报告行业投资评级 - 增持（维持）[6] 报告核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会[4] - 投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力、弱周期资产的红利配置属性、REITs扩募与新发并行的龙头效益[4] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨0.12%，收于1071.3点；中证REITs(收盘)指数下跌0.20%，收于838.3点[1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为10.69%，中证REITs(收盘)指数涨幅为6.18%[2][10] - 房地产(申万)指数本周上涨0.71%，涨幅最高；REITs全收益指数排行第3[1][10] - 恒生指数本年上涨32.33%，涨幅最高；REITs全收益指数排行第4[2][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现震荡行情，38支上涨、35支下跌，周均涨幅为0.07%[2][12] - 数据中心板块表现最优，上涨1.28%；生态环保板块表现最差，下跌0.79%[2][12] - 已上市REITs总市值约2212.1亿元，平均单只REIT市值约30亿元[2][12] - 本周日均成交量142.9万股，日均换手率0.6%[2][17] - 数据中心板块交易最活跃，换手率达1.2%；仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施板块换手率分别为0.5%/0.4%/0.7%/0.5%/0.7%/0.8%/0.7%/0.4%[2][17] - 中金唯品会奥莱REIT换手率最高达3.7%[17] REITs估值表现 - 中债IRR持续分化，前三分别为华夏中国交建REIT（9.6%）、平安广州广河REIT（9%）、中金湖北科投光谷REIT（7.7%）[3][18] - P/NAV位于0.7-1.8区间，前三分别为易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8）；平安广州广河REIT最低（0.7）[3][18] 投资建议 - 建议关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性及专业运营创造的管理溢价[4] - 关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性[4] - 关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会[4] - 弱周期资产建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人后续龙头效益[4]

项目获批与市场意义 - 平安宁波交投REIT正式获中国证监会注册批复及上交所无异议函 成为全国首单跨海大桥公募REIT及宁波市首单公募REIT [1] - 项目由平安基金担任基金管理人 平安证券担任专项计划管理人 甬兴证券担任财务顾问 [1] - 净回收资金拟投入通苏嘉甬铁路（浙江宁波段）等项目建设 推动基础设施高质量发展 [1] 底层资产特征与运营表现 - 底层资产为杭州湾跨海大桥 全长36公里 连接宁波前湾新区与嘉兴海盐县 2008年建成时为世界最长跨海大桥 [2] - 大桥通行费收入从2009年92222万元增长至2023年219548万元 复合增长率6.4% [2] - 大桥曾获250余项技术革新成果 形成9大自主核心技术 是长三角经济区重要纽带 [2] 公募REITs市场发展现状 - 全市场已上市51只公募REITs产品 其中上交所上市33只 [2] - 资产类型涵盖消费基础设施、保障性租赁住房、新能源、产业园、仓储物流、收费公路及污水处理等 [2] - 本项目进一步丰富公募REITs资产类型 为跨海大桥类资产发行提供借鉴 [2] 发行方业务实践与成果 - 平安证券2023年至2024年10月底通过债权累计提供5203亿元直接融资 债权业务发行规模排名保持前列 [3] - 通过ABS产品累计为超过145家企业提供融资支持 承销证监会ABS产品1200支 承销规模2688亿元 [3] - 平安广州广河REIT自2021年6月上市以来累计分红8次 分红总额超17.04亿元 [3]

REITs市场交易活跃度分析 - 5月15日多只REITs出现大宗交易，中金印力消费REIT成交235万股（金额1000万元，均价4.25元/份，较收盘价折价0.5%），华夏华润商业REIT成交52万股（494万元）[1][3] - 消费类REITs成为大宗交易主力，近一个月华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT等频繁登榜，年内中证REITs指数平均涨幅8.34%，华安百联消费REIT涨幅达47.66%，华夏首创奥特莱斯REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅超40%[3] - 机构持仓集中度提升，2024年报显示公募REITs持有人户数较中报下降14.4%，户均持有份额增加17.9%，机构投资者占比持续上升[4] 消费类REITs表现突出 - 消费REITs延续存量竞争逻辑，政策支持提供长期增长预期，购物中心的运营能力、改造能力和创新能力是核心竞争力[4] - 中金印力消费REIT在5月13日大宗交易成交2000万股（8227.7万元，占当日总成交额85.56%），5月6日单日大宗成交达1亿元，但二级市场日均成交额普遍不足千万元[5] 市场流动性挑战 - REITs二级市场流动性不足，与大宗交易形成反差，中金印力消费REIT年初11个交易日涨幅超20%但区间总成交仅1.54亿元[5] - 投资者结构单一（保险、券商自营为主），机构持仓集中度高，大规模卖出易引发价格波动，缺乏波动缓释工具[6] - 估值体系待完善，中证与中债估值以收盘价为准，但流动性不足导致估值水平处于历史低位，难以吸引增量资金[7] 险资参与度提升 - 险资加速布局REITs，南方顺丰物流REIT获22个保险账户配售（金额超2亿元），首程控股联合中国人寿等设立目标规模100亿元的平准基金（首期52.37亿元）[8] - 基础设施REITs的"股+债"属性有助于提升保险资金收益，中国人寿表示已投资组合业绩领先市场基准[8] 市场发展建议 - 建议放宽证券投资基金参与限制，引入社保/养老金等长期资本，创新指数化产品以提升流动性[7] - 优化估值方法（结合REITs独特属性差异化估值），改进机构考核机制以提高对估值波动的容忍度[7] - 预计随着百万亿级基础设施资产入市和流通份额扩大，市场活跃度将进一步提升[9]