核心观点 - 美国10月二手房销售在抵押贷款利率短暂下行带动下出现改善，但回暖态势可能难以维持 [1][2] 销售表现 - 10月二手房年化销量达到410万套，环比增长1.2%，同比增长1.7% [1] - 销售数据反映的是8月至9月签署的购房合同，当时30年期固定抵押贷款利率先降后升，从8月初6.63%降至9月中旬6.13%的低点，月底又回升至6.37% [1] - 总体销售仍处于历史较低水平，住房可负担性是限制交易量回升的核心问题 [2] 库存与房价 - 10月待售房源下降至152万套，环比下降0.7%，但比去年同期高近11% [1] - 按当前销售速度，市场仅有4.4个月库存，供应依旧偏紧 [1] - 房价持续攀升，10月二手房中位售价达到41.52万美元，同比上涨2.1%，为连续第28个月同比上涨 [1] 市场结构变化 - 房源在市场上的平均停留时间延长至34天，高于去年同期的29天 [2] - 首次购房者比例改善至32%，较去年同期的27%明显回升 [2] - 市场复苏呈现“高端领涨”结构，售价超过100万美元的房屋销量同比增长16%以上，75万至100万美元区间增长10%，而售价低于10万美元的房屋销量下降近3% [2] 区域差异 - 东北地区因供应不足，首次购房者面临最大阻力 [2] - 西部地区因房价偏高构成压力 [2] - 中西部因房价更可负担、供应充足，首次购房者表现更强 [2] - 南部因库存相对充裕表现亮眼 [2]