红星资本局12月22日消息，日前，恒隆集团（00010.HK）、恒隆地产（00101.HK）联合公告，集团行政总裁卢韦柏将于2026 年8月31日前荣休。 恒隆集团董事会表示，现正进行全面的甄选程序，以物色卢韦柏的继任人。卢韦柏将以"待定的正式岗位，继续为本集团提供 顾问支持。" 资料显示，现年54岁的卢韦柏于2018年5月加盟恒隆，经过两个月的交接期，于2018年7月16日接棒退休的陈南禄成为恒隆行政 总裁。 据恒隆此前发布的公告，卢韦柏曾就读香港大学，其事业生涯始于宝洁公司，其后在香港及中国内地的可口可乐公司任职。加 入恒隆之前，卢韦柏为花旗集团效力18年，于2013年还出任花旗集团中国香港及中国澳门特别行政区行长。 截至今年6月30日，卢韦柏个人持有恒隆地产1,128,542股股份，占已发行股份总数的0.02%；持有恒隆集团460,000股股份，占已 发行股份总数0.03%。 值得注意的是，这一变动距恒隆集团及恒隆地产前主席陈启宗2024年退任仅一年有余。2024年4月，42岁的陈文博正式接替执 掌集团33年的陈启宗，成为恒隆集团及恒隆地产双料董事长，完成了家族第三代的核心交接。 陈文博上任后迅速推进" ...

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且维持该评级 [5] 报告核心观点 - 展望后续，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳” [4] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点，关注三条主线：1）产品美誉度高、销售排名持续提升的稳健龙头；2）存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企；3）看好物业服务长期发展空间 [4][116][117] 百城土地市场供需总结 - **整体市场**：2025年1-11月，百城土地成交建面累计同比-8.8%，供应建面累计同比-11.9% [10] - **住宅用地**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交建面为2.21亿平，累计同比-15.1%；供应建面为3.48亿平，累计同比-16.5% [1][20] - **分能级城市成交**： - 一线城市：成交建面778万平，累计同比-28.7% [1] - 二线城市：成交建面9，273万平，累计同比+4.4% [1] - 三线城市：成交建面1.21亿平，累计同比-24.9% [1] - **分能级城市供需比**：2025年1-11月，一线、二线、三线城市住宅类用地供需比分别为1.3、1.5、1.7 [30][38][48] 百城土地市场价格总结 - **整体土地价格**：2025年1-11月，百城土地成交楼面均价为1，735元/平方米，累计同比-0.7% [55] - **住宅用地价格**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交楼面均价为6，295元/平方米，累计同比+9.4% [1][55] - **分能级城市住宅用地均价**： - 一线城市：成交楼面均价为39，283元/平方米，累计同比+29.5% [1][66] - 二线城市：成交楼面均价为6，986元/平方米，累计同比+4.2% [1][69] - 三线城市：成交楼面均价为3，635元/平方米，累计同比+2.0% [1][76] TOP50房企拿地情况总结 - **新增土储价值**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储价值8，618亿元，累计同比+22.1% [81] - **新增土储面积**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储面积5，733万平，累计同比-0.6% [86] - **房企排名**： - 新增土储价值排名前三：中海地产（962亿元）、华润置地（757亿元）、招商蛇口（754亿元） [2][89] - 新增土储面积排名前三：中海地产（438万平）、保利发展（363万平）、招商蛇口（314万平） [2][89] 核心城市土地市场总结 - **核心30城月度（11月）表现**：成交宅地208宗（单月同比-19.4%），成交总建面1，529万平（单月同比-14.4%），成交总价1，144亿元（单月同比-37.7%），成交楼面均价7，482元/平（单月同比-27.2%），整体溢价率2.2%（单月同比-4.1pct） [2][94] - **核心30城累计（1-11月）表现**：成交宅地1，412宗（累计同比+3.8%），成交总建面9，815万平（累计同比-5.2%），成交总价1.06万亿元（累计同比+7.5%），成交楼面均价10，809元/平（累计同比+13.4%），整体溢价率9.6%（同比+4.7pct） [3][97] - **市场集中度**：2025年1-11月，核心30城宅地成交建面占百城比重44.4%，成交总价占百城比重76.2%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重达42.5% [3][103] - **价格梯队**：1-11月，核心6城、核心30城、百城成交土地均价分别为24，527元/㎡、10，913元/㎡、6，295元/㎡ [3][103] - **溢价成交**：2025年11月，核心30城中溢价率超过20%的成交宅地共8宗；零溢价成交宅地184宗，占比88.5% [2][114] 投资建议具体标的 - **主线一（稳健龙头）**：推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、滨江集团、越秀地产、中国海外发展，建议关注中国海外宏洋 [4][117] - **主线二（存量运营）**：推荐华润置地、上海临港、新城控股 [4][117] - **主线三（物业服务）**：推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务 [4][117]

