行业范围重大扩围 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将体育场馆项目、商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目、四星级及以上酒店项目、超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目以及老旧街区、老旧厂区更新改造项目等城市更新项目纳入REITs项目行业范围[1] - 此次扩围实现了基础设施REITs底层资产类型的重大突破，填补了重要空白[1] 市场发展现状与规模 - 基础设施REITs自2020年启动以来持续扩围扩容，初期涵盖仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，后续逐步增加清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域和资产类型[2] - 截至2025年11月底，共有77只基础设施REITs上市交易，总市值约2200亿元，覆盖10个行业领域18种资产类型，预计可带动新项目总投资超1万亿元[2] 扩围对消费市场的提振作用 - 体育场馆纳入基础资产范围有力支持全民健身，拓展体育消费新空间；商旅文体健融合的商业综合体通过沉浸式消费体验，打造多维互动场景[3] - 四星级及以上酒店作为现代服务业和消费升级的代表，纳入REITs资产范围旨在通过市场化机制推动消费供给端提质增效，从供给侧深度激发消费市场潜力[3] - 体育场馆、商业综合体及酒店项目从单一消费场景深耕、多元场景协同、旅行消费核心锚点三个维度发力，能精准对接不同群体消费需求，通过业态联动撬动链式消费，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用[3] 商业办公设施独立纳入REITs - 2025年版行业清单首次将商业办公设施作为一个独立的资产大类纳入REITs，支持超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目发行REITs[4] - 将商业办公设施纳入REITs发行范畴可畅通商业办公资产与资本市场的连接通道，盘活存量资产、优化产业发展生态，倒逼运营升级、推动业态协同，支撑现代化产业体系建设[4] - 此举标志着REITs在市场结构和资产类型上正逐步与国际市场接轨，可显著扩大入池资产规模，吸引更广泛投资者参与，为实体经济提供更稳定的经营场所和更优质的商务环境[4] 发起人资格与风险隔离 - 对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务[5] - 这一“隔离墙”制度确保发起人在资产、业务、财务层面与商品住宅开发业务有效隔离，防止住宅开发业务的经营风险、债务风险向REITs市场传递，保护公众投资者权益[5] 城市更新项目的融资支持 - 基础设施REITs的加入为城市更新提供了“投资-建设-运营-退出-再投资”的良性循环模式，有助于解决其投资规模大、回收周期长、社会资本参与难等挑战[6] - 将“城市更新设施”纳入发行范围，既支持老旧街区、老旧厂区更新改造项目，也支持涵盖多个行业领域和资产类型的城市更新综合设施项目，能鼓励各地探索多元可持续的城市更新投融资模式[6]