房地产行业趋势 - 房地产行业已从供不应求转向供大于求 城镇化率超过65% [1] - 高盛预测2025年底前二手房价格可能再跌20%-25% [1] - 核心城市房价显著下跌 上海部分房价从12万/㎡跌至6万/㎡ 北京通州某小区从6万/㎡降至4万/㎡ [1] 二手房市场状况 - 二手房挂牌量激增 北京超15万套 上海18万套 福州破6万套 [3] - 成交周期延长且需大幅降价 苏州案例显示挂牌价从300万降至240万才成交 [3] - 购房者偏好转变 要求地段好/户型佳/装修新 远郊房及老破小即使降价30%也难出售 [3] 房产持有成本 - 房产税新政实施 三口之家180㎡以内免征 超出部分按0.5%-1.2%征税 220㎡房产年增约5000元税负 [1] - 上海336㎡房产案例显示2025年新政后年成本增加9893元 [4] - 房贷压力持续 前期购房者利率超5% 现行利率3.75%但限制提前还贷 两套房月供达1.8万元案例 [4] 资产优化策略 - 优先出售远郊房/老破小/非核心城市房产 或采用以租代售模式 [6] - 置换核心城市核心地段资产 杭州案例显示租金可覆盖60%月供 [6] - 部分房产变现后配置基金/黄金等优质资产以降低风险 [6] 政策利用方案 - 通过分户扩大房产税免征面积 父母分户可多享60㎡免税额度 [7] - 正规出租备案可抵扣个税 较自行出租更划算 [7]