【导读】基础设施REITs政策再细化，持续推动REITs市场扩围扩容；本周公募REITs二级市场整体震荡下行 中国基金报记者 王思文 本周（9月8日至9月12日）REITs快报来了。 本周公募REITs二级市场整体震荡下行 本周公募REITs（不动产投资信托基金）二级市场整体震荡下行，总体成交活跃度环比 下滑 。 W i nd数据显示， 截至9月12日， 本周中证REITs全收益指数环比下跌 0.81 %， REITs指数下跌 0.81 % 。 | 指数回报与风险特征 | (最新交易日:2025/09/11) ② | | | | | | 年化 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 最新 | 本周 | 本月 | 近一月 | 近三月 | 近一年 | 近三年 | | 中证REITs全收益 | -0.11% | -0.81% | -0.34% | -2.19% | -3.54% | 13.47% | -3.90% | | 中证REITs(收盘) | -0.11% | -0.81% | -0.78% | -2.83% | -4.86% | 6.7 ...

9月12日盘后，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化 申报推荐工作的通知》（下称"782号文"），从推动市场扩围扩容、优化扩募和申报流程、鼓励新类型 项目上市等方面助力基础设施REITs发展。其中，资产混装扩募和鼓励民间投资项目发行上市，是业内 关注的两大重点。在这些趋势背景下，此前已列入试点的新型资产项目，有望实现零的突破。 为资产混装扩募提供政策支持 782号文备受业内关注，在于其对REITs的资产混装扩募，提供了明确的政策解释和支持。782号文明确 指出，基础设施REITs新购入项目与首次发行上市项目原则上应同属于所有权类或经营收益权类。支持 跨区域通过扩募等方式整合存量资产，做大做强基础设施REITs产品，打造资本运作平台。 "这明确了基础设施公募REITs作为资本运作平台的作用，明确了产权类和特许经营权两大属性分类项下 各类资产混装的可行性，为公募REITs行业扩募拟进行的资产混装，提供了政策支持。"博时基金REITs 业务营运总监刘玄对券商中国记者表示。 北京一位公募REITs研究人士对券商中国记者表示，公募REITs以往的扩募，并入的多是自己的资产。 ...

9月12日盘后，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的 通知》（下称"782号文"），从推动市场扩围扩容、优化扩募和申报流程、鼓励新类型项目上市等方面助力基础设施 REITs发展。其中，资产混装扩募和鼓励民间投资项目发行上市，是业内关注的两大重点。在这些趋势背景下，此前 已列入试点的新型资产项目，有望实现零的突破。 为资产混装扩募提供政策支持 782号文备受业内关注，在于其对REITs的资产混装扩募，提供了明确的政策解释和支持。782号文明确指出，基础设施 REITs新购入项目与首次发行上市项目原则上应同属于所有权类或经营收益权类。支持跨区域通过扩募等方式整合存量资 产，做大做强基础设施REITs产品，打造资本运作平台。 "这明确了基础设施公募REITs作为资本运作平台的作用，明确了产权类和特许经营权两大属性分类项下各类资产混装的 可行性，为公募REITs行业扩募拟进行的资产混装，提供了政策支持。"博时基金REITs业务营运总监刘玄对券商中国记者 表示。 北京一位公募REITs研究人士对券商中国记者表示，公募REITs以往的扩募，并入的多是自己的资产。7 ...

原标题：推动市场扩围扩容 基础设施REITs常态化推荐发行再提速 作者 余蕊 刘桃熊 国家发展改革委办公厅近日印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化 申报推荐工作的通知》。通知要求，加快成熟资产类型项目常态化申报，并积极推动新资产类型项目推 荐发行。 加快成熟资产类型项目常态化申报 截至今年8月底，我国已有73只基础设施REITs成功上市，其中6只完成扩募，累计发行规模1986亿元， 总市值2188亿元。已上市的基础设施REITs覆盖交通、能源、供热、生态环保、仓储物流、产业园区、 数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等资产类型。从产品数量看，我国基础设施REITs市场已经 成为亚洲第一大公募REITs市场。 如今，我国基础设施REITs已进入常态化推荐发行阶段。通知要求，进一步做好基础设施REITs常态化 申报推荐工作，持续推动市场扩围扩容。加快成熟资产类型项目常态化申报。鼓励申报发售基金规模较 大、对基础设施REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目。加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障 性租赁住房等成熟资产类型项目申报，进一步加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资 ...

