当前的赣州楼市，分化还在加剧。 有的房子挂牌一天被秒，有的房子挂牌几年依旧没卖出去。 近日，毅德融城一套房产，挂牌1415天终于成交，卖了将近4年的时间，成交周期就像老太太的裹脚布，又臭又长。 这是一套建筑面积约106.55㎡的三房，位于17层住宅的中楼层，为毛坯状态尚未装修。以42.8万、4017元/㎡成交。 成交周期1415天。这期间，房东进行了12次调价。 根据调价记录，该房源于2021年12月底挂牌出售，首次挂牌价为95万，随后一路降价，每次降价的幅度在8千-10万不等。 | ○ 2024-03-13 | | | | --- | --- | --- | | + 降价7万 售价66万 | | | | ○ 2023-06-29 | | | | > 降价0.8万 售价73万 | | | | ○ 2023-06-19 | | | | + 降价4.2万 售价73.8万 | | | | ○ 2023-06-03 | | | | ↓ 降价1万 售价78万 | | | | ○ 2023-04-24 | | | | ↓ 降价1万 售价79万 | | | | | 咨询房源及成交价格信息 | | | | | 2 公众号: ...

文章核心观点 - 文章认为，尽管亚马逊等云计算巨头过去财报表现优异，但投资应着眼于未来预期，而当前云计算市场的增长逻辑正在发生根本性转变 [1] - 核心论点是：云计算市场过去两年的增长主要由消化2023-2024年积累的存量未满足需求驱动，而非真实的新增需求增长；同时，大规模的新增算力供给即将投放市场，可能导致供需关系逆转，市场从卖方主导转向买方主导，对云计算企业的营收增长和定价能力构成重大威胁 [7][9][13][14] - 基于对云计算市场供需格局即将恶化的判断，文章对亚马逊的增长前景转为谨慎，并据此调整了投资立场 [22] 人工智能算力需求爆发的始末 - 2023年人工智能热潮兴起，作为云计算的新应用场景，催生了行业爆发式增长，当时科技巨头的算力储备无法满足激增的市场需求 [3] - 需求被拆解为两部分：一是数千家企业开发AI新应用或改造现有应用，催生了租赁云计算算力的需求；二是企业级客户尝试将AI技术融入业务流程，推动了云计算需求 [4][5] - 当时亚马逊以32%-33%的市场份额位居行业第一，但整个云计算市场供给准备不足，到2024年初数据中心算力利用率已接近100%，市场需求总量远超供给能力 [5] - 过去两年云计算企业的业绩增长，反映的并非季度需求增长，而是新增算力的投放节奏，因为市场始终处于供不应求状态 [5] 算力需求逻辑生变 - 当前云计算市场的需求过剩，本质上是消化2023-2024年积累的存量未满足需求，而当下新增需求的增长态势不容乐观 [7] - **应用开发者市场**：其对云资源的需求是中间需求，最终依赖终端消费者购买订阅服务。目前消费者在订阅服务上的支出增速已显著放缓，应用市场增长失去支撑。此前开发者的云需求由资本投入驱动，而非销售额增长，但企业不可能在销售额未增长的情况下无限增加算力成本 [8] - **企业级市场**：该需求高度依赖宏观经济环境。当前高利率环境下，非科技行业疲软低迷，企业可能推迟非关键性的大型IT项目投资。云计算市场虽会增长，但增速将比最乐观的预期更慢、更不均衡 [9] - 当前市场增长动力仍来自消化存量需求，但这种动力并非无限 [9] 新增算力投放加剧，市场或将转向买方主导 - 自2024年以来，科技巨头投入数千亿美元新建数据中心，资本支出巨大，例如2025年科技巨头资本支出总额预计达2400亿美元 [11] - 数据显示，2023年北美数据中心总算力对应能耗为19吉瓦，预计到2026年将攀升至29吉瓦，全球算力投放呈现一致增长趋势 [12] - 巨额资本支出（成本增速超过营收增速）和电力供应短缺成为当前制约云计算业务增长的瓶颈 [12] - 新建数据中心采用更先进技术和更高能效芯片，其算力性能有望较2023年实现2倍甚至3倍以上的提升 [12] - 数据中心建设周期为1-2年，2024年高峰期开工的数据中心正开始大规模投入运营，2025年新项目也已接踵而至，行业正进入算力供给不可逆的高速增长阶段 [12][13] - 大规模建设将迟早消化掉2023-2024年积累的全部未满足需求。在需求增长疲软背景下，供给增速将超过需求增速，市场可能发生180度逆转，从卖方主导转向买方主导 [14] - 买方市场中行业竞争将加剧，产品价格面临巨大下行压力，这对习惯了云业务稳定增长与高盈利的市场而言是一个巨大隐患 [14] 市场转向的信号何时出现？ - 市场根本性转变的具体时间点难以准确预测，可能在本季度，也可能在2026年年中 [16] - 关键观测信号是云计算企业的营收增速是否放缓 [17] - 当前逻辑：在需求持续超过供给的背景下，营收增速由新增算力投放速度决定。随着算力投放加速，营收增速理应加快。如果亚马逊云科技上季度增速为20%，新财报中的增速理应更高 [17] - 如果在算力投放规模扩大的背景下，下一份财报显示营收增速未提升（如维持在20%）或出现下滑，则意味着供不应求的局面已经终结，标志着首轮存量需求已消耗殆尽 [17] - 届时，市场增长将完全依赖新增的内生需求（增长态势疲软），并推动市场正式进入买方主导阶段 [17] 额外风险：关税政策与商品经济依赖 - 亚马逊不仅是云巨头，也是交易海量实体商品（包括大量中国商品）的电商巨头，美国新出台的关税政策及相关风险不利于公司发展 [19] - 与谷歌或微软不同，亚马逊的业绩与商品经济的景气度高度挂钩，商品经济领域的任何波动都会对公司运营产生直接影响 [20] 结语与投资立场调整 - 投资立场调整主要基于对云计算市场的重新评估。云计算是亚马逊技术最前沿、增长最快的业务板块，也是市场对其增长预期的核心 [22] - 将亚马逊股票评级调整为“持有”。理由包括：公司32倍的市盈率尚属合理，与美国市场平均水平相差无几；且目前公司尚未发布任何利空财报，无法断言存量需求已消耗殆尽，相关风险判断仍停留在“风险评估”层面 [23] - 无法准确预测市场供过于求的局面何时会出现 [24] 分析中的不确定性（潜在上行风险） - 分析基于“需求增长放缓、市场供给过剩”的假设，但实际情况可能存在偏差 [25] - **关键变量是每TB算力的定价**：如果算力价格维持或上涨，由有效需求驱动的AI算力消耗增长将推高数据处理成本；如果每TB算力价格下降，在成本不变的情况下，AI未来可消耗的算力规模将进一步扩大 [25] - 可能出现“结构性通胀”与算力性能大幅提升并存的情况，使得新增算力被充分利用，避免供过于求的局面，但这种平衡极其脆弱 [25] - 最终变量仍是终端消费者需求，其强弱取决于宏观经济景气程度。宏观经济复苏速度可能超预期，从而催生强劲市场需求 [25] - 亚马逊也可能推出创新性全新业务，为自身增长注入强劲动力 [25]

