上海市房地产政策调整 - 中国人民银行上海总部调整上海市商业性个人住房贷款利率定价机制 不再区分首套住房和二套住房[1] - 上海市住建委等六部门联合发布通知 调减住房限购政策 优化住房公积金 优化个人住房信贷 完善个人住房房产税政策[1] - 上海自贸区临港新片区和嘉定 青浦等6个市辖区（郊区）的二套商贷利率从LPR-25BP降至LPR-45BP 上海核心城区（主城区）从LPR-5BP降至LPR-45BP[1] 利率定价机制调整 - 银行业金融机构根据经营状况和客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的具体利率水平[2] - 政策赋予银行自主定价权 有助于银行灵活调整策略 优化信贷资源配置 提高风险管理水平[3] 住房限购政策优化 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括上海市户籍居民家庭和在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非上海市户籍居民家庭[4] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策[4] 住房公积金政策优化 - 提高个人住房公积金贷款额度 支持提取住房公积金支付购房首付款[5] - 缴存人购买上海市新建预售商品住房可申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款[5] - 提取住房公积金支付购房首付款不影响住房公积金贷款额度计算[5] 个人住房房产税政策调整 - 符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税[5] - 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后给予人均60平方米的免税面积扣除[5] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受该政策[5] 政策影响分析 - 利率统一降至LPR-45BP有利于降低居民购房利息支出 减轻房贷负担[1] - 刚需项目95%以上需要银行按揭贷款 多套房产家庭中的高端项目对银行按揭贷款利率依赖度超过50%[1] - 取消首套房和二套房利率差异能改善群体和资产配置需求人群的还贷压力 促进改善需求释放[1]

| 都在用的商业查询工具 | | 夏公司 童老板 童关系 | 查风险 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 国家中小企业发展子基金旗下机构 | | 万达地产集团有限公司 | | × 天眼一下 | 船 应用 ▼ | 商务合作 | | 基本信息 495 | 法律诉讼 999+ | 经营风险 51 | | 经营信息 999+ | 公司发展 158 | 知议 | | 股权冻结(3 | | | | | | | | 股权冻结38 | 历史股权冻结0 | | | | | | | 序号 | 执行通知书文号 被执行人 | 股权所在企业 | 股权数额 | 执行法院 | 类型 | 状态 | | 1 | 万达地产集团有 (2025) 渝87执3849号 限公司 | 成都青白江万达广场 置业有限公司 | 10000.0万人民币 | 成渝金融法院 | 股权冻结 | 冻结 | | | | 夏公司 童老板 童关系 | 童风险 | | | | | 都在用的商业查询工具 | 国家中小企业发展子基金旗下机构 | 万达地产集团有限公司 | | × 天眼一下 | 品 应用 ▼ | ...

本文字数：319，阅读时长大约0.5分钟 爱企查App显示，近日，万达地产集团有限公司新增一则股权冻结信息，股权所在企业为成都青白江万达广场置业有限公司，冻结股权数额1亿人民币， 冻结期限为3年，执行法院为成渝金融法院。 | 执行裁定文书号 | (2025)渝87执3849号之一 | 执行通知文书号 | (2025)渝87执3849号 | | --- | --- | --- | --- | | 执行法院 | 成渝金融法院 | 执行事项 | 公示冻结股权、其他投资权益 | | 被执行人 | 万达地产集团有限公司 | 被执行人持有股权、 其他投资权益的数额 | 10000万元人民币 | | 冻结期限自 | 2025-08-21 | 冻结期限至 | 2028-08-20 | | 冻结期限 | 1095 | 公示日期 | 2025-08-21 | 成都青白江万达广场置业有限公司成立于2019年5月，法定代表人为甯佐夫，注册资本1亿元人民币，经营范围为房地产开发经营。股东信息显示，该公 司由万达地产集团有限公司全资持股。 2025.08. 25 | ◎ 晉企查 | 查企业 ▼ 成都青白江万达广场置业有限公司 | | × ...

