只REIT创金合信首农产业园REIT获批 募集10亿份 底层资产为北京中关村移动智能服务创新园 另一只产品创金合信电子城产业园REIT于5月获上交所受理[5] 行业发展特征 REITs行业处于初级发展阶段 各类机构都有机会参与[1][6] 头部公司多具有深厚投行业务底蕴 多数通过股东协同机制开展项目承揽 承做和评估[6] 后来者需放弃"大而全"策略 转向追求"小而美 专而精" 专注于细分赛道如专业化产业园区 特定区域城市更新项目 新能源结合不动产等[6] 需在细分领域建立行业认知 资源网络和独特管理能力 成为专家型REITs[6]

市场动态 - 华夏华润商业REIT拟二次扩募 购入杭州萧山万象汇 沈阳长白万象汇和淄博万象汇项目 成为公募REITs市场第二单拟二次扩募项目及首单启动二次扩募的消费REITs [1][7] - 丽江市旅游开发投资集团公布文旅基础设施公募REITs项目中标结果 华夏基金与中信证券联合体中标基金管理人及计划管理人 项目以玉龙雪山景区为核心资产 发行规模不低于25亿元 [1][7] - 北京市人民政府发布《深化改革提振消费专项行动方案》 支持符合条件的消费基础设施发行REITs [8] - 截至7月11日 交易所受理阶段REITs产品共11只 已通过待上市REITs共4只 [8] 市场表现 - 中证REITs全收益指数收于1103.87点 周下跌1.12% 中证REITs（收盘）指数收于876.64点 周下跌1.12% [1][2] - 产权类REITs平均周涨跌幅-1.8% 经营权类REITs平均周涨跌幅-0.9% 租赁住房类REITs跌幅最大 能源设施类REITs相对抗跌 [2] - 已上市68只公募REITs中仅8只上涨 涨幅前三为嘉实京东仓储基础设施REIT（+4.25%） 中金中国绿发商业资产REIT（+1.01%） 南方顺丰物流REIT（+0.79%） [2][3] 流动性情况 - 全市场REITs成交额5.5亿元 环比下降17.4% 其中产权类成交额3.31亿元（环比-12.6%） 经营权类成交额2.13亿元（环比-14.1%） [6] - 细分类型成交额分布：园区基础设施1.05亿元 能源基础设施0.53亿元 仓储物流0.68亿元 保障性租赁住房0.76亿元 市政环保0.32亿元 交通基础设施1.29亿元 消费基础设施0.88亿元 [6] 行业进展 - 超过10家5A级景区及自然遗产项目启动公募REITs申报筹备工作 [8] - 华夏华润商业REIT首次扩募拟购入苏州昆山万象汇项目（3月25日公告） [7]

二级市场表现 - 公募REITs二级市场价格整体回调 加权REITs指数收于142 35 本周回报率为-1 26% [2] - 产权类和特许经营权类REITs价格均下行 特许经营权类跌幅较小 [3] - 能源类REITs表现最佳 本周回报率前三的底层资产为能源类 生态环保类和仓储物流类 [4] - 单只REITs涨跌分化 8只上涨60只下跌 涨幅前三为嘉实京东仓储REIT 中金中国绿发商业REIT 南方顺丰物流REIT [5] 成交数据 - 全周REITs成交规模27 5亿元 日均换手率均值0 71% 生态环保类换手率领先 [6] - 成交量前三为华夏合肥高新REIT 华夏北京保障房REIT 嘉实京东仓储REIT 成交额前三为华夏北京保障房REIT 华夏华润商业REIT 中金安徽交控REIT [7][8] - 主力资金净流入7483万元 消费基础设施类 能源基础设施类 保障性租赁住房类净流入居前 单只REITs中中金中国绿发商业REIT 华夏华润商业REIT 中信建投国家电投新能源REIT净流入最高 [8] - 大宗交易总额6 2809亿元 单日最高成交2 0142亿元 华夏华润商业REIT 华夏北京保障房REIT 华夏深国际REIT成交额居前 [8] 一级市场动态 - 本周无新REITs产品上市 [9] - 华夏中核清洁能源REIT首发项目状态更新至"已反馈" [10]