广州二手房中介费结构调整 - 贝壳系平台在广州调整二手房交易佣金收费结构，向业主收取的佣金率从1%提高至1.5%，买家的佣金率维持不变 [3] - 广州贝壳内部人士表示，其二手房交易中介费一直建议买卖双方各承担1.5%，具体执行视中介品牌和房源情况而定，并非固定点数 [3] - 广州某链家门店店长确认，买卖双方服务费收费标准去年已公示，均为1.5%，但近两个月才开始实行 [3] 全国二手房中介费市场概况 - 全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%，较3%的参考价相当于打了7折 [5] - 成都链家将卖方佣金标准从1.5%提高至1.75%，而上海和南京的佣金比例保持稳定，分别为买卖双方1%和2%、卖方1.2% [9] - 住建部2023年发布意见，明确房地产经纪服务收费由交易各方协商确定，鼓励分档定价和双边承担 [9] 广州市场收费模式与灵活性 - 广州市场中介佣金率在1.5%至3%之间，规模较小的中介佣金率可低至0.69%，收费非常灵活且非标准化 [5][7] - 具体收费取决于房源成交难易程度、价格谈判情况以及中介的服务能力和议价能力 [5][6] - 在买方市场下，业主在中介费上的议价空间减弱，部分业主甚至愿意支付2%至3%的佣金以驱动经纪人推广房源 [7] 买方市场对佣金结构的影响 - 广州二手房市场挂牌量高企，仅贝壳平台挂牌量就超过14万套，平均成交周期超过200天，业主卖房难度加大 [10] - 买方市场下买家资源稀缺，中介为争夺客户可能向买家提供免费服务或返佣，转而向供求博弈中的弱势方（业主）收取更高费用 [10][11] - 业主支付更高佣金可激励中介优先推荐房源并努力撮合交易，有助于缩短成交周期 [10] 行业竞争与收费模式可持续性 - 中小中介为争抢客源大打价格战，出现“中介费一口价5000”、“中介费全返”甚至“买家0中介费，卖家仅付0.8%”的极端现象 [13][14] - 超低中介费模式难以持续，因二手房成交周期长、服务环节多，低价策略可能导致服务质量下滑和盈利困难 [14] - 专家建议未来佣金费率制定应更精细化，按服务内容分环节明码标价，以兼顾市场平衡和行业健康发展 [14]

