根据全美房地产经纪人协会（NAR）周五公布的数据，美国11月成屋销售环比上涨0.5%，预期为上涨1.2%，前值为上涨1.2%。11月成屋销售同 比下降1%。11月成屋销售总数年化413万户，不及预期的415万户，前值为410万户。 高企的房价、居高不下的按揭贷款利率，再加上如今房源供应减少，都在对潜在购房者形成压力。 成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。通常在过户前的一两个月，签订合同，因此10月份的销售数据主要反映了10月和9 月的购买决定。当时按揭贷款利率一度小幅回落，但随后维持在相对狭窄的区间内波动。 美国的房源供应在今年大部分时间持续回升后，于11月出现回落。数据显示，截至11月底，待售房屋数量为143万套，较10月下降5.9%，但同比 仍增长7.5%。按当前销售速度计算，这相当于4.2个月的供应量。通常认为6个月的供应才是买卖双方相对均衡的状态。 与此同时，已挂牌的卖家下架房源的比例也高于往常。卖家在进入冬季前撤下未售房源本属常态，但今年这一现象明显更为突出。 这进一步推高了房价压力。11月成交的成屋住宅的中位价为40.92万美元，同比上涨1.2%，创下历年11月的最高纪录。 全 ...

Yun指出，工资增速目前快于房价涨幅，有助于改善住房可负担性，但他同时警告称，若住房供应无法 跟上需求增长，未来住房可负担性仍可能面临新的压力。 美国全国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示，房源增长正开始停滞。"房主在冬季并不 急于挂牌出售房屋。" 与此同时，挂牌出售的房屋也出现了更高比例的撤牌现象。虽然进入冬季后卖家通常会将未售出的房源 暂时撤出市场，今年这一趋势明显更为强烈。 房源减少继续对房价形成支撑。数据显示，11月成屋销售中位价为40.92万美元，同比上涨1.2%，并创 下历年11月新高。不过，由于中位数指标容易受成交结构影响，当前市场呈现出明显分化：低价房销售 持续承压，高端市场相对坚挺。其中，售价在10万至25万美元区间的房屋销量同比下降近8%，而售价 超过100万美元的房屋销量则同比增长1.4%。 在房价高企、按揭利率长期维持高位以及房源供应再度趋紧的多重压力下，美国潜在购房者正面临更为 严峻的购房环境，二手房市场复苏动能依然有限。 美国全国房地产经纪人协会(NAR)周五公布的数据显示，11月美国成屋销售环比仅增长0.5%，但同比仍 下降1%，经季节调整后的年化销售量为4 ...

核心要点 这一现象也对房价形成支撑。11 月房屋销售中位价达到 40.92 万美元，同比上涨 1.2%，创下历年 11 月 的最高纪录。需要注意的是，全国房地产经纪人协会采用中位价统计口径，该数据可能会受市场不同价 位房屋销售占比的影响。当前房地产市场的高端房源表现远好于低端房源：售价在 10 万至 25 万美元区 间的房屋销量同比下滑近 8%，而百万美元以上的高端房屋销量同比则上涨 1.4%。 劳伦斯・云表示："当前薪资增速已经超过房价涨幅，住房可负担性有所改善。但如果未来住房供应增 速无法跟上需求增长步伐，住房可负担性或将再度承压。" 房屋挂牌周期进一步拉长，从去年 11 月的 32 天增至 36 天。首次购房者的成交占比为 30%，与去年同 期持平，但从历史数据来看，这一群体的正常成交占比约为 40%。与此同时，投资者重新回流市场， 高企的房价、持续处于高位的抵押贷款利率，再加上当前收紧的房源供应，多重因素正压制着潜在购 房者的入市意愿。 美国全国房地产经纪人协会的数据显示，11 月成屋销售量环比仅增长 0.5%，同比则下滑 1%，折合年 销量为 413 万套。 该数据统计以房屋交易完成量为基准，反映的 ...