行业与公司 * 行业涉及中国宏观经济 股票市场 香港市场 入境旅游 交通运输 关税影响 基建投资 消费政策[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27] * 公司涉及大型保险公司 公募基金 光伏企业 汽车企业 美团 滴滴等科技公司 航空企业[5][6][8][18][24][26] 核心观点与论据 * 中国经济呈现前高后低态势 预计三季度GDP增速回落至4.5%左右 上半年实际GDP同比增速为5.3%[1][4][9][11] * 市场流动性宽松 大摩自由流动性指数转正 上半年A股净流入1.5-1.7万亿人民币 超过六成来自大型资产配置者[1][5] * 中国股市存在结构性撕裂 沪深300涨幅接近10% 而中证2000和ST板块涨幅惊人[1][6] * 投资者信心回升但需警惕三大风险 包括基本面挑战 中美关系不确定性 国内政策态度[1][8] * 央行流动性管理边际趋向中性 重提防范资金空转 但短期内干预股市可能性不高[1][12][13] * 香港一个月期HIBOR从1%左右反弹至接近3% 主要因金管局干预汇市收紧流动性[1][14] * 中国入境游市场前景广阔 预计未来十年收入年化增长约19% 上半年外国人入境增长30% 旅游服务出口增长超过60%[2][21] * 以旧换新政策下半年呈现退坡迹象 八月上旬家电和汽车行业同比增速仍相对疲软[10][16][17] * 关税成本由中国企业和美国消费者共同承担 中国出口价格下调幅度约为2% 远低于关税增幅[18] * 亚洲投资者分配到美国资产的比例从2024年底的42%略降至40.5%[20] * 航空业周转量增加超过16% 其中60%以上来自出入境需求的增加[26] 其他重要内容 * 出口抢跑效应消退 集装箱码头数据下行[1][4] * 房地产市场持续调整 二手房成交和价格继续探底[1][4][10] * 财政刺激效果有限 基建需求不足[1][4][10][11] * 反内卷政策落实缓慢 光伏行业整合需3到6个月[8] * 美联储可能在九月份开始降息[8][15] * 免签政策推动入境游 上半年通过免签入境外国人占比超过70%[21][22] * AI和科技发展消除语言障碍 美团 滴滴等应用嵌入翻译功能[24] * 中国降低购物退税门槛 在景点设立便利退税柜台[25][27] * 外航份额下降 一些外航撤掉中国航线[26]

房贷利率政策调整 - 上海房贷利率取消首套与二套区分 有助于释放更多改善型购房需求 [1] - 以商业贷款200万元、30年期限计算 首套月供8486元 二套差异化地区月供8704元 非差异化地区月供8925元 [1] - 新政策下二套房利率显著降低 非差异化地区月供减少439元 降幅远高于以往LPR调整带来的数十元减少 [1] 购房成本变化 - 利率调整使购房者获得实质性优惠 月供减少体感明显 [1] - 政策力度显著大于常规LPR调整 对改善型需求形成直接刺激 [1]

