电商与实体商业的十年赌局 - 2012年王健林与马云赌局核心为电商在中国零售市场份额能否超过50% 2022年实物商品网上零售额达12万亿元 占社会消费品零售总额27% [2] - 线下实体商业虽在数据上"获胜" 但实际承受巨大冲击 万达等实体运营商需全力应对电商竞争压力 [2] - 电商冲击主要影响零售类标品 导致百货和超市大规模闭店或调整 购物中心业态结构发生显著变化 [4] 即时零售大战对购物中心的影响 - 2025年京东、美团、阿里投入超千亿元预算进军即时零售行业 引发激烈市场竞争 [3] - 即时零售补贴集中于餐食饮料领域 导致购物中心餐饮客流显著下降 餐饮业态通常占据购物中心50%面积 [3] - 国内头部购物中心运营商管理约百家商场 近期已明显感受到即时零售带来的经营压力 [3] 购物中心业态调整趋势 - 为应对电商冲击 购物中心普遍压缩零售业态至30%左右 大幅增加体验和餐饮面积 [4] - 商场品牌汰换率达30% 平均每三年完成一次全面更新 业态分布呈现精细化特征 [4] - B1层以高频低值小型零售餐饮为主 一层由潮玩、新能源汽车、户外运动、茶饮四大品类主导 [5] 购物中心未来发展方向 - 传统餐饮引流模式效果减弱 顾客专程为某餐饮品牌到店消费意愿降低 [5] - 兴趣型体验消费成为新趋势 包括户外运动、二次元文化、现场表演等新兴业态 [5] - 这些体验型业态具有电商无法替代的特性 可能成为购物中心未来重要发展方向 [6]

活动概述 - 深圳市印力公益基金会联合红岭中学高中部举办第三期"梦马课堂"职业体验公益活动，主题为"探索商业奥秘，启迪职业未来"，吸引128名高中生参与[1] - 活动采用理论授课与品牌实践相结合的方式，提供沉浸式商业认知与职业探索体验[1] 课程内容 - 人力资源课程解析购物中心组织架构、岗位职责及职业发展路径，通过真实案例教学[3] - 推广部课程以"瑞士军刀"和"奥卡姆剃刀"为喻，讲解媒体运营核心方法论[3] 实践路线 - Olé低碳实验室：体验商品供应链全流程，聚焦低碳采购、绿色包装及环保消费场景[3] - 挥爪实验室：展示宠物行业商业模式，通过人宠互动空间传递"和谐共生"理念[3] - 毓秀东方：学习非遗刺绣技艺与现代设计结合，探索传统文化商业创新[3] - UP Tennis网球中心：体验体育产业智能化运营，包括国际赛事解析与智能发球机实操[3] 项目定位与规划 - "梦马课堂"是面向全国中学生及大学生的职业体验公益项目，目标为拓宽职业视野、培养财商思维[4] - 项目依托印力集团商业资源，构建"商业研学+职业实践"双轨体系，形成职业启蒙、财商培养、生态共建、人才孵化四大核心价值[4] - 未来计划将模式推广至全国，为更多学生提供社会实践机会[4] 活动反馈 - 参与学生表示活动增强对商业世界的认知，并引发职业规划新思考[4] - 印力公益将持续优化课程内容，丰富青少年实践平台[4]

行业趋势 - 2025年上半年全国开业集中式商业项目120+个，商业体量约900万㎡ [2] - 存量改造项目占比持续上升，上半年存量改造开业项目接近40个，占比超30% [6] - 市场不再追求规模与速度，谨慎、稳健、重运营成为新常态 [4] - 奥特莱斯、特色主题mall、复合型商业成为差异化突围路径 [19][20] 区域分布 - 华东区开业量占比34%，华南区19%，西南区15% [7] - 北京开业量冲上全国第一，深圳、广州、上海、苏州并列第二 [10] - 商业高线级城市占比六成，商业四线、五线城市分别占比14%、15% [12] - 贺州、黔东南、临沂等多个下沉城市表现活跃 [10][12] 企业表现 - 头部企业持续领跑，珠海万达商管、龙湖集团、爱琴海商业开业数量居前三 [14] - 国企北京新辰商业成为"新黑马"，开出3个存量改造项目 [14] - 爱琴海商业下沉意图明显，4个项目中有3个位于商业五线城市 [15] - 恒太商业首涉文商旅项目，大悦城、新世界发展、王府井均有"城市首进"项目开业 [15] 商业创新 - 存量改造项目中，二次元主题商场最为火热 [17] - 京东MALL成为存量项目改造的新出路 [17] - 城市更新带来多个由废弃园区厂房、老码头、古村落活化项目 [18] - 特色主题mall聚焦细分圈层消费群体，如女性主题、银发主题、体育主题等 [20] - 复合型商业融合公园、艺术、文旅等元素，打破传统想象 [20]

