投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1][4][62] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会 [4][62] - 国家发改委与证监会近期发布政策，推动基础设施REITs扩围至更多行业领域和资产类型，并研究起草商业不动产投资信托基金试点公告，旨在推动REITs市场高质量发展 [5][13][14] 市场表现总结 - 2025年第48周，中证REITs（收盘）指数为809.07，同比上涨6.07%，环比下跌0.14%；2024年年初至今累计上涨6.96%，同期沪深300指数累计上涨31.93%，累计超额收益为-24.97% [4][6][15] - 2025年第48周，中证REITs全收益指数为1040.34，同比上涨12.01%，环比下跌0.08%；2024年年初至今累计上涨20.72%，同期沪深300指数累计上涨31.93%，累计超额收益为-11.21% [4][6][20] - 本周REITs市场交易规模成交量为6.47亿份，同比下降19.83%；成交额为28.13亿元，同比下降5.86%；区间换手率为2.49%，同比下降2.64个百分点 [4][27] - 近30日REITs市场成交总量达40.62亿份，同比增长30.23%；成交总额达169.35亿元，同比增长18.43%；平均区间换手率为0.54%，同比上升9.67个百分点 [32] 分板块表现 - 2025年第48周，各板块REITs一周涨跌幅分别为：保障房+1.04%、环保-0.69%、高速公路-0.42%、产业园区-0.27%、仓储物流-0.96%、能源-0.56%、消费类-1.44% [4][6][37] - 近一月各板块REITs涨跌幅分别为：保障房-0.88%、环保-0.95%、高速公路-0.13%、产业园区-3.48%、仓储物流-4.21%、能源-2.87%、消费类-1.13% [4][6][37] - 本周涨幅靠前的具体REITs包括：中金厦门安居REIT上涨3.65%、华夏北京保障房REIT上涨2.52%、华夏中国交建REIT上涨2.20% [54][55] 政策与市场动态 - 国家发改委表示基础设施REITs将进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型 [5][13][14] - 证监会研究起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，以推动REITs市场高质量发展，丰富投融资工具 [5][13][14] 一级市场发行 - 2025年第48周，共有13只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃 [7][58] - 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金、东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金首发已申报 [7][58][59][61]

中国REITs市场发展现状 - 中国REITs市场已从试点走向常态化发行，成为推动不动产金融创新、盘活存量资产、服务实体经济高质量发展的重要工具[1] - 截至2025年10月末，已有近80单REITs项目上市，市场进入“扩容”新阶段[1] - 基础设施、保障性租赁住房、消费类资产等不断被纳入REITs资产范围[1] 市场扩容与焦点议题 - 市场各方关注焦点在于REITs市场如何在扩容中保持稳健，以及如何进一步拓宽资产类型、优化交易结构、完善法律法规[1] - 投资者对REITs产品的信用风险、运营稳定性、信息披露等方面提出了更高要求[1] - 陆家嘴金融沙龙第35期于11月8日聚焦中国REITs市场发展新阶段，探讨其面临的机遇与挑战[1] 行业专家与机构参与 - 沙龙主嘉宾为华安基金管理有限公司公募REITs分管协调人杜煊君，其在多层次REITs领域经验丰富，带领公司完成了张江、百联、外高桥等多单公募REITs产品的发行上市及后续扩募工作[2] - 对话嘉宾包括中证指数有限公司估值业务部总经理周夏风，长期从事资本市场研究工作[5] - 对话嘉宾包括中信证券股份有限公司全球投资银行管理委员会债务融资业务线总监毕自强，拥有超过15年资产证券化和结构融资业务经验，主要负责上海等地区的资产证券化和物流仓储、新能源、IDC等REITs业务[11] 市场实践与标杆案例 - 对话嘉宾上海城投控股投资有限公司副总经理张毅，其公司作为原始权益人于2024年成功牵头发行了长三角地区首单、迄今为止规模最大的保租房公募REITs[13] - 该保租房公募REITs对于打造长三角企业存量资产盘活标杆案例具有典型示范意义[13] - 对话嘉宾大华银行（中国）有限公司房地产、酒店及基建行业主管王吉茹，拥有近二十年银行业务经验，曾为众多国内外大型上市企业提供收并购、海外REITS发行、跨境融资等金融解决方案[19] 未来发展路径探索议题 - 行业对话环节主题为《REITs市场在扩容背景下的发展路径探索》，议题包括扩容背景下REITs具备发行潜力的新资产类型[22] - 议题包括如何平衡市场“量”与“质”的关系，以及原始权益人如何通过REITs实现“轻资产”转型[22] - 议题包括当前REITs市场流动性与估值体系是否成熟，投资机构如何看待REITs的长期配置价值，以及中国REITs市场未来在规则完善、税收政策优化等方面的突破[22]