核心观点 - 万科正面临严峻的流动性危机和密集的偿债压力，其首笔寻求展期的境内债“22万科MTN004”核心展期方案未获债权人通过，但通过延长宽限期避免了立即违约，为后续协商争取了时间 [2][5][10][12] - 公司已进入偿债高压期，未来两年面临超过190亿元的公开债券兑付压力，且账面资金远不足以覆盖短期债务，国际评级被连续下调 [14][15][16] - 大股东深圳地铁虽持续提供资金支持，但条件日趋严格且设有上限，公司自救依赖资产处置和销售回款，但两者均面临巨大挑战，前景依然艰难 [18][20][24][27][28][31] 债券展期博弈与进展 - “22万科MTN004”是万科首笔寻求展期的境内债，余额20亿元，票面利率3%，其展期结果被视为后续展期的风向标 [4][5] - 第一次持有人会议上三项展期议案均未获通过，其中万科提出的议案一要求将6000万元利息也延期一年且无增信，完全无人问津 [6][7][10] - 第二次持有人会议上，万科作出让步，承诺在宽限期内支付6000万元到期利息，并承诺提供增信措施，但核心展期方案仅获20.20%同意，78.30%反对，未生效 [10] - 债权人批准了将债券原定5个工作日宽限期延长至30个交易日的议案，同意票达90.70%，新的宽限期截止日为2026年1月28日，避免了公司立即违约 [10][12] 公司面临的偿债压力与财务状况 - 2025年12月15日至28日，公司需接连应对“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔债券，本息兑付总额达58.71亿元 [14][15] - 2026年公司有超过120亿元境内债需偿还，2027年面临70亿元海外债及超过30亿元境内债的兑付压力 [15] - 公司在境内债券市场存续公开债券13只，余额合计203.16亿元；存续美元债总额13亿美元（约合人民币91.6亿元） [15] - 截至2025年9月底，公司有息负债合计3629.3亿元，总负债8355亿元，一年内到期的非流动负债约1278亿元，而货币资金仅656.8亿元，远不足以覆盖短期债务 [16] - 国际评级机构标普在11月28日将万科信用评级从“CCC”下调至“CCC-”，惠誉也将其评级下调至“C” [16] 外部支持与内部自救措施 - 大股东深圳地铁在两年内累计提供307.96亿元股东借款，利率低至2.34%，并深度介入公司管理 [18] - 自2025年起，深圳地铁新增的股东借款额度设定上限为220亿元，且要求万科提供足额资产抵质押担保，风险控制加强 [20][24] - 公司通过资产处置回笼资金，2025年前三季度出售资产回现约44亿元，但投资性房地产用于抵质押及担保的余额已高达800亿元，优质可变现资产快速减少 [27][28] - 销售端持续恶化，2025年前三季度合同销售金额1004.6亿元，同比暴跌44.6%；同期净亏损280.2亿元，过去21个月内累计亏损超770亿元 [28] - 创始人王石曾公开表态并放弃退休金以示支持，但公司未作公开回应 [25][26]

万科债券市场表现 - 万科多只境内债券于12月8日集体大幅反弹，多只债券盘中因涨幅过大触发临时停牌 [3] - 具体涨幅方面，“21万科06”、“22万科02”、“21万科06”涨幅超过36%，“21万科04”、“22万科04”涨幅超过30%，“22万科06”上涨27% [3] - 与债券市场表现相反，万科股价当日仍然低迷，万科A股报4.94元/股，下跌0.2%，万科H股报3.56港元/股，下跌0.28% [3] 债券展期方案进展 - 近期万科债券展期迎来新进展，公司于12月5日盘后发布了“22万科MTN004”第一次持有人会议的议案概要，包含三个不同的中期票据展期方案 [3] - 议案一方案为将本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月15日，延期期间不计复利，票面利率维持不变 [3] - 议案二要求展期前已产生的利息于2025年12月15日正常兑付，并要求追加增信措施，例如由深圳市地铁集团或其他深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保 [3][4] - 议案三同样要求利息正常兑付，但仅要求提供相对应的增信措施，未明确具体增信方 [3][4] - 三项议案均属于需要变更债券本息偿付条款的特别议案，生效需获得持有本期债务融资工具表决权超过总表决权数额90%的持有人同意 [4] - 审议上述议案的持有人会议定于12月10日召开 [4]