广州二手房中介费调整 - 贝壳系平台在广州对业主收取的佣金率从1%提高至1.5%，买家佣金率维持不变，但公司表示其一直建议买卖双方佣金率均为1.5% [2] - 广州链家门店店长确认，买卖双方服务费收费标准去年已公示，均为1.5%，但近两个月才开始实行 [2][5] - 广州二手房中介佣金率通常在1.5%至3%之间，具体执行取决于中介品牌、房源情况和谈判，非常灵活和非标准化 [3][4][5] 全国中介费市场概况 - 全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%，相当于较3%的参考价打了七折 [3] - 不同城市收佣模式各异：成都链家卖方佣金标准已提高至1.75%，上海保持买卖双方1%和2%，南京卖方佣金为总价的1.2% [6] - 政策导向是引导交易双方共同承担经纪服务费用，例如北京链家曾将中介费率从2.7%下调至2%，并改为买卖双方各承担1% [6] 买方市场下的行业动态 - 广州二手房市场已确立为买方市场，贝壳平台挂牌量超过14万套，平均成交周期超过200天，业主卖房难导致其议价能力减弱 [7] - 为争夺有限买家，市场普遍不向买家收取服务费，新房渠道甚至提供“返佣”，中介因此转向向弱势的业主方收取更高费用以弥补收益 [8] - 出现小中介平台采取“买家0中介费，卖家仅付0.8%”等激进低价策略，但专家认为这种模式因服务质量和盈利问题难以持续 [10][11] 中介行业竞争与收费趋势 - 房产中介领域“内卷”严重，中小中介为争客源大打价格战，出现“中介费一口价5000”、“中介费全返”等极端现象 [9] - 专家建议未来中介费制定应更精细化，按服务内容分环节明码标价，而非简单按总价比例收费 [11] - 尽管市场竞争激烈，整体中介费有下降趋势，但头部中介可能维持其收费标准，费用定价需兼顾各方诉求以促进市场平稳健康发展 [11][12]

全球大豆贸易格局变动 - 10月初巴西大豆价格跳涨至每吨650美元，较一个月前高出近70美元，比美国大豆贵66美元，导致中国压榨企业每加工一吨亏损超过200元 [1] - 中国买家暂停12月和次年1月总计800万吨的巴西大豆订单，并在48小时内转向阿根廷签下20船约130万吨大豆订单，相当于月进口量的三分之一，全部瞄准11月装船 [1][3] - 2025年1月至9月巴西对华大豆出口量达5210万吨，占中国进口总量的66%，个别月份占比高达93%，但中美贸易摩擦升级后中国自5月停止采购美国大豆，9月进口量归零 [3] 阿根廷大豆出口竞争力提升 - 阿根廷自9月22日起取消26%的大豆出口税，税率降为零，使其大豆到岸价每吨骤降50至70美元，政策窗口期持续至10月底或出口额达70亿美元 [5] - 中国企业在政策公布后两天内完成130万吨采购谈判，订单量创阿根廷对华出口七年新高，布宜诺斯艾利斯港开设"大豆绿色通道"将查验周期从7天压缩至3天 [5] - 截至10月25日阿根廷对华大豆出口量同比翻倍，凭借此次合作在中国市场建立长期信誉 [8] 中国大豆供应链保障策略 - 中储粮现有大豆储备约4500万吨，可满足全国3个月消费需求，10月20日投放150万吨储备大豆使市场价下跌4.3% [7] - 中国大豆进口来源国从3个扩展至12个，2025年1月至9月从俄罗斯进口大豆280万吨同比增长22%，并纳入乌拉圭、加拿大等小众供应国，美国大豆仍是潜在选项 [7] - 农业农村部推广低蛋白饲料技术使豆粕在饲料中占比从17%降至12.8%，每年减少约1800万吨大豆需求，菜籽粕、棉籽粕等替代方案进入规模化应用阶段 [7] 市场博弈与价格机制影响 - 巴西粮商因自信误判而惜售提价，巴拉那瓜港报价比芝加哥期货溢价每蒲式耳2.8至2.9美元，远高于美国大豆的1.7美元 [3] - 巴西新季大豆预计2026年1月上市，产量高达1.776亿吨，但圣保罗港已有约200万吨大豆积压，单日滞港费达120万美元，最大粮商邦吉已开始每吨降价18美元 [5][7] - 全球大豆定价权长期由芝加哥期货交易所主导，生产国常通过抬高"升贴水"转嫁成本，但中国通过储备调控、多元采购和技术替代正在重构游戏规则 [8]

