首批数据中心公募REITs上市表现 - 首批两只数据中心公募REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT）于8月8日上市，首日均触及30%涨停上限 [1][2] - 首日成交金额合计逼近7亿元（分别为2.34亿元、4.52亿元），换手率达25.37%和26.46%，位居全市场公募REITs成交金额前两名 [1][2] - 发行阶段认购火爆：南方万国数据中心REIT认购金额达1835.42亿元，南方润泽科技REIT认购金额达2896.28亿元，后者为年内第三只认购超2000亿元的公募REIT产品 [2] 公募REITs市场整体表现 - 中证REITs全收益指数、中证REITs指数年内分别上涨13.37%、9.91%，跑赢沪深300等主流指数 [1][4] - 全市场73只公募REITs中70只实现正收益，年内平均涨幅17.37% [4] - 表现突出的产品包括：嘉实物美消费REIT（+50.39%）、博时津开科工产业园REIT（+49.96%）、华夏大悦城商业REIT（+46.82%）等 [4][5] 数据中心REITs的行业意义 - 首批数据中心REITs填补了国内REITs市场在新型基础设施领域的空白，底层资产从传统领域扩展到数据中心 [3] - 丰富了投资标的，满足不同风险偏好需求，为资本市场注入新活力 [3] REITs市场近期调整分析 - 6月下旬以来中证REITs指数回调超2%，可能与资本市场风险偏好上行、长端利率波动有关 [4][5] - 中金公司研报指出，14只REITs在6月20日至7月31日期间跌幅超5%，20只跌幅3%-5%，但月末修复后存在配置机会 [5] - 新发债券征税背景下，公募REITs的免税优势使其稀缺性提升 [5]

基金分红概况 - 嘉实基金于7月10日宣布旗下14只产品集体分红 延续1月和4月同日13只产品分红的集中派现节奏 [1] - 分红覆盖债基、主动权益基金、ETF和REITs等多类别 债券基金为分红主力 [1] - 公司自成立至2024年末旗下产品累计分红1444次 累计分红金额达1066.81亿元（不含货币基金）[3] - 2025年以来截至7月10日 公司旗下产品累计分红金额达53.97亿元 [3] 债券基金分红表现 - 嘉实超短债C自2006年4月成立以来累计分红193次 稳居全市场基金分红次数榜首 [1] - 嘉实超短债A类和C类累计分红总金额近34亿元 [1] - 嘉实中债3-5年国开债指数基金等多只被动指数型债基参与此次分红 [1] ETF产品分红特征 - A500ETF嘉实（159351）设置季度分红机制 2025年迎来第二次分红 为成立以来第三次分红 [1] - 该ETF自2024年10月15日上市以来累计成交额超3800亿元 日均成交额超20亿元 [1] - 上证指数增强ETF（562810）上市四个月后首次派现 每10份基金份额派现0.1310元 [1] 主动权益基金分红情况 - 嘉实主题精选混合（070010）2025年内第二次分红 累计分红次数达27次 [2] - 该基金自2006年7月21日成立以来累计分红金额超110亿元 [2] REITs产品分红记录 - 嘉实京东仓储基础设施REIT发布2025年度首次分红公告 [2] - 该REIT自成立以来累计分红6次（不含此次） 累计分红总额超1.5亿元 [2] 分红策略与市场影响 - 分红呈现产品种类多元、分红稳定且可持续性强等特点 有助于提升投资者获得感 [1] - 通过分红帮助投资者锁定收益 提供即时现金流并增强资金自由支配度 [2] - 分红策略有助于投资者应对市场短期波动 坚定长期投资信心 [2]

