市场整体状况 - 大马尼拉住宅房地产市场持续疲软，创下5年新低，尽管政策利率持续下调[1] - 市场正在经历“大洗牌”，此前由菲律宾离岸博彩（POGO）热潮带来的租金与需求扭曲正在消退，租金水平回归正常[3] - 整体供应趋于稳定，但可负担性压力和偏低的租金回报率持续影响购房行为[3] 供需与库存数据 - 2025年前11个月，大马尼拉住宅新推项目数量及需求均降至2020年以来最低水平[3] - 截至同期，大马尼拉公寓存量达到77.54万套，其中现房（RFO）已售出96%，预售房售出62%[3] - 未售库存约为2.64万套现房和5.39万套预售单位，合计相当于约3.5年的供应量[3] - 未售库存主要集中在售价介于400万至1200万比索的中高端及高端市场[3] 购房者行为与市场结构 - 受可负担性限制影响，购房者正从新建公寓转向二手市场[1] - 一手市场需求低迷，投机性购房尚未恢复，自住买家越来越多转向价格更灵活、性价比更高的二手市场[4] - 此前在POGO热潮中入市的投机者加速抛售资产，以具竞争力的价格与新盘形成直接竞争，进一步拖慢去化速度[1][4] 租赁市场与回报率 - 租金回报率依然温和，当前租金已回落至真实市场水平[4] - 租金修正了此前由POGO溢价推高、在多个核心商务区形成的不可持续预期[4] 可负担性与住房缺口 - 市场情况凸显了更广泛中等收入群体面临的可负担性缺口正在扩大[3] - 全国住房缺口截至2024年达1065万套，低收入住房长期供给不足[4] - 尽管开发商清楚这一缺口，但受利润率偏低及合规成本较高影响，进入低收入住房市场仍持谨慎态度，可负担性成为结构性难题[4] 开发商策略 - 开发商通过限时优惠和激励措施推动一手销售[3] - 目前成交主要集中在二手市场，以及提供针对性促销的开发商项目[3]