该1.008亿股认购股份于紧接完成前占本公司已发行股份总数约11.11%，以及于紧接完成后占经认购股 份配发及发行所扩大后的本公司已发行股份总数约10.00%。 德祥地产(00199)发布公告，认购协议所载的所有条件均已获达成，完成亦已根据认购协议的条款及条 件于2025年12月22日落实，已向认购方按每股认购股份0.7港元的认购价配发及发行合共1.008亿股新股 份。 ...

公司业绩增长与规模扩张 - 2017年，公司提出五年目标：城市版图从23个扩张至40个，签约额从500亿元提升至2000亿元 [2][19] - 2017年销售额达693亿元，同比增长85%，在行业销售排行榜中位列第29位 [2][19] - 2013年至2021年，公司多项财务指标持续增长：收入从207.19亿元增至900.6亿元，毛利从92亿元增至167.58亿元，资产总额从1208.43亿元增至2025年上半年的4437.78亿元，签约销售额从168.68亿元增至2021年顶峰2356.03亿元 [3][4][5][21][22] 财务表现与潜在问题 - 公司所有者应占溢利在2019年达到峰值64.52亿元，但在2023年出现巨额亏损68.97亿元 [5][22] - 负债总额从2013年的736.24亿元持续攀升至2025年上半年的3230.12亿元 [5][22] - 2022年后，公司收入、毛利及签约销售额均从峰值回落，例如2023年收入降至724.04亿元，签约销售额降至1412亿元 [3][21] 高管薪酬与激励结构 - 2018年至2021年是公司高管的“千万薪酬时代”，首席执行官李从瑞在此期间年薪最高达1840.4万元（2019年），首席财务官江南最高达1173.4万元（2019年），高级副总裁宋镠毅最高达1234.7万元（2019年） [7][11][12][23][27][28] - 高管薪酬中，业绩奖金和特别奖金占主要部分，例如李从瑞2019年总薪酬1840.4万元中，业绩与特别奖金合计1353.4万元，占比73.5% [13][29] - 2022年后，高管薪酬大幅下调至百万级别，例如李从瑞2022年薪酬降至363.6万元，2023年降至140.2万元 [7][14][31] 管理层变动 - 2023年，包括首席执行官李从瑞、首席财务官江南、执行董事宋镠毅在内的多位核心高管相继辞任 [16][34] - 辞任后，陶天海、张辉及乔晓洁组成新的管理层团队 [16][34]

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR于12月15日美东时间16:00收报25577.23点，较前一交易日下跌51.65点，跌幅0.20% [1] - 当日交易区间为25577.23点至25757.83点，振幅0.71%，成交量为3527.02万份 [1] - 该指数52周价格区间为18856.77点至27275.90点 [1] 主要成分股价格变动 - 大型蓝筹股表现分化，汇丰控股ADR换算价为117.167港元，较香港收市价上涨0.83%；腾讯控股ADR换算价为600.386港元，较香港收市价下跌0.43% [2] - 在主要科技股中，阿里巴巴-W港股收跌3.57%至148.600港元，其ADR换算价较港股低2.599港元；百度集团-SW港股重挫5.79%至118.700港元，其ADR换算价较港股低3.107港元 [3] - 金融股涨跌互现，友邦保险港股上涨2.09%至80.650港元，中国平安港股上涨2.35%至65.250港元；而建设银行港股下跌1.18%，工商银行港股下跌0.81% [3] - 部分个股出现显著下跌，百济神州港股大跌8.07%至178.800港元，但其ADR换算价较港股溢价7.173港元；快手-W港股下跌4.45%至64.450港元 [3] - 消费及地产股方面，携程集团-S港股微涨0.73%至554.000港元，其ADR换算价较港股溢价1.562港元；新鸿基地产港股下跌2.77%至96.500港元 [3]

