核心观点 - 近几个月来，房利美与房地美大幅增加其自持抵押贷款投资组合，市场猜测此举旨在压低抵押贷款利率、提升盈利能力，并为潜在的公开上市做准备 [1] 自持投资组合规模与增长 - 截至10月的五个月内，两家公司的合并自持投资组合（持有而非出售的债券和贷款）增加了超过25%，总规模升至2340亿美元，为2021年以来最高 [1] - 自2022年底以来，其投资组合已从1580亿美元显著增长，仅最近五个月就增加了超过500亿美元 [3] - 当前持仓规模仍比监管上限低2000多亿美元，为后续增长留下了充足空间 [3] - 花旗集团预测，到2026年，合并自持投资组合可能增加约1000亿美元，甚至存在增至2500亿美元的可能性 [5] - 分析师估计，明年两家公司可能再增加高达1000亿美元的自持资产 [1] 此举的潜在动机与影响 降低抵押贷款利率 - 通过减少流入市场的抵押贷款支持证券（MBS）供应，可以压缩收益率，进而降低消费者支付的抵押贷款利率 [4] - 花旗估计，投资组合增长1000亿美元可能将MBS风险溢价压缩约0.25个百分点，部分或全部传导至抵押贷款利率 [5] - 此举被视为政府一个灵活的降息工具，类似于美联储的货币政策操作 [5] - 政府正关注住房可负担性，财政部长曾表示可能宣布“国家住房紧急状态” [4] 为公开上市做准备 - 在资产负债表上持有更多MBS意味着更多利息收入和可能更高的利润，这有助于增强其在未来股票发行中对投资者的吸引力 [1][6] - 提升盈利能力是解决对其盈利能力相对于债务的疑虑的关键，这是任何股票发行的障碍 [6] - 特朗普政府已开始为非正式接触投行探讨潜在发行事宜铺路，商务部长表示IPO将“尽早而非推迟”进行 [6] 对MBS市场的影响 - 两家公司成为9万亿美元美国机构MBS市场的重要需求来源，抑制了证券流入市场的数量并支撑其价格 [2] - 当利差扩大时有大型买家介入，可能抑制市场波动，并改变投资者评估风险的方式 [2] - 如果持续扩张，它们可能重新成为市场上最重要的买家之一，改变过去三年以基金经理为边际买家的市场动态 [7] - 更大的自持投资组合可能会压低风险溢价，抑制日常波动，改变市场动态 [6] 历史背景与风险考量 - 自持投资组合在1990年代和2000年代急剧膨胀，到2008年合并持仓超过1.5万亿美元，成为主要利润引擎，但也持有高风险私人标签债券等资产 [2] - 金融危机期间，这些头寸及其背后的杠杆带来巨额亏损，导致两家公司被政府接管 [2] - 此后，财政部强制出售资产并设置严格上限，投资组合在2022年底缩水至1580亿美元 [3] - 市场观察人士认为，当前更严格的承销标准使抵押贷款债券比以前更安全，但如果大幅增持，仍需要严格监管 [7] - 很少有人预期会回归危机前扭曲市场和掩盖风险的庞大投资组合模式 [7]