市场动态 - 华夏华润商业REIT拟二次扩募 购入杭州萧山万象汇 沈阳长白万象汇和淄博万象汇项目 成为公募REITs市场第二单拟二次扩募项目及首单启动二次扩募的消费REITs [1][7] - 丽江市旅游开发投资集团公布文旅基础设施公募REITs项目中标结果 华夏基金与中信证券联合体中标基金管理人及计划管理人 项目以玉龙雪山景区为核心资产 发行规模不低于25亿元 [1][7] - 北京市人民政府发布《深化改革提振消费专项行动方案》 支持符合条件的消费基础设施发行REITs [8] - 截至7月11日 交易所受理阶段REITs产品共11只 已通过待上市REITs共4只 [8] 市场表现 - 中证REITs全收益指数收于1103.87点 周下跌1.12% 中证REITs（收盘）指数收于876.64点 周下跌1.12% [1][2] - 产权类REITs平均周涨跌幅-1.8% 经营权类REITs平均周涨跌幅-0.9% 租赁住房类REITs跌幅最大 能源设施类REITs相对抗跌 [2] - 已上市68只公募REITs中仅8只上涨 涨幅前三为嘉实京东仓储基础设施REIT（+4.25%） 中金中国绿发商业资产REIT（+1.01%） 南方顺丰物流REIT（+0.79%） [2][3] 流动性情况 - 全市场REITs成交额5.5亿元 环比下降17.4% 其中产权类成交额3.31亿元（环比-12.6%） 经营权类成交额2.13亿元（环比-14.1%） [6] - 细分类型成交额分布：园区基础设施1.05亿元 能源基础设施0.53亿元 仓储物流0.68亿元 保障性租赁住房0.76亿元 市政环保0.32亿元 交通基础设施1.29亿元 消费基础设施0.88亿元 [6] 行业进展 - 超过10家5A级景区及自然遗产项目启动公募REITs申报筹备工作 [8] - 华夏华润商业REIT首次扩募拟购入苏州昆山万象汇项目（3月25日公告） [7]

二级市场表现 - 公募REITs二级市场价格整体回调 加权REITs指数收于142 35 本周回报率为-1 26% [2] - 产权类和特许经营权类REITs价格均下行 特许经营权类跌幅较小 [3] - 能源类REITs表现最佳 本周回报率前三的底层资产为能源类 生态环保类和仓储物流类 [4] - 单只REITs涨跌分化 8只上涨60只下跌 涨幅前三为嘉实京东仓储REIT 中金中国绿发商业REIT 南方顺丰物流REIT [5] 成交数据 - 全周REITs成交规模27 5亿元 日均换手率均值0 71% 生态环保类换手率领先 [6] - 成交量前三为华夏合肥高新REIT 华夏北京保障房REIT 嘉实京东仓储REIT 成交额前三为华夏北京保障房REIT 华夏华润商业REIT 中金安徽交控REIT [7][8] - 主力资金净流入7483万元 消费基础设施类 能源基础设施类 保障性租赁住房类净流入居前 单只REITs中中金中国绿发商业REIT 华夏华润商业REIT 中信建投国家电投新能源REIT净流入最高 [8] - 大宗交易总额6 2809亿元 单日最高成交2 0142亿元 华夏华润商业REIT 华夏北京保障房REIT 华夏深国际REIT成交额居前 [8] 一级市场动态 - 本周无新REITs产品上市 [9] - 华夏中核清洁能源REIT首发项目状态更新至"已反馈" [10]

报告核心观点 7月9日华夏华润商业REIT拟二次扩募购入三项目分散风险拓展资产组合；本周REITs市场下行、成交活跃度下降，嘉实京东仓储基础设施REIT领涨 [1][2][3] 行业动态 - 7月9日华夏基金公告华夏华润商业REIT拟二次扩募，购入杭州萧山、沈阳长白、淄博万象汇项目，可分散风险拓展资产组合 [1][7] 一级市场 - 截至2025年7月11日，上市REITs发行规模达1771亿元，共发行68只 [8] 市场表现 - 本周（2025.7.7 - 2025.7.11），中证REITs全收益指数跌1.12%，REITs总指数跌1.68%，产权REITs指数跌2.04%，经营权REITs指数跌0.87% [2][17] - 大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数2.50个百分点，跑输中证全债指数1.57个百分点，跑输南华商品指数2.69个百分点 [2][17] - 个券层面，嘉实京东仓储基础设施REIT、中金中国绿发商业REIT、南方顺丰物流REIT领涨，涨跌幅分别为4.25%、1.01%、0.79% [2][17] 相关性 - 中证REITs指数与中证全债、南华商品指数等在近20日、60日、250日有不同相关系数 [31] - REITs内部产业园区、能源设施等指数在近20日、60日、250日有不同相关系数 [32] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度下降，总成交额(MA5)为5.5亿元，环比降17.4%，产权和经营权成交额(MA5)分别为3.31和2.13亿元，环比分别变-12.6%和-14.1% [3][39] - 细分来看，园区等七类REITs本周MA5成交额有不同变化，交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，占比23.4% [3][39] 估值 - 报告给出各类型REITs中债估值收益率及P/NAV历史分位数，统计时间截至2025年7月11日 [44]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 6 月 30 日 - 7 月 4 日）中证 REITs 指数反弹，市场总市值上涨，各板块表现分化，交通板块止跌领涨，仓储物流板块下跌，市场成交活跃度提升，嘉实京东仓储 REIT 拟扩募，部分 REITs 有运营动态 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 价格方面，七大 REITs 板块仅仓储物流下跌，交通设施板块止跌领涨，主要受东部经济发达区域路产反弹带动，仓储物流板块下跌受中金普洛斯 REIT 下跌拖累 [2][15][18] - 流动性方面，市场整体成交活跃度较上周提升，市政环保、消费设施和产业园区换手率靠前，市政环保已连续 3 周活跃度靠前 [2][23][26] - 估值方面，REITs 项目估值仍然分化，交通、仓储物流、产业园区板块中债估值收益率靠前，个券具有挖掘空间 [2][35] 一级市场 - 嘉实京东仓储 REIT 拟扩募西安、合肥 2 个物流项目，这是第三只启动扩募的仓储物流 REITs 项目 [3][43] - 本周其他要闻包括中航首钢绿能 REIT 临时调用资金、中信建投国家电投新能源 REIT 发布 2 季度经营数据、中航易商仓储物流 REIT 原始权益人港股私有化、华安外高桥 REIT 租户变动、嘉实京东仓储基础设施 REIT 拟召开投资者关系活动 [51]

