近日，华夏基金发布公告，国内首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT（代码：508091），已于 2025年9月9日至10日发售，单价5.718元/份，拟募资22.872亿元，其中公众发售4786.8万份，1000元 （含认购费）起投。据最新发售结果显示，基金比例配售前认购资金累计3,091.7亿元，公众投资者有效 认购倍数超535.2倍、网下投资者有效认购倍数超252.6倍，认购热度空前，总认购资金超3091亿元，为 拟募集规模的135.2倍，充分体现市场对首单外资消费REITs投资价值的高度认可。 白云商圈破局行业现状，突破向上发展 华夏REIT核心资产，稀缺价值引关注 据悉，华夏凯德商业REIT首发底层资产为两个购物中心——凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，两个资 产均运营超九年，业态品牌矩阵丰富，资产基本面稳固。其中，凯德广场・云尚地处白云新城CBD核 心区位，周边环绕多个成熟住宅社区与高端办公楼，紧邻地铁二号线白云公园站，毗邻广州市儿童公 园，交通便捷度与客群基础优势显著。而基金主要原始权益人及运营管理机构——凯德投资，在国内18 个城市布局40多个优质零售物业，资产规模超800亿元。凯德广场 ...

核心观点 - 华安百联消费REIT的底层资产百联又一城购物中心运营表现稳健，展现出良好的资产质量与运营潜力，2024年二季度客流达550万人次，同比增长13%，会员消费贡献率升至72.45%，新增会员超2万[1][4] - 消费类基础设施REITs成为市场焦点，百联股份通过REITs机制探索存量商业资产证券化新路径，构建"从Pre-REITs到公募REITs"的全周期产业链布局[2] - REITs机制推动城市更新与消费升级，形成"存量更新—资本变现—增量投资"的良性循环，同时反哺企业主业创新发展[5][6] 运营表现 - 2024年二季度客流达550万人次，同比增长13%，会员消费贡献率升至72.45%，新增会员超2万[1][4] - 引入首店品牌如林清轩、FELLALA提升时尚品类吸引力，打造"异次元密室"和"屋有岛"等沉浸式娱乐矩阵，新引入"鲜主火锅"等人气餐饮品牌[4] - 滑冰场成为亲子家庭与运动爱好者的重要目的地，提升商场亲子友好氛围和区域家庭客群黏性[3] REITs战略布局 - 百联股份响应政策号召，推动又一城购物中心进入REITs资产池，为存量商业资产激活与资本化探索新路径[2] - 加速形成"从Pre-REITs到公募REITs"的全周期产业链布局，储备核心城市重点区域优质存量项目，通过Pre-REITs基金进行前期并购与打包运营[2] - 打造专业化REITs管理平台，推动商业基础设施制度化、市场化、透明化运营[3] 数字化与场景创新 - 通过BLOS系统精细管理商户销售，CDP系统筛选目标客群开展精准营销，上线"即买即退"离境退税服务[4] - 构建多元化消费场景，满足亲子家庭、Z世代年轻人等不同客群需求，形成"既潮又亲民"的商场定位[3][4] - 探索"机遇型管理输出"机制，实现项目管理经验在异地、异质商业场景中的可持续延伸[5] 行业影响 - 消费类REITs引入社会资本参与商业空间改造升级，通过市场化机制提升区域活力[5] - REITs机制促使企业更加关注运营质量和客户体验，形成"资产升值—运营优化—客户黏性增强—品牌价值提升"的良性循环[5] - 为上海构建国际消费中心城市提供更强载体支撑和更具生命力的消费场景[6]