核心政策调整 - 财政部与国家税务总局发布公告 明确自2026年1月1日起 个人销售购买不足2年的住房 增值税征收率从5%降至3% 个人销售购买2年及以上的住房 继续免征增值税 [1] - 新规具有追溯效力 2026年1月1日前销售住房但尚未申报缴纳增值税的 符合条件者可适用新税率 [1] - 政策旨在降低短期交易成本 举例而言 一套总价300万元的房屋在2年内出售 增值税额将从约15万元降至9万元 为卖方节省约6万元 [1] 政策背景与市场影响 - 专家分析指出 当前二手房价格同比跌幅连续2个月扩大 市场预期疲弱 新房交易也开始转弱 热点城市项目去化下降并转向价格竞争 [2] - 降低增值税主要目的为降低交易成本与摩擦 释放受税费影响的需求 缓解因交易成本高导致的卖房困难及大幅降价压力 并促进“卖旧买新”的循环 [2] - 市场循环受阻表现为“卖旧买新”置换需求减少 二手房呈现“刚需化、低总价”特征 新房呈现“改善化、高总价”特征 两者市场分化加剧 [3] - 在取消不合理限制、降低交易成本的宏观政策导向下 降低税费成为重要的逆周期调节工具之一 [3] 行业配套政策动态 - 住房和城乡建设部近期会议强调要稳定房地产市场 因城施策控增量、去库存、优供给 并推动收购存量商品房用作保障性住房等 [4] - 会议同时要求优化保障房供应 推进“好房子”建设 并进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用以支持房企合理融资需求 [4] - 北京于12月24日出台房产新政 包括优化限购、调整房贷利率、降低公积金贷款首付比例等 [4] - 具体而言 北京非京籍家庭购房所需社保或个税缴纳年限 在五环内和五环外均缩短1年 分别降至2年和1年 [5] - 对二孩及以上多子女家庭放宽限购 京籍家庭可在五环内购3套 符合条件的非京籍家庭可购2套 [5] - 北京房贷政策不再区分首套房与二套房利率定价 二套公积金贷款最低首付比例从不低于30%降至不低于25% [5] 政策执行细节 - 购房2年期限的起算时间 通常以获得契税票或房产证的优先时间点开始计算 [2] - 政策中提及的“增值税”并非按房产增值部分征收 而是以房产最终出售交易过户的总金额为计税基准 [2]