核心观点 - 近几个月来，房利美与房地美大幅增加其自持抵押贷款投资组合，市场猜测此举旨在压低抵押贷款利率、提升盈利能力，并为潜在的公开上市做准备 [1] 自持投资组合规模与增长 - 截至10月的五个月内，两家公司的合并自持投资组合（持有而非出售的债券和贷款）增加了超过25%，总规模升至2340亿美元，为2021年以来最高 [1] - 自2022年底以来，其投资组合已从1580亿美元显著增长，仅最近五个月就增加了超过500亿美元 [3] - 当前持仓规模仍比监管上限低2000多亿美元，为后续增长留下了充足空间 [3] - 花旗集团预测，到2026年，合并自持投资组合可能增加约1000亿美元，甚至存在增至2500亿美元的可能性 [5] - 分析师估计，明年两家公司可能再增加高达1000亿美元的自持资产 [1] 此举的潜在动机与影响 降低抵押贷款利率 - 通过减少流入市场的抵押贷款支持证券（MBS）供应，可以压缩收益率，进而降低消费者支付的抵押贷款利率 [4] - 花旗估计，投资组合增长1000亿美元可能将MBS风险溢价压缩约0.25个百分点，部分或全部传导至抵押贷款利率 [5] - 此举被视为政府一个灵活的降息工具，类似于美联储的货币政策操作 [5] - 政府正关注住房可负担性，财政部长曾表示可能宣布“国家住房紧急状态” [4] 为公开上市做准备 - 在资产负债表上持有更多MBS意味着更多利息收入和可能更高的利润，这有助于增强其在未来股票发行中对投资者的吸引力 [1][6] - 提升盈利能力是解决对其盈利能力相对于债务的疑虑的关键，这是任何股票发行的障碍 [6] - 特朗普政府已开始为非正式接触投行探讨潜在发行事宜铺路，商务部长表示IPO将“尽早而非推迟”进行 [6] 对MBS市场的影响 - 两家公司成为9万亿美元美国机构MBS市场的重要需求来源，抑制了证券流入市场的数量并支撑其价格 [2] - 当利差扩大时有大型买家介入，可能抑制市场波动，并改变投资者评估风险的方式 [2] - 如果持续扩张，它们可能重新成为市场上最重要的买家之一，改变过去三年以基金经理为边际买家的市场动态 [7] - 更大的自持投资组合可能会压低风险溢价，抑制日常波动，改变市场动态 [6] 历史背景与风险考量 - 自持投资组合在1990年代和2000年代急剧膨胀，到2008年合并持仓超过1.5万亿美元，成为主要利润引擎，但也持有高风险私人标签债券等资产 [2] - 金融危机期间，这些头寸及其背后的杠杆带来巨额亏损，导致两家公司被政府接管 [2] - 此后，财政部强制出售资产并设置严格上限，投资组合在2022年底缩水至1580亿美元 [3] - 市场观察人士认为，当前更严格的承销标准使抵押贷款债券比以前更安全，但如果大幅增持，仍需要严格监管 [7] - 很少有人预期会回归危机前扭曲市场和掩盖风险的庞大投资组合模式 [7]

【菲龙网专讯】尽管政策利率持续下调，大马尼拉住宅房地产市场仍显疲软。受可负担性限制影响，购房者正从新建公 寓转向二手市场，而此前在菲律宾离岸博彩（POGO）热潮中入市的投机者则加速抛售资产。 Leechiu地产顾问公司表示，大马尼拉住宅市场正在经历"大洗牌，在POGO溢价推动下形成的租金与需求扭曲逐步消退， 租金水平回归正常。 Leechiu指出，整体供应已趋于稳定，但可负担性压力和偏低的租金回报率持续影响购房行为。目前成交主要集中在二手 市场，以及提供针对性促销的开发商项目。 数据显示，2025年前11个月，大马尼拉住宅新推项目数量及需求均降至2020年以来最低水平，尽管开发商通过限时优惠 和激励措施推动一手销售。同期，大马尼拉公寓存量达到77.54万套，其中现房（RFO）已售出96%，预售房售出62%。 欢迎查阅菲龙网更多精彩报道： POGO泡沫后遗症！马尼拉地产持续低迷创5年新低 Leechiu研究、咨询与估值总监戈莱斯（Roy Amado Golez Jr.）表示，这一情况凸显了更广泛中等收入群体面临的可负担 性缺口正在扩大。 他指出，一手市场需求仍然低迷，投机性购房尚未恢复，而自住买家越来越多转向价 ...

