核心观点 - 美联储的利率路径可能主导新加坡上市不动产投资信托的单位价格表现 [1] - 华侨银行预期的利率轨迹可能抑制REITs的价格表现 [1] - 在利率环境更为有利的背景下，REITs明年的每单位派息增长或将迎来一个拐点 [1] 利率与市场预期 - 与市场预期相比，美联储2026年的降息步伐将“更为稳健” [1] REITs行业前景与分化 - 利息成本节约带来的有利因素在各REITs之间可能并不均衡，具体取决于其对冲和债务到期状况 [1] 子行业偏好 - 零售仍是华侨银行青睐的子行业 [1] - 其次是侧重于数据中心的物流和工业REITs [1] 首选个股 - 首选股包括凯德商用新加坡信托 [1] - 首选股包括吉宝数据中心房地产投资信托 [1]

政策发布与核心目标 - 国家发展改革委办公厅于12月1日发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，对基础设施REITs发行范围进行拓展 [1] - 政策核心目标是更好发挥基础设施REITs盘活存量资产、促进投资良性循环的作用 [1] - 此次扩围深入贯彻落实党的二十届四中全会与中央城市工作会议精神，紧密对接高质量发展、城市更新与提振消费等国家战略部署 [1] 资产范围扩围详情 - 首次将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办公设施、城市更新设施等优质资产类别纳入范围 [1] - 在城市更新设施领域，申报范围包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖上述多种资产类型的城市更新综合设施项目 [1] - 新增城市更新设施、商业办公设施两个行业领域，新增酒店、体育场馆两种资产类型 [2] - 新增的酒店资产类型分布在园区基础设施、文化旅游基础设施、消费基础设施三大行业领域中，新增的体育场馆资产类型分布在消费基础设施行业领域 [2] 市场发展现状 - 自2020年启动以来，基础设施REITs市场持续扩围扩容，从初期的仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区，逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域和资产类型 [2] - 截至12月1日，共有77只基础设施REITs上市交易，发行规模超过2000亿元，总市值约2200亿元 [2] - 整体数量（含已申报和在受理产品）超过90只，覆盖10个行业领域18种资产类型，预计可带动新项目总投资超1万亿元 [2] - 目前发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市 [2] 发起人资格要求 - 对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务 [3] 未来监管方向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善有关项目申报要求，提高工作质效 [3] - 在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，更好推动基础设施REITs支持实体经济发展 [3]

政策动态与市场现状 - 证监会于11月28日就商业不动产纳入公募REITs试点公开征求意见一个月[2] - 公募REITs试点已开展五年半 目前上市77只REITs 融资2070亿元 总市值2201亿元[2] - 底层资产覆盖收费公路 产业园区 生态环保 仓储物流 清洁能源 保障性租赁住房 消费基础设施等领域[2] - 试点扩容至商业不动产表明市场经验成熟 具备拓展至核心资产条件[2] REITs的金融属性与功能 - REITs是典型权益融资工具 不同于发债和借贷[3] - 工具对资产负债表进行创新 推动产权市场化分工[3] - 将所有权分解为受益权 收益权 剩余索取权和管理控制权[3] - 通过市场化协作优化配置智力 人力和财力等要素资源[4] - 核心目标是最大化底层资产的现金流贴现率[3] 全球经验与多赢格局 - 发达市场商业不动产所有权多以REITs形式存在[4] - 普通投资者可分享优质商业不动产收益[4] - 运作主体可加速轻资产化 降低市场门槛[4] - 对投资机构属于风险概率分布结构清晰的投资品种[4] REITs的治理模式本质 - 发展需避免简单视为融资工具 应看作高度依赖市场化分工的产物[4] - 信托是基础 契约精神是核心 对信息透明要求高于上市公司股票[4] - 将资本密集部分独立 摆脱传统公司内部人控制[4] - 基于合同契约治理 底层资产信息必须公开透明置于信托合同规制下[4] 商业模式变革与市场影响 - 单纯将REITs作为资产出表工具会扭曲市场生态 蜕化为准债权工具[5] - 模式是革命性跃迁 打破委托代理内部信息链条[5] - 要素资源边际贡献率由市场交易决定 打破内部人控制[5] - 市场竞争倾向长板理论 强调扬长策略而非传统避短策略[5] 中国REITs扩容的战略意义 - 扩容不应仅理解为拓宽融资渠道 而是推动商业不动产市场化变革[6] - 需拓展信托关系 发扬契约精神 用市场契约量化治理[6] - 模式追求极致公开透明 挖掘信息不完备价值而非信息不对称稀缺性[6]