国内政策动态 - 国常会强调强化财税金融政策支持以释放内需潜力 加强设备更新和消费品以旧换新政策实施[2] - 央行连续第六个月加量续作MLF 8月净投放3000亿元 操作规模6000亿元[3] - 央行就银行间外汇市场管理规定征求意见 允许外汇交易中心和上清所商业化提供数据服务[4] - 个人消费贷款贴息政策将于9月1日实施 首次对消费部分精准支持 金融机构需创新技术手段[4] 资金面与利率变化 - 央行开展3612亿元7天逆回购操作 单日净投放1232亿元[8] - 资金面重回宽松 主要回购利率下行 DR001降5.17bp至1.412% DR007降4.71bp至1.467%[9] - 股市强势压制债市 但MLF操作带动短债回暖 10年期国债收益率上行2.40bp至1.785%[10] 信用债市场事件 - 广州时代控股7只债券兑付资金未到位 存续债停牌 未能偿还债务86.87亿元[12][13] - 万科上半年净亏损119.47亿元 较上年同期98.52亿元扩大[14] - 泰禾集团因信披违规被罚600万元 董事长黄其森被留置[14] - 东方时尚子公司银行账户冻结2.92亿元 涉及法律纠纷[14] - 弘阳地产延长重组支持协议期限至9月5日/19日[15] - 江苏悦达集团取消发行"25悦达MTN007B"因市场波动[16] - 赣锋锂业上半年营收83.76亿元同比下降12.65% 净亏损5.31亿元[16] - 蒙自开投有息债务余额19.27亿元 逾期债务3.2亿元[16] - 广东联泰集团因定期报告披露不准确被上交所书面警示[17] - 刚泰控股预计无法按时披露2025年半年报[18] - 佳兆业集团预计上半年亏损净额不多于110亿元[19] 可转债市场表现 - A股三大股指集体上涨 上证指数涨1.45% 深证成指涨2.07% 创业板指涨3.36% 成交额2.58万亿元[20] - 转债市场主要指数跟涨 中证转债涨0.95% 上证转债涨1.05% 深证转债涨0.81% 成交额984.53亿元[20] - 个券多数上涨 451支中363支收涨 东材转债涨超12% 华懋转债涨超11% 东时转债涨超10%[20] - 多只转债公告下修或赎回条款动态 包括起帆转债提议下修 海泰转债和设研转债公告提前赎回[21][22] 国际债市与大宗商品 - 鲍威尔强调就业风险偏向下行 为降息敞开大门 各期限美债收益率普遍下行[5][6][23] - 10年期美债收益率降7bp至4.26% 2年期降11bp至3.68% 德法等欧洲10年期国债收益率普遍下行[23][24] - 国际原油期货价格上涨 WTI原油涨0.22%至63.66美元/桶 布伦特原油涨0.09%至67.73美元/桶[7] - COMEX黄金期货涨1.05%至3417美元/盎司 NYMEX天然气价格跌4.10%至2.692美元/盎司[7]

国际货币政策与市场影响 - 美联储2024年9月至12月连续三次降息共75个基点 联邦基金利率从5.25%-5.5%降至4.25%-4.5% [1] - 美元指数从2024年9月105.8回落至2025年7月102.3 人民币对美元汇率从7.35升至7.18 [1] - 中国央行2024年9月降准0.5个百分点并下调逆回购利率20个基点至1.5% 2025年5月再次降准0.5个百分点且逆回购利率降至1.4% [2] 跨境资本流动与利率变化 - 2024年四季度境外机构增持中国债券超3000亿元 上海自贸区内企业购买境外高息存单规模同比增长45% [1] - 2025年1月居民购汇额度使用率同比提升22个百分点 国内存款特种兵抢购年化4.5%美元存单 [1] - 2025年上半年新发放企业贷款加权平均利率降至3.68% 创历史最低水平 [2] 国内房地产价格趋势 - 2024年12月70个大中城市中一线城市商品住宅销售价格环比上涨0.2% 结束连续18个月下跌 [1] - 全国百城新建住宅平均价格连续18个月环比下跌 部分二三线城市房价较历史高点回调超30% [1] - 上海深圳2025年1月新房价格环比分别上涨0.5%和0.2% 北京广州二手房价格环比上涨0.5%和0.9% [7] 人口结构与住房需求变化 - 60岁以上人口占比从2020年18.7%升至2024年19.8% 预计2030年突破25% [4] - 2024年出生人口降至850万创历史新低 首次置业需求将减少30%以上 [4] - 人均住房面积达42平方米 但人均GDP仅为欧洲一半水平 [4] 城镇化发展与房价预期 - 2030年常住人口城镇化率目标70% 较2021年63.9%提升6.1个百分点 [5] - 未来五年新增城镇人口约1.13亿 年均1250万人低于2010-2020年年均2000万人 [5] - 2025-2030年全国房价年均涨幅预计维持CPI+1%水平 部分城市可能出现实际价值下跌 [5] 政策规范与成本影响 - 2025年3月住建部要求新建住宅层高不低于3米 4层以上住宅每单元至少设置1台电梯 [5] - 国务院2025年8月投入2万亿财政资金收购存量房转为租赁住房 租金根据收入动态调整 [5] - 政策组合拳推动开发商从规模扩张转向品质竞争 租房市场完善平抑购房需求 [5] 区域房地产市场表现 - 一线城市核心地段房产年均涨幅有望维持3%-5% 受益于优质公共资源和产业集聚 [7] - 武汉硚口区2025年7月推出置换指定楼盘可获最高30万元购房消费券政策 [7] - 2025年上半年南京二手房成交量同比增长66% 成都新房去化周期缩短至12个月 [7] 三四线城市市场压力 - 烟台2025年8月芝罘区二手房均价10819元/平较2021年高点下跌12% 开发区新房12552元/平较2023年高点下跌18% [7] - 秦皇岛2024年11月新房价格同比下跌7.2% 二手房价格同比下跌11.6% [8] - 三四线城市面临产业空心化和人口老龄化双重压力 社科院预测房价年均跌幅可能达5%-8% [7] 购房政策与补贴措施 - 重庆2025年7月规定2025年5月30日至12月31日期间购新房且一年内出售旧房可获总房款1%补贴 [8] - 武汉泰州等地将二套房公积金贷款额度提至120万元 支持房票作为贷款首付 [8] - 沈阳2025年8月废止8项过时房地产政策包括购房补贴和限购放松措施 [10] 资产配置与投资策略 - 2025年北京上海老破小房源成交量同比增长超50% 因总价低流动性强 [9] - 二线城市地铁沿线租赁型公寓租金回报率可达4%-5% 且享受税收优惠 [9] - 上海广州专业化租赁企业推出租金收益加增值服务模式 年化收益稳定在3%-4% [10]

