美国房地产市场现状 - 当前市场受到两股相反力量的影响：一方面是自2022年以来仍然高企的抵押贷款利率，另一方面是人口结构变化推动的需求增长 [1] - 在此环境下，房地产市场对投资而言仍具吸引力 [1] 分析师背景 - 分析师拥有金融学硕士学位，专业背景涵盖公司金融、并购和投资分析 [1] - 其投资分析专注于房地产、可再生能源和股票市场等领域 [1] - 擅长金融建模、估值和定性分析，并在私募股权、资产管理和房地产领域有实践经验 [1]

佛罗里达州房地产市场前景 - 根据Realtor.com的2026年全国住房预测，佛罗里达州八大都市区的销售价格预计在2026年将下降近2% [3] - 在八大都市区中，迈阿密是唯一一个房屋销售价格预计将上涨的城市，但涨幅估计仅为1.1% [3] - 墨西哥湾沿岸地区的城市预计将出现高达10.2%的价格下跌 [3] 价格变动驱动因素 - 市场降温发生在多年快速升值之后，疫情期间远程工作者、家庭和退休人员涌入导致需求激增，库存不足推动价格以不可持续的速度上涨 [4] - 目前，高房价、高抵押贷款利率以及不断上升的持有成本共同导致了市场放缓 [4] - 2020年至2023年间房价涨幅巨大，因此预计的下跌并不会抹去这些涨幅，但对于部分退休人员而言，2%至10%的价格下跌仍可能显著改善 affordability [5] 房屋持有相关成本 - 佛罗里达州的平均年度房屋保险费用高达7,136美元，几乎是全国平均年费2,543美元的三倍 [7] - 房屋保险费用高昂归因于飓风活动增加、洪水风险以及更高的重建成本，导致保险公司提高保费甚至退出该州市场 [7] - 全州范围内的业主协会（HOA）费用正在上涨，通常每月在100至350美元之间，豪华物业的HOA费用每月可达800美元 [8] 佛罗里达州作为退休目的地的财务考量 - 该州不征收州所得税，对于依靠社会保障、养老金或投资收入生活的人而言是一项重要的财务利益 [10] - 州长Ron DeSantis近期推动免除自住房屋的财产税 [10] - 尽管预计2026年房价将下跌，但高昂的房屋保险和不断上涨的HOA费用继续构成真实的生活成本，这些成本不应被忽视 [12]

美国房地产市场现状与2026年展望 - 根据Zillow研究 过去一年美国53%的房屋价值下跌 为2012年以来最高比例 房屋价值从峰值平均下跌9.7% [1] - 尽管价格下跌普遍 但实际货币损失有限 仅4.1%的房屋价值低于上次售价 且自购房以来房屋价值中位数增长了67% [2] - 市场关注点在于房地产是降温还是崩溃 报告对2026年潜在发展提出疑问 [2][3] 2025-2026年房价增长趋势 - Cotality首席经济学家Selma Hepp指出 2025年房价增长急剧放缓 平均涨幅降至仅1.8% [4] - Cotality预测2026年房价将增长约3% 区域增长预计在2%至4%之间 [4] - 若通胀持续高企 2026年房地产市场实际价格可能基本持平 这可能略微改善住房可负担性 但无市场全面崩溃迹象 [5] 市场驱动因素与专家观点 - 资深贷款官员Darren Tooley认为 市场正在降温而非崩溃 是多年不可持续快速升值后的广泛正常化 [6] - 更高的抵押贷款利率、创纪录的消费者债务以及先前过热市场需求疲软 最终对价格产生下行压力 特别是在涨幅超出市场需求的地区 [7] - 疫情期间由低利率和消费支出转变驱动的房价增长极为罕见 目前利率更高、库存更少 房屋价值升值已放缓 但无崩溃迹象 [7]