报告核心观点 7月9日华夏华润商业REIT拟二次扩募购入三项目分散风险拓展资产组合；本周REITs市场下行、成交活跃度下降，嘉实京东仓储基础设施REIT领涨 [1][2][3] 行业动态 - 7月9日华夏基金公告华夏华润商业REIT拟二次扩募，购入杭州萧山、沈阳长白、淄博万象汇项目，可分散风险拓展资产组合 [1][7] 一级市场 - 截至2025年7月11日，上市REITs发行规模达1771亿元，共发行68只 [8] 市场表现 - 本周（2025.7.7 - 2025.7.11），中证REITs全收益指数跌1.12%，REITs总指数跌1.68%，产权REITs指数跌2.04%，经营权REITs指数跌0.87% [2][17] - 大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数2.50个百分点，跑输中证全债指数1.57个百分点，跑输南华商品指数2.69个百分点 [2][17] - 个券层面，嘉实京东仓储基础设施REIT、中金中国绿发商业REIT、南方顺丰物流REIT领涨，涨跌幅分别为4.25%、1.01%、0.79% [2][17] 相关性 - 中证REITs指数与中证全债、南华商品指数等在近20日、60日、250日有不同相关系数 [31] - REITs内部产业园区、能源设施等指数在近20日、60日、250日有不同相关系数 [32] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度下降，总成交额(MA5)为5.5亿元，环比降17.4%，产权和经营权成交额(MA5)分别为3.31和2.13亿元，环比分别变-12.6%和-14.1% [3][39] - 细分来看，园区等七类REITs本周MA5成交额有不同变化，交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，占比23.4% [3][39] 估值 - 报告给出各类型REITs中债估值收益率及P/NAV历史分位数，统计时间截至2025年7月11日 [44]

公募REITs市场总览 - 截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元 [1][2] - 年初至7月4日多数产品获正收益，嘉实物美消费REIT涨幅最高达51.84%，华安百联消费REIT等4只产品涨幅超48% [1][2] 行业竞争格局 - 头部效应显著：69只产品来自25家管理人，华夏基金(14只/340亿元)、中金基金(10只/280亿元)、平安基金(150亿元)三家管理近40%规模 [1][2] - 新参与者加速入局：南方基金、汇添富基金(发行2只合计25.2亿元)、中银基金、创金合信基金(首农产业园REIT获批)等机构上半年新增布局 [1][3] 新进入者动态 - 汇添富基金发行医药REIT(11.58亿元)和上海地产租赁住房REIT(13.62亿元) [3] - 南方基金成立物流REIT，另有两只数据中心REIT即将发行 [3] - 创金合信基金首农产业园REIT底层资产为中关村移动智能服务创新园，已吸引快手、小米入驻 [3] 行业发展特征 - 头部机构凭借投行股东资源形成协同优势，多数项目依赖股东背景 [4] - 行业处于初级阶段，后来者需聚焦细分赛道(如专业化产业园、城市更新、新能源不动产)建立"专而精"能力 [5] - 头部管理人通过资产筛选、主动管理等经验积累形成品牌效应和投资信任 [5]

公募基金市场概况 - 今年以来约660只基金发行，发行份额约4200亿份，其中3月达到发行高峰，发行份额超千亿份 [1][2] - 1至6月公募基金发行数量分别为82只、95只、133只、127只、124只和100只，发行份额分别为693.53亿份、886.01亿份、1019.49亿份、900.71亿份、590.79亿份和109.15亿份 [2] - 权益类产品占较大比重，股票型基金和混合型基金发行数量分别为382只和107只，发行份额为1588.81亿份和274.86亿份 [2] 基金产品类型分析 - 债券型基金年内发行数量125只，发行份额超2000亿份，是发行份额规模最大的产品类型 [2] - FOF基金、QDII基金等其他类型基金也有发行 [2] - 医疗主题基金表现强势，全市场约290只医疗主题基金中，270多只年内实现正收益，90多只收益在30%以上，约30只收益在50%以上 [7] 基金募集情况 - 年内171只公募基金提前结束募集，包括广发智选启航混合、东方红盈丰稳健配置6个月持有等 [1][2][4] - 多只基金成为"日光基"，如中邮同业存单指数7天持有、南方顺丰物流REIT等，均在一天内完成募集 [1][5] - 部分基金募集期大幅缩短，如中航智选领航混合从原定6月27日提前至6月11日，华宝宝益90天持有A从6月13日提前至5月23日 [5][6] 医药主题基金表现 - 多只医药主题基金提前结束募集，如东方阿尔法健康产业混合从6月13日提前至6月9日，平安港股通医疗创新精选从6月25日提前至6月9日 [7] - 国内创新药市场发展迅速，政策支持提升市场天花板，国内创新药成果显著，管线对外授权和商业化处于成果涌现阶段 [8] - 港股创新药市场机制优势明显，便于未盈利Biotech公司上市融资，国际化市场有利于吸引外资和海外布局 [8]