核心观点 - 尽管澳洲房价普遍高企，但在各大城市距市中心20公里范围内，仍存在兼具宜居性和相对可负担性的城区，为购房者提供了“捡漏”机会 [1] - 然而，随着多家机构预测2026年房价将进一步上涨，这些机会可能不会长久存在 [1][9] 研究报告发现 - PRD房地产公司发布的《Smart Moves: Capital City Edition 2025下半年报告》指出，澳洲几大城市中存在“低价宜居区”，这些区域房价低于本市平均水平，且拥有良好的基础设施、生活便利性、租金回报和空置率表现 [3] - 报告筛选城区的标准包括：房价低于本市平均水平、周边五公里内有学校、公共交通、商场、医疗设施及绿地，同时具备未来基础设施或商业开发计划以及新的住房供应 [3] - 报告不仅关注价格，还关注区域内是否有基础设施投资等发展潜力 [4] - 这些区域距离城市就业核心区较近，有助于居民在工作与住房之间实现平衡，对经济和社区的稳定发展非常重要 [5][6] - 报告同时推荐了价格更低、供应更充足的公寓作为购房者的机会 [6][7] 具体推荐城区及价格 - **悉尼独立屋**：Merrylands（中位价131万澳元）、Chester Hill（130.5万澳元）、Granville（116.5万澳元）[3] - **墨尔本独立屋**：St Albans（68.5万澳元）、Sunshine North（75.6万澳元）、Heidelberg West（76万澳元）[3] - **布里斯班独立屋**：Slacks Creek（76万澳元）、Bray Park（85万澳元）、Inala（80万澳元）[3] - **霍巴特独立屋**：Warrane（51.35万澳元）、Rokeby（57.5万澳元）、Glenorchy（55万澳元）[4] - **悉尼公寓**：Bankstown（58.5万澳元）、Lakemba（50万澳元）、Parramatta（60万澳元）[8] - **墨尔本公寓**：Bundoora（47万澳元）、Broadmeadows（48.5万澳元）、Box Hill（54万澳元）[8] - **布里斯班公寓**：Logan Central（42.5万澳元）、Zillmere（64万澳元）、Sherwood（68万澳元）[8] - **霍巴特公寓**：Lindisfarne（49.45万澳元）、Glenorchy（45.5万澳元）、New Town（45.75万澳元）[9] 市场背景与未来展望 - 报告发布之际，另一家机构Cotality指出澳洲住房可负担性已跌至有纪录以来最差水平 [9] - 多家预测机构预计2026年房价将进一步上涨 [9] - 过去几年曾被评为“可负担宜居”的一些城区因房价上涨已不再符合标准 [10] - 2026年这些城区能否继续入选将取决于利率走向：若现金利率保持不变，则有机会继续上榜；若央行降息，则房价可能很快不再具备可负担性 [11][12][13] 业内人士观点 - PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo强调，报告关注区域内基础设施投资等发展潜力，并指出转向购买公寓或许更具机会 [4][6] - Starr Partners公司董事Daniel Starr认为，悉尼的Merrylands提供比Parramatta更实惠的家庭住房选择，且配套日益完善，该区域优点尚未被广泛认知，被低估了 [14] - 墨尔本Westside Real Estate的首席执行官Surinder Sarain看好St Albans的再开发潜力 [15]