经济增长与高频指标 - 国信高频宏观扩散指数B本周标准化后上升0.3，连续两周超季节性上升，表现优于历史平均水平[1][11] - 消费领域景气回升，投资和房地产领域景气基本保持不变[1][11] - 指数C录得-2.5%，较上周上升0.5个百分点[12] 资产价格预测 - 当前十年期国债收益率预测值高于实际值70个基点，显示国内利率偏低[16][20] - 预计下周十年期国债收益率将上行至2.49%，上证综合指数将下行至3206.20点[19][20] - 上证综合指数当前实际值为3763.68，预测值低于实际值556.04点[20] 通胀指标预测 - 预计8月CPI环比上涨0.1%，同比回落至-0.3%[2][13] - 食品价格环比预计上涨0.5%，非食品价格环比约为零[2][13] - PPI环比预计上涨0.4%，同比明显回升至-2.5%[2][13][38] 行业与市场数据 - 固定资产投资累计同比1.6%，社零总额当月同比3.7%，出口当月同比7.2%[3] - M2同比增长8.8%[3] - 海外市场动荡存在不确定性风险[2][40]

房地产行业趋势 - 房地产行业已从供不应求转向供大于求 城镇化率超过65% [1] - 高盛预测2025年底前二手房价格可能再跌20%-25% [1] - 核心城市房价显著下跌 上海部分房价从12万/㎡跌至6万/㎡ 北京通州某小区从6万/㎡降至4万/㎡ [1] 二手房市场状况 - 二手房挂牌量激增 北京超15万套 上海18万套 福州破6万套 [3] - 成交周期延长且需大幅降价 苏州案例显示挂牌价从300万降至240万才成交 [3] - 购房者偏好转变 要求地段好/户型佳/装修新 远郊房及老破小即使降价30%也难出售 [3] 房产持有成本 - 房产税新政实施 三口之家180㎡以内免征 超出部分按0.5%-1.2%征税 220㎡房产年增约5000元税负 [1] - 上海336㎡房产案例显示2025年新政后年成本增加9893元 [4] - 房贷压力持续 前期购房者利率超5% 现行利率3.75%但限制提前还贷 两套房月供达1.8万元案例 [4] 资产优化策略 - 优先出售远郊房/老破小/非核心城市房产 或采用以租代售模式 [6] - 置换核心城市核心地段资产 杭州案例显示租金可覆盖60%月供 [6] - 部分房产变现后配置基金/黄金等优质资产以降低风险 [6] 政策利用方案 - 通过分户扩大房产税免征面积 父母分户可多享60㎡免税额度 [7] - 正规出租备案可抵扣个税 较自行出租更划算 [7]