公司动态 - 英格卡购物中心与瑞典IP《长袜子皮皮》合作推出"宜起'皮'一夏"夏日玩乐季 首站落地北京荟聚 [1][4] - 公司在中国运营10家荟聚购物中心 分布在北京 无锡 武汉 福州 长沙 南宁 昆明 合肥 西安和上海 [1] - 北京荟聚打造主题趣味装置及互动体验 包括泳池派对 造冰寻宝 音乐季等夏日活动 [4] - 全国十城荟聚同步开启主题活动 如长沙打造市集 合肥推出中医文化市集 无锡联动文旅地标 [4] 战略规划 - 公司通过文化IP与空间创意融合 打造集娱乐体验 互动社交 文化创新于一体的城市玩乐空间 [4][5] - 未来将继续探索商业空间在文化与社交上的可能性 秉持"为大众创造更美好的日常生活"愿景 [5] 行业趋势 - 商业空间正通过跨界IP合作注入新活力 典型案例为引入《长袜子皮皮》IP打造创意聚会场景 [4] - 多地购物中心结合本地文化特色打造差异化活动 显示行业向文化体验转型趋势 [4]

深圳甲级写字楼市场 - 2025年上半年深圳甲级写字楼新增供应23.5万平方米，总存量达860.5万平方米 [1] - 上半年全市甲级写字楼净吸纳量6.8万平方米，科技企业需求持续增长带动租赁市场 [2] - 2025年内预计新增122万平方米甲级写字楼供应，2027年末总存量或突破1000万平方米 [2] - 小米、腾讯、vivo等企业总部大楼即将投入使用，可能对存量楼宇租赁形成压力 [2] - 新兴行业及经营类业态占比上升，科技企业涌现将带来新增需求 [2] 深圳零售商业市场 - 2025年上半年新增30.3万平方米优质购物中心，总存量增至747.7万平方米 [1][3] - K11 ECOAST、罗湖益田假日广场为主要新增项目，太子湾招商花园城开放式街区形成差异化补充 [3] - 华润万象改造PA MALL引入首店品牌，印力轻资产项目iN城市广场以户外运动为特色 [3] - 未来三年计划新增126.4万平方米优质购物中心，西部板块占比达68.4% [3] - 文体娱乐、潮玩、二次元及宠物经济等细分消费领域料成零售增长点 [3] 大宗交易与投资趋势 - 上半年深圳办公类物业成交额近80亿，自用买家为主力，上市公司及国企占比显著 [4] - 大湾区大宗交易单宗均价降至5亿元，市场偏好小总价资产 [4] - 数据中心投资因AI算力需求激增重返热点，生物医药仓储及生产设施受关注 [5] - 价格调整下投资价值显现，私人投资者活跃度提升 [5]