市场整体表现 - 港股主要指数普遍上涨，恒生指数收涨1.75%，恒生科技指数收涨1.87% [1] - 相关ETF同步上涨，港股科技ETF（159751）涨1.42%，恒生港股通ETF（159318）涨1.67% [1] 行业板块表现 - 电气设备、生命科学工具板块涨幅靠前 [1] - 居家用品、航空货运与物流板块跌幅靠前 [1] 个股表现：涨幅显著 - 金融板块表现强劲，中国银河涨9.45%，广发证券涨7.33%，交通银行涨6.57%，中信证券涨6.42%，国泰海通涨5.99%，中国财险涨5.91%，华泰证券涨5.63%，中国太保涨5.13%，中国人寿涨5.0% [1] - 生物科技与医药股上涨，康方生物涨7.33%，百济神州涨5.64%，科伦博泰生物-B涨5.6%，昭衍新药涨19.41% [1] - 消费与互联网股上涨，农夫山泉涨7.23%，网易-S涨6.87% [1] - 地产与基建股上涨，新鸿基地产涨5.79%，长实集团涨5.05%，长江基建集团涨4.64% [1] - 资源与工业股上涨，中国铝业涨4.58%，五矿资源涨4.55% [1] - 科技与通信股上涨，中兴通讯涨4.51%，中通快递-W涨4.05% [1] - 其他涨幅显著个股包括狮腾控股涨14.55% [1] 个股表现：跌幅显著 - 药明合联跌8.36% [1] - 曹操出行跌11.11% [1]

事件概述 - 浙江金融资产交易中心股份有限公司（简称“浙金中心”，后更名为浙江浙金资产运营股份有限公司）发生重大理财兑付危机，涉及投资者近万人，涉及资金超过200亿元 [1] - 事件导致大量投资者无法提现，平台运营方及其背后关联的祥源集团陷入严重财务与信任危机 [1][9] 平台背景与形象变迁 - 浙金中心成立于2013年，初期股东包括浙江省财政厅、宁波市国资委等，以“政府指导、市场化运作”和“国资背景”建立稳健信誉，并通过与杭州市民卡合作降低投资门槛至千元，吸引了大量普通投资者 [4] - 自2019年起，平台股权结构发生根本性变化，国有资本逐步淡出；至2023年，控股股东变为民营企业杭州民置投资管理有限公司（持股58.5714%），国资持股仅剩象征性部分 [4][8][11] - 2025年，公司更名为“浙江浙金资产运营股份有限公司”，但在对外宣传中仍沿用“浙金中心”旧名及“国资”擦边球话术 [8] 业务模式与风险积聚 - 股权变更后，平台业务重心转向大力推介与祥源集团相关的产品，如“文旅项目收益权”、“基建应收账款”等，其底层资产实质多为祥源体系内部债权 [5] - 该模式构成了祥源集团通过自身控制的交易平台进行自融，并自行提供担保的“左手倒右手”资本游戏 [5] - 2023年10月，浙江省地方金融管理局公告“不再保留浙金中心金融资产交易业务资质”，但该关键信息被平台淡化处理，APP运营如常，甚至继续开放存量产品转让功能 [8] 关联方祥源集团的财务状况 - 祥源集团执行总裁披露，集团资产虽有600亿元，但负债已超过400亿元，现金流出现严重问题 [9] - 祥源集团以地产发家，后激进扩张文旅产业，并于2024年6月收购海昌海洋公园；受地产行业低迷及文旅项目回报缓慢影响，资金链紧绷 [9] - 祥源系多家子公司早已出现商票逾期并被列为被执行人，危机爆发后，其控股的祥源文旅、海昌海洋公园、交建股份三家上市公司紧急发布公告撇清兑付责任，但股价应声暴跌10%至30%不等 [9] - 祥源集团所持的大量上市公司股权早已被质押，变现渠道有限 [9] 事件进展与官方介入 - 2024年12月8日，浙江省地方金融管理局回应称正在全面排查相关融资产品 [10] - 绍兴市公安局越城区分局也已成立工作专班对事件展开调查 [10] 事件影响与教训 - 事件暴露了部分“稳健理财”产品在“国资背景”营销话术、股权实质变更、资质取消后仍违规运营以及底层资产不透明等方面的重大风险 [14][16] - 对投资者而言，教训在于投资理财不能仅看广告和背景，必须仔细审视平台资质、穿透看清底层资产并严格评估风险控制 [16]