市场扩容与政策背景 - 中国公募REITs市场正式从基础设施领域拓展至商业不动产领域，进入“双轮驱动”新阶段 [1] - 试点是落实资本市场新“国九条”、推动REITs市场高质量发展的关键举措 [1] - 基础设施REITs已上市77只产品，累计融资规模2070亿元，总市值约2201亿元，为商业不动产领域拓展奠定坚实基础 [3] 试点推出的战略意义 - 打通商业不动产的权益融资通道，为盘活存量资产、构建房地产发展新模式提供标准化金融解决方案 [1] - 推动房地产企业从“开发销售”向“长期持有、专业运营”的资管模式转型 [1] - 将沉淀的商业物业存量资产转化为可交易、可定价的标准化金融产品，提升资本配置效率 [4] 制度设计与监管框架 - 商业不动产REITs在其他有关事宜上参照现有基础设施REITs成熟规则执行，保证规则连续性和稳定性 [6] - 制度方案对商业不动产的独特属性作出精准回应，主要体现在责任主体、资产质量与监管协同三个方面 [6] - 构建“行政监管+自律管理”的协同架构，中国证监会负责行政监管，证券交易所、行业协会履行一线自律管理职能 [8] 资产准入与运营管理 - 《公告》明确要求入池资产需权属清晰、手续齐备，并已产生持续、稳定的现金流 [7] - 基金管理人须主动履行商业不动产运营管理职责，角色要从被动的财务持有者转变为积极的资产管理“大管家” [7] - 要求管理人必须配备或联合具备深厚商业地产“基因”的专业团队，在招商租赁、业态组合等方面展现专业能力 [7] 双轨并行与市场影响 - 市场进入“基础设施与商业不动产并行发展”新阶段，基于资产内在属性进行科学分类与精准施策 [9] - 基础设施REITs收益稳健、波动性较低，商业不动产REITs收益具备更高市场敏感性和成长潜力 [9][10] - 商业不动产REITs将精准聚焦于商业零售、办公空间、酒店服务等与消费和内需紧密相连的行业 [11] 投资者价值与市场前景 - REITs凭借强制高分红、收益相对稳健的特性，逐渐获得投资者认可 [5] - 商业不动产REITs的加入将极大丰富REITs市场的资产图谱，为保险资金、养老金等长期投资者提供新选择 [5] - 未来REITs资产类型有望进一步拓展至数据中心、物流仓储、保障性租赁住房等新型不动产 [11]

政策动态 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将商业办公设施、城市更新设施等纳入可申报范围 [1] - 政策推动基础设施REITs资产类型从传统基础设施项目向更贴近消费市场的领域扩展 [1] - 商务部等9部门9月发布政策，支持社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行REITs [2] - 国家发展改革委通知提出持续推动市场扩围扩容，积极推动新资产类型项目推荐发行 [2] 市场现状与规模 - 截至12月1日，有77只REITs处于已上市状态 [1] - 园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类REITs数量较多 [1] - 中证REITs全收益指数今年以来上涨7.23% [2] - 嘉实物美消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、华夏金茂商业REIT今年以来涨幅超过40% [2] 行业影响与展望 - 政策能有效赋能消费场景升级与商业环境改善，助力金融资源对消费领域的精准灌溉 [1] - 资产类型多元化有助于增强REITs市场的风险抵抗能力，有效吸引多元化资金入场 [1] - REITs市场有望持续沿着规模扩张、资产多元、投资者结构优化的路径发展 [1] - REITs结合了不动产的长期收益特征与股票的短期波动性，其核心价值在于底层资产产生稳定且可持续的现金流 [2] - 更多REITs项目发行上市有利于满足投资者"更多选择、更稳收益"的需求，也有利于相关企业将更多类型资产变现 [2]

市场扩容与政策背景 - 中国公募REITs市场正式从基础设施领域拓展至商业不动产领域，进入“双轮驱动”新阶段 [1] - 此次试点是落实资本市场新“国九条”的关键举措，旨在打通商业不动产的权益融资通道 [1] - 试点推出建立在近五年基础设施REITs的坚实实践基础上，已上市产品77只，累计融资2070亿元，总市值约2201亿元 [2] 战略意义与核心功能 - 为持有优质物业的企业开辟全新权益融资路径，助力优化资产负债表，推动房地产企业向“长期持有、专业运营”的资管模式转型 [1][3] - 盘活我国庞大的商业不动产存量，构建“开发培育—REITs上市—资金回笼—再投资”的良性闭环，提升资本配置效率 [3][4] - 为投资者提供具备稳定现金流特性的资产配置新选择，适配保险资金、养老金等长期投资者的需求 [4][5] 制度设计与监管框架 - 制度设计体现“稳中求进”原则，商业不动产REITs在其他有关事宜上参照现有基础设施REITs成熟规则执行，保证规则连续性和稳定性 [5] - 进一步压实基金管理人的主动运营管理责任，要求其从被动的财务持有者转变为积极的资产管理“大管家” [6] - 设定清晰的资产准入标准，入池资产需权属清晰、手续齐备，并已产生持续、稳定的现金流，从源头上管控风险 [6] - 构建“行政监管+自律管理”的协同架构，中国证监会负责行政监管与风险监测，证券交易所、行业协会履行一线自律管理职能 [7] 双轨并行与市场前景 - 基础设施REITs与商业不动产REITs将发挥各自优势，形成互补共生格局 [8] - 基础设施REITs资产多具公共属性，收益稳健、波动性较低；商业不动产REITs收益具备更高市场敏感性和成长潜力，对主动管理能力要求更高 [8] - 未来REITs资产类型有望进一步拓展至数据中心、物流仓储、保障性租赁住房等符合国家产业政策导向的新型不动产 [9] - 一个健康、繁荣的REITs市场将成为助力中国经济高质量发展的关键性金融基础设施 [10]