REITs市场交易活跃度分析 - 5月15日多只REITs出现大宗交易，中金印力消费REIT成交235万股（金额1000万元，均价4.25元/份，较收盘价折价0.5%），华夏华润商业REIT成交52万股（494万元）[1][3] - 消费类REITs成为大宗交易主力，近一个月华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT等频繁登榜，年内中证REITs指数平均涨幅8.34%，华安百联消费REIT涨幅达47.66%，华夏首创奥特莱斯REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅超40%[3] - 机构持仓集中度提升，2024年报显示公募REITs持有人户数较中报下降14.4%，户均持有份额增加17.9%，机构投资者占比持续上升[4] 消费类REITs表现突出 - 消费REITs延续存量竞争逻辑，政策支持提供长期增长预期，购物中心的运营能力、改造能力和创新能力是核心竞争力[4] - 中金印力消费REIT在5月13日大宗交易成交2000万股（8227.7万元，占当日总成交额85.56%），5月6日单日大宗成交达1亿元，但二级市场日均成交额普遍不足千万元[5] 市场流动性挑战 - REITs二级市场流动性不足，与大宗交易形成反差，中金印力消费REIT年初11个交易日涨幅超20%但区间总成交仅1.54亿元[5] - 投资者结构单一（保险、券商自营为主），机构持仓集中度高，大规模卖出易引发价格波动，缺乏波动缓释工具[6] - 估值体系待完善，中证与中债估值以收盘价为准，但流动性不足导致估值水平处于历史低位，难以吸引增量资金[7] 险资参与度提升 - 险资加速布局REITs，南方顺丰物流REIT获22个保险账户配售（金额超2亿元），首程控股联合中国人寿等设立目标规模100亿元的平准基金（首期52.37亿元）[8] - 基础设施REITs的"股+债"属性有助于提升保险资金收益，中国人寿表示已投资组合业绩领先市场基准[8] 市场发展建议 - 建议放宽证券投资基金参与限制，引入社保/养老金等长期资本，创新指数化产品以提升流动性[7] - 优化估值方法（结合REITs独特属性差异化估值），改进机构考核机制以提高对估值波动的容忍度[7] - 预计随着百万亿级基础设施资产入市和流通份额扩大，市场活跃度将进一步提升[9]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，择时或是当前二级投资的关键 建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券 强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 报告各部分总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨0.39%，收于1062.1点；中证REITs(收盘)指数上涨0.28%，收于848.4点 沪深300本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第6 [1][11] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为9.73%，中证REITs(收盘)指数涨幅为7.45% 恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][11] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场整体温和上涨，保障房、消费基础设施板块REITs表现较优，交通基础设施、生态环保板块REITs回调 已上市REITs总市值约1902.7亿元，平均单只REIT市值约29亿元 44支上涨、21支下跌，周均涨幅为0.66%，华安百联消费REIT、工银蒙能清洁能源REIT涨幅靠前 [3][13] - 本周保障房板块交易活跃度最高 已上市REITs本周日均成交量160.9万股，日均换手率0.7% 南方顺丰物流REIT、华泰江苏交控REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT日均换手率位列前三 [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR位列前三的是华夏中国交建REIT（11.4%）、平安广州广河REIT（10.8%）、中金安徽交控REIT（9.1%） [17] - P/NAV位于0.7 - 1.7区间，位列前三的是华夏北京保障房REIT（1.7）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），较低的是华夏中国交建REIT（0.7） [17]

一级市场 - 截至2025年4月30日，我国公募REITs产品数量达65只，合计发行规模达1730.26亿元（不含扩募）[3] - 交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元[3] - 共有24只REITs处于待上市状态，其中13只为首发REITs，另外11只为待扩募REITs[3] 二级市场表现 - 2025年4月1日-2025年4月30日，加权REITs指数收于134.98，本月回报率为0.65%[4] - 与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：黄金>纯债>美股>REITs>可转债>A股>原油[4] - 产权类REITs和特许经营权类REITs呈现整体震荡波动趋势，产权类REITs涨幅更大[4] - 保障房类REITs涨幅最大，本月回报率排名前三的底层资产类型为保障房类、消费类和水利设施类[4] - 36只REITs上涨，29只REITs下跌，涨幅排名前三的是华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT和中金重庆两江REIT[4] 成交规模及换手率 - 已上市的65只REITs月内总成交额为123.5亿元，月内区间日均换手率均值为0.8%[5] - 保障性租赁住房类REITs区间日均换手率领先其他[5] - 月内成交量前三的是南方顺丰物流REIT/红土创新盐田港REIT/博时蛇口产园REIT[5] - 月内成交额前三的是南方顺丰物流REIT/华夏中国交建REIT/中信建投国家电投新能源REIT[5] - 主力净流入总额达27727万元，市场交易热情较上月提振显著[5] - 主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/消费基础设施类/园区基础设施类[5] - 主力净流入额前三的REITs是南方顺丰物流REIT/华夏华润商业REIT/中金安徽交控REIT[5] 大宗交易 - 本月大宗交易总额环比上月有所增加，大宗交易总成交额为21.7亿元[6] - 2025年4月8日大宗交易成交额是月内单日最高，为54137万元[6] - 月内大宗交易成交额前三的是易方达深高速REIT/华夏华润商业REIT/中金普洛斯REIT[6]