行业投资评级 - 社会服务行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 美妆行业呈现“买方市场”态势，消费者话语权显著提升，品牌方竞争加剧 [3] - 国货品牌和大众品牌在本季《所有女生的offer》中参与度更高，占比更大 [3] - 本季offer谈判结果对消费者更为友好，体现出折扣更深、新品升级不涨价、组合设置更贴近需求的特点 [3] - 国际与国内品牌竞相追逐，行业呈现百花齐放局面，国货品牌竞争力不断增强 [3] 竞争格局与消费者话语权 - 2025年《所有女生的offer》共有88个品牌的166个SKU参与谈判，美业（含美妆、个护、仪器）品牌超过52个，其中国货品牌32个，国际品牌20个，SKU超过120个 [3][10] - 谈判机制升级为“四角攻擂战”，消费者投票权重占60%（60票），李佳琦团队和场外专家团各占20票，共同决定SKU机制和直播间出场顺序 [3][7][10] - 与早期（2021年LVMH专场、2022年雅诗兰黛专场）相比，2025年国际高端品牌参与度降低，国货品牌和大众品牌成为主力 [3][16][18] - 参与谈判的offer中，价格在1000元或以上的仅有十余个，多数offer价格在500元以内，大众品牌更多 [19][21][22] 产品策略与消费者友好度 - 针对老客的囤货套组设置更为“简单、干净”，赠品种类减少便于比价，且折扣力度相较618大促有所加深 [25][26] - 为降低尝新门槛，部分国货新品（如珀莱雅旗下Off&Relax、LAN时光油蜜面膜、颐莲面膜）增加了“不喜可退”机制，拉新更为友好 [28][30] - 多个品牌采取“升级不涨价”策略，部分产品单位价格甚至下降，例如理肤泉全新光电霜升级降价并加赠品 [31][32] - 部分品牌将新品首发放在offer谈判中，如科兰黎VB精华，最终双瓶装机制相当于定价的45折 [31][39] 品牌动态与综合实力 - 国际成熟品牌持续升级新品并夯实基础研究，如资生堂红腰子精华、修丽可抗皱精华等携带新品参与谈判 [42][43] - 国际洗护品牌（如凡士林首次参与）从线下优势渠道延伸至线上，并探索IP联名等玩法触达年轻用户 [42][43][44] - 老国货品牌爆发新活力：百雀羚推出灵玉系列及新经典小蓝罐；相宜本草开发红景天系列并获美白特证；彩棠6年5次迭代爆品修容盘；完美日记携转型后口碑新品参与 [45][46][47] - 国货品牌基础研究实力提升：优时颜2023年在《Advanced Functional Materials》（IF=19）发表论文研究递送系统；欧诗漫深耕珍珠美白赛道，发掘1437种珍珠活性成分并推动德清珍珠申遗成功 [50][52] - 众多新兴国货品牌（如纨素之肤、绽媄娅、柳丝木、馥郁满铺、pmpm、OR、函得仕等）为谋求更大曝光和破圈，首次参与节目 [53][55] 投资建议 - 美妆市场处于理性发展期，建议关注能快速响应消费者需求的国货品牌，如毛戈平、珀莱雅、上美股份、爱美客、贝泰妮、润本股份、巨子生物、丸美股份等 [3][59]

市场供需状况 - 二手房市场呈现供大于求的买方市场特征 上海楼市存在天量挂牌现象 官方数据与坊间传闻存在一倍差距[1] - 房产成交需以降价为必要条件 不降价难以达成交易[2] 中介行为模式 - 中介机构以撮合成交为首要目标 在买卖双方博弈中存在倾向买方的站队行为[1] - 中介通过"告知心理价位便于匹配客户"为由试探房东心理底线 利用信息不对称实施内部压价策略[1] - 中介利用横向比较手段 以"其他房东报价和降价幅度"为参照对房东进行首轮内部价格压制[1] 房东定价策略 - 心理底价提前透露会导致其成为买家砍价基准点 对卖家造成不公平[1] - 建议保持挂牌价竞争力以促进中介带看 在与购房者直接接触后再逐步释放价格协商空间[2] - 需在吸引看房与价格谈判之间寻求平衡 谨慎守护最终心理底价[2] 三方博弈关系 - 房东 中介 购房者之间存在信息不对称问题 人性因素使各方难以保持完全理性[2] - 中介在房东未见意向客户前就实施内部压价 导致房东利益受到多重挤压[1]

