政策核心内容 - 北京于2025年8月8日推出楼市新政，核心调整包括符合购房条件的家庭在五环外购买商品住房不限套数，并优化公积金贷款政策 [1] - 上海于2025年8月25日跟进发布新政，措施涵盖降低限购门槛、优化公积金使用、放宽贷款条件及优化房产税 [1] - 京沪本轮政策均以挖掘"内需"潜力为主，延续渐进式放松节奏，基本符合市场预期 [1] 北京限购政策调整 - 本地户籍家庭在五环外购房从不限套数（原可增购一套）调整为五环外不限套数 [2] - 非本地户籍家庭/单身在五环外购房从需2年社保/个税且限购1套调整为五环外不限套数 [2] - 高层次和急需紧缺人才购房条件从1年社保/个税限购1套调整为维持不变 [2] 北京限贷政策调整 - 首套首付比例维持15%不变 [2] - 首套房贷利率维持LPR-45BP不变 [2] - 二套首付比例维持20%不变，二套房贷利率按区域区分，五环外为LPR-25BP，五环内为LPR-5BP [2] 上海限购政策调整 - 本地户籍家庭在外环内限购2套，外环外从不限套数（原多孩家庭可增购）调整为外环外不限套数 [2][3] - 非本地户籍家庭在外环外购房从1年社保/个税限购1套调整为外环外不限套数 [2][3] - 特定人才区域（如新城、临港新片区）购房条件放宽，临港新片区维持1年社保/个税可增购1套 [2][3] 上海限贷政策调整 - 首套首付比例维持15%不变 [3] - 首套房贷利率维持LPR-45BP不变 [3] - 二套房贷利率从区分区域（临港新片区及郊区LPR-25BP，核心区LPR-5BP）调整为统一LPR-45BP，不再区分首套二套 [3] 北京市场成交表现 - 新政后（8.9-9.3）北京新建商品住宅日均成交1.28万平米，较7月日均增长9%，但同比回落21% [8] - 新政后北京二手住宅日均成交441套，较7月日均增长7%，同比小幅下降5% [8] - 2025年1-8月北京新建商品住宅销售面积342万平方米，同比小幅下降6.8%，8月成交38万平米，环比增长3.6% [10] - 2025年1-8月北京二手房累计成交11.5万套，同比增长10%，8月成交13331套，环比增长4.3%，同比下降7% [10] 上海市场成交表现 - 新政后（8.26-9.3）上海新建商品住宅日均成交3.1万平米，较7月日均增长25%，较去年同期下降9% [15] - 新政后上海二手商品房日均成交603套，较7月日均增长1%，较去年同期增长6% [15] - 2025年1-8月上海新建商品住宅销售面积695万平方米，同比微降4%，8月成交79万平米，环比增长1%，同比下降17% [18] - 2025年1-8月上海二手住宅成交14.9万套，同比增长15%，8月成交16601套，环比下降4.5%，同比增长3% [18] 区域成交结构特征 - 2025年1-7月北京五环外新房成交面积占比达79%，上海外环外新房成交面积占比达71% [19] - 2022年至2025年1-7月，北京五环外新房成交面积占比持续超77%，上海外环外新房成交面积占比持续超71% [19] - 北京五环外二手房成交套数占比从2022年49%升至2025年1-7月51%，上海外环外二手房成交套数占比从2022年52%微降至2025年1-7月51% [19] 政策效果与市场展望 - 新政后部分楼盘到访量及二手房带看量出现短期回升，但市场整体氛围较为平稳 [8][20] - 京沪在"金九银十"传统旺季前同步推出支持性政策，旨在为市场蓄力，随着房企推盘节奏加快，预计市场成交量将逐步恢复 [1][20] - 由于政策力度温和且2024年多轮政策优化已提前释放部分需求，本次新政的边际效应或较为有限 [1][20]