公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数上涨1 58%，中证REITs（收盘）指数上涨1 55% [1] - REITs总指数跑赢沪深300指数0 69个百分点，跑赢中证全债指数1 41个百分点，跑输南华商品指数0 24个百分点 [1] - 公募REITs总市值首次突破2000亿元，达2019 9亿元 [2] - 全市场66只REITs中54只环比上涨，12只下跌 [1][3] 细分资产表现 - 交通基础设施和市政水利板块表现较优 [1] - 产权类REITs上涨0 9%，经营权类REITs上涨3 2% [2] - 高速公路板块连续第3周领涨，总回报指数涨幅达3 34% [2] - 涨幅前三均为高速公路REITs：招商高速公路REIT（7 96%）、华泰江苏交控REIT（5 9%）、平安宁波交投REIT（5 84%） [1][3] - 跌幅前三为嘉实京东仓储基础设施REIT（-1 22%）、华夏金隅智造工场REIT（-1 07%）、华泰南京建邺REIT（-1%） [1] 流动性与资金动向 - 上周成交规模20 9亿元，水利设施类REITs日均换手率领先 [6] - 成交量前三：华夏合肥高新REIT、博时蛇口产园REIT、华夏中国交建REIT [6] - 成交额前三：华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT、国金中国铁建REIT [6] - 主力净流入总额905万元，交通基础设施类净流入额最高 [7] 政策与行业动态 - 上海市发改委推动REITs提质扩容，建立动态储备机制 [8] - 4单项目提交监管问询反馈，估值均调降：创金合信首农产业园REIT（-7 1%）、华夏华电清洁能源REIT（-0 3%）、南方万国数据中心REIT（-11 9%）、南方润泽科技数据中心REIT（-11 4%） [9] - 中金中国绿发商业REIT、中银中外运仓储物流REIT获证监会注册批复 [9] - 28只REITs处于待上市状态（16只首发，12只扩募） [9]

行业投资评级 - 增持（维持）[6] 核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面修复下REITs市场投资机会，但需注重择时[5] - 弱周期资产在避险情绪下受关注度较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券[5] - 强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，重点关注高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等板块[5] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨0.84%，收于1074.3点[1] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为11.00%，在主要指数中表现最佳[2] - 房地产(申万)指数本周涨幅最高达3.40%，REITs全收益指数排行第4[1] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs总市值约1881.5亿元，平均单只REIT市值约29亿元[3] - 消费基础设施板块表现最优，周涨幅达3.53%，仓储物流板块涨幅2.38%[3] - 保障房板块交易最活跃，日均换手率1%，高于其他板块[4][15] REITs估值表现 - 中债IRR前三为华夏中国交建REIT(11.6%)、平安广州广河REIT(10.9%)、中金安徽交控REIT(9%)[16] - P/NAV区间0.7-1.7，最高为嘉实中国电建清洁能源REIT(1.7)、华夏北京保障房REIT(1.7)、华夏首创奥特莱斯REIT(1.7)[16]