市场发展现状 - 截至8月底中国基础设施REITs市场已上市73只产品 其中6只完成扩募 累计发行规模1986亿元 总市值2188亿元[2] - 市场覆盖交通 能源 供热 环保 仓储物流 产业园区 数据中心 租赁住房 水利 消费基础设施等资产类型 成为亚洲第一大公募REITs市场[2] - 北京市已发行13单项目募集资金超311亿元 覆盖6大领域 上海市有9单项目上市总募资170亿元 原始权益人包括央国企和民营企业[5] 常态化申报政策导向 - 政策要求加快成熟资产类型项目常态化申报 重点推动收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等项目[2] - 加大供热 水利 数据中心等潜在发行空间较大资产类型的组织力度 鼓励申报基金规模较大的项目[2] - 持续扩围扩容可发挥盘活存量资产 提高资源配置效率 促进投融资循环等作用[2] 新资产类型拓展 - 政策积极研究铁路 港口 特高压输电 通信铁塔 市场化租赁住房 文化旅游 专业市场 养老设施等新资产类型发行路径[6] - 铁路与港口企业存在通过REITs优化融资结构的客观需求 中国拥有全球最大高铁网和众多港口 可提供巨大资产储备[7] - 北京市储备库有34个项目涉及资金超800亿元 正挖掘养老和新基建领域项目 上海市保租房项目总投资约2000亿元 预计可盘活资产近3000亿元[7][8] 民营企业参与支持 - 政策明确支持民间投资项目发行上市 民营企业可通过REITs获得高效低成本融资[9] - 北京市已上市项目中3单为民营企业项目 上海市项目原始权益人包括民营企业[5] - 民营企业发行REITs对加快民营经济发展有重大实质性意义[9] 项目质量与资金管理 - 要求优质高效做好项目把关 对净回收资金占发售基金总额比例较高的项目优先推荐[9] - 主管部门通过制度设计平衡创新与风险 为原始权益人提供规范化发行框架 保障投资者利益和市场秩序[9] - 数据中心REITs底层资产实现连续三年100%签约率和99%以上上架率 收益稳定特点与长期资本诉求高度契合[3]

