核心观点 - 高房价、高抵押贷款利率及收紧的房源供应共同抑制了潜在购房者的入市意愿，导致成屋销售增长乏力，库存水平紧张，房价获得支撑，市场结构呈现分化 [3][7] 市场销售与需求状况 - 11月成屋销售量环比仅增长0.5%，同比下滑1%，折合年销量为413万套 [3][7] - 销售数据反映的是9月和10月签订的合同，当时抵押贷款利率在短暂小幅回落后陷入窄幅波动 [3][7] - 售价在10万至25万美元区间的低端房屋销量同比下滑近8%，而百万美元以上的高端房屋销量同比上涨1.4%，显示高端市场表现远好于低端市场 [4][8] - 首次购房者的成交占比为30%，与去年同期持平，但低于历史正常水平约40% [4][9] 房源供应与库存水平 - 截至11月末，市场待售房屋数量为143万套，环比减少5.9%，但同比仍增长7.5% [3][7] - 按照当前销售速度，库存量仅能满足4.2个月的市场需求，远低于被视为供需平衡点的6个月水平 [3][7] - 库存增长陷入停滞，房主因法拍房交易量历史低位、住房资产价值创新高而不急于在冬季挂牌出售 [3][7] - 市场上的挂牌卖家撤牌比例高于往常水平，今年冬季前下架未售房源的趋势尤为明显 [3][7] 房价与市场指标 - 11月房屋销售中位价达到40.92万美元，同比上涨1.2%，创下历年11月的最高纪录 [4][8] - 房屋在市场上的挂牌周期从去年11月的32天延长至36天 [4][8][9] - 投资者重新回流市场，交易占比从2024年11月的13%提升至18% [5][9] 行业评论与前景 - 当前薪资增速已超过房价涨幅，住房可负担性有所改善 [4][8] - 如果未来住房供应增速无法跟上需求增长步伐，住房可负担性或将再度承压 [4][8]