核心观点 - 美国10月二手房销售在抵押贷款利率短暂下行带动下出现改善，但回暖态势可能难以维持 [1][2] 销售表现 - 10月二手房年化销量达到410万套，环比增长1.2%，同比增长1.7% [1] - 销售数据反映的是8月至9月签署的购房合同，当时30年期固定抵押贷款利率先降后升，从8月初6.63%降至9月中旬6.13%的低点，月底又回升至6.37% [1] - 总体销售仍处于历史较低水平，住房可负担性是限制交易量回升的核心问题 [2] 库存与房价 - 10月待售房源下降至152万套，环比下降0.7%，但比去年同期高近11% [1] - 按当前销售速度，市场仅有4.4个月库存，供应依旧偏紧 [1] - 房价持续攀升，10月二手房中位售价达到41.52万美元，同比上涨2.1%，为连续第28个月同比上涨 [1] 市场结构变化 - 房源在市场上的平均停留时间延长至34天，高于去年同期的29天 [2] - 首次购房者比例改善至32%，较去年同期的27%明显回升 [2] - 市场复苏呈现“高端领涨”结构，售价超过100万美元的房屋销量同比增长16%以上，75万至100万美元区间增长10%，而售价低于10万美元的房屋销量下降近3% [2] 区域差异 - 东北地区因供应不足，首次购房者面临最大阻力 [2] - 西部地区因房价偏高构成压力 [2] - 中西部因房价更可负担、供应充足，首次购房者表现更强 [2] - 南部因库存相对充裕表现亮眼 [2]

核心观点 - 美国总统特朗普在麦当劳华盛顿影响力峰会上回应美国民众对通胀加剧的担忧，辩称美国已迎来正常通胀，并强调其减税、制造业回流及削减监管等政策将刺激经济增长，但需要时间生效 [3][4] - 生活成本议题成为两党政治攻防焦点，民主党在近期地方选举中凭借此议题获胜，对特朗普政府未能兑现“可负担生活”承诺提出批评 [4][6] - 特朗普政府为应对住房可负担性问题提出新的抵押贷款方案，并宣布取消部分日常消费品进口关税，外界解读此为承认高关税推高了物价 [7][9] 经济政策与成效 - 特朗普称其政策已使美国本土就业人数比其上任时增加190万，小时工工资增长速度达60年来最高，并削减了超过1万亿美元的监管支出 [7] - 政府提出50年期抵押贷款及“可转移抵押贷款”等方案，旨在改善住房可负担性 [7] - 尽管政府多次淡化关税对通胀的影响，但近期宣布豁免咖啡、牛油果、进口牛肉等多类农产品进口关税 [9] 物价与通胀情况 - 特朗普表示能源成本下降已带动所有商品价格全面下降，但承认咖啡等部分商品价格仍偏高 [6][9] - 根据美国劳工统计局数据，9月份美国每磅牛肉均价为6.33美元，较特朗普就职总统时的5.50美元上涨了15% [9] - RealClearPolitics网站民调显示，美国11月消费者信心暴跌至自2022年6月以来最低水平 [7] 政治影响与两党博弈 - 民主党在本月多场地方选举中以生活成本为主打议题取得关键胜利，例如新泽西州众议员谢里尔以13个百分点优势击败共和党对手 [4][6] - 与特朗普关系密切的拉马斯瓦米指出，共和党选举表现不佳部分原因在于未能有效应对生活成本上升 [6] - 拜登政府时期官员批评特朗普上任时美国经济增长强劲、通胀率接近历史低位，但其政策逆转了这些趋势 [10]