基础设施REITs常态化申报政策 - 国家发展改革委要求加快成熟资产类型项目常态化申报并积极推动新资产类型项目推荐发行[1][2] 市场现状与规模 - 截至8月底基础设施REITs上市73支其中6支完成扩募累计发行规模1986亿元总市值2188亿元[2] - 市场覆盖交通、能源、供热、环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利及消费基础设施等资产类型[2] - 基础设施REITs市场已成为亚洲第一大公募REITs市场[2] 成熟资产类型推进重点 - 加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报[2] - 加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型的组织力度[2] - 数据中心REITs收益稳定与长期资本需求高度契合如南方润泽科技数据中心REIT实现连续三年100%签约率和99%上架率[3] 地方实践与项目储备 - 北京市已发行上市13单REITs募集资金超311亿元覆盖6大领域包括3单民营企业项目[3] - 北京市储备库共有34个项目涉及资金超800亿元多数处于意向发行阶段[4] - 上海市已有9单项目上市总募资170亿元底层资产包括租赁住房、产业园及孵化器、消费基础设施和仓储物流[3] - 上海市保租房项目总投资约2000亿元数量20万套预计可盘活资产近3000亿元[5] - 上海市REITs储备库有十余单项目总投资近200亿元[6] 新资产类型探索 - 研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场及养老设施等新资产类型发行路径[4] - 铁路与港口企业资产规模大能为REITs市场提供巨大资产储备且具有优化融资结构的客观需求[4] 民间投资支持 - 积极支持民间投资项目发行上市民营企业可通过REITs获得高效低成本融资[6] - 优质高效做好项目把关优先推荐净回收资金占发售基金总额比例较高的项目[6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 8月上半月沪深REITs缩量下跌，各类型REITs全线下探，估值全线下调，IRR普遍回升，产权类REITs相比红利股息差站上高位；两单IDC上市首日封涨停，年内网下打新收益率超3%；七部门支持数字基础设施运用REITs融资，近期有多只REIT解禁 [3] 根据相关目录分别进行总结 近半月缩量跌势延续，较于红利股息差再上高位 - 8月上半月REITs回调延续，中证REITs全收益下跌1.9%，跑输300收益5.1个点，跑输300收益与中证红利全收益，流动性再度萎缩 [3][6] - 各类型REITs普遍回调，保障房和消费REITs跌幅较大，仓储物流和能源相对抗跌；消费REITs显著缩量，公用事业REITs换手高但也收窄较多 [3][12] - 产权类REITs较红利股息差站上高位，消费和产业园派息率水平显著改善 [19][22] - REITs最新估值均较7月底有所下调，产业园和高速路估值分位相对较低；IRR最新值普遍上调，能源和保障房抬升较多 [23][29] 数字基建REITs融资放行，下半月3只首发解禁 - 七部门支持数字基础设施建设运用不动产信托投资基金拓宽资金来源；近期有5只REIT即将解禁 [37][39] - 截至8.15，交易所在审的首发/扩募项目分别为10只、4只；证监会注册通过的首发/扩募项目分别1只、1只 [41] 两单IDC上市首日封涨停，年内网下打新收益率超3% - 8月上半月上市3只REITs，包含2单IDC项目，发行规模88亿元；两单IDC项目上市首日封涨停，且上市3日内保持上涨态势 [47][53] - 截至8.15，剔除中航易仓REIT极端值后，2025年0.5亿元/1亿元现金账户REITs网下打新收益合计167/334万元，网下申购收益率为3.34%；8月上半月无首发解禁项目 [57]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 7月REITs指数震荡回调但消费板块走势稳健，国君临港REIT扩募后25年分派率将提升，数据中心REITs首发上市首日涨幅收窄 [4][6] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数震荡回调，消费板块走势稳健 - 7月底股债市场走低，REITs指数止跌回升，7月15 - 31日，中证REITs（收盘）指数、全收益指数累计下跌0.4%/0.2%，最后一周重拾涨势，25年以来累计上涨10.4%/13.9%，跑赢沪深300指数 [9] - 消费板块走势稳健，能源、保租房回调幅度较大，6成REITs净值累计下跌，平均跌幅0.31%，消费板块连续7个月上涨，7月平均涨幅1.81%，交通板块25年以来首次下跌，平均跌幅0.75%，保租房、水利设施首次回调，能源板块跌幅最深，平均下跌2.94% [10][13] - 消费/环保放量上涨，保租房/交通/能源量价齐跌，7月REITs日均换手率小幅回升至0.80%，消费、生态环保板块放量上涨，保租房、交通、能源板块量价齐跌 [14][17] - 派息率与中证红利息差收窄，交通、保租房派息率提升，截至7月31日，产权类、特许经营权类REITs平均派息率TTM分别为3.72%/7.16%，产权类息差收窄，交通类派息率领先优势扩大，保租房派息率环比提升 [18][20] - 特许经营权能源板块估值偏高，交通板块IRR可观，截至7月31日，水利设施、市政板块P/FFO上涨，IRR下降，生态环保、能源板块P/FFO位于75%分位，能源板块IRR降至17%分位，交通板块个券估值分化，平均IRR为5.6% [21][24] - 产权类产业园板块IRR重回历史中枢水平，截至7月31日，仓储、园区板块中债IRR分别为4.9%/4.7%，保租房、消费REITs因估值高，IRR降至历史低位 [25][28] 国君临港REIT扩募，25年分派率将提升 - 多个产业园/保租房/文旅REITs项目公布招投标进度，7月多项政策鼓励险资投资REITs及多领域发行REITs，多个项目公布招投标进度，国君临港创新产园REIT发布扩募招募书 [30][31] - 5只REITs扩募已获反馈，国君临港产业园REIT发布扩募招募书，7月29日，国君临港产业园REIT发布扩募招募书，另有5只REITs扩募申请获反馈 [32] - 国君临港产业园REIT预测扩募后25年分派率提升至4.11%，扩募拟发售份额上限4.461亿份，拟募资不超17.235亿元，扩募资产为康桥项目，评估价值较账面价值增值69.19%，扩募后25/26年预测分派率为4.11%/4.15%，25年提升0.39pct [37] 数据中心REITs首发，上市首日涨幅收窄 - 两单数据中心REITs首发，底层资产更丰富，7月2单数据中心REITs首发，丰富底层资产品种，截至目前共发行73只REITs，首发募资规模1884亿元 [40] - 网下询价家数再攀高峰，认购倍数环比下降，6月平均125家机构的569个配售对象参与网下询价，认购倍数降至167倍，环比降26% [46] - 发行价贴近上限，定价让利幅度明显收窄，7月REITs发行价平均处询价区间98%分位，相对“二孰低”平均下调0.6%，让利幅度收窄 [51][55] - 入围率高企，网下配售比例升至千六，7月网下询价入围率高企，配售比例小幅上升至0.6%，环比+0.11pct [58] - 首日涨幅收窄，上市初期维持涨势，7月上市的2只REITs未触发涨停，首日收盘涨幅平均24.2%，上市初期维持涨势 [61] - 25年1 - 7月，REITs网下认购收益率2.84%，1 - 7月，0.5/1亿元资金网下合计收益142.14/284.28万元，收益率2.84%，7月3只首发战配解禁REITs悉数正收益，解禁收益率平均46.39% [65] - 11只REITs排队首发，中金唯品会奥莱注册通过，目前排队首发REITs项目共11个，8月1日，中金唯品会奥特莱斯REIT注册通过，预期将启动招募 [69]