核心观点 - 美国11月成屋销售环比微增但同比仍下降 抵押贷款利率下降对需求略有提振 但受制于劳动力市场疲软、库存有限和经济不确定性 房地产市场未出现有意义的复苏迹象 短期前景相对停滞 [1][3][4][6][9][10] 销售表现 - 11月经季节调整的年化成屋销售量为413万套 环比增长0.5% 但低于路透社调查经济学家预测的415万套 [1][10] - 11月成屋销售量同比下降1.0% [3][10] - 分地区看 东北部销售激增4.1% 南部增长1.1% 中西部下降2.0% 西部持平 [1][10] 抵押贷款利率与需求 - 30年期固定抵押贷款利率从1月中旬的7.04%大幅下降至11月底的6.19% 但近期停滞 本周平均为6.21% [4][10] - 抵押贷款利率下降在最近几个月略微推高了需求 但不足以表明市场出现有意义的转变 [6][10] - 近期的销售改善受到与劳动力市场和高物价相关的经济担忧的抑制 [6][10] 库存与供应 - 11月成屋库存下降5.9%至143万套 为3月以来最低水平 [7][10] - 尽管库存较去年同期增长7.5% 但增幅小于前几个月的两位数增长 [7][10] - 按11月的销售速度 消化当前成屋库存需要4.2个月 高于一年前的3.8个月 [7][10] - 现有房屋待售数量的复苏在过去几个月似乎已经停滞 [10] 价格与市场结构 - 11月成屋销售价格中位数同比上涨1.2% 达到409,200美元 [8][10] - 房产挂牌后在市场上的停留时间中位数从一年前的32天增加至36天 [8][10] - 首次购房者占11月销售额的30% 与一年前持平 但经济学家认为需要达到40%才能形成强劲市场 [10] - 全现金交易占销售额的27% 高于一年前的25% [9][10] - 不良销售（包括止赎房）占交易的2% 与一年前持平 [10] 宏观经济背景 - 疲软的劳动力市场部分抵消了借贷成本下降的影响 11月失业率升至4.6%的四年多高点 年工资增长处于2021年5月以来最慢速度 [4][10] - 住宅投资（包括房屋建筑和通过经纪人佣金产生的销售）在过去五个季度中有四个季度出现收缩 [5][10] - 由于近期43天的联邦政府停摆 9月份的房屋开工和新屋销售报告尚未发布 使得评估房地产市场变得困难 [4][10] - 12月消费者信心指数从11月的51.0升至52.9 但较初步估计值53.3有所下修 尽管年底有所改善 但消费者情绪仍比2024年12月低近30% [6][10]

Sales of previously occupied U.S. homes rose in November from the previous month, but slowed compared to a year earlier for the first time since May despite average long-term mortgage rates holding near their low point for the year. Through the first 11 months of this year, home sales are down 0.5% compared to the same period last year. Subscribe to the Daily newsletter.Fast Company's trending stories delivered to you every day Privacy Policy | Fast Company Newsletters "It's possible that 2025, unless Decem ...

Parts of the housing market are slowly waking up, and some lucky buyers are emerging victorious. Sales of existing homes rose for the third month in a row in November, as some buyers came back to the market. ...

核心观点 - 美国11月成屋销售连续第三个月增长 但2025年全年销量预计将创30年新低 市场仍处于深度低迷之中 [1][4] 销售数据与近期表现 - 11月经季节调整的年化销售量为413万套 较10月环比增长0.5% [1] - 11月的销售增长低于分析师预期的1.2% [4] - 与去年同期相比 销售下降1% [5] - 低抵押贷款利率是近期销售的推动力 11月售出的房屋通常在9月或10月签约 当时抵押贷款利率稳定在年内低点6.2%附近 [1] 区域市场表现 - 东北部和南部地区销售环比上升 [5] - 西部地区销售环比持平 [5] - 中西部地区销售环比下降 [5] 库存情况 - 11月住房库存环比下降5.9%至143万套 [5] - 但与2024年11月相比 库存仍增长7.5% [5] 市场现状与挑战 - 高房价、高抵押贷款利率和消费者不安情绪导致房地产市场仍处于深度低迷 [4] - 2025年全年房屋销售量预计将是自1995年以来的最低水平 [1][4] 未来展望与关键影响因素 - 劳动力市场的健康状况和通胀趋势将是影响明年市场的关键因素 [5] - 房地产市场的复苏取决于稳固的劳动力市场、收入增长和经济韧性 同时需应对持续的负担能力危机、高抵押贷款利率和消费者不满情绪 [6]

美国成屋销售月度数据 - 2024年11月美国成屋销售环比增长0.5%，经季节调整后的年化销售量为413万套 [1] - 11月成屋销售量同比下降1%，为自当年5月以来首次出现同比下滑 [1][2] - 实际销售量413万套略低于经济学家预期的414万套年化速度 [2] 美国成屋销售市场趋势 - 成屋销售年化速度自2023年以来一直徘徊在约400万套的水平 [4] - 当前销售速度远低于历史上约520万套的年化常态水平 [4] - 2023年美国成屋销售量降至近30年来的最低水平 [3] 美国成屋价格表现 - 2024年11月全国房屋销售价格中位数同比上涨1.2%，达到409,200美元 [3] - 房屋价格已连续29个月实现同比上涨 [3] 美国房地产市场背景 - 尽管11月长期抵押贷款利率维持在当年低点附近，但销售仍出现同比放缓 [1] - 房地产市场自2022年抵押贷款利率从历史低点开始攀升以来一直处于低迷状态 [3]

Sales hit their highest level since February, after lower mortgage rates injected some fresh momentum into the long sluggish housing market. ...

住房需求总量预测 - “十五五”时期（未来五年）全国城镇住房需求总量预计约为49.8亿平方米 [1] 住房供给结构 - 住房需求将由市场化商品住宅、保障性住房以及多套房业主出售非自住房产等多渠道供给共同满足 [1] 新建商品住宅销售预测 - 综合按照70%-80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平方米 [1]