市场整体表现 - 美联储宣布降息25个基点，但“点阵图”预测显示2026年仅有一次降息，未来降息路径不明 [1] - 港股市场高开低走，恒生指数收盘跌0.04%或10.27点，报25530.51点，全日成交额1824.77亿港元；恒生国企指数跌0.23%；恒生科技指数跌0.83% [1] - 券商观点认为，港股对外围风险敏感，叠加12月限售股解禁高峰及基本面承压，短期仍处左侧阶段，潜在反弹时间点或在12月中下旬至明年1月初 [1] 蓝筹股与金融股 - 汇丰控股股价创新高，收盘涨2.06%至114港元，成交额24.73亿港元，贡献恒指43.23点；美银证券预计其明年香港存款及亚洲财富管理业务将显著增长 [2] - 其他蓝筹股中，翰森制药涨1.98%，恒基地产涨1.74%；阿里健康跌3.95%，金沙中国跌2.31% [2] - 香港银行股板块上扬 [3] 风电行业 - 风电股涨幅居前，金风科技收盘涨5.23%，东方电气涨4.38% [3] - 行业维持高景气度，2025年1-10月陆上风机平均中标单价为1618元/kW，同比上涨6.86%；陆上风机（含塔筒）平均中标单价为2096元/kW，同比上涨9.78% [3] - 风机出海需求旺盛，金风科技、远景能源等企业2025年上半年海外订单中标量同比高增 [3] 锂电产业链 - 锂电股表现活跃，宁德时代收盘涨1.93%，赣锋锂业涨1.37%，天齐锂业涨0.67% [4] - 产业链涨价潮持续，德加能源宣布自12月16日起电池产品售价上调15%；孚能科技部分产品已实现涨价 [4] - 12月样本企业电池排产预测量为143.3GWh，环比增长2.3%；湿法隔膜等材料近期也大幅调价 [4] 科技与芯片板块 - 大型科技股普遍下跌，阿里巴巴跌1.7%，腾讯跌0.25% [3] - 芯片股延续跌势，华虹半导体收盘跌4.8%，中芯国际跌2.26% [4] - 美国允许英伟达向中国出口H200 AI芯片，但将从销售额中抽取25%分成；开源证券认为此举或推动国产大模型升级，长期利好国产算力芯片需求 [5] 房地产板块 - 内房股普遍回落，雅居乐集团收盘跌7.58%，融创中国跌2.22%，中国海外宏洋集团跌1.47% [6] - 近期市场对房贷贴息政策讨论增多，有观点认为若政策落地可激发潜在购房需求 [6] 热门异动个股 - 中兴通讯股价重挫13.08%，公司公告称正就美国《反海外腐败法》合规性调查与美国司法部沟通，目前生产经营一切正常 [7] - 红星美凯龙股价跌14.39%，公司公告股票交易异常波动，2024年及2025年前三季度营收和净利润均有所下降，存在业绩亏损风险 [8] - 蓝思科技收盘涨2.05%，公司拟收购裴美高国际100%股权，后者持有的元拾科技已获得英伟达RVL认证，主要从事服务器机柜及液冷模组业务 [9] - 亚洲富思复牌后飙升80.87%，公司获要约人提出部分要约收购，要约价每股0.258港元，较停牌前溢价约124% [10]