市场表现与展望 - 2025年C-REITs市场延续牛市行情，中证REITs指数年内涨幅达12 8% [1] - 近期市场回撤主因风险偏好走低及解禁等因素影响，但中期作为红利配置资产的核心逻辑不变 [1][2] - 二级市场调整后有望迎来更好配置机会，建议聚焦优质内需赛道和景气度修复两条主线 [1][2] 业绩数据 - 66只REITs披露2025年二季报，31只有达成率数据的REITs三大核心指标平均达成率分别为收入94 1%、EBITDA101 5%、可供分配金额91 5% [2][3] - 存量REITs三大指标同比增速分别为收入-3 5%、EBITDA-4 7%、可供分配金额-7 0%，业绩压力仍存 [2][3] 业态分化 - 消费、保租房业态运营稳健，仓储物流、产业园区、交通、能源等内部分化加剧 [2][4] - 产业园：厂房REITs稳健，研发办公REITs承压 [4] - 仓储物流：以价换量策略延续，出租率回升 [4] - 保租房：经营高位平稳，政策类项目优势突出 [4] - 消费：购物中心REITs出租率稳定，奥特莱斯REITs高位承压，社区商超REITs长租期优势明显 [4] - 交通：整体承压，部分项目受路网分流影响 [4] - 市政：垃圾处理项目承压，水务水利类稳健 [4] - 能源：业绩分化受电价压力与发电量波动主导 [4] 配置建议 - 优先布局优质内需赛道：政策性保租房、消费、市政环保等稳健运营领域 [1] - 关注景气度修复下的估值洼地资产：厂房项目、出租率提升的仓储物流、车流量向好的高速项目 [1]

中国基础设施公募REITs市场发展 - 中国REITs市场正迈向多元化发展，首批两只数据中心REITs（南方万国数据中心REIT与南方润泽科技REIT）于2025年6月获批发行，标志着资产多元化拓展的战略性突破 [1] - 数据中心作为数字经济"算力心脏"，其重要性随"东数西算"工程、5G和AI大模型等技术应用而凸显，但重资产、长周期特性曾制约社会资本参与 [1] - 数据中心REITs的推出提供了标准化、市场化退出渠道，为行业引入资金活水 [1] 首程控股的战略布局 - 首程控股以战略投资者身份包揽首批数据中心REITs核心份额，体现其"加码智算"基础设施的战略决心 [1] - 公司通过数据中心REITs锁定稳健现金流，同时通过北京机器人产业发展基金投资云深处科技等机器人链主企业，形成"高成长未来产业+算力基础设施"双轨布局 [2] - 公司REITs投资组合已覆盖仓储物流、能源、产业园等领域，此次投资分散风险并注入数字经济红利 [3] 首程控股的商业模式与行业影响 - 公司采用"产业+资本"双轮驱动模式，从首批公募REITs参与者发展为管理数百亿REITs基金规模的产业型投资巨头 [2] - 通过2024年底发布的《数据中心行业投资与价值洞察》研报，公司实现从研究到投资落地的闭环能力 [2] - 公司正从投资者、运营者向基础设施价值"重构者"转变，利用REITs工具激活沉淀资产并提升流动性 [3] 数据中心行业证券化意义 - 数据中心REITs的推出有助于建立行业估值标杆，吸引更多资本进入，加速算力基础设施升级 [3] - 此举示范性推动IDC行业证券化进程，夯实数字中国建设的基础设施底座 [3] - 随着REITs底层资产多元化，公司在数字基建中的角色将日益重要 [3]