行业范围重大扩围 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将体育场馆项目、商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目、四星级及以上酒店项目、超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目以及老旧街区、老旧厂区更新改造项目等城市更新项目纳入REITs项目行业范围[1] - 此次扩围实现了基础设施REITs底层资产类型的重大突破，填补了重要空白[1] 市场发展现状与规模 - 基础设施REITs自2020年启动以来持续扩围扩容，初期涵盖仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，后续逐步增加清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域和资产类型[2] - 截至2025年11月底，共有77只基础设施REITs上市交易，总市值约2200亿元，覆盖10个行业领域18种资产类型，预计可带动新项目总投资超1万亿元[2] 扩围对消费市场的提振作用 - 体育场馆纳入基础资产范围有力支持全民健身，拓展体育消费新空间；商旅文体健融合的商业综合体通过沉浸式消费体验，打造多维互动场景[3] - 四星级及以上酒店作为现代服务业和消费升级的代表，纳入REITs资产范围旨在通过市场化机制推动消费供给端提质增效，从供给侧深度激发消费市场潜力[3] - 体育场馆、商业综合体及酒店项目从单一消费场景深耕、多元场景协同、旅行消费核心锚点三个维度发力，能精准对接不同群体消费需求，通过业态联动撬动链式消费，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用[3] 商业办公设施独立纳入REITs - 2025年版行业清单首次将商业办公设施作为一个独立的资产大类纳入REITs，支持超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目发行REITs[4] - 将商业办公设施纳入REITs发行范畴可畅通商业办公资产与资本市场的连接通道，盘活存量资产、优化产业发展生态，倒逼运营升级、推动业态协同，支撑现代化产业体系建设[4] - 此举标志着REITs在市场结构和资产类型上正逐步与国际市场接轨，可显著扩大入池资产规模，吸引更广泛投资者参与，为实体经济提供更稳定的经营场所和更优质的商务环境[4] 发起人资格与风险隔离 - 对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务[5] - 这一“隔离墙”制度确保发起人在资产、业务、财务层面与商品住宅开发业务有效隔离，防止住宅开发业务的经营风险、债务风险向REITs市场传递，保护公众投资者权益[5] 城市更新项目的融资支持 - 基础设施REITs的加入为城市更新提供了“投资-建设-运营-退出-再投资”的良性循环模式，有助于解决其投资规模大、回收周期长、社会资本参与难等挑战[6] - 将“城市更新设施”纳入发行范围，既支持老旧街区、老旧厂区更新改造项目，也支持涵盖多个行业领域和资产类型的城市更新综合设施项目，能鼓励各地探索多元可持续的城市更新投融资模式[6]

