政策公告核心 - 中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》向社会公开征求意见 [1] - 推出商业不动产REITs旨在贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求 [1] - 政策目标是推动REITs市场高质量发展，丰富投融资工具，支持构建房地产发展新模式 [1] 政策预期作用 - 有利于盘活存量商业不动产，助力拉动消费和投资 [1] - 有利于稳行业、稳市场、稳预期，助力构建房地产发展新模式 [1] - 有利于适配当前低利率环境投资需求，增加居民财产性收入 [1] 产品定义与监管框架 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [2] - 《公告》共八条，明确基金注册、运营管理要求、基金管理人及托管人职责、尽职调查和申请材料要求 [2] - 政策强调发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，并强化各监管机构职责 [2] 市场发展现状 - 经过五年探索实践，截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元 [2] - 市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46% [2] - REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [2] 国际经验与市场潜力 - 全球成熟市场中，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等是REITs重要的底层资产 [3] - 中国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [3] - 借鉴国际经验并结合实际，推出商业不动产REITs可提升多层次资本市场服务实体经济的质效 [3]