REITs市场表现 - 华夏大悦城商业REIT和华安百联消费REIT今年以来收益率均接近50%，显著领先于其他REITs类型 [1] - 2025年一季度8只已上市消费REITs合计收入5.65亿元，但盈利能力差异显著：华夏华润商业REIT净利润约900万元，华夏大悦城商业REIT同期亏损47.3万元 [1] - 中金唯品会奥特莱斯REIT已申报，底层资产为杉杉集团宁波奥特莱斯，总建筑面积10.43万平方米，商业建筑面积8.33万平方米，出租率99.91%，项目总估值29.72亿元，较账面原值增值547% [6] - 杉井奥特莱斯2022-2024年度运营收入年均复合增长率为8.70%，出租率维持在96%以上 [9] 商业项目五一表现 - 北京朝阳大悦城销售额超8500万元，客流同比提升10% [2] - 武汉大悦城客流量超56万人次同比增长15.8%，销售额同比增长18% [2] - 三亚大悦城客流超42万人次，日均客流超过8.4万人次，假期总销售额超3000万元 [2] - 上海静安大悦城推出"超好逛IP&COFFEE市集"，假期首日吸引客流13.1万人次，带动销售额同比提升17.5% [2] 新项目入市情况 - 深圳K11 ECOAST面积22.85万m²，4月28日分阶段试营业 [3] - 佛山顺德万象汇面积20万m²，4月25日开业 [3] - 宁波姜山万达广场面积13.6万m²，4月30日开业 [3] - 北京中关村ART PARK大融城西区面积20万m²，5月1日试营业 [3] - 万科印力、K11集团、益田旅游商业集团、合生商业、珠海万达商管集团、龙湖商业、爱琴海集团等运营商均有新项目开出 [5] 行业运营商 - 运营商包括凯德投资、新鸿基地产、印力集团、新世界中国、中粮大悦城、招商商管、领展、珠海万达商管等 [11]

交易概况 - 太盟、高和丰德、腾讯、潘达商业、阳光人寿等通过合营企业收购万达商管持有的48家目标公司100%股权，交易已获无条件批准但金额未披露 [1] - 被转让的48家公司中包含成都双流万达、青羊万达、郫都万达三家成都项目公司 [1][2] - 交易预计2025年下半年交割，交割后万达商管将继续负责运营但所有权转移，标志着万达从"重资产自持"转向"轻资产品牌输出"模式 [7] 成都项目经营表现 - 蜀都万达、青羊万达、双流万达均于2016年开业，为万达在成都的第三至第五座万达广场 [3] - 2023年三项目营收分别为12.5亿元（蜀都）、12.2亿元（青羊）、12亿元（双流），在成都商业体业绩榜排名26-29位 [3] - 蜀都万达为郫都区人气商场，总建面90万方，开业首日客流30万人次、营业额2200万 [5] - 青羊万达占地110.7亩，目前仍是青羊区营收最高的商业综合体 [5] - 双流万达建面12.6万方，业态覆盖商场、百货、餐饮、影院等 [5] 交易涉及资产范围 - 48家目标公司覆盖全国多地万达广场，包括合肥、东莞、南宁、西安、厦门等区域项目 [2] - 成都区域涉及的三家公司分别对应双流万达、青羊万达、蜀都万达项目 [1][2]

交易概况 - 大连万达商业管理集团股份有限公司出售48座万达广场100%股权，交易方为太盟珠海、高和丰德、腾讯控股、京东潘达与阳光人寿组成的合营企业 [1] - 交易总金额或达500亿元，预计2025年下半年交割，将显著缓解公司债务到期压力 [2] - 本次交易是公司近年来最大规模资产处置，2023年至今累计出售超40座万达广场，2025年初已退出7座 [6] 资产详情 - 48座万达广场覆盖全国39个城市，包括北京石景山（2008年开业）、广州白云（2010年开业）等元老级项目，以及福州金融街（2010年开业）、乌鲁木齐经开（2016年开业）等城市首座项目 [4][5] - 项目区位分布：商业一线和准一线城市占比33%（如北京、上海、广州），商业二线城市占27%，其余40%位于三四线城市 [4] - 表格详列48个项目名称、所属城市及开业时间，最早为2008年开业的北京石景山项目，最新为2020年开业的南通海安项目 [5] 交易方背景 - 太盟投资集团主导交易，该机构2024年曾牵头600亿元战略投资珠海万达商管，创国内近5年最大私募股权投资纪录 [8] - 腾讯、京东2018年曾联合苏宁、融创以340亿元入股万达商业，现分别持股4.12%和2.06% [8] - 阳光人寿近年累计收购至少6座万达广场，险资机构合计收购近20座 [8] 行业动态 - 投资大鳄、险资、互联网巨头联合收购，反映市场对稳定租金收益和现金流的强烈需求 [8] - 交易完成后全国至少90座万达广场所有权易主，占万达广场总量约20%（按2023年全国开业约490座计算） [6]