房价与租金增长差异分析 - 过去16年澳洲房价上涨速度快于租金，表明房价飙升并非仅由供应紧缺导致 [1] - 若供需失衡是唯一原因，租金应与房价同步上涨，但实际情况并非如此 [1] - 在供应最紧张的悉尼，租金涨幅与房价涨幅的差距最大 [3] 驱动房价上涨的核心因素 - 房价上涨不仅反映供需关系，更反映投资者对未来资本增值的预期 [6] - 购房决策受贷款成本、潜在资本增值及租金收益（或自住省租）驱动 [6] - 按揭利率下降是导致房价涨幅高于租金的主要原因之一 [10] 住房供应状况与政策目标 - 澳洲存在住房建设不足的问题，需增加供应以缓解价格压力 [3] - 联邦政府设定目标在2029年前五年内新建120万套住房 [3] - 住房供应未能跟上需求，导致房价和租金增速均超过消费品价格通胀 [10] 税收政策与市场影响 - 房地产税制（如资本利得税收优惠）直接影响购房回报率，是改善住房可负担性的关键考量 [8] - 取消负扣税和资本利得税折扣对房价的影响较小，既往研究显示仅在1%至4%之间 [10] - 通过房价升值积累财富的愿望与下一代住房可负担性目标存在内在矛盾 [8]

美国新房销售市场 - 美国8月新建独栋住宅销售量意外飙升至80万套，远超预期的65万套，环比增长超过20% [3] - 销售激增主要归因于抵押贷款利率下降以及建筑商为应对可负担性挑战而增加激励措施，如抵押贷款利率买断或承担过户成本 [4][5] - 尽管30年期固定抵押利率当前约为6.37%，但Zillow分析显示，要使中等收入家庭能够负担房屋，利率需降至约4.4%，这一水平被认为不可持续 [5][6][7] - 解决可负担性危机的根本途径是增加住房供应，自全球金融危机以来，美国住房建设长期不足，无法满足家庭形成速度 [11] - 区域市场差异显著，中西部和东北部仍是卖方市场，库存有限且销售迅速，而佛罗里达和德州等因新建筑增加已转向买方市场，西雅图在8月因库存年增22%也成为买方市场 [14][15] 房车行业电动化趋势 - 美国房车市场年增长率稳定在5%至7%，约10%的美国家庭拥有房车，疫情期间千禧一代对房车旅行兴趣上升加速了市场增长 [31][34][35] - 初创公司Lightship推出电动拖挂式房车，其产品采用流线型空气动力学设计，在行驶时缩小体积，露营地可扩展至双倍大小，配备全景环绕窗户 [39] - 房车整个屋顶覆盖太阳能板，地板下内置与特斯拉Model 3相当的大型EV电池，容量是传统房车的50至100倍，可支持离网数天用电 [40][41] - 产品具备自推进功能，通过拖车电机辅助牵引卡车，使8000磅重的27英尺长房车对卡车燃油经济性影响极小，类似混合动力性能 [42] - Lightship房车定位高端市场，起价12.5万美元，高配版可达数十万美元，对标Airstream等品牌，公司计划未来推出更小更实惠的车型以扩大市场覆盖 [43][44][45] 大宗商品与货币市场动态 - 铜价今日上涨3.83%，表现强劲，尽管受关税等政策影响波动大，但其快速变动常被视为经济健康指标，被称为“铜博士” [24] - 美元指数上涨0.61%，接近多年低点，若反弹1-4%可能对市场产生冲击，当前市场对美元普遍看跌 [17][18][19] - 原油价格出现自7月底以来最大两日涨幅，但年内整体呈横盘交易态势，能源市场表现稳定 [25] - 比特币年内上涨20%，近期在突破高点后横盘整理，未与股市同步，其市场相关性多变 [26][27] 股市整体表现 - 华尔街经历红色星期三，主要股指连续两日下跌，因投资者消化美联储官员关于利率的混合信号 [1][16] - 尽管出现两日下滑，但跌幅不到1个百分点，股市仍接近历史高点，市场情绪保持乐观，被称为“理性繁荣”时代 [16][19][20]