万科债务与流动性状况 - 公司将于12月10日召开债权人会议，审议一笔20亿元中期票据“22万科MTN004”的展期事项，但初步方案未能缓解市场担忧，其债券价格持续走低[1] - 公司短期偿债压力巨大，截至2025年第三季度末，一年内有息债务占比42.7%，达1513亿元，而同期货币资金为656.8亿元，较年初减少25.5%，现金短债比降至0.43[2] - 公司整体有息负债规模庞大，截至2025年6月30日，总额为3642.6亿元，其中一年内到期的有息负债为1553.7亿元，占比42.7%[2] 债务结构与融资渠道 - 公司债务主要来自银行贷款，截至2025年上半年末，银行贷款融资余额为2641.85亿元，占有息负债总额的绝大部分，债券融资余额为436亿元，其他借款为564.7亿元[2][4] - 历史数据显示公司银行借款高度集中于大型金融机构，截至2022年末，对工商银行、招商银行、中国银行、兴业银行等前十家银行的借款余额总计显著[4] - 2024年，公司获得了来自招商银行、平安银行、兴业银行及北京银行等多家银行超过430亿元的新增授信，这些授信可能包含借新还旧及新增融资[5] 银行风险敞口与风险缓释 - 具体银行风险敞口方面，公司在工商银行的借款金额为92.41亿元，在招商银行的借款为65.24亿元，在中国银行的4笔借款合计125.19亿元[5] - 瑞银测算，截至2025年上半年，万科银行贷款总额2640亿元，仅占银行体系对房企贷款总额的1.9%，占总贷款规模的0.1%，因此即便违约对银行体系整体冲击有限[10] - 银行已加强对万科贷款的信用增级措施，截至2025年上半年，其银行贷款中约62%是有抵押的，远高于2022年的8%[10] 公司融资环境与资产状况 - 公司的融资模式自2023年后已明显从信用贷款转向担保贷款，自2023年以来，公司及其子公司为经营融资发布的贷款担保公告已达40条[6] - 截至2025年7月31日，公司及控股子公司担保余额为853.80亿元，占2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的42.13%[7] - 公司可供盘活的优质资产逐渐减少，且对外担保余额处于高位，资产再配置空间有限，同时已有子公司股权遭到司法冻结[8] 外部支持与销售表现 - 大股东深圳地铁集团的输血已接近上限，根据框架协议，在2025年度股东会之前，公司剩余可向深铁获得的新增有担保贷款本金仅为22.9亿元[9] - 公司销售表现大幅下滑，2025年前10个月累计销售额为1152.8亿元，月均约115.3亿元，较2024年月均200亿元的水平近乎腰斩[11] 债券市场影响与机构持仓 - 公司债券价格近期出现剧烈波动，多只债券于11月26日下跌并触发临停，12月2日，“21万科06”跌超30%，“21万科02”跌超25%，多只债券因大幅波动触发临时停牌[11] - 根据2025年中报数据，公募机构对万科债券的持仓很少，仅能观察到2家基金持有，持仓主体主要为体量大、扛波动能力强的理财和银行[12]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 万科展期冲击市场人心，预计短期内民营房企、弱资质国有房企债券价格或有波动，但暂时难外溢至城投领域，2027年后城投认可度分化是大概率事件，3Y以内城投债底线风险可控 [5][8] - 上周信用债迎调整，发行量维持3000亿元以上，到期量小幅缩减，净融资额维持千亿以上，各等级、各期限信用债估值全面上行，信用利差同步全面走阔，且长端走阔幅度偏大 [5] 根据相关目录分别进行总结 信用债周观点：信用风险扩散可控 - 万科展期超出部分人对政策的预期，虽未根本动摇债市“国企信仰”“城投信仰”，但其信用危机演绎有参考价值，预计民营房企、弱资质国有房企债券价格波动性增大，暂时难蔓延至城投债范畴 [5][8] 信用债周回顾：万科展期刺激债市调整 负面信息监测 - 2025.11.24 - 2025.11.30期间，泰州华诚医学投资集团有限公司、山东王晁煤电集团有限公司等公司债项评级调低；万科企业股份有限公司海外评级下调；广西交通投资集团有限公司、广州市天建房地产开发有限公司等公司发生重大负面事件 [12][13][14] 一级发行：净融资额维持千亿元以上规模 - 11月24日至11月30日信用债一级发行3443亿元，环比减少15%，总偿还量降至2236亿元，净融入1207亿元，净融资额维持千亿以上规模 [15] - 上周统计到6只取消/推迟发行信用债，规模合计42.7亿元，取消/推迟发行数量有所增多，AAA发行成本环比明显下行 [16] 二级成交：收益率全面上行，中长期限利差大幅走阔 - 