公司活动与品牌升级 - "我爱你·五月"系列活动成功刷新"最多人同时线上线下跳操"吉尼斯世界纪录™荣誉，参与人数超千名，覆盖全国173座吾悦广场[1][2] - 活动由全民健身教练刘畊宏带领，联动上海、南京、天津、合肥、海口分会场，完成近6分钟的"吾悦健康操"挑战[2] - 公司通过活动将吾悦商管升级为"全民风尚传播大使"、"社会活动志愿企业"、"顾客情绪价值生产商"和"促进消费排头兵"四位一体的商业平台[1] 商业运营与战略 - 公司创新发布吾悦商管"五边形经营理念"：品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴[5] - 通过"我爱你·五月"品牌IP深度链接消费者与品牌商家，与OPPO、李宁、名创优品等联合举办活动，实现品牌价值和商场经营效益最大化[4] - 截至2024年末，吾悦广场开店数超170座，覆盖全国136座城市，服务超3000万会员，年销售额突破千亿，商业运营总收入超120亿元，毛利占公司整体近一半[6] 营销与消费者互动 - 抖音话题吾悦爱健康吉尼斯挑战登顶热榜，网友分享跟跳视频和运动心得，推动话题热度持续攀升[7] - 活动期间推出"疯狂五小时"、"吾悦五点半"等经典动作，并落地吾悦健康跑、亲子运动会、养生市集等多元化健康主题活动[8] - 每座吾悦广场结合自身特色打造健康活动，形成持续近30天的健康传播热潮，强化"顾客情绪价值生产商"品牌形象[7] 行业影响与社会价值 - 活动与上海青浦吾悦广场"五五购物节-健康消费周"联动，激活区域消费市场，打造多元化、沉浸式消费体验[2] - 公司通过系列活动持续打造沉浸式健康消费场景，推动商业价值突破，助力"健康中国"建设[1][8] - "我爱你·五月"已成为每年五月消费者最期待的购物盛事，见证中国商业消费升级的重要样本[4]

商场餐饮撤离潮现状 - 大批餐饮店加速撤离商场，包括成都大魔方火锅店、黑龙江凯德广场儿童餐厅、五棵松万达广场"奈斯椰"、青岛银棠·新中餐、西安"宽炉烤肉"等品牌 [1] - 2024年34.9%的购物中心新入驻商铺少于关店商铺，超三分之一商场空置率上升 [3] - 湖南某大型商场2024年客流量同比下降40%，餐饮门店闭店率超30% [8] 撤离原因分析 - 商场数量过剩导致客流稀释：2024年全国3万方以上购物中心达6700个，3公里范围内商场数量从1家增至3家 [7] - 商场老旧模式未更新：餐饮多布局高层，与娱乐业态互动不足，吸引力下降 [8] - 租金居高不下：2024年百MALL商铺平均租金27元/平方米/天，仅同比降0.06% [12] - 上海白玉兰广场案例：年租金220万，需日均82位顾客(人均150元)才能覆盖成本 [13] 行业结构性变化 - 商场招商同质化严重，陷入"空铺→降低门槛→体验下降→客流减少"恶性循环 [11] - 一二线城市商场中小餐饮商家的处境类似当年街边商铺被商场冲击的情景 [15] - 专家预测商场餐饮洗牌期将持续至少2年，回流拐点需等待价值体系重构 [4][5] 潜在机会领域 - 商场地下层(B1/B2)成为新热点：租金为地上层的65%-80%，且地铁联通带来稳定客流 [16] - 下沉市场表现突出：江苏东台吾悦广场日均客流2.7万，春节期间达6万 [17] - 县城商场餐饮需求旺盛：江苏启东商场茶饮店单日最高出杯900+，显示消费升级潜力 [18] - 下沉市场优势：居民储蓄率高、商业竞争小、连锁品牌与商场形成双向赋能 [18]