全球低利率环境成因 - 自然利率受人均技术水平和劳动力变化影响，工业革命后能源、电力、信息通信技术推动全要素生产率，但20世纪90年代以来技术促进作用达顶峰并下降 [5] - 发达经济体生育率走低因女性地位提升需平衡事业家庭，城市化推高房价和养育成本，老龄化通过边际消费倾向影响储蓄率和长期利率 [6] - 金融层面因投资者风险偏好变化，金融危机和公共卫生事件增加风险厌恶，推高无风险资产需求，大量外汇储备流向美国压低利率，收入不平等降低社会边际消费倾向压利率 [6] 中国低利率环境成因 - 实体层面技术追赶效率下降，自主创新不确定性高，人口自2022年进入负增长，2022至2024年减少85万人、208万人、139万人，劳动年龄人口比重2012年开始下降 [7] - 金融内部因投资者风险偏好收窄，房地产市场深度调整，购房逻辑转向负债最小化，预防性储蓄增加，2022和2023年住户存款增34.5万亿元，等于2014—2019年六年总和 [7] - 金融外部因人民币安全资产特质增强，经济基本面稳定通胀低保证购买力，经常账户顺差和近4万亿美元外汇储备应对货币危机，金融市场广度深度保证利率稳定，2024年外资净增持人民币债券468亿美元增4.2倍，持有余额超6400亿美元创历史新高 [8] 低利率对资产价格影响理论 - 低利率政策目标刺激通胀和经济复苏，但产生资产价格泡沫副作用，因基础货币投放导致流动性过剩可能脱实向虚 [10] - 低利率降低资金成本，增加购房需求，银行信贷和资产负债表渠道发挥作用，房地产估值对贷款利率敏感改善价格预期 [10] - 理论不完备因流动性可能进入僵尸企业，购房决策需考虑收益存在门槛效应，预期改变需居民收入改善前提，实证支持低利率刺激房价但数据非低利率时期 [10] 日美低利率政策救市比较 - 日本救市仅单一降息，东京圈房价1991年第一季度开始下跌，央行1991年7月贴现率从6%下调至5.5%，1991至1995年9次下调至0.5%，期间房价下跌39.5%，1995至1999年继续下跌28.7% [12] - 日本财政政策未出手甚至紧缩，1991年出台税改提高固定资产税率，金融机构破产财政资金未救助，认为问题仅限中小银行且经济基础未受影响 [12] - 日本泡沫损失惨重，房价下跌周期持续22年，1992至2004年银行业累计利润86.4万亿日元，坏账损失96.4万亿日元，净损失10万亿日元，1994至2004年企业累计破产18.3万家，僵尸企业占比从1989年4%升至2001年25.5% [13] - 美国救市全方位，2007年9月至2008年2月底美联储连续10次降息，联邦基金目标利率从5.25%下调至0～0.25%共500基点 [13] - 美国2008年9月7日接管两房，因两房2007年年报亏损数十亿美元面临破产，两房为住房金融体系关键机构 [14] - 美联储实施大规模资产购买计划，2009年3月18日宣布购买3000亿美元长期国债和8500亿美元机构债，共三轮量化宽松 [14] - 财政部救助计划包括布什政府问题资产救助计划7000亿美元购买担保金融机构问题资产，奥巴马政府金融援助计划1.5万亿美元清理银行有毒资产 [15] 低利率政策有效性要素 - 低利率政策能否促使房地产市场止跌回稳取决于降息速度、是否救助金融机构以及财政政策配合力度 [2] - 中国政策力度处于日美中间状态，需多方政策加力推动房地产止跌回稳，避免发生日本病 [2]