上周各等级、各期限信用债估值全面上行，信用利差同步全面走阔，且长端走阔幅度偏大，中高等级3Y - 1Y、5Y - 1Y期限利差走阔幅度偏大，AA - AAA级等级利差±1bp内窄幅波动 [19][21] - 城投债信用利差方面，上周各省信用利差整体走阔，各省份之间分化较小，宁夏和甘肃最多走阔4bp；产业债信用利差方面，上周各行业利差也多走阔3bp左右，房地产最多走阔53bp [24][27] - 二级成交周换手率环比修复，下降0.18pct至1.71%，换手率前十债券的发行人基本都为央国企，折价超过10%成交的信用债均为万科债 [28] - 从单个主体估值变化看，利差收窄或走阔幅度居前的城投分布散乱，产业方面利差走阔幅度前五的主体多为房企，依次为万科、时代控股、碧桂园、融侨 [30]

市场整体表现 - A股市场低开高走，早盘三大指数集体上涨，上证指数早盘收报3883.46点，涨0.21%，深证成指早盘收报12967.66点，涨0.72%，创业板指早盘收报3052.87点，涨0.71% [1][2][3] - 市场呈现普涨格局，沪深京三市超3500只个股上涨，上午半天成交额达9837亿元 [1] - 主要宽基指数普遍收涨，科创50指数表现突出，早盘收涨1.14%至1325.59点，中证500指数涨0.89%至7012.95点 [5][6] 板块表现 - 钛白粉、锂矿、海南自贸区、商业航天等板块领涨市场，商业航天概念股乾照光电涨停，锂矿股大中矿业涨停，海南板块海南瑞泽封板 [1] - 医药医疗、银行、游戏、旅游等板块表现疲软，抗流感概念股粤万年青跌幅超过10% [1] - 消费股有所表现，乳业板块拉升，海欣食品走出地天板 [1] 港股市场 - 港股指数表现分化，恒生指数下跌0.24%，恒生科技指数微涨0.11% [9] - 有色金属股延续上涨行情，招金矿业、紫金矿业均有涨幅，新消费概念股泡泡玛特涨近4%，蜜雪集团涨超2% [9] - 体育用品股、家电股走低，创新药概念表现疲弱 [9] 债券市场 - 万科部分境内债券出现大幅波动，早盘"21万科04"一度跌近44%，"21万科06"跌超38%，但随后大幅反弹，"22万科02"涨120%，"21万科06"涨107.8% [13][15] - 国债期货全线下跌，30年期主力合约跌0.03%，10年期主力合约跌0.02% [9] - 中证转债指数高开0.03%，福新转债涨超4%，大中转债涨超3% [18] 商品期货 - 商品期市多数上涨，集运指数(欧线)涨5.97%，沪银涨3.14%，焦炭跌1.96% [9] - 开盘时段焦炭、碳酸锂、钯主力合约跌超2%，焦煤、多晶硅、沥青跌超1%，玻璃、棕榈油、沪银等涨超1% [20] 外汇市场 - 人民币兑美元中间价报7.0789，较上一交易日下调10点 [20] 机构观点 - 摩根大通策略师将A股评级上调至"超配"，认为中国股市明年实现大幅上涨的概率高于遭遇重挫的风险 [8]

近期债市表现 - 国内债市持续承压，长债利率接连上行，10年期国债收益率在1.84%附近向上震荡[2] - 国债期货收盘多数下跌，10年期主力合约跌0.06%，30年期主力合约跌0.01%[3] - 银行间市场主要利率债收益率以上行为主，10年期国债活跃券收益率上行1BP至1.844%，30年期国债活跃券收益率上行0.35BP至2.1975%[3] 债市承压原因 - 政策上降息预期降温，市场对“固收+”基金赎回、公募基金销售新规落地存在担忧[2] - 万科债券展期风波冲击市场情绪，主要利空信用债，但赎回压力下利率债也会受到波及[2][5] - 债市增量利好有限，货币政策方向不明确，前期利率债补涨结束，主流券种收益率下行有阻力[4] - 机构行为方面，保险大量赎回“固收+”基金，基金被迫抛售资产，券商自营和农商行也有抛售行为[4] - 债市对基本面、房价、股市表现钝化甚至偏弱，市场对年内降息期待值不高[4] 货币政策与流动性 - 近期央行在公开市场连续净回笼，但资金面整体维持宽松，11月27日单日净投放564亿元[4] - 本周以来央行累计净回笼资金1600多亿元，11月25日通过加量续作MLF净投放1000亿元[5] - 市场对年内降准降息的预期持续降温，但受访人士认为岁末年初降准降息仍有空间[2][6] - 若美联储12月降息落地，国内降息空间理论上更充分，预计未来两个月内会有降息落地，明年一季度有降准一次的空间[6] 机构观点与未来展望 - 部分机构认为明年初降准降息可能性较高，未来1～3周利率行情可能正式开启，建议把握做多机会[6] - 央行在三季度货币政策执行报告中强调“保持合理的利率比价关系”，为后续管理市场利率预设政策框架[8] - 目前10年期国债利率与OMO利差稳定在40BP附近，位于2015年以来14%分位数，属于合理略偏低水平，1.7%仍是10年期国债老券的阻力位[8] - 部分银行下架5年期定期存款，可能暗含银行负债端久期缩短信号，但银行客观上仍存在拉长配债久期的需求[6][7]