市场整体趋势 - 美国房地产市场热度明显消退 卖家下调要价比例达2018年以来同期最高 超过1/4的卖家在6月下调要价[1][2] - 超过30%的大型房地产市场价格较近期高点下跌至少1% 佛罗里达州85%的县出现价格下降[2] - 东北部和中西部地区房价仍在上涨 但涨幅明显低于前几年[3] 区域市场表现 - 佛罗里达州房价跌幅领先全美 得克萨斯州房价大幅下跌 加利福尼亚州 亚利桑那州 科罗拉多州和爱达荷州部分地区房价较近期高点下降3%以上[2] - 南佛罗里达市场明显停滞 成为全美趋势缩影[2] 新建住宅市场 - 66%的房屋建筑公司提供销售激励吸引买家 创疫情以来新高[2] 需求端变化 - 租赁市场出现反转 7月租金中位数同比上涨1.7% 为2023年1月以来最大涨幅[3] - 抵押贷款利率回落至6.58% 为近10个月最低水平[5] 影响因素 - 房价上涨和抵押贷款利率居高不下导致市场放缓[3] - 经济不确定性使买家对大额财务承诺持谨慎态度[3] - 房屋保险费和房产税快速上涨降低买家支付意愿[3] 市场预期 - 潜在买家期待美联储降息以降低购房成本[5] - 预计明年抵押贷款利率将继续下降[5]

全澳房价走势 - 过去12个月全澳房价涨幅达3.7%，但已显现放缓迹象 [1] - 7月全澳房价上涨0.6%，增速与前两个月持平 [3] - 8月极有可能迎来今年第三次降息，预计房价涨幅将保持温和 [3] - 住房可负担性严重承压，阻碍房价显著反弹 [3] 首府城市表现 - 悉尼7月房价上涨0.6%，过去12个月仅上涨1.8% [3] - 墨尔本7月房价上涨0.4%，过去一年累计上涨0.5% [3] - 布里斯班过去12个月房价涨幅最高，达7.3%，中位价达934,623澳元 [6][7] - 布里斯班住房市场可能在9-10个月内接近中位价100万澳元 [7] - 达尔文过去12个月房价涨幅达8.5%，位居首府城市之首 [7] 市场分层表现 - 中端市场涨幅目前更为突出，此前是下四分位市场领涨 [6] - 低端市场涨幅最为强劲，但随着利率下降和借贷能力改善，增长势头逐渐向中高端市场转移 [3][6] - 房主倾向于换购更大房屋，预计中端至高端市场涨幅略高 [3] 地区市场表现 - 地区市场表现不及首府城市，7月季度综合涨幅为1.7%，低于首府城市的1.8% [7] - 维州地区（1.4%）、昆州地区（2.5%）和南澳地区（2%）涨幅仍超过各自首府城市 [8] - 西澳Albany过去12个月涨幅超过20%，昆州Townsville、Mackay、Rockhampton等地区涨幅突出 [8] - 疫情期间人口向地区迁移的趋势已回归正常，地区市场可负担性优势不复存在 [8] 买卖市场动态 - 降息会同时提振买卖双方信心 [6] - 当前房源供应水平极低，销售环境改善，清盘率升至平均水平以上 [6] - 春季房源数量可能增加，卖家之间的竞争将更加激烈 [6]

行业现状 - 瑞安房产中介行业正经历激烈"生存战"，楼市交易周期拉长、成交难度加大[1] - 二手房交易中介费从双方合计1.5%普涨至3%，呈现"卖方刚性支付、买方弹性付款"现象[1] - 中介费上调始于贝壳找房进驻瑞安后，本土主流机构如盈佳、大管家、中园等跟进调整[3] 收费模式变化 - 以150万元房源为例，中介费总额从2.25万元跃升至4.5万元[5] - 实际操作中形成"卖方实收1.5%，买方5折支付"的弹性收费模式[7] - 买方市场下中介主动给予折扣，例如宏都小区150万元交易中买方获5折优惠[7] 市场供需关系 - 瑞安二手房住宅挂牌量突破万套，月成交量仅200套左右，呈现明显供过于求[7] - 带看房周期从1个月拉长至3个月甚至半年，单笔交易成本显著增加[5] - 近两年中介门店数量收缩，行业洗牌加剧导致提高中介费成为生存手段[5]