商业不动产REITs试点启动 - 证监会发布《商业不动产REITs公告》征求意见稿，明确产品定义、基金注册及运营管理要求，正式启动商业不动产REITs试点，标志着REITs市场进入新阶段，将为万亿级存量资产注入流动性[1] - 监管部门正加快制度规则准备和技术系统调整，预计很快可提交申报材料[1][13] 商业不动产REITs的意义与优势 - 商业不动产REITs是通过持有写字楼、商业综合体等获取稳定现金流的封闭式公募基金，是全球成熟市场盘活存量资产的成熟路径，已成为继股票、债券后的第三大基础证券品种[3] - 推出商业不动产REITs契合宏观经济需求，适配居民财富管理，符合国际惯例，可拉动消费和投资，稳行业稳预期，支持房地产发展新模式[3] - 商业不动产REITs可提升资产流动性和资本配置效率，促进业态优化和场景升级，帮助企业构建"开发-培育-REITs退出-再投资"闭环，快速回笼资金[3] - 发行REITs回收资金主要用于偿债和再投资，可改善房企资产负债结构，推动企业向长期资产管理模式转型，从重资产向轻资产经营转变[4] - REITs提供市场化定价"锚"，有利于缓解流动性不足和信息不对称导致的价格走低局面，稳定市场预期[4] - 公募REITs强制高比例现金分红、分红波动小，是高股息资产的有效补充，多数每年多次分红，如华夏和达高科REIT和华夏合肥高新REIT2024年分红5次[4] - 添加REITs到投资组合可降低波动性，商业不动产REITs推出将丰富产品供给，吸引更多资金关注[5] 制度安排与并行策略 - 商业不动产REITs制度基于资产属性差异建立分类管理，构建以《证券法》《基金法》为基石的监管规则体系，发行审核聚焦资产长期稳定运营和投资价值判断核心要素[7][8][9] - 制度设计明确边界、压实责任，厘清各方权利义务，强化管理人运营责任和专业机构把关义务，实现创新与稳健平衡[9] - 监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施REITs并行策略，基础设施REITs已上市77只产品，累计融资2070亿元，两类REITs并行可更好满足市场多元化需求[10] 政策背景与后续改革 - 推出商业不动产REITs是落实党中央、国务院决策部署的重要举措，新"国九条"和"十五五"规划纲要均要求推动REITs市场高质量发展，商务部等五部门方案也支持商业地产项目发行REITs[12] - 后续将健全REITs制度规则和配套政策，优化首发和扩募机制，推动发行范围扩容提质，支持并购重组，推动中长期资金入市，形成投融资良性循环[13]

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1][4][62] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会 [4][62] - 国家发改委与证监会近期发布政策，推动基础设施REITs扩围至更多行业领域和资产类型，并研究起草商业不动产投资信托基金试点公告，旨在推动REITs市场高质量发展 [5][13][14] 市场表现总结 - 2025年第48周，中证REITs（收盘）指数为809.07，同比上涨6.07%，环比下跌0.14%；2024年年初至今累计上涨6.96%，同期沪深300指数累计上涨31.93%，累计超额收益为-24.97% [4][6][15] - 2025年第48周，中证REITs全收益指数为1040.34，同比上涨12.01%，环比下跌0.08%；2024年年初至今累计上涨20.72%，同期沪深300指数累计上涨31.93%，累计超额收益为-11.21% [4][6][20] - 本周REITs市场交易规模成交量为6.47亿份，同比下降19.83%；成交额为28.13亿元，同比下降5.86%；区间换手率为2.49%，同比下降2.64个百分点 [4][27] - 近30日REITs市场成交总量达40.62亿份，同比增长30.23%；成交总额达169.35亿元，同比增长18.43%；平均区间换手率为0.54%，同比上升9.67个百分点 [32] 分板块表现 - 2025年第48周，各板块REITs一周涨跌幅分别为：保障房+1.04%、环保-0.69%、高速公路-0.42%、产业园区-0.27%、仓储物流-0.96%、能源-0.56%、消费类-1.44% [4][6][37] - 近一月各板块REITs涨跌幅分别为：保障房-0.88%、环保-0.95%、高速公路-0.13%、产业园区-3.48%、仓储物流-4.21%、能源-2.87%、消费类-1.13% [4][6][37] - 本周涨幅靠前的具体REITs包括：中金厦门安居REIT上涨3.65%、华夏北京保障房REIT上涨2.52%、华夏中国交建REIT上涨2.20% [54][55] 政策与市场动态 - 国家发改委表示基础设施REITs将进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型 [5][13][14] - 证监会研究起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，以推动REITs市场高质量发展，丰富投融资工具 [5][13][14] 一级市场发行 - 2025年第48周，共有13只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 [7][58] - 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金、东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金首发已申报 [7][58][59][61]

政策公告核心 - 中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》向社会公开征求意见 [1] - 推出商业不动产REITs旨在贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求 [1] - 政策目标是推动REITs市场高质量发展，丰富投融资工具，支持构建房地产发展新模式 [1] 政策预期作用 - 有利于盘活存量商业不动产，助力拉动消费和投资 [1] - 有利于稳行业、稳市场、稳预期，助力构建房地产发展新模式 [1] - 有利于适配当前低利率环境投资需求，增加居民财产性收入 [1] 产品定义与监管框架 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [2] - 《公告》共八条，明确基金注册、运营管理要求、基金管理人及托管人职责、尽职调查和申请材料要求 [2] - 政策强调发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，并强化各监管机构职责 [2] 市场发展现状 - 经过五年探索实践，截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元 [2] - 市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46% [2] - REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [2] 国际经验与市场潜力 - 全球成熟市场中，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等是REITs重要的底层资产 [3] - 中国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [3] - 借鉴国际经验并结合实际，推出商业不动产REITs可提升多层次资本市场服务实体经济的质效 [3]