万科债券价格大幅下跌 - 11月26日，万科多只境内债券价格暴跌，其中“21万科04”、“22万科02”、“22万科04”跌超20%，触发盘中临停，“21万科06”、“22万科06”跌超14%，“21万科02”跌超10% [1] - 11月以来，万科境内债整体表现低迷，多日出现下跌 [1] - 万科股价同步走低，万科A（000002.SZ）一度下探至6元/股，近60个交易日累计跌幅超13%，创2015年以来新低；万科企业（02202.HK）自9月12日以来从5.94港元下跌至4港元附近 [2] 大股东提供流动性支持协议 - 11月2日，万科公告与第一大股东深铁集团签署框架协议，约定在2025年度股东会召开日前，深铁集团可向万科提供不超过220亿元本金的贷款 [3] - 该协议借款包括两部分：一是2025年初以来已发生的203.73亿元纯信用贷款（其中197.1亿元已提取），二是后续可新增的22.9亿元有担保贷款 [3] - 根据协议，前述借款本息合计约为236.91亿元 [3] 公司面临的债券兑付压力 - 股东借款已成为万科偿付债券的重要资金来源，截至11月2日，年内已偿付境内外债券本息约303.25亿元，其中深铁信用借款用于偿付165.22亿元，占比约55% [4] - 然而，深铁集团依据框架协议可提供的剩余22.9亿元有担保贷款，不能完全覆盖公司近期待偿债券本息 [3] - 根据华泰证券估算，万科2025年11月至2026年6月待偿境内债券本息约为155.46亿元，另有待偿美元债利息约0.3亿美元 [3] 公司后续资金筹措与股东表态 - 分析指出，除股东借款外，公司还需通过销售回款、资产腾挪、银行贷款等方式进一步筹集资金以应对债券兑付 [3] - 深铁集团作为大股东表示，将与各方一起努力，帮助万科有序化解风险，摆脱困境，并继续按照市场化、法治化原则支持其健康发展 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 债市整体窄幅波动长券表现稍好，国债期货主力合约多数下滑，银行间市场资金面宽松，债市短期或进入僵持阶段；央行重启买卖国债等大事件落定后消息面趋于平稳 [2] 各部分总结 行情回顾 - 基本面：债市整体窄幅波动，长券稍好，国债期货主力合约多数下滑，30年期主力合约跌0.11%；银行间市场资金面宽松，存款类机构隔夜回购利率小降并持稳于1.31%附近；万科债券多数下跌，“22万科04”、“21万科06”跌超2%；债市短期或进入僵持阶段 [2] - 资金面：11月3日央行开展783亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，当日3373亿元逆回购到期，单日净回笼2590亿元 [2] - 基差：TS主力基差 -0.0397，TF主力基差 -0.0523，T主力基差 -0.0002，现券贴水期货，偏空；TL主力基差0.2246，现券升水期货，偏多 [2] - 库存：TS、TF、T主力可交割券余额分别为13594亿、14935亿、23599亿，中性 [3] - 盘面：TS、TF、T主力均在20日线上方运行，20日线向上，偏多 [3] - 主力持仓：TS、TF主力净多且多增，T主力净多但多减 [4] - 预期：央行连续第8个月对MLF加量续做；10月PMI数据不及预期，位于荣枯线以下；9月CPI环比涨0.1%，同比降0.3%，核心CPI同比涨幅连续第5个月扩大；9月新增社融略低于季节性，M2增速扩大；LPR按兵不动；美联储10月议息会议降息25基点 [4] - 各合约行情：T2512.CFE现价108.680，涨0.01%，成交量65902，持仓量243868，日增仓1313；TF2512.CFE现价106.050，跌 -0.01%，成交量52682，持仓量151286，日增仓1862；TS2512.CFE现价102.516，跌 -0.03%，成交量24640，持仓量71166，日增仓 -1209；TL2512.CFE现价116.51，跌 -0.11%，成交量98827，持仓量137774，日增仓 -4976 [7] 现券分析 - 展示了DR利率、中债国债到期收益率及国债期限利差相关图表 [8][11][12] 基差分析 - 展示了CFFEX10年期、5年期、2年期、30年期国债期货基差（CTD）（结算价，银行间）走势图 [14][19][20]