快手-W (01024.HK) - 中信证券维持买入评级 认为可灵AI在12月连续5天重磅升级 涵盖O1视频/图片模型、可灵2.6、数字人2.0等 技术实力全球领先且具独创性 有望拓宽AI视频创作边界并驱动商业化增长 [1] 恒隆地产 (00101.HK) - 中金公司维持跑赢行业评级 目标价9.46港元 公司与无锡城投合作获取毗邻无锡恒隆广场地标项目经营权 是“恒隆V.3”战略重要进展 无锡项目拓展将使零售面积扩大38% 并引入超80个新品牌 [1] - 公司内地商场2025年第三季度零售额同比增长10% 经营势头延续向好 [1] 巨子生物 (02367.HK) - 中信证券维持买入评级 目标价44港元 公司双十一销售承压致2025年盈利预测下调 但品牌资产扎实 可复美锚定百亿收入目标 可丽金推进品牌重塑 可预有望打造第二个OTC爆款 [1] 小米集团-W (01810.HK) - 中信证券维持买入评级 公司2025年第三季度汽车业务收入283亿元 同比增长197.9% 首次实现扭亏 经营收益约7亿元 [2] - 公司智能手机高端化成效突出 国内3000元以上机型占比提升至24.1% IoT毛利率提升 AI与汽车协同效应加速兑现 [2] 科伦博泰生物-B (06990.HK) - 中信证券维持买入评级 公司与Crescent就ITGB6靶点ADC及PD-1xVEGF双抗达成全球独家联用开发合作 获8000万美元首付款及最高12.5亿美元里程碑 ITGB6靶点脱靶毒性低 临床前数据优异 [3] - 天风证券维持买入评级 公司核心产品商业化顺利 2025–2027年归母净利润预计由-6.22亿元收窄至5.61亿元 ITGB6靶点ADC SKB105具备低脱靶毒性潜力 辉瑞已在该靶点密集布局 [6] 维珍妮 (02199.HK) - 中信证券维持买入评级 目标价3.5港元 公司2026财年上半年在关税扰动下调整后净利润仍同比增长25.7% 运动服业务与联营公司贡献稳健增长 维密中国势能持续向上 无缝运动服新业务快速放量 [4] 江南布衣 (03306.HK) - 天风证券维持买入评级 公司2025财年收入同比增长4.6% 净利润同比增长6.0% 高客单会员达33万个 贡献六成线下零售额 品牌矩阵持续丰富 收购B1OCK拓展生活美学场景 [5] 老铺黄金 (06181.HK) - 光大证券维持买入评级 目标价804.64港元 公司2025年上半年收入同比增长251.0% 归母净利润同比增长285.8% 古法金赛道景气度持续攀升 2023–2028年市场规模占比预计由30%升至52% [7] - 公司产品设计融合中西文化 门店集中高端商圈 线上引流反哺线下 形成高溢价、强复购、高单店产出的稀缺商业模式 [7][8]

文章核心观点 - 20世纪70年代末至80年代初的九龙仓收购战是香港商界历史的关键转折点，直接导致以怡和为代表的英资四大洋行时代落幕，并助推李嘉诚、包玉刚两大华商家族崛起，彻底改写了香港商业版图 [1][9] 收购背景与初始动机 - 1978年，李嘉诚虽为香港地产华资五虎之一，但实力与垄断中环地产业的英资四大洋行仍有较大差距 [1] - 九龙仓作为四大洋行之首怡和洋行的旗舰公司，因业绩不佳导致股价暴跌至13港元，远低于其每股18港元的净资产价值，被李嘉诚视为低成本获取优质地皮发展房地产的绝佳机会 [1][3] 李嘉诚的收购策略与转折 - 李嘉诚通过多个账户暗中收购九龙仓股票，至1978年9月已持有九龙仓18%的股份 [3] - 收购行动被曝光后引发股民跟风，九龙仓股价暴涨至56港元 [3] - 在汇丰银行大班沈弼出面要求下，李嘉诚决定放弃收购，但转而与包玉刚达成关键交易：以每股36港元（低于市价56港元）的价格，将手中2000万股九龙仓股票出售给包玉刚 [5] 包玉刚的介入与战略转型 - 全球石油危机引发航运危机，世界船王包玉刚正计划“弃船登岸”进行战略转型，同样看中九龙仓的资产 [3][5] - 包玉刚为回报李嘉诚，利用其汇丰银行董事的身份，协助李嘉诚从汇丰手中收购陷入财务困境的英资洋行和记黄埔 [5][7] 关键交易与以小博大 - 1979年9月，李嘉诚以每股7.1港元、总计约6亿多港元的价格，收购和记黄埔22.4%的股份，仅需支付两成首付，余款分两年付清，且汇丰提供了1.28亿港元贷款用于支付首付 [7] - 当时和记黄埔总资产超过60亿港元，而李嘉诚的长江实业总资产仅6亿多港元，此交易被视为成功的以小博大，使李嘉诚成为首位掌控英资四大洋行的华人 [7] 九龙仓控制权争夺战 - 1980年6月，怡和为保住九龙仓，提出以价值约100港元的置地股份加债券，置换面值77港元的九龙仓股票 [7] - 包玉刚从欧洲连夜返港，从汇丰获得巨额贷款，提出每股105港元的现金收购方案，并在短短几小时内将持股增至49%，最终以约22亿港元的代价成功控股九龙仓 [9] 收购战的长期影响与商业格局重塑 - 包玉刚家族将九龙仓码头改建为海港城，该物业每年可带来七八十亿港元的租金收入，成为亚洲第二赚钱的商业中心 [9] - 收购战后，怡和实力大损，包玉刚随后收购会德丰，巩固其香港首富地位；李嘉诚则相继收购青洲英坭及香港电灯公司，开启其“超人”时代，香港商业主导权从英资洋行转移至华商巨头手中 [9]